【正文】 中國(guó)最大的管理資源中心 結(jié) 束 語(yǔ) 我們是敬業(yè)進(jìn)取的年輕公司，務(wù)實(shí)、變通、創(chuàng)新的企業(yè)作風(fēng)，使我們?cè)诮陜?nèi)的代理銷售中，取得不俗的業(yè)績(jī)。 中國(guó)最大的管理資源中心 各部派單業(yè)務(wù)： 要求形象整齊，能吃苦，有一定的語(yǔ)言組織和溝通能力，部署到周邊類同項(xiàng)目派單，達(dá)到借勢(shì)和聚斂人氣的目的。 現(xiàn)場(chǎng)派單業(yè)務(wù)： 要求形象整齊，能吃苦，有一定的語(yǔ)言組織和溝通能力， 中國(guó)最大的管理資源中心 部署到周邊類同項(xiàng)目派單，達(dá)到借勢(shì)和聚斂人氣的目的。 公主墳部： 房山的眾多的項(xiàng)目在公主墳設(shè)立售樓部，同是北京南郊區(qū)而唯獨(dú)沒(méi)有大興項(xiàng)目。 中國(guó)最大的管理資源中心 五、 銷售收尾期 銷售周期：一個(gè)月 銷售率： 92% 完成套數(shù)： 32 套 銷售均價(jià)： 3980 元 /平方米 此時(shí)期天氣迎合，但是剩余產(chǎn)品也出現(xiàn)了斷層。 一、 銷售導(dǎo)入期 銷售周期：一個(gè)月 銷售率： 8% 完成套數(shù)： 26 套 中國(guó)最大的管理資源中心 銷售均價(jià)： 3820 元 /平方米 本 階段為項(xiàng)目的預(yù)熱階段，未進(jìn)入項(xiàng)目最佳銷售時(shí)期，在適度的廣告和推廣之下，著重落實(shí)戶外廣告，攔截周邊項(xiàng)目客戶，借勢(shì)打力。 （二）網(wǎng)絡(luò)媒體發(fā)布推廣 網(wǎng)絡(luò)廣告對(duì)銷售的推動(dòng)力，以及客戶的有效性越來(lái)越成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)。銷售道具完善，樣板間和交房標(biāo)準(zhǔn)層的施工。如消防、變頻供水轉(zhuǎn)換層等。我司將會(huì)在專業(yè)推廣和專業(yè)營(yíng)銷的推動(dòng)下，在保證合理銷售速度情況下，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)的整體拉升。除部分的改善性養(yǎng)老客群，多數(shù)客戶月供能力強(qiáng)，但是儲(chǔ)蓄不多或者不愿占用過(guò)多現(xiàn)金首付，首付比例不高。兩居和三居是他們的主要購(gòu)房選擇傾向。 （三） 泰中順景 “泰中順景”是直接從案名上 延續(xù) 一期、二期的案名關(guān)鍵字，又結(jié)合了三期項(xiàng)目特征，以及三期現(xiàn)階段的推廣主體和整合賣(mài)點(diǎn)。項(xiàng)目外銷前身，原來(lái)購(gòu)買(mǎi)人群形成良好居住群基礎(chǔ)，吸引白領(lǐng)和部分追隨者，滿足百姓居者向往附庸高雅社區(qū)的心理。但是針對(duì)市區(qū)的目標(biāo)客戶群來(lái)說(shuō)，本案是準(zhǔn)現(xiàn)房，年底入住在即。 戶型劣勢(shì) 雖然本案的戶型配比和單體面積控制適度，但是塔樓產(chǎn)品在平面布局，尤其是采光和通風(fēng)和居住舒適度上和板樓戶型差距較大。 這也就使得大興 郊區(qū)住宅不僅意味著價(jià)格適中，還意味著健康、舒適的生活方式。上述的諸多要素給我項(xiàng)目的三期銷售帶來(lái)支撐。如果簡(jiǎn)單的對(duì)郊區(qū)化進(jìn)行分類的話，大致 可以分為郊區(qū)別墅和郊區(qū)普通住宅兩條脈絡(luò)，如昌平、順義成為郊區(qū)別墅扎堆的地區(qū)，而通州、大興區(qū)域普通住宅發(fā)展迅猛 。一期多層涂料立 面板樓，二期為掛磚多層板樓及少量 TOWNHOUSE 住宅。社區(qū)班車(chē)，錦上添花。單套總價(jià)在 4045 萬(wàn)元，相 中國(guó)最大的管理資源中心 對(duì)于普通白領(lǐng)家庭的支付能力在適度的承受范圍內(nèi)。我項(xiàng)目位于大興新城的東部也希望順借祥瑞之氣。第二層含義是借力于現(xiàn)在購(gòu)房者的郊區(qū)購(gòu)房情結(jié)，強(qiáng)調(diào)郊區(qū)項(xiàng)目特有的環(huán)境污染小，空氣清新，風(fēng)景秀美的特征。對(duì)房屋的通風(fēng)采光要求較高。 科學(xué)的利用戶型配比，在銷售執(zhí)行中，除了影響價(jià)格的基礎(chǔ)要素樓層因素、朝向因素、景觀因素、平面戶型布局合理度因素、遮擋因素等，戶型配比的因素可能帶來(lái)的部分利潤(rùn)增值容易被忽略和弱化。 （ 4） 東南朝向 C 戶型 04 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 平方米 該戶型是兩居中單體面積較小的一種；朝向佳，兩間臥室均為正南朝向；主臥室和起居廳面寬大，采光佳；戶型方正，均好性高，本定價(jià)中單價(jià)上揚(yáng)有足夠價(jià)格支撐點(diǎn)。 舒適、適度 適度最舒服，適度最愜意，適度戶型，適度總價(jià)，適度首付。戶外廣告媒體要給以高度的設(shè)計(jì)投放重視。 營(yíng)銷是一種博弈，尤其針對(duì)同區(qū)域的項(xiàng)目。這也就更要依賴特色營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)在銷售導(dǎo)入期和銷售攀升期對(duì)客戶量的積累。這是當(dāng)前其他大興代理銷售公司所不具備各部銷售經(jīng)理 6 名 置業(yè)顧問(wèn) 10 名 派單業(yè)務(wù) 10 名 文秘 6 名 顧問(wèn) 36 名 主管 6 名 派單業(yè)務(wù) 90 名 中國(guó)最大的管理資源中心 的專業(yè)人力資源優(yōu)勢(shì)。在賣(mài)場(chǎng)平面功能區(qū)的設(shè)計(jì)上、裝修辦公家具的配置上、人員的素質(zhì)和專業(yè)度上，我公司講嚴(yán)格要求和把關(guān)，以確立良好的項(xiàng)目樞紐賣(mài)場(chǎng)形象。輔助本部經(jīng)理做好統(tǒng)計(jì)和客戶資料的建檔。在上述項(xiàng)目的確立指導(dǎo)下，執(zhí)行三個(gè)推廣要點(diǎn)： 戶外媒體 發(fā)布戶外高空看板、路牌借勢(shì)；發(fā)布道旗執(zhí)行客戶指引、繪制社區(qū)圍擋造勢(shì)。希望開(kāi)發(fā)商能夠給我們舞臺(tái)，我們將會(huì)雙贏謝幕。 （二） 推廣工作要點(diǎn) 銷售導(dǎo)入期的推廣工作應(yīng)成功打下“善始”開(kāi)端，項(xiàng)目銷售周期短促，不容大幅整合調(diào)整。完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)，定期向市區(qū)主管經(jīng)理進(jìn)行工作匯報(bào)。 957 路、 954 路、 366 路等直達(dá)大興。 一、營(yíng)銷人員體系架構(gòu) 現(xiàn)場(chǎng)主管經(jīng)理 1 名 市區(qū)主管經(jīng)理 1 名 策劃總監(jiān) 1 名 中國(guó)最大的管理資源中心 按照上述銷售體系設(shè)計(jì)，形成了一個(gè)專業(yè)推廣策劃和銷售互動(dòng)，市區(qū)客戶集結(jié)和現(xiàn)場(chǎng)客 戶承攬的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的構(gòu)架。該階段做好成交客戶的保養(yǎng)和跟進(jìn)，為迎接銷售旺盛期奠定基礎(chǔ)。就目前的地產(chǎn)銷售，越來(lái)越多的成交客戶的信息媒體來(lái)源是戶外和路過(guò)。主要利用已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)人群的積極性，推進(jìn)一帶一，一帶多的銷售，對(duì)原業(yè)主和該階段購(gòu)買(mǎi)業(yè)主均進(jìn)行一定的物業(yè)費(fèi)或贈(zèng)品優(yōu)惠。 中國(guó)最大的管理資源中心 成熟生活配套 全方位便利成熟生活，原來(lái)你也在這里！ 30 萬(wàn)平米氧吧 30 萬(wàn)平米氧吧坐擁，盡情深呼吸。 （ 2）東朝向 E 戶型 02 戶 兩室兩廳兩衛(wèi) 標(biāo)準(zhǔn)層面積 平方米 該戶型是兩居中單體面積最小的一種，意味著單體總價(jià)的適度，給單價(jià)上拉帶來(lái)設(shè)計(jì)空間，本價(jià)格建議已經(jīng)充分考慮該因素；朝向?yàn)闁|規(guī)避京開(kāi)高速噪音；戶型方正，面寬合理主臥室和起居廳面寬達(dá) 4200mm。這樣既可以滿足客戶買(mǎi)長(zhǎng)不買(mǎi)落的心理，又可以促使觀望客戶盡快落定，同時(shí)滿足先購(gòu)買(mǎi)客戶的獲利增值感，此一舉三得。注重戶型設(shè)計(jì)的合理度，功能分區(qū)的人性化，面積的有效性。 “朗天”淺指 開(kāi)闊、晴好 的天氣、空間和天空，同時(shí)伴隨牽引出居者快樂(lè)的居家心情。 建筑中的東南角向來(lái)被稱作金角，本案正位于京開(kāi)高速和五環(huán)交口的東南角，即位于 金角 ，屬 升旺之地 ，正所謂“旺角”。不夸張，有點(diǎn)小資，經(jīng)濟(jì)舒適適度生活空間。成熟的社區(qū)配套游泳館、便民超市和店鋪為客戶提供更多生活便利。 采用 “ 圍合式 ” 建筑設(shè)計(jì)方案 ，分三期開(kāi)發(fā)，一期和二期是大興區(qū)早期的外銷樓盤(pán)。國(guó)家宏觀政策陸續(xù)出臺(tái)抑制住宅市場(chǎng)過(guò)熱，尤其是投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的拉升，如利息率的上調(diào)、個(gè)貸政策的嚴(yán)苛、稅收的調(diào)整等一系列。所以我項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣要旨是，整合針對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客戶的關(guān)注性賣(mài)點(diǎn)，采取科學(xué)的價(jià)格策略以及快速聚斂人氣的針對(duì)銷售組織策略，發(fā)揮成熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)，最大化的縮短銷售周期，加快開(kāi)發(fā)商的資金回籠。不過(guò)目前黃村中心地區(qū)的普通住宅均價(jià)達(dá)到 4000 多元 /平方米，黃村北區(qū)的公寓價(jià)格也 已達(dá)到5000 多元 /平方米，這與城區(qū)房?jī)r(jià)相比，沒(méi)有更多優(yōu)勢(shì)，所以上漲空間不會(huì)太大。 社區(qū)規(guī)劃 圍 合式 的設(shè)計(jì)使多層部分房屋圍 合 部分有組團(tuán)綠地，但從社區(qū)整體規(guī)劃角綠化率較低，容積率高，缺乏社區(qū)景觀和園林主體小品。 三、區(qū)域物業(yè)分析 本文著重分析區(qū)域的在銷售公寓住宅類物業(yè)，該部分物業(yè)與本案具有一定的同質(zhì)性，但部分雖然同為公寓住宅，規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)高檔，價(jià)格也對(duì)應(yīng)的拉升較高，與本案目標(biāo)客戶重疊和競(jìng)爭(zhēng)不大。定位“適度、精致的健康白領(lǐng)生活區(qū) ”，開(kāi)發(fā)商也將在未來(lái)的項(xiàng)目立面的施工中，把握立面色彩及設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目的亮麗立面，進(jìn)一步確立本案在大興地標(biāo)性建筑地位。我項(xiàng)目立面鮮明富有地標(biāo)性特征，是進(jìn)入大興京開(kāi)高速上和五環(huán)環(huán)路上一道亮麗奪目的 建筑風(fēng)景線 ，是建筑和自然風(fēng)景渾然交融的一個(gè)上佳居所。另一種是年齡偏大的老年人，城市老者，無(wú)兒女經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，向往享受郊區(qū)自然狀態(tài)生活。 四、 價(jià)格策略定位 制訂科學(xué)的項(xiàng)目定價(jià)，是項(xiàng)目成功推廣的基礎(chǔ)。所以開(kāi)盤(pán)定價(jià)至關(guān)重要，開(kāi)盤(pán)價(jià)格建議以低價(jià)吸引人氣，建議開(kāi)盤(pán)價(jià)格為 3820 元 /平方米，開(kāi)盤(pán)兩周適幅拉升，根據(jù)各樓座具體位置的不同，開(kāi) 盤(pán)順序?qū)?yīng)產(chǎn)品靈活價(jià)格調(diào)整。 （ 4）優(yōu)化三座樓的開(kāi)盤(pán)順序，爭(zhēng)取利益最大化。