【正文】 區(qū)域未來發(fā)展趨勢等)，因此商鋪價格變化往往難以預(yù)料，其售價(租金)變化的幅度之大有時令人驚訝。首先，商鋪開發(fā)報建除了國土、規(guī)劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規(guī)劃方案還必須向市商委報審，設(shè)計必須符合城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的整體布局才可能獲得通過。住宅開發(fā)可選地塊范圍廣，不同的地塊適宜開發(fā)不同類型的住宅；商鋪開發(fā)選址局限于城市商貿(mào)中心和主要街道的沿街地段，地塊供給量較小，可選擇的范圍窄。如果針對特定目標(biāo)客戶規(guī)劃設(shè)計的商鋪招商不成功，項(xiàng)目在短時間內(nèi)將很難找到合適的客戶，從而使項(xiàng)目銷售(招商)帶來嚴(yán)重的后果。再者，商鋪的層數(shù)少，根據(jù)銷售政策規(guī)定一般要到物業(yè)結(jié)構(gòu)封頂才能預(yù)售，而高層、小高層住宅只要投資達(dá)到三分之一、已經(jīng)確定竣工日期就可以預(yù)售，因此商鋪開發(fā)要求發(fā)展商具有很強(qiáng)的資金實(shí)力。商鋪市場既受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，同時又受商業(yè)零售市場支配?！　×硗猓啼伒氖褂媚晗薅?，根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，綜合用地土地使用年限50年，這也是商鋪不同于住宅的一個重要特征?！　?．目標(biāo)客戶。　　(1)營銷主題。住宅項(xiàng)日的營銷周期較長，一個完整的營銷推廣包括以下幾個階段：市場引導(dǎo)期——內(nèi)部認(rèn)購期——開盤期——強(qiáng)銷期——持續(xù)期——清盤期。房地產(chǎn)營銷中的公關(guān)活動也稱為“事件營銷”?！　?．投資效益。國家的產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、房貸政策對商鋪開發(fā)的影響更大。尤其是后期經(jīng)營管理，商鋪的風(fēng)險更大。由此可見，一個商業(yè)價值不大的商鋪，也不見得其價格一定要超過住宅。超級市場、大型綜合超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲式商場等發(fā)展迅速，徹底改變了過去百貨商店單一的經(jīng)營模式，形成了行業(yè)內(nèi)多層次、多業(yè)態(tài)、開放式、競爭型的新格局。如今，倉儲商場，廉價商店，以及郵購、電視購物、網(wǎng)上購物等無店鋪零售形式，也相繼問世。,%，多于19781991年開業(yè)的總和。外商投資從普查資料看，%，%，%；%、%%。我國東部地區(qū)零售企業(yè)單位數(shù)占據(jù)全國總量的一半以上，%，%，而中、%%，%%。%，%，%。普查資料表明，2001年當(dāng)年新開業(yè)的外資零售產(chǎn)業(yè)活動單位比19921995年的總和還多出51家。零售業(yè)態(tài)基本上形成了以中小型百貨商店與雜貨店為主的單一結(jié)構(gòu)業(yè)態(tài)?！　窠?jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速增長，消費(fèi)品供求關(guān)系的改善，為零售業(yè)態(tài)的多元化發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。綜合超市、食品超市、便利店都屬于此種類型?！　。ㄋ模┡c交通運(yùn)輸條件、城市化方式息息相關(guān)的生活方式變化，也促進(jìn)了零售業(yè)的多樣化經(jīng)營。面對服務(wù)貿(mào)易逐步開放，處于變革中的中國零售業(yè)也不得不調(diào)整自己的發(fā)展方向，吸收先進(jìn)技術(shù)、更新管理理念，提高核心競爭力，以適應(yīng)全球零售業(yè)變革浪潮。技術(shù)進(jìn)步、信息傳播速度加快及知識覆蓋面廣，引起零售業(yè)管理方式與應(yīng)用技術(shù)的變革；同時，由于知識經(jīng)濟(jì)的相互滲透，人們思維方式變化，引起零售企業(yè)觀念、經(jīng)營方式的變化?！　〉诙瑯I(yè)態(tài)組織化程度低、運(yùn)作不規(guī)范，各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，對于處在轉(zhuǎn)軌和起步階段的我國零售企業(yè)來說，這已經(jīng)算是一種進(jìn)步了，通過大膽引進(jìn)，洋為中用，我們自己的現(xiàn)代零售企業(yè)正迅速蛻變成長，避免了完全靠自己從頭摸索。最大的零售企業(yè)——聯(lián)華超市也只是在以上海為中心向周邊地區(qū)發(fā)展?！　∥?、零售企業(yè)經(jīng)營方式的發(fā)展趨勢分析　　未來幾年，我國零售業(yè)在規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時，還將呈現(xiàn)出以下幾個發(fā)展趨勢：　?。ㄒ唬┛傮w規(guī)模將不斷擴(kuò)大?！　〉谝?，我國傳統(tǒng)百貨店將會從兩個方面發(fā)生變化。這一業(yè)態(tài)將會成為中國零售業(yè)中的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。我國零售業(yè)將會對同時登場的各種業(yè)態(tài)逐步認(rèn)識和理解，并結(jié)合中國國情，使這些業(yè)態(tài)完成本土化的過程，同時，還將會有新的零售業(yè)態(tài)不斷進(jìn)入。連鎖經(jīng)營對零售業(yè)進(jìn)行重組改造，提高其組織化程度勢在必行?！　。ㄎ澹┩馍踢M(jìn)入速度加快，競爭日益國際化。應(yīng)該采取雙管齊下，結(jié)合并用的措施，由政府通過宏觀調(diào)控政策加以推進(jìn)和引導(dǎo)。市場競爭具有雙贏性經(jīng)過若干年的發(fā)展，南京市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)分布著多個影響力很強(qiáng)的區(qū)域性商圈。投資者和經(jīng)營者已經(jīng)意識到了經(jīng)營管理的重要性，都將會對發(fā)展商提出此類要求，促使發(fā)展商對市場作出售后承諾。實(shí)際上，把公共空間進(jìn)行社會化，將會為商場帶來可觀的潛在消費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營方式。住宅的同質(zhì)化主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品設(shè)計等方面，而商鋪的同質(zhì)化與住宅不同，目前南京商鋪的同質(zhì)化多是集中在概念和推廣手法上，比如地鐵概念、步行街概念等。營銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對南方房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)則較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)。南京目前開發(fā)的多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目均配有商業(yè)物業(yè)，呈點(diǎn)狀零散分布在各個區(qū)域，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場，并逐漸成為大型商圈的有利補(bǔ)充。但是與南京、深圳、上海等商業(yè)物業(yè)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，南京市場與之還存在一定差距，尚處于高速發(fā)展階段,供給和需求均遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，未來市場容量較大。自2001年撤縣建區(qū)后，是南京“一城三區(qū)”戰(zhàn)略主要發(fā)展地區(qū)之一。建設(shè)“四橫五縱”主干道系統(tǒng)：四橫：站南路、秦淮—金箔路、誠信大道；五縱：將軍大道、利源—蘇源大道、土山—竹山路、天印大道、城東路。正在朝著都市農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)方向發(fā)展。如今的江寧商業(yè)，更大的潛力在社區(qū)商鋪上，托樂嘉引進(jìn)華潤蘇果就是可借鑒的模式。中國女人街具有6大功能區(qū)，5條生態(tài)大道，1個主題商場，376家專賣店，全封閉全透明，設(shè)施配套齊全，中央空調(diào)，4部觀光電梯，28部自動扶梯，2部貨梯，擁有超大休閑廣場，街內(nèi)外樹立23樽中國歷代女杰雕塑，是一條獨(dú)具中華五千年文化特色的景觀街。消費(fèi)者視線受人為隔斷，讓消費(fèi)者誤以為無街可逛了。強(qiáng)調(diào)社區(qū)開放性、交流性、國際化的特質(zhì)。小區(qū)內(nèi)商業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃及其重要，他決定了小區(qū)商業(yè)的興衰.華潤蘇果投入巨資在托樂嘉?“蘇果新型的大型購物廣場”。地鐵1號線南線延線有兩個出口分別位于小區(qū)的東北及東南面，近在咫尺。街鋪之王名稱位置物業(yè)費(fèi)商鋪面積鋪位銷售方式租售價商業(yè)的主題定位物業(yè)形態(tài)街鋪之王江寧區(qū)東山鎮(zhèn)科寧路6212132174號待定最小180最大400出售價格在6400到6500之間純街鋪式的社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)街鋪之王描述： 街鋪之王，科學(xué)園片區(qū)的首席社區(qū)商業(yè)配套。從商鋪的面積來看：商鋪的面積較大，其總價不低，經(jīng)營業(yè)態(tài)受到一定的限制。同時，重點(diǎn)抓好秦淮風(fēng)情一條街、同曦國際廣場等項(xiàng)目建設(shè)，精心打造府前——楊家圩——百家湖城市核心區(qū)，盡快形成新的城市商圈。雖然這其中經(jīng)歷了若干次低迷，但江寧的住宅還是用三年時間走出了一輪行情通道，這與居住配套的發(fā)展密不可分。依照江寧區(qū)政府最新統(tǒng)計，江寧購房群體比例正在發(fā)生變化，其中南京老城區(qū)居民占到70%，江寧本地居民占到20%，這說明江寧在減輕主城區(qū)壓力，安置老城人口方面已經(jīng)發(fā)揮著重要的作用。目前產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也無形地帶動江寧房價的上升。3. 商業(yè)物業(yè)價格分析及預(yù)測根據(jù)對南京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調(diào)查分析，我司認(rèn)為目前南京市商業(yè)物業(yè)的價格可細(xì)分為4大類。本類型商業(yè)物業(yè)具有較強(qiáng)的市場潛力，可以獨(dú)立支撐起區(qū)域商業(yè)市場空間，甚至成為區(qū)域性商圈的中心。顧名思義就是單獨(dú)的一個商店，僅有一個店面，是零售業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營方式之一。在過去的十年里，特許經(jīng)營已經(jīng)在許多國家，不論是在發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，都已被證明是一種有效的分銷商品和服務(wù)的方法，并對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響?？偛磕軌虿樵兊絺}庫（配送中心）的商品進(jìn)銷調(diào)存以及門店的銷售情況?！〃E　　　　社區(qū)商業(yè)物業(yè)。這也促使相當(dāng)多的住宅開始研究規(guī)劃新生的社區(qū)商業(yè)部分。江寧的商業(yè)動力，不僅要為當(dāng)?shù)厝肆髯龇?wù)，更重要的是對包括商場、餐飲乃至于休閑消費(fèi)的巨大空間，“完全可以建成一種完善的休閑業(yè)態(tài)”。”他認(rèn)為，江寧從短期來看，重點(diǎn)在于解決人們生活的基本商業(yè)服務(wù)問題，而長遠(yuǎn)目標(biāo)是要形成區(qū)域商業(yè)中心。 商業(yè)發(fā)展 江寧樓市成長的重大利好 在推動以住宅為主的江寧房地產(chǎn)開發(fā)的問題上，商業(yè)規(guī)劃功不可沒，根據(jù)江寧房管局最新統(tǒng)計，目前江寧商品住宅的平均入住率達(dá)到65%，相比前兩年已經(jīng)不可同日而語，其中岔路口片區(qū)68%，科學(xué)園片區(qū)64%，開發(fā)區(qū)片區(qū)57%，東山鎮(zhèn)片區(qū)甚至達(dá)到70%。綜上所述：街鋪之王本身有著良好的產(chǎn)品規(guī)劃、完備的商業(yè)服務(wù)配套、強(qiáng)大的市場消費(fèi)能力，又得政府大力扶持，可謂是占盡天時、地利、人和之便。對商業(yè)經(jīng)營者來說，純街鋪、準(zhǔn)現(xiàn)房是非常難得的。從商鋪的面積來看：面積靈活多變，能滿足多種不同商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營需求。從價位看，租金比南京其他類似的社區(qū)街鋪?zhàn)饨鹨摺ＸS富多彩的規(guī)劃為主業(yè)們提供了一個前所未有的實(shí)現(xiàn)人生理想的平臺。內(nèi)循環(huán)的方式。 2. 內(nèi)部規(guī)劃較好，形象和檔次較高。周邊分布著世紀(jì)聯(lián)華超市、蘇果超市、時代超市以及繁華的上元大街，上海明珠花園、明月花、夢蝶園、武夷花園等數(shù)十萬平方米的高尚住宅區(qū)，近三十萬優(yōu)質(zhì)消費(fèi)人群支撐起商圈強(qiáng)勁的購買能力。老城區(qū)的東山步行街、溫州商業(yè)街等項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)紅紅火火，依托老城區(qū)數(shù)十萬常住人口的優(yōu)勢，每天吸引相當(dāng)大的人流和物流。國民經(jīng)濟(jì) 　經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力雄居百強(qiáng)：，完成財政收入35億元；一、二、三產(chǎn)業(yè)比例為9：：，形成了以外向?yàn)橹鲗?dǎo)、工業(yè)為主體、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局；綜合實(shí)力跨入全國百強(qiáng)行列，教育、衛(wèi)生、文化、體育均為全國先進(jìn)單位。江寧與城區(qū)的主要交通方式為公交，路線主要有：路線起始站點(diǎn)101箍桶巷東山鎮(zhèn)102箍桶巷—開發(fā)區(qū)103白鷺花園—武夷花園東104瑞金路—文化名園105雨花路—河海大學(xué)新區(qū)106箍桶巷—天地新城江寧主城區(qū)內(nèi)的主要交通方式為區(qū)間車，以及開發(fā)商的社區(qū)巴士。江寧又處在秦淮河、長江交匯處。‥　　　　奧運(yùn)會對促進(jìn)南京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強(qiáng)大作用‥　　　　人民消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，商業(yè)市場將保持良好發(fā)展?fàn)顩r‥　　　　大量外資進(jìn)入中國市場，商業(yè)物業(yè)需求將繼續(xù)擴(kuò)大‥　　　　市政改造工程使原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消失，新商業(yè)物業(yè)需求加大‥　　　　商業(yè)物業(yè)投資形勢看好，大量資金涌入商鋪投資五、商業(yè)物業(yè)價格分析商業(yè)物業(yè)價格走勢南京市商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過了98年波谷之后，在隨后的幾年中一直呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢，供應(yīng)量和需求量波瀾不驚。按行業(yè)劃分，南京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。隨著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，購買人流的增加，這種布局已經(jīng)基本瓦解，并形成了新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。但是商業(yè)物業(yè)涉及到商鋪的規(guī)劃、鋪面單元面積分割的大小和比例、整體的裝潢裝飾、商場經(jīng)營管理等問題，目前市場表現(xiàn)為大部分開發(fā)商普遍缺乏操盤經(jīng)驗(yàn)。提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局，提高物業(yè)管理和商業(yè)管理手段，可以有效的提高產(chǎn)品的競爭力，增加收益。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場競爭強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越重視自身形象的宣傳。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場和國際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，將逐步走向有序的規(guī)范市場。但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，在本區(qū)域尚未形成具有影響力的大型成熟商圈的情況下，局部商業(yè)的發(fā)展將烘托起整個江寧地區(qū)的商業(yè)氣氛，為本項(xiàng)目超大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)進(jìn)行良好的鋪墊。多業(yè)態(tài)混合經(jīng)營開始成為大型零售企業(yè)的一種成長方式?！　氖澜绨l(fā)達(dá)國家零售業(yè)態(tài)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)、趨勢和我國的實(shí)際情況看，我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整的措施應(yīng)為：穩(wěn)定發(fā)展大型百貨商店，并對其進(jìn)行改造，增加服務(wù)功能，從而將目標(biāo)顧客定在中、高收入階層及特定的假日下的普通消費(fèi)者；積極發(fā)展既能滿足各種需求又能發(fā)揮商業(yè)經(jīng)營特色的專業(yè)店和專賣店；努力發(fā)展連鎖超市和超級購物中心，使其成為消費(fèi)者購物、娛樂一體化的場所，提供全面服務(wù)；根據(jù)各地實(shí)際情況有選擇地發(fā)展倉儲式商場；有計劃、有步驟地發(fā)展網(wǎng)上銷售等高科技性質(zhì)的零售方式，從而跟上時代發(fā)展步伐，適應(yīng)國際化競爭的需要，滿足消費(fèi)者對零售發(fā)展的需求。進(jìn)入21世紀(jì)，以電子化、網(wǎng)絡(luò)化、國際化、閑暇化為基礎(chǔ)，能體現(xiàn)全功能、快節(jié)奏、高效率、低費(fèi)用、新潮流等特點(diǎn)的新興業(yè)態(tài)也將成為主流?！∷鼈儠谏唐返钠放?、經(jīng)營方式、規(guī)范服務(wù)等方面形成自身的風(fēng)格?！　〉诙?，超級市場是我國零售業(yè)中的生力軍。百貨店將向細(xì)分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年內(nèi)有較大發(fā)展。與此同時，連鎖經(jīng)營方式也逐漸在零售業(yè)中廣泛采用。美國的零售巨頭沃爾瑪去年銷售額高達(dá)2220多億美元，是中國百強(qiáng)零售企業(yè)銷售總額的8倍多。在農(nóng)村，零售業(yè)態(tài)不規(guī)范表現(xiàn)尤為突出，以為超市就是開架售貨，幾家商店統(tǒng)一了店名、服裝、標(biāo)識就是連鎖，許多地方的連鎖店表面連鎖而實(shí)質(zhì)仍是單店操作、各自為政，很少真正做到“統(tǒng)一”配送、“統(tǒng)一”核算和“統(tǒng)一”管理?！　〉谝?，業(yè)態(tài)布局不合理，結(jié)構(gòu)失調(diào)。資本的本性決定它總是要流動到使其邊際收益最高、能夠發(fā)揮最大效用的地方去，這使越來越多的國外零售商爭相進(jìn)入我國剛剛開放的市場?！　膰鴥?nèi)看，我國多元化的市場主體發(fā)展較快，非國有零售業(yè)（集體、個體、私營、外資）的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和消費(fèi)品銷售額所占份額日益擴(kuò)大。消費(fèi)結(jié)構(gòu)中非商品性消費(fèi)支出比例不斷增加，尤其是服務(wù)、精神和文化類消費(fèi)上升速度很快。大量生產(chǎn)體制下的產(chǎn)品要求流通領(lǐng)域有相應(yīng)的能力和機(jī)構(gòu)來大量銷售，促成產(chǎn)品價值的實(shí)現(xiàn)。由于這種零售業(yè)態(tài)具有經(jīng)營費(fèi)用低、成本低、價位低、方便居民挑選等特色，因此吸引了越來越多的消費(fèi)者。到2001年底，家樂福在華已開設(shè)了27家分店，沃爾瑪已開設(shè)了19家分店，麥德龍已開設(shè)了15家分店，7—11便利店也拿到了中國第一張外資連鎖便利店經(jīng)營牌照。未來幾年，兼并重組和企業(yè)間聯(lián)合，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。%，%，%；居第二位的是1001000萬元的企業(yè)，%、%%；%、%，但銷售額占據(jù)1/3強(qiáng)，%。%，%，也處于發(fā)展上升期。1996—2001年零售業(yè)產(chǎn)業(yè)活動單位經(jīng)濟(jì)類型結(jié)構(gòu)變動經(jīng)濟(jì)類型2001年1996年