【正文】 在一、二級(jí)城市中輻射區(qū)域較大，在三級(jí)城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過(guò)程；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為?！?． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估）　　5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）?！　?．資產(chǎn)清理。 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書 進(jìn)行項(xiàng)目的初步可研評(píng)估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn),以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書, 編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見(jiàn)函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見(jiàn) ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位并給釘樁條件，測(cè)繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) ┃ ┃ 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證 ┃ ┃ 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門審查安置方案、 見(jiàn)表到區(qū)配套部門征求意見(jiàn) 安置房 ┃ ┃ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 ┃ ┃ 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 ┃ ┃ 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場(chǎng)地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手冊(cè) ┃ ┃ 規(guī)劃局審方案提出意見(jiàn) 到園林局申請(qǐng)伐樹(shù)許可證 ┃ 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案 修改后送首規(guī)委審圖 煤氣、道路、上下水改路由 ┃ 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)裝， 做正式供電方案， 首規(guī)委召開(kāi)市政協(xié)調(diào)會(huì) 申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。這項(xiàng)成本發(fā)生于土地過(guò)戶給客戶的時(shí)期。 對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？ 答：土地使用權(quán)出讓，是指各地區(qū)人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。在該規(guī)定實(shí)施之日內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。公告期限不少于30日。 土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi)；另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。1未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？1在什么情形下，主管部門可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；土地使用權(quán)出讓金是土地批租時(shí)一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。 出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。什么是土地使用權(quán)出讓？這項(xiàng)成本的投入也是依照工程進(jìn)度。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部?！　∷?、結(jié)束階段　　1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證?！　”倦A段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗(yàn)證值，是用來(lái)對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。如家電業(yè)，最初在百貨商場(chǎng)內(nèi)零售，到后來(lái)產(chǎn)生家電市場(chǎng)，再由國(guó)美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開(kāi)花，其營(yíng)銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營(yíng)銷的模式。十城，即開(kāi)拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。%；，%。在二級(jí)城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個(gè)城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級(jí)城市。它是宏觀經(jīng)濟(jì)的重要調(diào)控目標(biāo)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算中，通常使用GDP總量、GDP增長(zhǎng)率和人均GDP三個(gè)重要指標(biāo)。在蘭州東部市場(chǎng)做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆華凌等地，有幾萬(wàn)戶。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號(hào)碼。各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（建住房［2002〕217號(hào)），對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對(duì)項(xiàng)目的前期研究、定位到項(xiàng)目設(shè)計(jì)運(yùn)作和節(jié)點(diǎn)把控，提供全程的指導(dǎo)，同時(shí)也對(duì)各類市場(chǎng)業(yè)態(tài)和各種流派運(yùn)作手法進(jìn)行簡(jiǎn)單剖析，使讀者對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律有個(gè)較全面的認(rèn)識(shí)，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗(yàn)毫無(wú)保留的奉獻(xiàn)給讀者，由于篇幅和時(shí)間所限，此書不足之處難免，敬請(qǐng)諒解。商業(yè)地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。此書中所舉案例，由于時(shí)間因素，僅代表其某個(gè)階段的，而非永久不變，使用過(guò)程中參考使用。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽(yáng)方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場(chǎng)領(lǐng)域中則受沈陽(yáng)的輻射區(qū)域影響。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元／m2/天，烏市為5元／m2天，這就是輻射人口造成的差別。這三個(gè)指標(biāo)分別具有不同的作用。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)和國(guó)際收支平衡；是經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的重要測(cè)度指標(biāo)和橫向、縱向比較的重要參照指標(biāo)。其市區(qū)人口小于100萬(wàn)，人均收入也低，二級(jí)城市人均收入一般在800——1000元/月，廣東省的一些地級(jí)市，因其收入高可劃分為二級(jí)城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)計(jì)劃發(fā)展單列市。%；，%；從這段我們常見(jiàn)的統(tǒng)計(jì)年鑒中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，社會(huì)零售總額及人均可