【正文】 竣工驗 局審查消音除塵設(shè)備 手續(xù) 收 竣工 憑接氣單到 驗收 液化氣公司 辦各戶通氣 手續(xù) 通氣 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 四方驗收、檢驗單簽字蓋章 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓ 憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式 房屋驗收 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛ 辦理入住手續(xù),辦理產(chǎn)權(quán)證 項目的二次開發(fā)3項目開發(fā)各階段資金投入是怎樣？ 項目開發(fā)各階段，資金投入百分比下列各項資金回收及投入的百分比，以估計資金投入量。通常其定金、簽約金、開工款合計占12%——15%，客戶銀行貸款60%——70%，剩余的15%——28%為工程期款，有些公司則另立名目，給予客戶公司貸款，不過公司貸款也大多是在結(jié)構(gòu)主體完成后至工程驗收這一段期間收款。一般而言，為營建成本的45%——60%，但撥款則要視銷售情況而定。銷售費用。管理費及雜費?！白杂匈Y金”就是為竣工交房前的銷售收入，扣除客戶的銀行貸款，加上土地及建筑施工融資，再減去所有成本及費用后不足的額度；也等于是發(fā)展商針對某一預(yù)售個案，在土地買入后至完工前所應(yīng)籌措的資金，這筆資金應(yīng)事先籌劃，以避免周轉(zhuǎn)發(fā)生困難，導(dǎo)致心血壓計付諸東流。 什么是行政劃撥用地？ 答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。1土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。工業(yè)用途免予補交。（三）原安居房進入市場補交地價的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（七）對歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。　　公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。　　申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應(yīng)補交地價、應(yīng)繳納稅費及應(yīng)付交易服務(wù)費用之和。 答：下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經(jīng)營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價或交納協(xié)議地價的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實現(xiàn)抵押權(quán)進行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內(nèi)的金額土地使用費。舊區(qū)的動遷和市政配套費用一般要占到熟地總價的5070％左右。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。1什么是違法建筑？ 答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還 ，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。 土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開發(fā)外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房或外資企業(yè)開發(fā)內(nèi)銷房的，可以人民幣支付。投資者往往以樓面價來計算投資效益。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。1什么是地價與土地出讓金？如何了解地價是否交清？　　報價以報價單為準(zhǔn)。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價或協(xié)議地價的土地使用權(quán)受讓單位。工業(yè)用途免予補交。 答：原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產(chǎn)，應(yīng)補交市場地價。1對原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產(chǎn)，如何進入市場？ 答：出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號、面積；(三)土地使用年期及起止時間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時間；(五)交付土地的時間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計要點；(七)項目竣工提交驗收時間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。對合作建房有哪些規(guī)定？違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無效；在非法取得的集體所有的土地上進行開發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。有關(guān)各階段資金回收投入百分比的分配，見表8——5。土地增值稅。營建成本。這項成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時就取得，額度多為土地買入成本50%——70%之間。在預(yù)售公開時預(yù)計為60%——70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時再全部售出。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。這就要求分管項目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項目群的能力。　　8．解散項目組?！　?．項目清算。　　本階段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量成本進度、項目的銷售等?！　?． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）?！　∪?、 實施階段　　1． 建立項目組織?！　?． 確定項目組主要成員。　　3． 通過公司決策層批準(zhǔn)進入下一階段。　　當(dāng)然，項目的各個階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進行的。　　概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。一般情況下，可以劃分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營三個階段。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進程，人均GDP這四個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運行特征及特殊性的驗證值。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費量，即單位面積的商業(yè)支撐量。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。導(dǎo)致其營銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。道路規(guī)劃中如單行線的設(shè)立和道路中設(shè)置隔離帶，從而使地面交錯人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門——大柵欄三個商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。四、未來規(guī)劃發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。 區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特性。2000——3000美元，是恩格爾系數(shù)應(yīng)為40——50%。食物支出金額　　恩格爾系數(shù)＝───────2001年全區(qū)在崗職工平均工資22842元。消費結(jié)構(gòu)逐步升級“穿、用”消費增長快，%、%。%。通過對GDP城市人均表中可見，人均過了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均3000美元，進行了大肆報道，就是指GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng)濟發(fā)展計劃單列市和天津、重慶直轄市。另外我國提出的基本實現(xiàn)現(xiàn)代化主要評價指標(biāo)體系中的第一項為人均GDP9000美元。人均GDP，衡量的是一個國家的生活水平和富裕程度，同時也是劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標(biāo)。GDP增長率，衡量的是經(jīng)濟增長速度。GDP總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟規(guī)模。表示居民在一特定時期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務(wù)的貨幣價值總和。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機能中，體現(xiàn)著極強城市個性。而蘭州的輻射雖可影響青海和寧夏部分地區(qū)，縱觀而言，無非3000萬人，其人口輻射基數(shù)差幾倍，也就使其市場商業(yè)規(guī)模與烏市相比相差甚遠，租金價格也相差很大。三級城市除了和二級城市一樣考慮輻射力外，另一個就是隸屬性。西部臨河地區(qū)等離銀川近則屬于寧夏銀川的輻射范圍。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用）中國各省人口面積一覽表（1）名稱簡稱政府所在地面積（萬平方公里）1996年底人口（萬人）北京市京北京1259天津市津天津948河北省翼石家莊64