【正文】 網(wǎng)絡(luò)p經(jīng)營策略n低價采購、低成本控制、多區(qū)域運營、規(guī)模收益p發(fā)展?fàn)顩rn截止至 2023年 12月底，百安居在中國 25個城市擁有 58家商店，包括上海、北京、深圳、廣州、青島、杭州、蘇州、武漢、南京、昆明、福州、無錫、哈爾濱等。麥當(dāng)勞收入的 1／ 3來自直營店，其余來自加盟店，其中，房地產(chǎn)收入占這部分收入的 90％ ） 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 47Copyright by SUNSTARS 選址要求麥當(dāng)勞選址原則：方便顧客針對目標(biāo)消費群： 定位于年輕人、兒童和家庭成員；著眼于今天和明天： 講究 20年不變講究醒目： 一樓或二樓的臨街店堂，有透明落地玻璃窗不急于求成優(yōu)勢互動： 選擇品牌知名度和信譽度較高的 “家樂福 ”、 “沃爾瑪”等知名百貨企業(yè)來開店中店選址步驟市場調(diào)查和資料信息收集： 包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間等。通過采集來的人流數(shù)據(jù)進行估算?考慮人流的主要動線會不會被競爭對手肯德基 選址步驟 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 50Copyright by SUNSTARS 物業(yè)及選址要求餐飲娛樂 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 51Copyright by SUNSTARS 全球最大的比薩專賣連鎖企業(yè) 必勝客n全球最大的餐飲連鎖企業(yè) — 百勝餐飲集團旗下企業(yè)n1958年成立，在全球９０多個國家和地區(qū)擁有 店 n必勝客在中國1990年進入中國，已在中國 50多個城市開設(shè)了 187家連鎖店 n品牌訴求從 “休閑餐飲 ”到 “歡樂餐廳 ”，消費群以年輕一族為主，注重時尚流行 n經(jīng)營戰(zhàn)略全球戰(zhàn)略：目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略 （ STP營銷），即細分市場、選擇目標(biāo)市場和產(chǎn)品 (或服務(wù) )定位。中國領(lǐng)先的健身品牌，至盡已在全國擁有幾十家健身俱樂部 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 61Copyright by SUNSTARS 銷售總額 折前 綜合折扣 實收均價 = 總建筑面積原 理注意：折前銷售總額不能用均價 總建筑面積 單價 折后單價 折前 = 綜合折扣 ∑單價 折前 單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 62Copyright by SUNSTARS 2種常用的方法方法一、水平系數(shù) 177。建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 63Copyright by SUNSTARS 方法二、系數(shù)修正法單價 =均價 綜合系數(shù) =均價 （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價 （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈送面積 折算率 247。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；? 垂直系數(shù) \層差 —— 反映各戶型在垂直方向的價值差異。? 實用率 —— 等于套內(nèi)建筑面積 247。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 75Copyright by SUNSTARS 特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部價值突變的因素干擾 ：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。? 乘除時是否用函數(shù) ROUND進行四舍五入。投資性物業(yè)的租金能否大于月供 ? 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 85Copyright by SUNSTARS 總體性統(tǒng)計 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 86Copyright by SUNSTARS 結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價和引導(dǎo)客戶購房，以及促銷措施的制定。 注：若有競爭對手價格，可加入比較均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 82Copyright by SUNSTARS 價格審核合理性 ?單價1 2 365748均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理 ?均價差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?各單元最低最高價是否合理 ?各單元是最低最高價差額是否合理 ?競爭性單元差額是否合理 ?與對手相比價格是否有競爭力 ?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價 5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價 5000 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 83Copyright by SUNSTARS 價格審核合理性 ?總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。增值系數(shù) =∑贈送面積 折算率 247。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 65Copyright by SUNSTARS 水平系數(shù) =∑權(quán)重 分值 10247。? 特殊系數(shù) \干擾 —— 反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。建筑面積）（推薦）（推薦）252。建筑面積 =（總價 建筑面積 +總價 贈送面積 ） 247。時間越長，消費增加，有力拉動餐飲和其他消費需求影院 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 57Copyright by SUNSTARS 大地數(shù)字影院影院選址原則n布局合理：影廳布局，出入場流線，小賣售票位置，放映機房等n位置和其性質(zhì)相適應(yīng)容量大，設(shè)備完善，經(jīng)營管理好的影院應(yīng)設(shè)在繁華的商業(yè)地段。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否具備條件。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 23Copyright by SUNSTARS 專業(yè)店 代表品牌：家得寶 p品牌特點n全球領(lǐng)先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集團 p經(jīng)營理念n“ 綠色環(huán)保 ” p發(fā)展?fàn)顩rn家得寶在 2023年底成功收購了家世界在北京、天津、青島、西安、鄭州、沈陽 6個城市的 12家連鎖店，經(jīng)過 8個月的整合于今年 8月 26日在中國正式營業(yè)。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 16Copyright by SUNSTARS 太平洋案例 上海徐家匯太平洋 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 17Copyright by SUNSTARS 天虹百貨 p品牌特點n集 團： 中國一航 成立時間 ： 1984年n經(jīng)營方式： 中外合資n全國分布： 33家直營商場及 1家特許經(jīng)營商場。n江蘇無錫清揚店正式開業(yè) 。Page 1Copyright by SUNSTARS 商業(yè) 地產(chǎn)基礎(chǔ)信息手冊 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page