【正文】 到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局 結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 許可證 用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) ┃ ┃ 申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得土地使用證 ┃ ┃ 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意 地政部門審查安置方案、 見表到區(qū)配套部門征求意見 安置房 ┃ ┃ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單 發(fā)拆遷許可證 ┃ ┃ 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 動遷會及拆遷安置 ┃ ┃ 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書 場地三通一平,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 ┃ ┃ 規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證 ┃ 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案 修改后送首規(guī)委審圖 煤氣、道路、上下水改路由 ┃ 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝， 做正式供電方案， 首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 申請臨時(shí)施工用電，委托施工。同時(shí)，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套?！　?．資產(chǎn)清理?！　?． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）?！?． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評估）　　5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為?？傮w規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。人口未來規(guī)劃。單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。1000美元以下50——59%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。其計(jì)算公式如下：人口全區(qū)人口總量低速增長。GDP值在1000美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在1000美元——2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在2000美元——3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領(lǐng)域發(fā)展；在3000美元——4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。可見，人均GDP是一個(gè)重要指標(biāo)。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。如河北的唐山市，其商業(yè)內(nèi)部區(qū)域?yàn)樘粕绞懈鲄^(qū)縣，但其隸屬于京津商圈，而不是河北省省會石家莊的區(qū)域，對區(qū)域的范圍界定，對界定區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模及商業(yè)總消化量和商業(yè)總支撐量有著非常重要的關(guān)系。以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于2級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積110萬平方公里，而人口2230多萬人，每平方公里人口200人。二、 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系；區(qū)域的地緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用對借款人申請個(gè)人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的(高檔商品房、別墅除外)，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率(不得浮動)執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。對自有資金低、應(yīng)收賬款多的承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應(yīng)限制對其發(fā)放貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。例如（121號文件）：中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國人民銀行文件 銀發(fā)〔2003〕121號中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的要求通知如下： 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給所有鞭策過我的人們。鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟(jì)南等一個(gè)個(gè)熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個(gè)區(qū)域市場的運(yùn)行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、 地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答二、商業(yè)方面 時(shí)機(jī)性； 進(jìn)程性； 地段性； 規(guī)模性； 布局性； 人氣性； 硬件性； 穩(wěn)定性； 資源性； 競爭與兼容性；1 人口分析；1 商圈分析；1 人性a) SWOT分析法b) 13參數(shù)分析法第三章 技術(shù)分析方法一、定量分析二、定性分析三、典型性商業(yè)分析四、定價(jià)方法及換算五、市場各階段風(fēng)格介紹六、圖形設(shè)計(jì)第四章 各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀一、 服裝、鞋、百貨類市場二、 食品類市場三、 家居類市場四、 機(jī)電類市場五、 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場六、 電子類市場七、 其他各類市場第五章 運(yùn)作手法一、租賃模式二、銷售模式三、組合模式四、炒鋪概念介紹1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用2）炒鋪操作程序3）艾略特波浪理論介紹4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹第六章 節(jié)點(diǎn)控制一、營銷節(jié)點(diǎn)蓄水期開業(yè)期： 養(yǎng)市期經(jīng)營期二、推廣節(jié)點(diǎn)各推廣工具的應(yīng)用（一） 蓄水期（二）開盤期（三）開業(yè)期（四）養(yǎng)市期（五）日常運(yùn)營期三、各類運(yùn)營模式簡述 常見模式） 遠(yuǎn)洋城模式 萬達(dá)模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式四、其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設(shè)計(jì) Shopping mall第七章 使用工具一、 經(jīng)營管理公約二、 租賃合同三、 商業(yè)策劃內(nèi)容 四、 消防管理文本五、 各類實(shí)用圖形鑒賞前言2004年夏天的一個(gè)炎熱早晨，我在北京堵塞得車流中緩緩前進(jìn)。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個(gè)夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過經(jīng)過幾千個(gè)市場的洗禮，終于對市場的客觀規(guī)律有深刻的理解。第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。貸款應(yīng)重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。四、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大個(gè)人住房貸款的覆蓋面，擴(kuò)大住房貸款的受益群體。七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［2002）247號）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進(jìn)行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。屬于地廣人稀。如烏魯木齊市；市區(qū)人口200多萬，新疆全省人口1680萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口200萬，全省人口2500萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市，而實(shí)際上烏市的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于蘭州，其原因除了人均GDP收入高外，另一個(gè)就是輻射力。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。 　 區(qū)域城市GDP收入表： 2004年中國各省市自治區(qū)GDP排名　　 （香港澳門臺灣除外）　名次名稱GDP總量（RMB）　比上年增長1廣東16040億元%2山東%3江蘇超過15000億元14%以上4浙江11243億元%5河北%6河南%7上海%8遼寧%9四川6556億元%10湖北6320億元%11福建6053億元%12湖南%13黑龍江5303億元%14安徽%15北京%16江西3500億元%17廣西%18山西3042．4億元14．1％19云南2959．48億元11．5％20吉林%21天津%22陜西%23內(nèi)蒙古2700億元20%24重慶2650億元12%25新疆2203億元%26貴州%27甘肅1540億元11%28湖南%29青海%30寧夏11%31西藏200億元2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次城市名稱GDP總量（億元）人口人均GDP排名1上海134242廣州74233北京1356144深圳50215蘇州60156天津1004157重慶3010348杭州658109無錫509710成都10082411青島7651612寧波550913武漢7811914大連5581115沈陽7121816南京5731217哈爾濱95529GDP作為動態(tài)的參考值，在GDP中由于官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中存在無效成本，部分會出現(xiàn)失真，具體核實(shí)在項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙?