【正文】 商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)手冊目錄前言第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。二、地緣與人口關(guān)系三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系四、未來發(fā)展規(guī)劃五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、 地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答二、商業(yè)方面 時機(jī)性； 進(jìn)程性； 地段性； 規(guī)模性； 布局性； 人氣性； 硬件性； 穩(wěn)定性； 資源性； 競爭與兼容性；1 人口分析；1 商圈分析；1 人性a) SWOT分析法b) 13參數(shù)分析法第三章 技術(shù)分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價方法及換算五、市場各階段風(fēng)格介紹六、圖形設(shè)計第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀一、 服裝、鞋、百貨類市場二、 食品類市場三、 家居類市場四、 機(jī)電類市場五、 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場六、 電子類市場七、 其他各類市場第五章 運作手法一、租賃模式二、銷售模式三、組合模式四、炒鋪概念介紹1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用2）炒鋪操作程序3）艾略特波浪理論介紹4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹第六章 節(jié)點控制一、營銷節(jié)點蓄水期開業(yè)期： 養(yǎng)市期經(jīng)營期二、推廣節(jié)點各推廣工具的應(yīng)用（一） 蓄水期（二）開盤期（三）開業(yè)期（四）養(yǎng)市期（五）日常運營期三、各類運營模式簡述 常見模式） 遠(yuǎn)洋城模式 萬達(dá)模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式四、其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計 Shopping mall第七章 使用工具一、 經(jīng)營管理公約二、 租賃合同三、 商業(yè)策劃內(nèi)容 四、 消防管理文本五、 各類實用圖形鑒賞前言2004年夏天的一個炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進(jìn)。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過”從96年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過10年了，經(jīng)歷過太多的波折，為了研究這個行業(yè)的規(guī)則，在烈日下步行走過北京四環(huán)以里的大街小巷，花費了半年的時光，回想起每天走35公里的那段時光，令人刻骨難忘。鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟(jì)南等一個個熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個區(qū)域市場的運行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。經(jīng)過幾千個市場的洗禮，終于對市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。市場是動態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉 楊宇光 ，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書稿整理的楊坤等等，在此對他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認(rèn)識，正是在大家的支持下，才得以將此書完成。商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學(xué)科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國外shopping mall的書，而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài)，其運行規(guī)律在許多從業(yè)者中比較陌生。本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項目的前期研究、定位到項目設(shè)計運作和節(jié)點把控，提供全程的指導(dǎo)，同時也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運作手法進(jìn)行簡單剖析，使讀者對市場運行規(guī)律有個較全面的認(rèn)識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗毫無保留的奉獻(xiàn)給讀者，由于篇幅和時間所限，此書不足之處難免，敬請諒解。此書中所舉案例，由于時間因素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有關(guān)心此書的朋友們。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有鞭策過我的人們。第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。一、 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。 國家、各省市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等?！　∮嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控和管理的文件。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系。如銀根緊縮、調(diào)息等。例如2004年銀行對商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導(dǎo)致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。例如（121號文件）：中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國人民銀行文件 銀發(fā)〔2003〕121號中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下： 一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房。別墅等項目應(yīng)適當(dāng)限制。對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［2002〕217號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應(yīng)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應(yīng)再對該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行20％的規(guī)定；對購買第二套以上(含第二套)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶的身份證號碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。五、強化個人商業(yè)用房貸款管理借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率(不得浮動)執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［2002）247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。八、切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理中國人民銀行各分支行應(yīng)建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。諸如121號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國加入WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。不利的如1998年金融危機(jī)事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影響。所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢。二、 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系；區(qū)域的地緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進(jìn)行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。例如：（1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。（2）石家莊市，由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。（3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。 區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口；區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖： 人口及面積人口：據(jù)1995年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，漢族人口為109932萬人，％；其余55個民族共10846萬人，％。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用）中國各省人口面積一覽表（1）名稱簡稱政府所在地面積（萬平方公里）1996年底人口（萬人）北京市京北京1259天津市津天津948河北省翼石家莊6484山西省晉太原3109內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)蒙古呼和浩特1102232遼寧省遼沈陽4116吉林省吉長春2610黑龍江省黑哈爾濱3728上海市滬上海1419江蘇省蘇南京7110浙江省浙杭州4343安徽省皖合肥6070福建省閩福州3261通過各省市的面積及人口，可以宏觀上反映其區(qū)域的支撐量大小。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于2級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積110萬平方公里，而人口2230多萬人，每平方公里人口200人。屬于地廣人稀。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽近，隸屬于沈陽商業(yè)的輻射范圍。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理條件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。如山西省，山西東邊是太行山，北邊是沙地，山脈南邊是高原，西邊是高原，地理上屬于狹長性盆地，而太原市作為山西的行政中心，政治經(jīng)濟(jì)中心，其輻射力就因地緣關(guān)系，恰好影響整個山西省，所以其商業(yè)的輻射范圍和人口量就相比呼市而言大多了，人口3100萬，這就是它的輻射人口量。在三級城市中，如地級市中，如山西的運城因地緣關(guān)系，去鄭州的距離比太原近，所以它的商業(yè)從地緣上講就是鄭州的輻射范圍，因三級城市輻射面小，其區(qū)域影響力一般也就是地級市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。三級城市除了和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個就是隸屬性。如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域為唐山市各區(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。如烏魯木齊市；市區(qū)人口200多萬，新疆全省人口1680萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口200萬，全省人口2500萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市，而實際上烏市的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于蘭州，其原因除了人均GDP收入高外，另一個就是輻射力。烏市面臨的中亞各國，其日常生活品的消費大都從烏市進(jìn)口，哈薩斯坦，阿富汗，烏茲別克斯坦等共10多個國家，1億多人口的總量從而造就烏市的商業(yè)規(guī)模、租金，消化量都是以1億多人口的基數(shù)在衡量，則遠(yuǎn)大于其它省級城市。而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非3000萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠(yuǎn)，租金價格也相差很大。在蘭州東部市場做服裝百貨交易也就4000商戶左右，而烏市大小西門，商貿(mào)城，邊疆