【正文】 桐鄉(xiāng)－嘉興站 27KM 經(jīng)濟(jì)水平 沿海開放城市桐鄉(xiāng)，屬國務(wù)院批準(zhǔn)的全國首批開放縣市之一， 在全國縣域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力最發(fā)達(dá) 100 縣（市）排名中，桐 鄉(xiāng)位居第 34 位，在浙江省 26 個(gè)入選縣市中名列第11 位，桐鄉(xiāng)已成為浙江省 17 個(gè)擴(kuò)權(quán)縣市之一，是浙江省首批小康縣市。 320 國道、 滬杭甬高速公路 、京杭大運(yùn)河貫穿全境，省、縣級公路縱橫成網(wǎng)，近鄰上海虹橋機(jī)場、杭州蕭山機(jī)場、東方大港乍浦港。東距上海 131 公里，北離蘇州 74 公里，西鄰杭州 65 公里，居滬、杭、蘇金三角的中心。 宏觀政策環(huán)境分析 國家建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門，聯(lián)合出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》，保證中小套型住房供應(yīng)、打擊炒地炒房、期房禁止轉(zhuǎn)讓、平抑房價(jià)再度成了近期房地產(chǎn)界的熱門話題。 作為 浙江 省塊狀經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)地區(qū)之一，浙北幾乎每個(gè)縣都有年銷售額幾十億元甚至上百億元的塊狀經(jīng)濟(jì)，在所在地區(qū)的發(fā)展中占有舉足輕重的地位。以今年 1 至 8 月份為例，湖州合同利用外資增幅位居全省第一，達(dá) 433． 8％，嘉興以 257． 4％的增幅位居全省第三。 以桐鄉(xiāng)旅游業(yè)為主體的 “后花園經(jīng)濟(jì) ”在城市的發(fā)展中顯的猶為重要。 桐鄉(xiāng)印象 區(qū)域位置 桐鄉(xiāng)市位于浙江省北部杭嘉 湖平原腹地，滬、杭、蘇“長江金三角”中心，東臨嘉興市郊區(qū)，南接海寧市，西界德清、余杭兩縣，西北與湖州市郊區(qū)毗連，北與江蘇省吳江市接壤。 交通環(huán)境 桐鄉(xiāng)位于滬杭甬黃金旅游線上， 水陸交 通十分便捷。東臨乍嘉蘇高速公路，可通達(dá)全國各地。 財(cái)政 預(yù)算 收入 億人民幣元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14201 元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，是浙江省十大經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣（市）之一。形成了毛紡針織、化學(xué)纖維、絲綢服裝、和建筑材料四大支柱產(chǎn)業(yè)。 幾年來旅游業(yè)的發(fā)展成績卓然。 城市運(yùn)營力分析與房地產(chǎn)發(fā)展之關(guān)聯(lián) 桐鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃，明確而有科學(xué)地對桐鄉(xiāng)市區(qū)規(guī)劃為五個(gè)居住區(qū)： 320 國道以南結(jié)合商貿(mào)區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設(shè)將形成兩個(gè)居住區(qū)。 桐鄉(xiāng)市區(qū)規(guī)劃城市人口規(guī)模為：近期（至 2020 年） 11 萬；中期（至 2020 年） 15萬；遠(yuǎn)期（至 2020 年） 20 萬。 城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃 桐鄉(xiāng)市提出了成一個(gè)集旅游、文化、工貿(mào)為一體的綜合性現(xiàn)代化城市的發(fā)展方針。作為桐鄉(xiāng)百貨行業(yè)龍頭的東興商廈 2020 年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額 億元。經(jīng)營較好的業(yè)態(tài)為通訊器材、中低檔服裝、食品、電器等。商品品種全，數(shù)量多，涵蓋高、中、低三個(gè)檔次，但總 體偏中下。 該項(xiàng) 目緊臨慶豐中路，對外交通便利，設(shè)有 200 多個(gè)車位。視覺環(huán)境為各商場中最好。 商場內(nèi)安裝中央空調(diào)，煙感噴淋裝置，背景音樂；無閉路監(jiān)控，紅外防盜等設(shè)備 振興東路（市政府）新城區(qū)商圈 在經(jīng)營項(xiàng)目 經(jīng)營面積 經(jīng)營種類及檔次 消費(fèi)者分析 經(jīng)營現(xiàn)狀 世紀(jì)聯(lián)華 6000 ㎡ 百貨、文體用品、家電、床上用品、休閑等 檔次較高 以市區(qū)居民為主 ,多以購買家庭日用品 臨近振興中路 ,質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，經(jīng)營現(xiàn)狀還可以 中國最大管理資源中心 桐鄉(xiāng)中心市場 15000 ㎡ 摩托車 、家具、家電 檔次一般 市區(qū)居民居多 ,少量周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民 ,購買單位以家庭為主 由于門前老 320 國道現(xiàn)在在建設(shè)，加以經(jīng)營的產(chǎn)品本來就不能夠聚集人氣，經(jīng)營現(xiàn)狀一年不如一年，一樓摩托市場也將被蘇寧電器所代替 在經(jīng)營主要商業(yè)項(xiàng)目體量圖 魚行街商業(yè)一條街 魚行街商業(yè)一條街為桐鄉(xiāng)地區(qū)商業(yè)氣氛最濃的老牌商業(yè)街，以服裝為主 ,定位較高 ,經(jīng)營現(xiàn)狀一直很好。中行、工行、農(nóng)行、信用合作社、中國移動(dòng)、藍(lán)山咖啡、維多利亞、維納歌休閑娛樂中心以及部分商業(yè)營銷中心都聚集于此。但隨著緊鄰振興東路的潤豐商業(yè)街和世紀(jì)大道旁的易初蓮花開業(yè)， 振興東路（市政府）新城區(qū) 也將成為市民購物的另一主要選擇。隨著城市經(jīng)濟(jì)的水平的不斷提高，未來市場能力也將隨之提高。而高檔品 牌服裝集中在東興商廈內(nèi)。目前依托 魚行街而建設(shè)的北港步行街已經(jīng)初顯規(guī)模。附近已有新世紀(jì)大酒店、銀園大酒店、郵政等公共設(shè)施。 （ 2） 位于桐鄉(xiāng)西南的崇福鎮(zhèn)皮草大世界，其現(xiàn)有規(guī)模皮毛加工企業(yè) 37 家，皮毛生產(chǎn)加工企業(yè) 2500 家，年出口額達(dá) 5000 萬美元，銷售額超過了 50 億元，是全國皮毛業(yè)大型集散中心之一。 商城下設(shè)：陶瓷潔具交易區(qū)、五金廚具交易區(qū)、板材交易區(qū) 、 燈具交 易區(qū)。 ※ 以上數(shù)據(jù)為初步統(tǒng)計(jì)后大致準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，僅供決策參考之用。 而本地商家穩(wěn)中求益 ， 且投資項(xiàng)目較多，故一般規(guī)模不大。 詳情請見下表： 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營產(chǎn)品種類 主力品種 產(chǎn)品檔次 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 高中低各種檔次的羊毛衫、毛紗，輔料等 羊毛衫 一、五區(qū)檔次較差 四區(qū)檔次一般 三區(qū)檔次較高 二區(qū)檔次最高 崇福鎮(zhèn)皮草大世界 經(jīng)營中高檔皮具、皮毛飾品、皮毛工藝品、皮毛服裝等 皮草服裝、皮具 中上 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 ) 陶瓷衛(wèi)浴，木業(yè)， 燈飾燈具，電器電料、木業(yè)板材，油漆，板材石材等 陶瓷衛(wèi)浴，燈飾燈具 較高 副食品市場 副食品、水果、糧油等 副食品 一般 經(jīng)營現(xiàn)狀 羊毛衫市場： 建于 1988 年，目前該市場現(xiàn)今分為十個(gè)羊毛衫交易區(qū) 原毛區(qū)、毛紗區(qū)、輔料區(qū)、貨運(yùn)中心、卸運(yùn)中心、科技開發(fā)中心，總建筑面積達(dá) 57 萬平方米，其中羊毛衫制作交易區(qū)約 30 萬平方米。 據(jù)我們市場調(diào)查雖然現(xiàn)在是淡季，有部分店鋪因時(shí)而變，已改賣夏季服飾，仍然有不錯(cuò)的人氣。現(xiàn)已建有商鋪位 350 多個(gè)，發(fā)展擴(kuò)大可容 1000 多個(gè)鋪位，并兼有占地面積 180 畝的皮毛加工生產(chǎn)基地。目前是該市場的淡季 ,911月份是該市場紅火的季節(jié)。共 800 多個(gè)商鋪，現(xiàn)只有 30 多個(gè)商鋪無商家進(jìn)駐，其余均已招商成功。副食品市場多以批發(fā)為主，故其經(jīng)營狀況還很良好，客戶以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)營者為主，其批發(fā)量都比較大。 濮院鎮(zhèn)羊毛衫市場 在 350－ 6000 元 /㎡ /年之間； 崇福鎮(zhèn)皮草市場在 2000－ 4500 元 /㎡ /年之間； 崇福鎮(zhèn)皮草大世界在 450－ 1400 元 /㎡ /年之間； 南方家園商城 (大型裝飾建材五金市場 )租金范圍在 180－ 360 元 /㎡ /年之間； 副食品市場 市場則在 120－ 220 元 /㎡ /年之間。整個(gè)區(qū)域成 為了從原料交易、設(shè)計(jì)加工、批零銷售一體化的全國性貿(mào)易基地。同時(shí)依托海寧的皮革生產(chǎn)優(yōu)勢，逐步向皮毛皮革的原料交易、成品銷售一體的方向發(fā)展。而位于西南老 320 國道邊的鳳鳴裝飾材料市場經(jīng)過多年的經(jīng)營發(fā)展，以裝飾材料銷售為主，品牌眾多，專業(yè)度高，經(jīng)營狀況為桐鄉(xiāng)最好。 小商品批發(fā)市場： 桐鄉(xiāng)市無大規(guī)模的小商品批發(fā)市場，現(xiàn)從事小商品批發(fā)生意的商戶多在副食品批發(fā)市場和桐鄉(xiāng)集貿(mào)市場內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營，數(shù)量少，經(jīng)營規(guī)模小，零散雜亂。房地產(chǎn)發(fā)展水平大幅度提高。 （ 4）前景方面 在售商業(yè)物業(yè)競爭市場分析 （ 1）板塊市場市場現(xiàn)狀綜述 中國最大管理資源中心 目前在售商業(yè)物業(yè)均集中在城東方向（黃金水岸位于烏鎮(zhèn)），體現(xiàn)了城市東括的規(guī)劃方向。整體市場的處于起步階段，發(fā)展需要一定時(shí)間。 b、 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 ： 由主題專業(yè)市場和精品商業(yè)街區(qū)兩部分組 中國最大管理資源中心 成 ,為集 商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂于一體的商業(yè)廣場 c、 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 ： 經(jīng)營定位為度假娛樂休閑廣場是一座星級 酒店假日公寓，包含了娛樂、 KTV 休閑度假。項(xiàng)目共分兩期開發(fā)， A、 B 區(qū)為第一期， 2020 年上半年開盤，目前已全部售完交付，進(jìn)入招商階段； C、 D 兩區(qū)規(guī)劃在建中。規(guī)劃 05 年 10 月 1日開業(yè)。二期規(guī)劃建有精品商業(yè)街區(qū)，酒店式公寓及餐飲店和休閑娛樂中心，正在規(guī)劃中。③三寶攬勝經(jīng)營定位為特色旅游購物廣場，主要以地方土特產(chǎn)、老字號小商品、旅游文化精品為主。 新天地 項(xiàng)目總建 萬，其中商業(yè)總建為 5406㎡。 鳳凰新城 項(xiàng)目占地84809 畝，總建筑面積 8萬㎡，其中商業(yè)面積為 10000 ㎡ 項(xiàng)目共分二期，目前在售的為一期。 聚寶商業(yè)廣場車輛與行人可經(jīng)梧振路和 320 國道進(jìn)入廣場，設(shè)計(jì)為 3000 ㎡超大入口廣場，方便人流聚散。項(xiàng)目鄰水和內(nèi)部為特色步行商業(yè)街；酒店地下設(shè)有 96 個(gè)地下車位，地面設(shè)有 100 多個(gè)地面車位。車位配比接近 1： 1，基本滿足經(jīng)營和消費(fèi)者的需求。與承租戶簽約 3年，特殊的可簽 5 年。 新天地 項(xiàng)目 1F+2F 一起銷售，三層為自營，四層目前暫不銷售，規(guī)劃未定 鳳凰新城 項(xiàng)目 1F 臨振興東路和和平路 已開始銷售 ,接世紀(jì)大道的還未銷售 .客戶購買后可自行經(jīng)營 ,，也可以轉(zhuǎn)租，業(yè)態(tài)沒有太多的限制。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 烏鎮(zhèn)新城建設(shè)中第一個(gè)大規(guī)模綜合性商業(yè) 項(xiàng)目，集娛樂、購物、休閑、美食、渡假、旅游為一體的一站式生活樂園。 （ 8）單位規(guī)劃面積設(shè)定及配比情況 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤面積設(shè)定配比表 案名 面積設(shè)定配比分析 潤豐商業(yè)步行街 項(xiàng)目共規(guī)劃近 500 間店面，已開發(fā) A 段和 B 段共 201 戶，目前已售完交付。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 商鋪主力面積為 5070 ㎡（上、下 2 層）全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割。招商方向?yàn)椋阂源笮筒惋嬅陰?dòng)內(nèi)步行街，以步行街的品牌店吸引人氣，帶動(dòng) C 段和 D 段休閑娛樂區(qū)的人氣氛圍。 中國最大管理資源中心 （ 11）客群分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤客群分析表 案名 客群分析 潤豐商業(yè)步行街 租賃：溫州人占相當(dāng)大的比例，約占到項(xiàng)目消費(fèi)客群的 30%左右，另外以杭州、嘉興、上海、江蘇等地方為主，桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)剌^少。 烏鎮(zhèn)?黃 金水岸 目前，登記的主要以杭州、上海等地區(qū)域投資商為主，少部分溫州、嘉興、桐鄉(xiāng)客源，其中以桐鄉(xiāng)的經(jīng)營者為主 新天地 以杭州、溫州客群為主， 鳳凰新城 以桐鄉(xiāng)本地的客群為主，少量溫州、杭州的投資者 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤客群分析表 項(xiàng)目 案名 區(qū) 域 行 業(yè) 動(dòng) 機(jī) 年齡層次 客戶認(rèn)可度 潤豐商業(yè)步行街 溫州人占相當(dāng)大的比例，約占到項(xiàng)目消費(fèi)客群的 30%左右，另外以杭州、嘉興、上海、江蘇等地方為主，桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)剌^少。 該地段以后將是新商圈的中心之地不但可以投資，又可根據(jù)以后商業(yè)發(fā)展形勢自主經(jīng)營。 該項(xiàng)目緊臨新汽車站，人氣很旺，經(jīng)營者多因?yàn)樗煌ǚ奖?，可以自產(chǎn)自銷，投資者看中是其專業(yè)主題商業(yè)，有一定的升值潛力。 預(yù)計(jì)為 3045 這個(gè)年齡段多為事業(yè)成功人士，經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)為主。 該項(xiàng)目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的 開業(yè)，該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價(jià)格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 30－40 歲。 鳳凰新城 以桐鄉(xiāng)本地的客群為主，少量溫州、杭州的投資者 本市的私企老板、民企老板大概占有 70％，溫州、杭州等地投資商不多。 （ 12）營銷手段及動(dòng)態(tài) （ 13）市場表現(xiàn)綜述 （ 14）板塊未來走勢分析 酒店式公寓及單身公寓市場分析 項(xiàng)目名稱 形式 體量 面積（㎡） 銷售情況 建筑單體 售價(jià) 綠都?錦苑 單身公寓 共 134 套，總建筑面積約7400 ㎡ 項(xiàng)目 2020年 11 月發(fā)售，目前已售 60% 建筑單體共 17 層，其中 12層為商鋪。 建筑單體共 15 層，13層為商鋪 項(xiàng)目為精裝修，不包括電器。 政府的大力支持，為桐鄉(xiāng)市政府扶持的三大項(xiàng)目之一?？瓦\(yùn)中心的客流和物流配套將為項(xiàng)目的人氣和商業(yè)氛圍作理想鋪墊。 離鞋業(yè)生產(chǎn)地較遠(yuǎn)，生產(chǎn)、銷售不方便。 統(tǒng)一專業(yè)團(tuán)隊(duì)，國際品質(zhì)管理：聘請有 30 多年專業(yè)營銷理念和豐富招商經(jīng)驗(yàn)的上海中原物業(yè)代理有限公司作全程營銷代理及招商團(tuán)隊(duì)。 市政配套不全，生活購物不便