【正文】 華凌等地，有幾萬戶。一般商業(yè)的租金水平蘭州2元／m2/天，烏市為5元／m2天，這就是輻射人口造成的差別。通過對市場中的消費者或前來進貨的商戶了解，很容易得知區(qū)域的輻射范圍，此可在定性訪談中得知，在如何界定輻射范圍的方法中，這是一個捷徑。城市面積、人口及城市特性各城市由于在歷史發(fā)展中形成各種特性，在其基本的城市機能中，體現(xiàn)著極強城市個性。例如：北京是首都，是中國政治、文化、經(jīng)濟中心，也是一座歷史名城、國際旅游城市。海南三亞為旅游城市，新疆克拉瑪依市則是石油工業(yè)城市，各城市具有不同城市的特征。；，而人口北京1345萬，上海1500萬，則單位面積中，上海的人口密度是北京的3倍，這就在單位面積中，其商業(yè)的消化量和商業(yè)設施的需求量要遠大于北京，其單位商業(yè)面積的產(chǎn)值也高，相應的租金支撐水平也高，同樣類比，人口650萬，其密度是北京的10倍，則相應的會更高。這就是為什么同樣城市檔次，其租金的支撐力水平相差甚大。城市各區(qū)域的人口之間也存在密度不同，新開發(fā)區(qū)面積雖然大，但人口稀少，老城區(qū)面積雖然小，可人口基數(shù)大，從微觀上比較，在各區(qū)域板塊中，不同的人口密度，對商業(yè)的支撐力完全不同。人口密度之高，造成其內(nèi)部商業(yè)火爆，而同等面積的區(qū)域放在豐臺區(qū)，則無法望其項背。 三、人口與經(jīng)濟關系一、GDP概述及劃分標準 GDP（Gross　Domestic　Product），就一個國家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。表示居民在一特定時期內(nèi)生產(chǎn)的所有商品和服務的貨幣價值總和。在國民經(jīng)濟核算中，通常使用GDP總量、GDP增長率和人均GDP三個重要指標。這三個指標分別具有不同的作用。GDP總量，衡量的是一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟規(guī)模。主要用于反映一個國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟實力；國際間和地區(qū)間進行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟分析和經(jīng)濟管理。GDP指標為各級領導分析經(jīng)濟運行狀況、政府調(diào)控管理經(jīng)濟提供了廣泛的用途。GDP增長率，衡量的是經(jīng)濟增長速度。它是宏觀經(jīng)濟的重要調(diào)控目標。主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟增長、物價穩(wěn)定、充分就業(yè)和國際收支平衡；是經(jīng)濟周期性波動的重要測度指標和橫向、縱向比較的重要參照指標。人均GDP，衡量的是一個國家的生活水平和富裕程度，同時也是劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標。資料顯示世界銀行按人均GDP水平（實際購買力平價），將各國分為低收入、下中等收入、上中等收入和高收入四個等級。2000年，人均GDP1980美元為低收入組，4600美元為下中等收入組，9120美元為上中等收入組，27770美元為高收入組。從作為劃分經(jīng)濟發(fā)展階段的重要指標來看，國際上通常把一國的發(fā)展水平按人均GDP分為幾個階段：300—400美元以下是貧困階段；400—500美元是擺脫貧困的階段；800—1000美元是開始走向富裕階段，我國稱小康階段；3000—6000美元是比較富裕階段，我國稱全面小康階段。另外我國提出的基本實現(xiàn)現(xiàn)代化主要評價指標體系中的第一項為人均GDP9000美元?？梢姡司鵊DP是一個重要指標。 　 區(qū)域城市GDP收入表： 2004年中國各省市自治區(qū)GDP排名　　 （香港澳門臺灣除外）　名次名稱GDP總量（RMB）　比上年增長1廣東16040億元%2山東%3江蘇超過15000億元14%以上4浙江11243億元%5河北%6河南%7上海%8遼寧%9四川6556億元%10湖北6320億元%11福建6053億元%12湖南%13黑龍江5303億元%14安徽%15北京%16江西3500億元%17廣西%18山西3042．4億元14．1％19云南2959．48億元11．5％20吉林%21天津%22陜西%23內(nèi)蒙古2700億元20%24重慶2650億元12%25新疆2203億元%26貴州%27甘肅1540億元11%28湖南%29青海%30寧夏11%31西藏200億元2003年為150億元2004年中國城市GDP排名位次城市名稱GDP總量（億元）人口人均GDP排名1上海134242廣州74233北京1356144深圳50215蘇州60156天津1004157重慶3010348杭州658109無錫509710成都10082411青島7651612寧波550913武漢7811914大連5581115沈陽7121816南京5731217哈爾濱95529GDP作為動態(tài)的參考值，在GDP中由于官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)中存在無效成本，部分會出現(xiàn)失真，具體核實在項目當?shù)貙Τ鲎廛囆袠I(yè)，普通工人，迪廳這些城市窗口行業(yè)調(diào)查，即可知道。其中各城市中需要分檔是中國現(xiàn)分為4個級別城市：一級城市北京、上海、深圳，人均收入2500元/月以上；即GDP在3000美元/年以上。二級城市，各省的省會城市及沿海經(jīng)濟發(fā)展計劃單列市和天津、重慶直轄市。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個城市的人口量少，應當劃為第三級城市。其市區(qū)人口小于100萬，人均收入也低，二級城市人均收入一般在800——1000元/月，廣東省的一些地級市，因其收入高可劃分為二級城市和社會經(jīng)濟計劃發(fā)展單列市。三級城市：各地級市和沿海各縣級市，人均收入在沿海的縣級市人均收入雖然高，但其綜合能力小，所以也劃為三級城市，人均收入在600元/月左右；四級城市：各類小城市，人均收入在400—500/月標準，因為官方的統(tǒng)計比較有出入的，通過對每個城市窗口行業(yè)的調(diào)查，其人均收入水平很快可得出一個比較接近實際的數(shù)據(jù)。通過對GDP城市人均表中可見，人均過了3000美元/年GDP收入，即跨入中等發(fā)展中的國家行列，前幾年，對于上海，北京率先跨入人均3000美元，進行了大肆報道，就是指GDP的影響力，在各層面的體現(xiàn)，它發(fā)展到一定值后，就對商業(yè)的結構產(chǎn)生巨大的影響，具體如：GDP數(shù)值在不同階段，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)的趨勢。GDP值在1000美元以下，各類初級市場，集貿(mào)市場產(chǎn)生；在1000美元——2000美元，生活超市產(chǎn)生，食品類批發(fā)市場退出該區(qū)域；在2000美元——3000美元，產(chǎn)生建材超市、超市連鎖店在各領域發(fā)展；在3000美元——4000美元，產(chǎn)生商業(yè)開始郊區(qū)化發(fā)展，Shoppingmall等產(chǎn)生；在4000美元以上開始產(chǎn)生旅游地產(chǎn)。三、 區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。這些參數(shù)常常在統(tǒng)計年鑒中見到，例如在北京市昌平區(qū)2004年的統(tǒng)計年鑒：昌平區(qū)全區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長。，%。按當前匯率（1：）折算，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按戶籍人口計算達到4331美元，按常住人口計算達到3300美元。消費需求穩(wěn)步增長。，%。消費結構逐步升級“穿、用”消費增長快，%、%。人口全區(qū)人口總量低速增長。，在區(qū)居住半年以上的常住人口共有167萬人。居民收入：城鄉(xiāng)居民收入水平較快增長。2001年全區(qū)在崗職工平均工資22842元。，%；，%。，%；，%；從這段我們常見的統(tǒng)計年鑒中，國內(nèi)生產(chǎn)總值，社會零售總額及人均可支配收入都可表明區(qū)域內(nèi)總的商業(yè)消化量，在投資中這就是一個總的需求量，它可換算出單位面積的利潤量，這樣就推算出一個區(qū)域商業(yè)租金的總收入量，一切租金的收益都是通過消費者的購物消費來最終體現(xiàn)的，這樣對現(xiàn)存量的客觀分析，就可知其供應與需求之間的差距。人均可支配收入中，思格爾系數(shù)是一個參考值，恩格爾系數(shù)介紹如下恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標。其計算公式如下：　　　　　　　食物支出金額　　恩格爾系數(shù)＝───────　　　　　　　　總支出金額　　它反映了：生活水平狀況，由于目前我國大部分地區(qū)所報的恩格爾系數(shù)有無效部分，具體參考時，可相應下降一個檔，如某區(qū)域所報恩格爾系數(shù)為36%，則按國際糧農(nóng)標準衡量，此處則為小康，相應下一個檔，如恩格爾系數(shù)與GDP相配合使用，在中國的標準衡量，如果以人均收入過6萬元/年，年家庭收入為高收入者，則定為富裕水平，則GDP人均過3000美元/為中康，2000美元 ——3000元為小康水平，1000美元以下為溫飽，則相應的恩格爾系數(shù)就可知，3000美元——4000美元，3040%。2000——3000美元，是恩格爾系數(shù)應為40——50%。1000美元以下50——59%，此為參照值，具體可通過此作參考分析。每百戶汽車擁有量是在GDP過3000美元/年收入的城市需要考察的一個量，它對于商業(yè)的結構有很大影響，它是商業(yè)效區(qū)化的一個參考量，因汽車運動的發(fā)展，如北京2004年，汽車達200多萬量，百戶擁有量為18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費，以及沿4環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎outlas就是一個例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車帶來人流，同時它對停車場要求很大。它是停車量決定人流量的一個重要參考值。 區(qū)域經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展特性。各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的依托性不同， 其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結構將很大部分決定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結構，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應和支撐。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。在藥業(yè)為主導性城市通化，或以旅游為主導城市如北戴河等，尤為明顯。四、未來規(guī)劃發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃；政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎上。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛??！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展1——2個地區(qū)級商業(yè)中心和若干個社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè)中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當?shù)纳虡I(yè)體系。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設施，原則上只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內(nèi)。每個地區(qū)級商業(yè)中心一般只能安排1——2個營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設施。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。北京市各級商業(yè)中心（區(qū)）的分布根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃分為，城市中心區(qū)、商務中心區(qū)、中關村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。北京市的發(fā)展重點是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開拓十城，完善400社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡新格局；以四類發(fā)揮北京優(yōu)勢的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門——大柵欄三個商業(yè)中心），商務中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心），中關村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。十城，即開拓十個遠郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū)）；400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心。有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃，發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃；城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。在二，三級城市中， 如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對商業(yè)結構產(chǎn)生重大影響。道路規(guī)劃中如單行線的設立和道路中設置隔離帶，從而使地面交錯人流只有通過地道或高架橋相通，對兩旁商業(yè)的邊際價值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價值因人流突增而升值。單行線的設置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因為商業(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關注規(guī)劃。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如