【正文】 量自發(fā)推進有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。南京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、南京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善、社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動范圍的擴展，南京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化隨著南京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。項目公共空間社會化未來發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，將會主動配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑的場所，使商業(yè)活動與公共活動互相促進，成為綜合性的城市廣場。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場的成熟越來越嚴重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。在商鋪經(jīng)營之前，眾多投資者無法取得經(jīng)濟收益，只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來美好的藍圖來增加投資信心，因此商業(yè)項目的形象對于后期銷售是至關(guān)重要的。商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在南京，某些房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相繼涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。針對目前的按揭形式，要想擴大本項目的市場容量，增加投資客群的體量，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促銷活動加以配合。 底商迅速發(fā)展，填充商業(yè)空白隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，作為商業(yè)配套的底商漸漸浮出水面，成為了一種獨立的經(jīng)濟形態(tài)，開始支撐起自身特有的市場需求空間。 未來市場供需狀況預(yù)測2002年商業(yè)物業(yè)已經(jīng)顯示出了強勁的發(fā)展勢頭，不論供應(yīng)量還是物業(yè)價格均比2001年有了較大提高，市場反應(yīng)良好。在價格方面，雖然幾個房地產(chǎn)項目通過拍賣賣出了高價，但總體價格市場較為穩(wěn)定，繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上漲的趨勢。距離主城區(qū)約7公里；區(qū)內(nèi)經(jīng)濟文化基礎(chǔ)雄厚，各類高校云集其中，交通體系發(fā)達。地鐵3號線具體規(guī)劃尚未出臺建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)：宏運大道，天元路、雙龍大道?！　〉谝划a(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，基礎(chǔ)地位得到加強：2003年江寧農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得實效，:；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，外向型農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件明顯改善。２１世紀銅鑼灣廣場在經(jīng)歷了熱鬧的奠基儀式后，則由于多種原因變得靜悄悄了。中國女人街名稱位置物業(yè)費面積鋪位銷售方式租售價商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)中國女人街江寧東山鎮(zhèn)金箔路138號86000平方米出售銷售方式：商鋪前10年買家沒有經(jīng)營權(quán)，年投資回報率在8％，前三年8％，后三年大于等于8％，沿街門面不受此影響，可以隨便經(jīng)營（已售空）一樓：12000元/m2，二樓9000元/m2，　三樓6000元/m2，四樓4000元/m2，沿街8000元/m2，均價：7500元/m2（ 商鋪）、8500元/m2（沿街）女性購物、休閑、美食、娛樂、健身、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)門面房中國女人街描述： 南京富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，總長800米、寬78米、占地60畝， 總建筑面積86000平方米，政府城市規(guī)劃商業(yè)配套工程，江寧區(qū) 2003 年重點項目，南京市 2004年重點項目，是集城市功能于一體的大型現(xiàn)代生活之都——中國式 SHOPPING MALL 。 。項目總占地面積654畝，建筑面積約75萬平方米，一期共開發(fā)17棟小高層，總體規(guī)劃以流動性的空間布局、分割形成功能與景觀、社會活動與生活居停的巧妙融合。項目的開發(fā)面積大，入住率高，積聚了大量的區(qū)內(nèi)業(yè)主客流量.社區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)豐富，幾乎涵蓋了社區(qū)內(nèi)街所有的業(yè)態(tài)。周邊交通縱橫，27路直達新街口、86路直達河西新城，起始站就在小區(qū)對面，另外1010101010南金線、金陸線、寧丹線各路公交車岔路口站步行至小區(qū)只需10分鐘。綜上所述：有著諸多類型的消費人群，有著較強的消費人群和潛力，如果不斷完善商業(yè)服務(wù)配套，加強對大型的商鋪進行專項規(guī)劃管理和引導(dǎo)，商業(yè)操作成功。 從商業(yè)主題定位來看： 定位明確，具有自己產(chǎn)品的特色。 在商業(yè)發(fā)展上，今年江寧區(qū)將主動對接南京“全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”和“長江國際航運物流中心”建設(shè)，加快發(fā)展以軟件研發(fā)、現(xiàn)代物流、科技服務(wù)等生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)?；仡櫼酝y(tǒng)計，2003年江寧房價不到2500元/平方米，2004年達到3120元/平方米，2005年3405元/平方米，去年最終上升到的3737元/平方米。 人氣轉(zhuǎn)旺 江寧新商圈獲得“源頭活水” 此外，住宅市場的發(fā)展態(tài)勢給了江寧的商業(yè)開發(fā)一個較為清晰的投資前景導(dǎo)向。據(jù)不完全統(tǒng)計，世界500強中有28家企業(yè)進駐江寧，包括汽車、IT、教育、物流等，僅僅是一家國外企業(yè)，就可能給江寧帶來200套以上的住宅有效需求。極力發(fā)展的就是包括衣食住行在內(nèi)的配套便利性，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模和成熟，可以解決周邊地區(qū)的配套，對樓盤開發(fā)大有好處。‥　　　　中檔住宅、寫字樓、公寓底商。窗體底部基礎(chǔ)知識部分商業(yè)經(jīng)營方式與業(yè)態(tài)研究零售業(yè)按經(jīng)營方式分為四種方式分別是獨立商店、連鎖總店、連鎖分店和其它經(jīng)營方式。特許經(jīng)營不是一種行業(yè)，只是一種營銷商品或服務(wù)的方法。也就是 特許經(jīng)營是英文FRANCHISING的漢譯。 預(yù)計2003年南京的商業(yè)物業(yè)市場將仍然保持良好的發(fā)展趨勢，市場前景繼續(xù)看好。功能上基本為社區(qū)商業(yè)配套，但兼?zhèn)鋵ν馍虡I(yè)活動功能。 依照不完全統(tǒng)計，江寧目前已經(jīng)有武夷綠洲、南方花園、 托樂嘉、明月港灣、翠屏國際、萊茵東郡、21世紀現(xiàn)代城等若干個住宅大盤先后開發(fā)起2~5萬平方米以上的大型社區(qū)商業(yè)，包含了超市、餐飲、娛樂、休閑、服務(wù)等各種經(jīng)營項目，類似華潤蘇果等品牌商家的入駐從去年開始，今年將會越來越多。而目前的情況是，很多業(yè)主對市場經(jīng)營很感興趣，但因為是初期，沒有看到旺盛景象，也不敢輕易投資。 按照南京市政府規(guī)劃的要求，江寧新城區(qū)將建成區(qū)域面積達60平方公里，拉開框架達170平方公里，并將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。江寧房產(chǎn)局局長孫永安特別強調(diào)：江寧區(qū)住宅市場的平穩(wěn)發(fā)展，與包括交通、商業(yè)在內(nèi)的配套因素增長密不可分。三、江寧區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展趨勢人氣轉(zhuǎn)旺成定局 截至去年底，江寧商業(yè)供應(yīng)量達數(shù)十萬平方米之巨，同時，包括銅鑼灣廣場、本土品牌商業(yè)華潤蘇果超市、法國歐尚等也相繼進入，近幾年來已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場、南京義烏小商品城、鳳凰港、21世紀現(xiàn)代城等一批商業(yè)項目在江寧開發(fā)，并且這些商業(yè)項目各具特色。每鋪都設(shè)有獨立衛(wèi)生間、園林式街道上設(shè)有公共洗手間、充足停車位等等，街鋪之王在商鋪的物業(yè)形態(tài)上既有創(chuàng)新又將品質(zhì)做到了一個相當(dāng)?shù)某潭取纳虡I(yè)配套上看：交通方便，容易到達；商業(yè)配套不夠健全。離市中心較遠，交通多有不便左鄰右舍：名稱位置物業(yè)費商鋪面積鋪位銷售方式租售價商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)左鄰右舍岔路口宏運大道1188號(每月)600到800之間50到200之間出售面積600到800在65007000元之間面積50200的10000元社區(qū)內(nèi)街左鄰右舍描述： 左鄰右里位于南京市江寧區(qū)岔路口，是江寧區(qū)距離南京主城區(qū)最近的片區(qū)，距新街口僅10公里，公交車車程2030分鐘。在托樂嘉，每個人都能體會到最寬泛的生活樂趣所帶來的無限愜意。單體街通過兩個中心商場連接，連接處多以鞋架等檔住.托樂嘉名稱位置物業(yè)費商鋪面積鋪位銷售方式租售價商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)托樂嘉江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將軍大道9號,幾十到幾百之間出售（目前已售完，單身公寓下即將開發(fā)）一樓3萬二樓兩萬生活、商業(yè)、運動、社交、頤養(yǎng)，會所、博物館、俱樂部、電影院、主題公園、雙語幼兒園等住宅、商業(yè)托樂嘉描述： 自然天成的區(qū)域環(huán)境，十公里優(yōu)尚生活圈。3. 產(chǎn)品設(shè)計欠缺：。相關(guān)分析：，占據(jù)著與城市引擎相匹配的城市核心商業(yè)位置,消費力強, 3. 周邊各種市政交通、金融配套齊全 。在百家湖、科學(xué)園這些新區(qū)，大型商業(yè)沒有很好地發(fā)展起來?！　￠_放型經(jīng)濟發(fā)展迅猛：2003年全區(qū)實際利用外資6億美元，；。軌道交通：軌道交通路線起始站點地鐵1號線（延伸線）安德門站寧丹路共青團路花神廟南京南站岔路口河定橋勝太路百家湖小龍灣（預(yù)留）竹山路天印大道城東路站。特定的歷史和自然條件在這塊山川秀麗而富饒的土地上，留下了眾多的風(fēng)景名勝、文物古跡。2001年在申奧成功、加入世貿(mào)的強力帶動下，商業(yè)物業(yè)市場開始呈現(xiàn)出較好的發(fā)展勢頭。 商圈格局基本確立，商業(yè)中心趨于多元化最新統(tǒng)計資料表明，南京市人口總量已經(jīng)達到820萬（130150萬流動人口），南京的商業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢?？茖W(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠得服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。但是對于商業(yè)物業(yè)，一直以來塑造感性的項目形象方面的工作力度不夠，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，減弱了對目標(biāo)客戶的吸引力。三、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)的比重過小據(jù)南京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在南京近年開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，%,市場供應(yīng)速度遠遠小于住宅類物業(yè)、辦公類物業(yè)的供應(yīng)速度。作為市政府重點工程，本項目必須考慮適當(dāng)?shù)某靶裕岣咦陨淼母偁幜Γ▏馄髽I(yè)對商業(yè)物業(yè)的硬件、軟件等條件要求相當(dāng)苛刻），以適應(yīng)未來高標(biāo)準商業(yè)物業(yè)發(fā)展的需求。此外，大型高檔次樓盤的涌現(xiàn)，將會迅速改變江寧地區(qū)嘈雜、混亂的不良形象，有助于本項目形象的提升和未來商業(yè)物業(yè)的推廣及經(jīng)營。目前我國大型零售企業(yè)的資源并不十分充足，在實行組合業(yè)態(tài)經(jīng)營時，尤其要注重設(shè)法使所組合的各業(yè)態(tài)的目標(biāo)顧客盡量相近，以使各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)并充分展示出商場整體的目標(biāo)顧客定位?！　。ǘ崿F(xiàn)零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理化。新興業(yè)態(tài)層出不窮，將有集購買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”；有方便購買、快速購買的“無重復(fù)商店”；有通過電子網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)交易的“全功能超級市場”等陸續(xù)出現(xiàn)?！　∥覈倪B鎖業(yè)比重極小，只不過剛剛起步，存在著極大的發(fā)展空間。其中一部分精品店、名品店會進入到大型百貨店中設(shè)址；專賣店將進一步向個性化、民族化方向發(fā)展。隨著我國生產(chǎn)力水平的不斷提高，生鮮食品從生產(chǎn)到消費之間的鏈條逐步形成，食品超市中生鮮食品的比重將會逐步增加，并達到規(guī)范化的水平?！　⌒屡d零售業(yè)態(tài)促進了現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展。但目前來看，并沒有哪家企業(yè)真正建立起自己的競爭優(yōu)勢，也沒有哪一家企業(yè)創(chuàng)造出獨特的經(jīng)營和管理方式。在美國，主要的零售市場前三大家企業(yè)的銷售總額一般都占整個市場份額的70%以上。大多數(shù)小型店鋪可以用“小、亂、低、差”四個字來概括。具體表現(xiàn)為城市大型商場超常規(guī)發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)中心重復(fù)建設(shè)，而農(nóng)村新型業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，網(wǎng)點數(shù)量不多，規(guī)模普遍偏小，超級市場的規(guī)模優(yōu)勢和低價特征難以體現(xiàn)。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計劃經(jīng)濟的落后狀態(tài)一下跳進了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時進入的特征。國內(nèi)的競爭機制已初步形成。隨著居民消費水平、消費結(jié)構(gòu)的變化，其消費行為、消費方式、消費心理都發(fā)生了變化，這就對零售經(jīng)營提出了新的要求。大型綜合超市和倉儲超市、廉價商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中形成了兩個極端，一方面大型商廈經(jīng)營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、南京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市?！　。ㄆ撸ν忾_放步伐不斷加快，使業(yè)態(tài)更加多樣化、新型化　　我國流通領(lǐng)域的改革開放，使外商進入速度加快，競爭日益國際化。表4 2001年按商品年銷售額規(guī)模分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位構(gòu)成分組產(chǎn)業(yè)活動單位數(shù)從業(yè)人數(shù)商品銷售額比重表3　2001年按經(jīng)營方式和業(yè)態(tài)分組的零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位構(gòu)成分組　產(chǎn)業(yè)活動單位數(shù)從業(yè)人數(shù)商品銷售額比重　表2 2001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位人員與銷售額構(gòu)成 單位數(shù)　 （萬個）比重　　 （%）　　我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)不是依次進入市場，而是幾乎同一時期進入的，并沒有遵循上述一般規(guī)律?！　《⒘闶蹣I(yè)經(jīng)營多元化的主要特點　　　　歷史上，發(fā)達資本主義國家的零售業(yè)經(jīng)歷了三次革命性變化。筆者在此提醒廣大商鋪投資者擦亮眼睛，要謹慎對待那些被人為地提高倍率后，還被鼓吹極有投資價值的商鋪?！　∩啼伿蹆r確定　　與住房售價無必然關(guān)系　　事實上，成熟的開發(fā)商、代理商，在制定商鋪的售價時，通常都不是根據(jù)商鋪所在地住房的售價簡單地按某一倍率定價的，而是根據(jù)商鋪所在地現(xiàn)存的或潛在的有利于經(jīng)商的各種因素來確定的，諸如商業(yè)氛圍、人流、適宜經(jīng)營的業(yè)態(tài)等。而住宅的價格只要開發(fā)商愿意降低到一定程度總是有人愿意買的。　　6．項目風(fēng)險。大中型商業(yè)物業(yè)必須統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理、統(tǒng)一經(jīng)營，否則將容易造成混亂，使項目的租金收益水平下降。　　(5)現(xiàn)場包裝。如果營銷周期拖得太長將使項目人氣不旺，從而項目銷售陷入困境?！　?．營銷推廣。　　以上相關(guān)內(nèi)容對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目是必不可少的步驟，對于小型商業(yè)地產(chǎn)項目可以簡化項目概念設(shè)計和融資。雖然對于住宅而言，也存在諸如“溫州購房團”這樣的大型投資客，但人們購買住宅的首要目的仍能是居住，投資的成分相對較少，跨區(qū)域購房居住者總的比例不高；但是商鋪的購買目的恰恰相反，投資是主要目的投資經(jīng)營戶較少。由于商鋪的價格高，而影響其價格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可視性、交通條件、停車條件、硬件設(shè)施、規(guī)劃的科學(xué)性、商品經(jīng)營類型、項目的運營特點