【正文】 ） 140 ㎡成為契稅征收標準的一道坎， 139 ㎡及以下征收 %契稅， 140 ㎡及以上征收 3%契稅。 經(jīng)整合，將部分小戶型及中等戶型以整棟的形式轉化為大戶型公寓單體，預計最終銷售時，大戶型總體銷售比例約占公寓總體量的 45%，即約 36 萬平方米。減少開口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動空間和綠地。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。又猶如“ 隨風潛入夜，潤物細無聲 ”，從本質上給人以關心，服務，卻不張揚的感覺； 此處取 “和風細雨” 之諧音 “和豐曦?！?， 不僅代表了和風細雨的意思，表明了我們的產(chǎn)品是細膩的、精致的；我們的服務是細致的?！?亦 ”取“ 亦莊開發(fā)區(qū)” 的 “亦” ，又同于 “易” 取為 容易、簡單 ；在這里生活 簡單 而 幸福 ，因為 幸福 而 簡單 ，也因為 簡單 的生活而 幸福 ；給人以 美滿生活的感受。 。 幸福 ，是生活在這個世界上的所有人都十分向往地最美境界。張正見《陪衡陽王游耆阇寺》：“清風吹麥壟，細雨濯梅林。 ” ； “和?！?二字本身就給人一種和諧從容的感覺，象征著一種積極的生活態(tài)度和一種美好的生活 環(huán)境；“?！庇秩「辉Ｖ?， 從根本上表明了我們這個項目的檔次和居住人群的一種狀態(tài)，是一種富足的生活狀態(tài)； “ 星 ”原為“ 星星 ”之意，又表示“ 在同類事物中表現(xiàn)比較杰出 ”。； “和”取“和諧、平靜”之意 ， “運”取“移動、運作”之意；《 孟子 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料?？梢阅M 自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回歸自然的本能屬性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。亦莊的公寓因為其低密高性價比為廣大客戶及投資者認可。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。同時，品質高于本區(qū)域其它競爭樓盤，這也加大了本項目的競爭力度。 酒店類物業(yè)規(guī)模體量總計： 在上述各項酒店配套設施中，共計需要面積約為 30000 平方米左右，其中（客房） 15000+（餐飲） 3000+（會議室） 2500+（娛樂、健身） 1500+（員工辦公室及食堂） 2021+（庫房） 3500+（其他） 2500=30000 平方米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在我司對酒店餐飲配套調(diào)研中所得，酒店餐飲配套檔次越高其臺間距也就越大，面積也就相對寬敞。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。所以我司建議本酒店可定位為“新穎、特色、配套齊全”的商務型酒店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其目標商戶主要定位為國美、大中、蘇寧等大型連鎖家電賣場。其目標商戶主要定位為家樂福、沃爾瑪?shù)却笮途C合性超市，租金承受范圍大約在 —— /天 /平方米。 解釋：如按照亦莊人口正常年平均增長率 12%計算，到 2021 年本項目入市時，本項目區(qū)域范圍內(nèi)超市的市場再容納量約為 平方米，考慮到舊宮區(qū)域和馬駒橋區(qū)域未來不可預知的競爭項目入市，則本項目建設超市物業(yè)，不具有很強的可行 性。商務及酒店部分設在后期，以化解資金回收的風險； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 定位依據(jù)： ? 方案一兼顧了實際使用與報規(guī)兩方面制約因素。 根據(jù)以上定位原則、出發(fā)點及功能互動分析，結合前期對調(diào)研區(qū)域大量的數(shù)據(jù)分析，在與甲方進行多次溝通后，我司對本地塊進行如下兩種方案規(guī)劃，下面我司將對每一套方案進行闡述，并對每一套方案進行定位依據(jù)解釋、優(yōu)劣勢分析以及經(jīng)濟效益分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)服務配套區(qū)與商務配套區(qū)都是作為提升檔次和形象的產(chǎn)品，同時商業(yè)對于吸引周邊消費力，提升居住品質有很大幫助。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 適應性 原則 可行性 原則 經(jīng)濟性 原則 與發(fā)展商發(fā)展戰(zhàn)略一致原則 可操作性 原則 應變性 原則 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大限度強化項目的特有優(yōu)勢，轉化、消除項目的現(xiàn)存劣勢，有效利用市場中的機會，規(guī)避項目的客觀威脅，站在未來市場的角度提高本案的市場競爭力，并為發(fā)展商有效提升項目綜合素質提供參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們可以相信，通過科學的論證和不斷的創(chuàng)新與努力，必能切準市場脈搏，為本案制定出準確合理的定位。 適應性原則 本項目 市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一 、 與 亦莊區(qū)域 的社會經(jīng)濟發(fā)展水平和消費者收入水平相適應 ； 二 、與亦莊區(qū)域的房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、 標準、品質相適應 ； 三 、與我司 市場調(diào)查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配 ； 四 、 與 發(fā)展商 的技術和管理 能力 相適應 ，以上四點，為我司在進行市場定位時適應性原則的出發(fā)點。 而 項目規(guī)模、開發(fā)模式和項目 開發(fā) 進度受到經(jīng)濟實力、融資能力和企業(yè)管理能力等因素的限制， 我司將綜合以上因素并充分考量其各因素在市場中變化的情況，找到各類解決問題的方法，使項 目的各項定位得以貫徹實施。 ? 出發(fā)點一： 保證居住區(qū)與商務商業(yè)區(qū)的動靜分離，保證良好的居住品質， 從而為本項目的消費者提供優(yōu)良的居所； ? 出發(fā)點二： 考慮物業(yè)成功銷售的同時，正確認識各物業(yè)之實際價值，根據(jù)項目自身品質及分布業(yè)態(tài)實際需求合理搭配本項目物業(yè)租、售可行性比例，合理范圍之內(nèi)保證物業(yè)之整體經(jīng)營效果，從而確保物業(yè)最佳搭配方式及業(yè)態(tài)組合； ? 出發(fā)點三： 通過一期對公寓的打造，形成人氣，為后期的商業(yè)打造提供消費力的支持；通過商業(yè)氛圍的打造，提升整體物業(yè)品質，以間接提升后期物業(yè)的銷售價格，達到開發(fā)商利潤最大化； ? 出發(fā)點四： 充分利用本項目體量巨大之優(yōu)勢，對底商、獨體、裙房等物業(yè)類型進行合理規(guī)劃，通過特色、主題、概 念、各種業(yè)態(tài)的合理整合等手段，有效節(jié)約成本并最大限度提升物業(yè)價值； ? 出發(fā)點五： 在保證一期物業(yè)良好運行的前提下，通過后期商業(yè)氛圍的培育和營造使物業(yè)價值有效提升，推動二、三期公寓、商業(yè)、商務物業(yè)的良好發(fā)展，成功建立“北京和裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”品質開發(fā)公司之品牌形象。在具體規(guī)劃中應考慮這三種主要功能的互動和影響，合理利用規(guī)劃，提升物業(yè)品質，打造精品物業(yè)。本項目總建筑面積約 75 萬㎡，根據(jù)我司推算，公寓體量約為 60 萬㎡，按照此比例計算，其商業(yè)配套面積應該在6萬㎡左右； 居住人群將會為其商業(yè)配套區(qū)帶來有效的經(jīng)濟收入，而商業(yè)配套也會影響居住人群生活的舒適性及私密性；商務配套區(qū)對居住區(qū)的影響相對較小，但是對于商業(yè)配套區(qū)的影響較大，商務人群的消費習慣及消費頻率會給商業(yè)配套帶 來較為可觀的經(jīng)濟利潤。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。每一戶門前都要考慮停車位問題，免費停車位至少在每家 15個以上； ? 項目東南側考慮建設一個 45星級酒店，一方面考慮做成進出亦莊的一個地標性建筑，另一方面也是充分考慮到亦莊地區(qū)對酒店的需求； ? 由于目前已取得三塊地的開發(fā)權，其余地塊是否能夠順利取得還未 可知，所以我司建議一期中應以公寓為主，商業(yè)配套只是滿足居民的生活配套，不作為重點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我司建議其規(guī)模應控制在 1500020210 平方米左右，以充分 發(fā)揮本地塊的優(yōu)勢，形成區(qū)域級商業(yè)中心。由于區(qū)域內(nèi)目前只有一家大中電器，周邊項目基本不具備作為電器賣場的條件，所以我司認為電器賣場具備一定的市場空間，如規(guī)劃電器賣場，我司建議其規(guī)模應控制在 5000平方米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?；A配套商業(yè)應包含小型便利店、藥店、水站（配送中心）、寵物醫(yī)院、家政服務機構、洗衣店、房屋中介機構、沖印店、美容美發(fā)店等內(nèi)容；針對本項目具體情況及基礎配套商業(yè)的特性，我司建議 本項目商業(yè)配套定位總體量約為 5000 平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。例如，在客房內(nèi)加入小部分辦公區(qū)域，包括電腦、打印機、傳真機、寬帶接口等商務辦公配套，更好的為商務旅客服務。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 餐飲區(qū)的定位和面積配比 餐飲是酒店中不可缺少的配套設施，酒店內(nèi)配套餐飲應俱備檔次高、面積寬敞等基本功能，由于其檔次高，餐飲內(nèi)部臺間距也不同于大眾性餐飲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在此面積規(guī)劃上，我司初步預計需要 3500 平方米左右。公寓物業(yè)綜合指數(shù)上去了，才能彌補建筑密度上的劣勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以歐式風格為主的高檔次、高品質的開發(fā)區(qū)公寓深受購房者的青睞，戶型以大戶型為主，中小戶型兼?zhèn)?，但銷售狀況明顯不敵大戶型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng) 資料。其間，可以設置小品和設施，同周圍綠化環(huán)境相協(xié)調(diào)。 方案一經(jīng)濟效益測算 ? 成本假定 序號 成本項目 總額（萬元） 一 土地成本 二 大配套費 三 前期費用 四 市政基礎設施費 五 建安成本 六 不可預見 費 七 財務費用 八 直接成本 九 銷售費用 十 管理費用 十一 總成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 資金回籠表（單位：萬元 ） 項目成本 202111 20215 202111 20215 202111 20215 202111 銷售收入 52825 105650 158475 105650 52825 資金回收表（單位：萬元