【正文】 通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應與需求之間的差距。消費需求穩(wěn)步增長。其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在800——1000元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單列市。2000年，人均GDP1980美元為低收入組，4600美元為下中等收入組，9120美元為上中等收入組，27770美元為高收入組。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟周期性波動的重要測度指標和橫向、縱向比較的重要參照指標。GDP指標為各級領導分析經(jīng)濟運行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟提供了廣泛的用途。這三個指標分別具有不同的作用。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元／m2/天，烏市為5元／m2天，這就是輻射人口造成的差別。如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟中心，其輻射力就因地緣關系，恰好影響整個山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，人口3100萬，這就是它的輻射人口量。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國加入WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關系。此書中所舉案例，由于時間因素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)手冊目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項目的前期研究、定位到項目設計運作和節(jié)點把控，提供全程的指導，同時也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運作手法進行簡單剖析，使讀者對市場運行規(guī)律有個較全面的認識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗毫無保留的奉獻給讀者，由于篇幅和時間所限，此書不足之處難免，敬請諒解?！　∮嘘P房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控和管理的文件。各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［2002〕217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。諸如121號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理條件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬戶。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同。在國民經(jīng)濟核算中，通常使用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個重要指標。主要用于反映一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟實力；國際間和地區(qū)間進行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟分析和經(jīng)濟管理。它是宏觀經(jīng)濟的重要調(diào)控目標。資料顯示世界銀行按人均GDP水平（實際購買力平價），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個等級。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個城市的人口量少，應當劃為第三級城市。按當前匯率（1：）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計算達到4331美元，按常住人口計算達到3300美元。%；，%。各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應和支撐。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展1——2個地區(qū)級商業(yè)中心和若干個社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當?shù)纳虡I(yè)體系。十城，即開拓十個遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心。此類例子舉不勝舉。如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。面積，人口密度人口247。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質(zhì)進行互相驗證做判斷?！　∫?guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備?！　”倦A段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性?！　?． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）?！　∷?、結(jié)束階段　　1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設備等），辦理備案證?！　?．對項目組成員的考核延長2～5年。純項目制項目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項目開發(fā)情況，設立若干個項目部?？蛻舾犊顥l件。這項成本的投入也是依照工程進度。表8——5 各階段重要資金回收及投入百分比表階段預售期間地下結(jié)構(gòu)施工期間地上結(jié)構(gòu)主體施工期間申請房屋銷售許可證期間百分比項目銷售收入收款比例12%—15%5%—10%20%—30%60%—70%建筑施工融資撥款10%—20%50%—60%30%—40%營建成本付款比例15%—25%20%—35%40%—50%廣告費付款比例100%*100%* 廣告費通常于各階段銷售完成即100%時支付。 答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。什么是土地使用權(quán)出讓？ 出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。 對確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應征得土地管理部門的同意。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應房地產(chǎn)用途，重新開始計算土地使用年期。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費用，即為土地有效年限的使用價格，所以也可稱之為“地價”。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清； 答：土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應繳交部分萬分之五的滯納金。 答：有下列情形之一的，主管部門在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準報廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實施城市規(guī)劃而進行舊城區(qū)改建需要的。1在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？1未交清地價的房地產(chǎn)是如何處理的？也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費和開發(fā)費；另一種是“毛地”或“生地”價，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開發(fā)公司進行受讓土地的開發(fā)工作。公告期限不少于30日。（六）在本規(guī)定實施之日起一年內(nèi)未按上述標準補交地價的，一律按現(xiàn)行市場地價標準足額補交，但原福利、微利商品房除外。在該規(guī)定實施之日內(nèi)補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。 答：一般情況下，土地使用者應按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開發(fā)、利用土地。 答：土地使用權(quán)出讓，是指各地區(qū)人民政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。 對集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？這項成本發(fā)生于土地過戶給客戶的時期。建筑施工融資額度。 北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書 進行項目的初步可研評估 向規(guī)劃管理部門申領規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書, 編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設計任務；進行融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設計任務通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地