【正文】 通過消費(fèi)者的購物消費(fèi)來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應(yīng)與需求之間的差距。消費(fèi)需求穩(wěn)步增長。其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在800——1000元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃發(fā)展單列市。2000年，人均GDP1980美元為低收入組，4600美元為下中等收入組，9120美元為上中等收入組，27770美元為高收入組。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)增長、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要測度指標(biāo)和橫向、縱向比較的重要參照指標(biāo)。GDP指標(biāo)為各級領(lǐng)導(dǎo)分析經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟(jì)提供了廣泛的用途。這三個(gè)指標(biāo)分別具有不同的作用。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項(xiàng)背。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元／m2/天，烏市為5元／m2天，這就是輻射人口造成的差別。如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟(jì)中心，其輻射力就因地緣關(guān)系，恰好影響整個(gè)山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，人口3100萬，這就是它的輻射人口量。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國加入WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系。此書中所舉案例，由于時(shí)間因素，僅代表其某個(gè)階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)手冊目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項(xiàng)目的前期研究、定位到項(xiàng)目設(shè)計(jì)運(yùn)作和節(jié)點(diǎn)把控，提供全程的指導(dǎo)，同時(shí)也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運(yùn)作手法進(jìn)行簡單剖析，使讀者對市場運(yùn)行規(guī)律有個(gè)較全面的認(rèn)識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗(yàn)毫無保留的奉獻(xiàn)給讀者，由于篇幅和時(shí)間所限，此書不足之處難免，敬請諒解?！　∮嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和管理的文件。各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［2002〕217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。諸如121號文件這類針對投資過熱，國家專項(xiàng)整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個(gè)范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個(gè)商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理?xiàng)l件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同。在國民經(jīng)濟(jì)核算中，通常使用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個(gè)重要指標(biāo)。主要用于反映一個(gè)國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；國際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。它是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控目標(biāo)。資料顯示世界銀行按人均GDP水平（實(shí)際購買力平價(jià)），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個(gè)等級。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個(gè)城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級城市。按當(dāng)前匯率（1：）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計(jì)算達(dá)到4331美元，按常住人口計(jì)算達(dá)到3300美元。%；，%。各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展1——2個(gè)地區(qū)級商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。十城，即開拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。此類例子舉不勝舉。如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。面積，人口密度人口247。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗(yàn)證值，是用來對城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷?！　∫?guī)劃階段是對可行項(xiàng)目作好開工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。　　本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性?！　?． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）?！　∷摹⒔Y(jié)束階段　　1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證?！　?．對項(xiàng)目組成員的考核延長2～5年。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部?？蛻舾犊顥l件。這項(xiàng)成本的投入也是依照工程進(jìn)度。表8——5 各階段重要資金回收及投入百分比表階段預(yù)售期間地下結(jié)構(gòu)施工期間地上結(jié)構(gòu)主體施工期間申請房屋銷售許可證期間百分比項(xiàng)目銷售收入收款比例12%—15%5%—10%20%—30%60%—70%建筑施工融資撥款10%—20%50%—60%30%—40%營建成本付款比例15%—25%20%—35%40%—50%廣告費(fèi)付款比例100%*100%* 廣告費(fèi)通常于各階段銷售完成即100%時(shí)支付。 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。什么是土地使用權(quán)出讓？ 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門的同意。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開始計(jì)算土地使用年期。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價(jià)已經(jīng)交清； 答：土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬分之五的滯納金。 答：有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機(jī)場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。1在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？1未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車庫等建筑物來償還地價(jià)。 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開發(fā)工作。公告期限不少于30日。（六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。在該規(guī)定實(shí)施之日內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 答：土地使用權(quán)出讓，是指各地區(qū)人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？這項(xiàng)成本發(fā)生于土地過戶給客戶的時(shí)期。建筑施工融資額度。 北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書 進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書, 編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地