【正文】 時存貨等待調(diào)運(yùn)。 小 結(jié)： 目前，朝陽商圈的商業(yè)競爭激烈，因此，商業(yè)經(jīng)營必須結(jié)合各自的特點，走主題化，專業(yè)化之路；而只有找準(zhǔn)定位，加強(qiáng)管理和服務(wù)，實行差異化經(jīng)營，才有可能立于不敗之地。另外， 3— 4 樓通常是招商的難點。 小 結(jié)： 通過異地類比可見，電子電器商品及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的品類很豐富，綜合性批零市場的生存和需求空間 很 大 。而相比之下，在南寧還缺少如此品類豐富、聚集度高、輻射面廣的大型電子電器類商場。 第三章 重點類比分析及調(diào)查綜述 一、重點類比分析 （一）民族商場、通銀商場、舊和平綜合類比情況列表 類比項目 民族商場 通銀商場 舊和平 經(jīng)營規(guī)模 萬㎡ 萬㎡ 萬㎡ 樓層 負(fù) 1～ 4 層 2 層 5 層 經(jīng)營存量 約 660 戶 約 140 戶 約 1500 戶 經(jīng)營定位 綜合商場 音響主題商場 綜合百貨商場 經(jīng)營方式 批零 批零 批零 經(jīng)營檔次 低檔 中高檔、低檔 低檔 有無空調(diào) 無 無 有 （二）從樓層租金水平來看 （按使用面積：元 /㎡ .月） 商場 一層 二層 三層 四層 民族商場 130～ 180 70～ 100 35～ 60 30～ 60 通銀商場 260～ 300 60～ 120 舊和平商 110～ 180 90～ 110 70～ 100 45～ 60 由上表可見： 通銀商場一層經(jīng)營租金水平較高，一方面是通 銀商場基本采用柜臺式經(jīng)營，經(jīng)營戶租用的單店面積不大；另一方面反映了通銀商場的專業(yè)化經(jīng)營收益狀況良好，其一、二層的租金均比民族商場的略高。舊和平商場與民族商場租金水平相差不大，但從人流情況看，雖同為綜合性商場，舊和平商場的租金的性價比相對更高。 （三）從樓層經(jīng)營品種結(jié)構(gòu)來看 商場 一層 二層 三層 四層 民族商場 音響、小電器 服裝、畫框 音像制品、樂器 電腦軟件 通銀商場 電子元件 音響專賣 舊和平商 小家電類、百貨 服裝 服裝批發(fā) 服裝 由上表可見： 從三大商場各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)品種來看，通銀商場 、舊和平商場的經(jīng)營主題性相對于民族商場更為明顯。 （四）民族商場各業(yè)種近期月經(jīng)營收益比較 收益 單位：萬元 樓層 主要經(jīng)營品種 使用面積 平均租金（按使用面積） 收益 占比 一層 音響、小電器類 3100 ㎡ . 約 125 元 /㎡ .月 % 二層 百貨類（服裝） 2400 ㎡ . 約 85 元 /㎡ .月 % 畫框 700 ㎡ . 約 95 元 /㎡ .月 8% 三層 音像制品 2021 ㎡ . 45 元 /㎡ .月 9 11% 樂器 600 ㎡ . 50 元 /㎡ .月 3 4% 四層 電腦欽件 1000 ㎡ . 40 元 /㎡ .月 4 4% 由上表可見 : 位于一層的音響、小電器類其收益所占的份額 %（未考慮負(fù)一層），其次為百貨類，占據(jù) %，兩大品種其經(jīng)營收益占據(jù)了商場總收益的 %；三層的音像制品類占 11%，收益狀況一般；而四層的電腦軟件僅占 4%，卻占了整層的經(jīng)營面積，收益明顯偏低。 小結(jié)： ◆從市場總量來看，無論是從經(jīng)營存量及面積，舊和平商場均具有明顯的規(guī)模優(yōu)勢，其穩(wěn)扎于傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)，人流量最為聚集的區(qū)域；具有百貨類如服裝類批零產(chǎn)業(yè)經(jīng)營基礎(chǔ)；通銀商場經(jīng)營規(guī)模不大，但其音響等電子電器類行業(yè)專業(yè)經(jīng)營層次高，主題特色較為突出；民族商場處于兩者之間，有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營存量基礎(chǔ)，但這種綜合業(yè)態(tài)并存的格局，很難使得商場取得核心競爭優(yōu)勢； ◆從民族商場自身經(jīng)營業(yè)態(tài)對租金收益的貢獻(xiàn)來看，其一層經(jīng)營的音響等電子電器類占的份額最大，達(dá) %。其百貨服裝類占 %； 二、調(diào)查綜述 對民族商場自身調(diào)查的綜述： (1) 民族商場的價值表現(xiàn)： ◆處于南寧朝陽核心商圈范圍內(nèi)，地段商業(yè)價值高； ◆為傳統(tǒng)的大型綜合性商場，經(jīng)營成熟； ◆目前仍有較為可觀的、穩(wěn)定的年租金收益回報； ◆具有進(jìn)一步挖掘、提升的潛力空間。 (2) 民族商場的發(fā)展現(xiàn)狀： ◆傳統(tǒng)的經(jīng)營地位明顯受到削弱； ◆與朝陽商圈的其他商場相比，硬件設(shè)施存在不足或相對落后； ◆經(jīng)營主題不突出，業(yè)種規(guī)劃欠合理，各樓層業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性不強(qiáng)； ◆經(jīng)營檔次低、品牌度不高，整體形象欠佳。 對民族商場所在的商圈分析評述： (1) 所在的朝陽商圈市場競爭環(huán)境不斷加劇，商圈自身也在面臨升級與調(diào)整，商圈功能區(qū)塊趨向日益明顯； (2) 商圈內(nèi)各商場的主題化、特色化日趨明顯，同時注重形象包裝和推廣 。 對所在商圈內(nèi)可類比競爭項目的綜合調(diào)查分析 ◆通銀商場的主題定位更明確，專業(yè)經(jīng)營層次較高，但其發(fā)展空間局限； ◆舊和平商場在綜合經(jīng)營及人流聚集更具優(yōu)勢； ◆其他做得好的商場：或者注重包裝及推廣策略，或者注意找準(zhǔn)自己的市場定位，鎖定目標(biāo)客戶群體； ◆而相比之下，民族商場自身的核心競爭優(yōu)勢不突出。 對商場現(xiàn)有經(jīng)營業(yè)態(tài)及可選業(yè)態(tài)的綜合調(diào)查分析 (1) 對商場經(jīng)營業(yè)態(tài)的綜合評價 ◆音響、家電及配件類是商場主力品種，但行業(yè)品種結(jié)構(gòu)不齊全，專業(yè)層次不高，檔次較低；該類經(jīng)營業(yè)態(tài)在商場的經(jīng)營面積占 22%的比例 ，經(jīng)營戶存量占 41%，其一層對商場的租金貢獻(xiàn)達(dá) 51%； ◆百貨類（運(yùn)動休閑類）經(jīng)營檔次較低，客群主要針對學(xué)生及周邊縣份消費(fèi)為主，目前經(jīng)營減量存在； ◆樂器類經(jīng)營的市場面很小，所占份額不大； ◆音像制品類受文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的影響存在不確定性因素，電腦軟件類受同類市場沖擊很大，沒有競爭優(yōu)勢，呈明顯的萎縮狀態(tài)。 (2) 對可選業(yè)態(tài)的綜合分析 ◆與商場現(xiàn)有的經(jīng)營品種可兼容； ◆工藝品、古玩、字畫具有民族傳統(tǒng)文化特色，市場存量較大，存在一定的整合空間；窗簾布藝類也有一定的發(fā)展基礎(chǔ)。 對區(qū)域電子、電器類產(chǎn)品問 卷調(diào)查綜合分析 (1)對“所經(jīng)營的行業(yè)會不會向主題化、特色化趨勢細(xì)分”問題的回答，認(rèn)為有可能的占 60%，認(rèn)為不會的僅占 14%—— 可見經(jīng)營戶對行業(yè)主題化、專業(yè)化細(xì)分趨勢還是較為認(rèn)同的； (2)“對現(xiàn)狀經(jīng)營環(huán)境的滿意度” ：經(jīng)營戶普遍反映對經(jīng)營環(huán)境不太滿意，回答一般滿意的占 61%，不太滿意的占 23%，不滿意的占 8%，而回答滿意的僅占 8%；同時約有 57%的經(jīng)營戶還表示：若另有較好的經(jīng)營場所出現(xiàn)，會考慮增設(shè)點，還有約有 25%的經(jīng)營戶甚至?xí)紤]搬遷過去。 對商圈內(nèi)存在空置的商場調(diào)查綜合分析 目前，朝陽商圈的商業(yè) 競爭激烈，因此，商業(yè)經(jīng)營必須結(jié)合各自的特點，走主題化，專業(yè)化之路，才有可能立于不敗之地。 對 異地電子電器商場類比調(diào)查 綜合分析 電子電器及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的品類很豐富，綜合性批零 市場的生存和需求空間 很大 。而相比之下，在南寧還缺少如此品類豐富、輻射面廣的大型電子電器類商場。 ◆綜合判斷 民族商場為處在南寧城市商業(yè)中心區(qū)，地段商業(yè)價值較高，仍有較大的、可挖掘的市場潛力； 音響、電子電器類具有較好的傳統(tǒng)區(qū)域經(jīng)營氛圍及產(chǎn)業(yè)依托，客群購買的目的性和傾向性也較為明顯；民族商場可以通過改善綜合經(jīng)營環(huán)境，利用現(xiàn)有的經(jīng)營基 礎(chǔ)，做大做強(qiáng)音響等電子電器類為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展之路。 第四章 商場定位 一、定位原則 以穩(wěn)定經(jīng)營，漸進(jìn)式調(diào)整、改革；提高現(xiàn)有出租率、適當(dāng)增加租金收入為現(xiàn)實原則； 以實行差異化經(jīng)營，實現(xiàn)商場未來可持續(xù)發(fā)展為發(fā)展原則。 二、定位推導(dǎo)分析 現(xiàn)狀的經(jīng)營基礎(chǔ)。 ◆民族商場經(jīng)過了 17 多年來的發(fā)展，現(xiàn)有經(jīng)營戶存量基數(shù)較大，商場以音響等電子電器類、百貨類（服裝、鞋類）為商場的主力業(yè)態(tài)，占據(jù)商場的一、二層，樂器、畫框、音像制品、電腦軟件等是輔助業(yè)態(tài)，分布在三、四層為主； ◆音響等電子電器類在商場里經(jīng)營地 位穩(wěn)固，且具有傳統(tǒng)區(qū)域經(jīng)營氛圍及基礎(chǔ)優(yōu)勢。而反觀百貨類、樂器、畫框、音像制品及電腦軟件等經(jīng)營業(yè)態(tài)，受商場所在的區(qū)位及競爭因素影響，經(jīng)營及發(fā)展空有限； 潛在發(fā)展的因素。 ◆區(qū)位因素：依民族商場所在的區(qū)位條件來看，很難吸引大的人流量匯集，這對依靠大人流量支持的傳統(tǒng)百貨類經(jīng)營發(fā)展很不利，特別是與舊和平一帶的百貨批零商場相比明顯處于弱勢地位； ◆功能區(qū)塊細(xì)分：商圈的功能區(qū)塊逐步趨向于清晰：舊和平一帶，依托巨大的商業(yè)消費(fèi)人流，是日用百貨消費(fèi)品的聚集區(qū)域，為批零商貿(mào)區(qū)塊；裕豐、步行街一帶，時尚潮流消費(fèi)區(qū)域；萬達(dá)、 新朝陽、萬隆、南百一帶商場，中高檔時尚購物區(qū)域；而民族商場這一區(qū)域，利用其區(qū)域經(jīng)營基礎(chǔ)及交通方便的優(yōu)勢，可以發(fā)展主題化、特色化購物更符合市場需要。 ◆競爭因素：商圈市場競爭日趨激烈，商場經(jīng)營的同質(zhì)化直接導(dǎo)致了目前許多位置和環(huán)境優(yōu)越的商場出現(xiàn)大面積的空置。 潛在經(jīng)營模式比較分析。 ◆中高檔或高檔零售購物商場方向。目前民族商場由于開發(fā)時間悠久，硬件設(shè)施已跟不上檔次，而受商場所在的區(qū)位因素影響，就算對商場經(jīng)營環(huán)境做大幅度的整改，也很難沿中高檔零售商場方向發(fā)展，為此，因予以排除。 ◆綜合性商場。即按民族商場 現(xiàn)在的商場經(jīng)營模式發(fā)展，維持現(xiàn)有經(jīng)營組合結(jié)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上對業(yè)態(tài)逐步進(jìn)行優(yōu)化或調(diào)整，這種模式的優(yōu)點在于可保持經(jīng)營的穩(wěn)定；但缺點也是較為明顯：并不能從根本上解決未來發(fā)展的核心問題，因此，可以將其作為一種過渡模式。 ◆主題化、特色化綜合商場。走商場主題化、特色化的綜合發(fā)展之路。經(jīng)調(diào)查，音響等電子電器類在民族商場具有明顯的區(qū)域經(jīng)營氛圍和區(qū)位優(yōu)勢，為此在與行業(yè)經(jīng)營戶的深度訪談中其 認(rèn)同 度 較高 。因此，可強(qiáng)化民族商場在音響等電子電器類主導(dǎo)業(yè)態(tài)的主題經(jīng)營定位，同時適當(dāng)保留一些輔助業(yè)態(tài)的傳統(tǒng)經(jīng)營特色。 市場容量及增量預(yù) 測。 ◆市場容量。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，南寧市音響等電子電器主要分布在三大商場，即民族商場、通銀商場及舊和平商場，其它商場與南寧交易場也有一些，其市場經(jīng)營存量及面積如下表： 商場名稱 經(jīng)營面積 經(jīng)營存量 民族商場 約 3100 ㎡ 約 280 戶 通銀商場 約 3200 ㎡ 約 150 戶 舊和平商場 約 2500 ㎡ 約 120 戶 銀興商場（二手） 約 2021 ㎡ 約 80 戶 其它如南寧交易場 約 1000 ㎡ 約 70 戶 合計 約 11800 約 700 戶 ◆市場增量預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查，若有新的經(jīng)營經(jīng)營場所出現(xiàn)，約有 57%的經(jīng)營戶 會考慮增設(shè)點，若按此計算，則有可能為民族商場整合的經(jīng)營戶存量約有 239戶（ 420 57%），經(jīng)營面積存量約為 4959 ㎡（ 8700 57%）。在此尚未考慮南寧市其他相對分散的經(jīng)營戶，以及與電子電器類相關(guān)的（如電腦、音像、修理、二手電子電器產(chǎn)品等）其他新的（增量）業(yè)種。 二、商場發(fā)展定位 發(fā)展定位 綜上所述，我們認(rèn)為本商場的發(fā)展定位為： 走專業(yè)化、主題化、特 色化的發(fā)展模式 ，努力 打造一個 以 音響 等 電子電器 類產(chǎn)品 銷售 為主導(dǎo)業(yè)態(tài) ，專業(yè)化程度較高、 品種結(jié)構(gòu)齊全的 綜合性批零商場 。 主題定位： 建立以音響等電子電 器類產(chǎn)品銷售為主導(dǎo)的交易中心平臺，突顯民族商場在該領(lǐng)域里的主導(dǎo)地位，努力打造其在行業(yè)的品牌形象； 定位語：以經(jīng)營音響為主的電子電器商場 業(yè)態(tài)定位 依托項目所在區(qū)域電子電器類商業(yè)的基礎(chǔ)，結(jié)合商場現(xiàn)有的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，形成以音響等電子電器類產(chǎn)品為主導(dǎo)的，主題明確、特色鮮明的，商業(yè)批零綜合業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)體系。 形象定位 立足南寧市，輻射周邊地區(qū)，面向全廣西；把民族商場建設(shè)成為全市 —— 乃 至全區(qū)最大的專業(yè)化音響等電子電器類主題綜合商場。 定位語：廣西民族電子電器綜合商場 定位補(bǔ)充說明： 上述定位為商場的發(fā)展 定位，為了保持商場經(jīng)營的穩(wěn)定性，在具體實施該定位的過程中，可在民族商場現(xiàn)有經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上采取漸進(jìn)式的發(fā)展策略，即通過逐步加強(qiáng)音響等電子電器類的經(jīng)營份額，最終實現(xiàn)對商場業(yè)種業(yè)態(tài)的優(yōu)化與調(diào)整。 后續(xù)工作計劃： 后續(xù)工作主要包括商業(yè)策劃及推廣方案兩部內(nèi)容組成 商業(yè)策劃：包括涉及到商場改革的市場策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)品改造和經(jīng)營管理建議等； 推廣方案：包括經(jīng)營推廣策略、思路、執(zhí)行方案等。 民族商場工作組 2021 年 8 月