商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)手冊-預(yù)覽頁
【正文】 opyright by SUNSTARS 世界領(lǐng)先特種咖啡零售商，烘焙者和品牌擁有者 星巴克n星巴克（ Starbucks）咖啡公司成立于 1971年，是世界領(lǐng)先的特種咖啡的零售商，烘焙者和品牌擁有者 n在北美，拉丁美洲，歐洲，中東和太平洋沿岸 37個國家擁有超過 12,000多家咖啡店 n星巴克在中國1999年進入中國，星巴克在大中華區(qū)開設(shè)了 430多家門店，其中約 200家在大陸地區(qū) n經(jīng)營理念提供最優(yōu)質(zhì)的咖啡和服務(wù)，營造獨特的 “星巴克體驗 ”，讓星巴克店成為人們的 “第三生活空間 ” n品牌定位目標(biāo)市場：注重享受、休閑、崇尚知識尊重人本位的富有小資情調(diào)的城市白領(lǐng)； “多數(shù)人承擔(dān)得起得奢侈品 ” 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 54Copyright by SUNSTARS 星巴克選址要求星巴克星巴克選址1234商業(yè)要求建筑要求其他要求合作方式省內(nèi)一類城市市區(qū) 市內(nèi)核心的商圈 商圈內(nèi)展示面好，核心位置 面積 150平方米，首層層高 4米以上給排水 /排油 /排污 /煙道供配電負(fù)荷： 100千瓦有招牌位及廣告懸掛點租期 1015年 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 55Copyright by SUNSTARS 中式快餐行業(yè)的領(lǐng)先者n1996年成立，目前在深圳和廣州擁有 55家直營分店、 1 個食品配送中心的現(xiàn)代大型中式快餐連鎖企業(yè)n中國快餐連鎖十大著名品牌企餐業(yè)、中國飲企業(yè) 100強、中華餐飲名店、最具影響力深圳知名品牌n經(jīng)營理念不為面食而面食，卻以面食作文章 爭創(chuàng)中式快餐之王 面點王 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 56Copyright by SUNSTARS “麥當(dāng)勞 ”式的人流引導(dǎo)作用n增大人流量n消費群體年齡分布廣：復(fù)合型的觀影群體將為購物中心帶來各種層面的消費者n觀眾消費能力高：喜歡看電影的 90%以上是中高收入家庭，消費能力強n消費時間長：可將消費者在購物中心的停留時間由 12小時增長到 34小時。）n層高要求：層高不低于 6米、跨距不小于 8米。層差法單價 折后 =總價 247。建筑面積 ={[試算價 （ 1+水平系數(shù)） 177。實用率 247。系數(shù)的規(guī)律性更強；252。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。建筑面積。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 72Copyright by SUNSTARS 倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 76Copyright by SUNSTARS 增值系數(shù)（折算率）考慮因素： 將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗： 真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺： 室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園： 景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥： 占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層： 高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100） 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 77Copyright by SUNSTARS R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+85%) (10%+110%) (40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點后 3位 )綜合折扣付款方式及優(yōu)惠 (實例 )：一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ）銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ）關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ）銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進去 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 78Copyright by SUNSTARS 步 驟水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價 =均價 綜合系數(shù)折后總價 =折后單價 建筑面積折前總價 =折后總價 247。準(zhǔn)確性審核價格審核 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 80Copyright by SUNSTARS 將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格審核合理性 ?綜合 系數(shù)1009782839391957684 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 81Copyright by SUNSTARS 價格審核合理性 ?單價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。各戶型的最低最高總價及差額是否合理 ?216。 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 87Copyright by SUNSTARS 一、定價目標(biāo)二、價格制定 公式 取值 步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 88Copyright by SUNSTARS 定價說明書一、公式及系數(shù)取值說明公式系數(shù)取值說明 （包括：水平、垂直、特殊、增值四大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）二、價格統(tǒng)計整體性統(tǒng)計 （折前和折后價格表的銷售額、均價統(tǒng)計）結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計 （折前價格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價、套平均單價）三、價格分析平層折后單價分析 （各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價分布圖、各單元單價區(qū)間示意圖、各房型單價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進行合理性分析）平層折后總價分析 （各單元總價區(qū)間示意圖、各房型總價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進行合理性分析）與競爭對手進行價格競爭力分析投資性物業(yè)的投資回報分析四、附表附表 水平系數(shù)打分表附表 垂直系數(shù)打分表 附表 特殊系數(shù)打分表附表 增值系數(shù)打分表附表 優(yōu)惠方案附表 A類客戶意向購買房號表附表 競爭對手價格 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 89Copyright by SUNSTARS Exel應(yīng)用統(tǒng)計函數(shù)? SUM（） ………… 求和? AVERGE（） ………… 平均值 ? COUNT（） ………… 個數(shù)? COUNTIF（） ………… 滿足某條件的個數(shù)? MAX（） ………… 最大值? MIN（） ………… 最小值數(shù)字函數(shù)? ROUND（） ………… 四舍五入? INT（） ………… 取整操作? 拆分窗口? 凍結(jié)窗口? 隱藏、取消隱藏? 單元格的引用： A $A$ $A A$2的區(qū)別? 選擇性粘貼：粘貼鏈接實例演示 本報告是嚴(yán)格保密的 .Page 90Copyright by SUNSTARS 謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAIT
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