【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤。市場(chǎng)定位是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的定位，可以使本項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)空白，并通過獨(dú)特的構(gòu)思與精心的策劃，充分體現(xiàn)本項(xiàng)。目的獨(dú)特魅力，展現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)涵，為項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過前期詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研、資料整理、客戶訪談等工作，我司對(duì)北京市及本項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)狀況有了較為全面、深入的了解，并通。過有針對(duì)性的分析對(duì)本項(xiàng)目有了更加充分和深刻的認(rèn)識(shí)。本報(bào)告在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合我司多年的商業(yè)策劃經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)目前本項(xiàng)目的可操作性，對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境進(jìn)行綜合的分析，提煉。了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，分析了項(xiàng)目未來的機(jī)會(huì)和威脅點(diǎn)，在明確了項(xiàng)目總體定位的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)分別進(jìn)行了不同的定位內(nèi)容闡述，最大限度強(qiáng)化項(xiàng)目的特有。為發(fā)展商有效提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)提供參考。

　　

【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 資金投入進(jìn)度表（單位：萬元 ） 項(xiàng)目成本 投資預(yù)算 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 土地成本 大配套費(fèi) 前期費(fèi)用 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安成本 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 合計(jì) 資金回籠表 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷售收入 109750 164625 109750 54875 資金回收表 項(xiàng)目成本 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷售收入 109750 164625 109750 54875 扣除營業(yè)稅費(fèi) 資金回收凈額 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 資金投入表（單位：萬元 ） 資金科目 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 建設(shè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 現(xiàn)金流出合計(jì) 現(xiàn)金流量表（單位：萬元 ） 年度 20215 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 現(xiàn)金流入合計(jì) 現(xiàn)金流出合計(jì) 凈現(xiàn)金流量 現(xiàn)金凈流量累積 Ic=10%折現(xiàn)系數(shù) 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)值 凈流量現(xiàn)值累積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 損益表 銷售收入 減：（一）項(xiàng)目成本 135000 3375 5550 20217 225000 8652 （二） 兩稅一費(fèi) 稅 前利潤 減：所得稅 稅后利潤 成本收益率（稅后） % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 敏感性分析 敏感性分析 基點(diǎn) 售價(jià)增加 10% 建安成本上升 10% 銷售收入 581075 減：（一）項(xiàng)目成本 135000 135000 3375 5550 6105 20217 225000 247500 8652 10565 10565 （二） 兩稅一費(fèi) 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 成本收益率（稅后） % % % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 保本點(diǎn)分析 均價(jià) 5800 5600 5400 5200 5000 銷售收入 522021 504000 486000 468000 450000 減：（一）項(xiàng)目成本 442122 （二） 兩稅一費(fèi) 28710 27720 26730 25740 24750 稅前利潤 減：所得稅 稅后利潤 22886 成本收益率（稅后） % % % % % % 盈虧平衡時(shí)物業(yè)銷售價(jià)格 物業(yè)類型 銷售面積 (平米 ) 銷售單價(jià) (元 /平米 ) 銷售收入 (萬元 ) 住宅 725000 4691 340074 底商 25000 10234 25586 商務(wù)樓 150000 6823 102342 小計(jì) 900000 468001 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 五、 案名解析： 和運(yùn)花園： “和運(yùn)”取和裕房地產(chǎn)的“和”與運(yùn)通集團(tuán)公司的“運(yùn)”字， 合 二為一。； “和”取“和諧、平靜”之意 ， “運(yùn)”取“移動(dòng)、運(yùn)作”之意；《 孟子 梁惠王上》 有云“ 天下可 運(yùn)于掌 ” “花園”本意為 住宅相連的一塊耕種的土地 ,通常把其全部或一部分用來種植花草 ；通常指一個(gè)很美麗的地方，用在這里形容我們居住的地方象花園一樣美麗，而有生機(jī)； 本案取“和運(yùn)花園”既代表了和諧大氣的美好生活，又將公司的名稱合理的組合到項(xiàng)目當(dāng)中，給人以深刻印象和美好的想象空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 和裕星園： “和?！?原為開發(fā)商房地產(chǎn)公司之名稱， “和” 乃“ 和諧、安靜 ”；“ 裕 ”乃“ 富裕、從容 ”之意， 《法言 孝至》 有云“ 天地裕于萬物。 ” ； “和?！?二字本身就給人一種和諧從容的感覺，象征著一種積極的生活態(tài)度和一種美好的生活 環(huán)境；“?！庇秩「辉Ｖ猓? 從根本上表明了我們這個(gè)項(xiàng)目的檔次和居住人群的一種狀態(tài)，是一種富足的生活狀態(tài)； “ 星 ”原為“ 星星 ”之意，又表示“ 在同類事物中表現(xiàn)比較杰出 ”。此處取“星”字，既表示此項(xiàng)目的一個(gè)檔次和質(zhì)量，是一個(gè)在樓市中比較優(yōu)秀的，又代表項(xiàng)目中的居住人群的一個(gè)檔次，是蕓蕓眾生中的明星，從而確立項(xiàng)目的外在形象； 總體上取“ 和裕星園 ”，既可以確立開發(fā)商的品牌，又給人以從容，閑適的生活感受；不僅可以使消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的向往和認(rèn)知，也可以讓消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商有很深刻的印象，為將來的項(xiàng)目的成功打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 和豐曦裕： “ 和風(fēng)細(xì)雨 ” ,意為從無聲處，從點(diǎn)點(diǎn)滴滴、從容的 滋潤萬物 ,親近自然 。 出自 南朝陳張正見《陪衡陽王游耆阇寺》：“清風(fēng)吹麥壟，細(xì)雨濯梅林?！?從根本上給人一種細(xì)致、細(xì)膩的感覺。又猶如“ 隨風(fēng)潛入夜，潤物細(xì)無聲 ”，從本質(zhì)上給人以關(guān)心，服務(wù)，卻不張揚(yáng)的感覺； 此處取 “和風(fēng)細(xì)雨” 之諧音 “和豐曦裕” ， 不僅代表了和風(fēng)細(xì)雨的意思，表明了我們的產(chǎn)品是細(xì)膩的、精致的；我們的服務(wù)是細(xì)致的。我們是最好的，但我們不張揚(yáng)；從根本上讓消費(fèi)者感到一種細(xì)致細(xì)膩的關(guān)系，又對(duì)本項(xiàng)目的品質(zhì)產(chǎn)生一定的信心，從而信任本項(xiàng)目，購買本 項(xiàng)目 “和” 乃和裕房地產(chǎn)公司的“ 和 ”字；“ 豐 ”乃豐裕房地產(chǎn)公司的“ 豐 ”字；和豐結(jié)合兩個(gè)公司的第一個(gè)字到這個(gè)成語當(dāng)中，從側(cè)面給企業(yè)樹立一個(gè)形象，起到一個(gè)很好的宣傳作用； “ 曦 ”又是陽光的意思，給人以光明和希望；此處取此字，又是給人以光明和希望的感覺，讓人對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生憧憬、期盼，也可以表明在項(xiàng)目中生活的人一種積極樂觀的生活態(tài)度，和本項(xiàng)目可以給他們這種理想的生活； “和豐曦?！?不僅把開發(fā)商的名字融入到成語當(dāng)中，有把我們的服務(wù)和品質(zhì)融入到其中，可謂一舉多得，給受眾以一種浪漫、溫柔的感覺；也給人以浪漫化的想象和期盼； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 幸福亦居： “幸?！?是 一種持續(xù)時(shí)間較長的對(duì)生活的滿足和感到生活有巨大樂趣并自然而然地希望持續(xù)久遠(yuǎn)的愉快心情 。 幸福 ，是生活在這個(gè)世界上的所有人都十分向往地最美境界。沒有哪個(gè)人不渴望得到 幸福 、擁有 幸福 、享受 幸福 ；也只有生活在 幸福 中的人們，才會(huì)得到生命的活力、保持愉快的心情； “幸福亦居 ” 取幸福之意，用于亦莊 的這個(gè)項(xiàng)目上， “居” 乃住所之意，在這里生活的人會(huì)切實(shí)感受到幸福的快樂?！?亦 ”取“ 亦莊開發(fā)區(qū)” 的 “亦” ，又同于 “易” 取為 容易、簡單 ；在這里生活 簡單 而 幸福 ，因?yàn)?幸福 而 簡單 ，也因?yàn)?簡單 的生活而 幸福 ；給人以 美滿生活的感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 后記 至此，本項(xiàng)目的市場(chǎng) 定位 報(bào)告已經(jīng) 基本 完成，報(bào)告中明確了項(xiàng)目在市場(chǎng)中的總體定位， 以及細(xì)化定位， 各業(yè)態(tài)的總體劃分等內(nèi)容 ，對(duì)各方案的經(jīng)濟(jì)效益也進(jìn)行了分析 ，我司將以此為指導(dǎo)，對(duì)本項(xiàng)目建筑產(chǎn)品建議、各業(yè)態(tài)具體分布，產(chǎn)品的功能分區(qū)特點(diǎn)等在產(chǎn)品報(bào)告中予以詳盡的分析和闡述。