【正文】 大戶 型，主力戶型為 190～ 230 平方米的三居。 戶型設(shè)計應(yīng)考慮到動靜分離以及工作區(qū)和生活區(qū)的分離，而且能夠充分利用戶外景觀。車位全部設(shè)在地下二、三層，要求有電梯直接通達(dá)住宅各層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。往北是暢通的北三環(huán)，往東北方向是通往首都機(jī)場的高速路，出入國門方便快捷。 隔二環(huán)路相望的是風(fēng)光秀麗的龍?zhí)逗珗@，是繁華市中心離自然最近的家園。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 富成花園 編號： 012 “ 富成花園 ” 緊鄰北四環(huán)路，西距亞運(yùn)村 2 公里，東距四元橋 3 公里，北與大型高爾夫球場相連。 裝飾材料：內(nèi)墻、內(nèi)門、地板、樓梯、地毯、室內(nèi)木裝飾、墻面和地面、廚房、浴室、桑拿 、 壁爐 、 燈具 、 空調(diào)。 本地塊的主要交通干線是 北苑路 ，路面比較寬闊、平坦，符合快速交通的行車條件。得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，令住戶盡享美麗的園林風(fēng)光。并跨越半個地球，將塞納河 左岸小鎮(zhèn) 旖旎風(fēng)光賦賜 [橘郡 ] ?? 橘郡 是原汁原味的純美式生活社區(qū)，由三家美國本土一流的設(shè)計事務(wù)所BASSENIAN（建筑）， SWA（園林景觀）， AMBROSIA（室內(nèi)裝飾 )跨洋聯(lián)手，一期工程占地 10 公頃，總建筑面積 51,000 平方米，包括 Townhomes， 2pac 等99 年美國原版獲獎房型，真正與美國高尚社區(qū)居住水準(zhǔn)同步。 配電箱（ 贈送 ） 廣東奇勝（ Clipsal） 高級開關(guān)插座 蘇州海貝 熱水器（ 贈送 ) 南京（美國獨(dú)資）史密斯 風(fēng)道式家用中央空 調(diào)機(jī)組（ 贈送 ） 美國雷諾士 (LENNOX) 壁爐（ 贈送 ） 加拿大 MAGESTIC 注：贈送與一層等大面積的地下多功能區(qū)，充分發(fā)揮生活創(chuàng)意。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有五大類 18 種規(guī)格的別墅，公寓計 102 套共 23,000 多平方米，現(xiàn)已入住。 目地理位置得天獨(dú)厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。順承郡王府、怡園畫館、清泉引勝、層林浩渺、噴泉廣場、歐陸風(fēng)韻景觀林立。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。小區(qū)有 3000 平米的中心綠地花園，再加上小 區(qū)北側(cè) 330 公頃“京西綠色園林走廊“，使小區(qū)融匯成為一派園林綠化風(fēng)貌。還有 5000 平方米的配套商業(yè)設(shè)施。 濠景閣位于北京市朝陽區(qū)東二環(huán)和 潘家園路交匯處的西南角， 距建國門、賽特僅此 公里，周圍 5 5 6 122 等 六條公交線伴您輕松出門。往南是使館區(qū)，道路兩旁林蔭密布，清凈幽雅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。希望有重大的突破，形成京城房地產(chǎn)市場中具有獨(dú)特賣點(diǎn)的形態(tài)。 建議層高為 3 米，實現(xiàn)層高的突破。 具體到本項目的產(chǎn)品設(shè)計上，應(yīng)當(dāng)力求滿足以下標(biāo)準(zhǔn)： 住宅建筑總面積控制在 8 萬平米左右，樓層設(shè)計為 23 層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。經(jīng)過調(diào)研分析，我們的結(jié)論是“ 檳麟景峰 ”應(yīng)當(dāng)定位于高端市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）分析、研究： 由本次調(diào)查所獲取的基礎(chǔ)資料研究發(fā)現(xiàn)，亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)在有著大量的6000～ 7000 元 /平方米的在售項目，銷售單價 7000 元左右的項目在整個北京市房地產(chǎn)市場定位中屬于中高檔產(chǎn)品。 會吸引更多的成功人士來此置業(yè)。 開發(fā)商不具有市場知名度，項目難以發(fā)揮品牌效應(yīng)。 第五部分 關(guān)于本項目分析與建議 一、項目的 SWOT 分析 （一） 項目優(yōu)勢 亞運(yùn) 村地區(qū)成熟、親商的環(huán)境使該地區(qū)具備建設(shè)高檔住宅的條件。他們喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實力尚不足以購置綜合水平較高的別墅，所以會在城市當(dāng)中 尋找高檔物業(yè)作為自己的居所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此購買豪宅的客戶普遍要求產(chǎn)品的整體外觀要具備很強(qiáng)的豪華感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 對銷售單價的敏感度較低。 家庭成員多為夫妻并帶有子女，而他們的父母另有居所。 三、高檔項目的客戶群 （一）客戶特征描述： 通過對國展家園、萬 泉新新家園、富成花園等 7 個項目實際購買客戶的調(diào) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 細(xì)致分析起來，其原因是在開發(fā)過程中只有小社區(qū)才能做到更加精致的規(guī)劃和營造，同時一個大社區(qū)也不太可能為業(yè)主提供精細(xì)的服務(wù)，因此大社區(qū)無法達(dá)到豪宅所要求的硬件和軟件檔次。然而考慮到這些項目絕大多數(shù)集中在寸土寸金 CBD 地區(qū)，最大限度提高土地利用率就成為了一個可以接受的必然結(jié)果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域市場項目總體價格水平分析 目前亞北地區(qū)在售項目除了名人廣場外， 銷售均價集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其主要原因是這些項目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、服務(wù)水平并沒有實現(xiàn)高檔化。與 CBD 相比，亞運(yùn)村地區(qū)適居性更強(qiáng)；與中關(guān)村相比，亞運(yùn)村地區(qū)主吸引城 市東北部地區(qū)的需求量；與望京相比，亞運(yùn)村地區(qū)主要吸引更高檔次的需求量。 2020 年奧運(yùn)會的舉辦，將使生活、配套設(shè)施 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。亞運(yùn)村居住類物業(yè)的發(fā)展在早期固然有亞運(yùn)舉行的背景及政府的支持，但經(jīng)過十年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已經(jīng)走上了自主發(fā)展的道路。 在這一階段的調(diào)研中，加入了一些規(guī)模較大的豪宅、 townhouse 和別墅等項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。因此我們將在對高檔項目以及客戶特征調(diào)研時，重點(diǎn)對亞運(yùn)村地區(qū)的房產(chǎn)地狀況進(jìn)行摸底，從而形成對桌面調(diào)研的補(bǔ)充。 第三部分 調(diào)研與分析的方法 一、 調(diào)研以及分析方法的選擇 （一）調(diào)研方法： 如上所述，本次調(diào)研的主要目的是了解區(qū)域市場狀況、高端市場產(chǎn)品形態(tài)以及客戶特征和需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。申奧成功后，本地市場已經(jīng)開始向高檔化變遷。在住宅的裝修方面，客戶希望充分得到個性發(fā)揮。對銷售單價的敏感度較低，要求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、北京高檔房地產(chǎn)項目 在對所選取的 14 個高檔項目的研究中，我們重點(diǎn)對其銷售價格、容積率、建設(shè)規(guī)模、綠化率、戶型、面積配比和、會所等情況進(jìn)行了統(tǒng)計分析，得到以下結(jié)論。 市場存在向高檔化發(fā)展的趨勢 目前亞北的基本狀況與東部 CBD 仍然有較大差距，表現(xiàn)在市場上是兩地房價相差大約 3000 元。 第一部分 內(nèi)容摘要 為了確立“ 檳麟景峰 ”的市場定位、客戶定位和產(chǎn)品定位。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場產(chǎn)品以中高檔為主 目前亞北地區(qū)在售項目銷售均價集中在 6000～ 7000 元 /平方米左右，其 主要原因是這些項目的產(chǎn)品品質(zhì)、配套設(shè)施、服務(wù)水平并沒有實現(xiàn)高檔化。 通過對亞運(yùn)村地區(qū)已購房人群的問卷調(diào)查，這一地區(qū)的住房消費(fèi)力水平雖然相對北京市整體消費(fèi)能力較高，但是仍然沒 有達(dá)到足以支撐豪宅市場的能力，豪宅市場需要跨地區(qū)發(fā)展。有多次購房經(jīng)驗，對產(chǎn)品品質(zhì)也很在意，注重 細(xì)節(jié)。對于自身的健康與安全也逐漸成為這部分客戶所關(guān)心的主要問題之一，希望擁有安全、健康的居住環(huán)境。 亞北地區(qū)目前高檔住宅項目很少，因此高檔住宅在此地區(qū)將會以一個全新的產(chǎn)品形態(tài) 出現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。不足之處在于對一些動態(tài)數(shù)據(jù)的掌握方面可能形成滯后和降低準(zhǔn)確性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。這兩類人 群一是個人收入和資產(chǎn)較高的成功人士，另一類是和客戶接觸多、比較了解客戶購買行為的在銷高端產(chǎn)品的銷售經(jīng)理。 90 年代初以第十一屆亞運(yùn)會在北京的舉行為契機(jī)，以奧體中心和運(yùn)動員村為中心的亞運(yùn)村地區(qū)逐漸形成。 日漸齊全的生活設(shè)施 亞運(yùn)村內(nèi)的奧體中心、康樂宮、中華民族園設(shè)施使居民休閑娛樂活動非常方便，北辰購物中心 為區(qū)域商業(yè)中心，五洲大酒店、凱迪克大酒店以及匯欣寫字樓為商務(wù)活動提供了完善服務(wù)。 以上種種因素綜合起來，使亞運(yùn)村地區(qū)具有明顯的比較優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 51%19%15%15%1 0 0 萬以下 1 5 0 萬以下 200萬 2 0 0 萬以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 容積率在 4～ 8 的占多數(shù) 在對調(diào)查樣本的容積率統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)查所選擇的高檔公寓項目的容積率均比較高，這一點(diǎn)似乎與每平方米 10000 元以上的銷售價格不太相符。 在我們所抽取調(diào)查的樣本中，大多數(shù)占地面積 ～ 3 萬平米，建筑面積 10萬平米左右，這一現(xiàn)象說明在構(gòu)建高檔公寓項目時小樓盤具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 針對上述高檔樓盤的主要共性分析，本項目在地理位置上具有一定的優(yōu)勢，但非外銷性質(zhì)、周邊以中檔住宅群為主的環(huán)境以及作為新公司的發(fā)展商等客觀限制，會對高價位、高檔次的確立帶來很大的難度。 喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實力尚不足以購置綜合水平較高的別墅產(chǎn)業(yè)。 1 對于自己居住的周邊環(huán)境非常在意。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房