【導讀】在4月和九月出現(xiàn)兩個低谷期，受宏觀調控的影響CPI呈現(xiàn)出負增長。月以后又回歸穩(wěn)步上漲的態(tài)勢。民生產(chǎn)總值億元，比上年增長12%，連續(xù)第8年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。第一產(chǎn)業(yè)增加值98億元，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到70%。年上半年，北京市GDP為億元，增速為％，位居全國第四位。定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關系和使用方向的綜合指標。投資一直是拉動北京市經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。從2020年至2020年北京市固定。特別是在2020年，全市固定資產(chǎn)投資突破3000億元，達到億。元，同比增長%，當年北京市固定資產(chǎn)投資額和GDP的比例達到%。今年以來，中央投資迅速增長，占全社會投資比重逐。從運行軌跡來看，今年以來，北京市工業(yè)投資呈現(xiàn)“低開高走”。奧運項目迎來竣工高峰。步入11月以來，奧運工程逐步進入收尾階段。奧運場館建設完成億元，相關設施完成億元。最低點%后，下半年一直保持較快的回升態(tài)勢。

　　

【正文】 亦莊區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 目前在亦莊核心生活區(qū)內已經(jīng)沒有土地供應，幾乎沒有全新項目，二手房市場占據(jù)了相當大的比重。 1．亦莊二手房市場 2020 年 11 月 7 日，《北京十一個新城規(guī)劃》（ 2020 年至 2020 年）公布，順義、通州、亦莊等 11 個新城的近期和遠景規(guī)劃向社會公開，其中亦莊區(qū)域交通將建成由京津城際鐵路、亦莊輕軌、市郊鐵路 S6 線、輕軌 L2 線、 L5 線和亦莊支線組成的快速軌道交通網(wǎng)骨架，同時建設三大綜合醫(yī)療中心， 在交通樞紐地帶配建經(jīng)濟適用房用地。而目前亦莊作為目前南城 “炙手可熱 ”的房產(chǎn)熱點區(qū)域，新城規(guī)劃的利好無疑為其加了 “一把火 ”， 亦莊區(qū)域的交通和生活配套將得到進一步提升，房產(chǎn)將持續(xù) “高溫 ”， 11 月上旬亦莊區(qū)域二手房均價約為 9120 元 /平方米，較 10 月的 8700 元 /平方米上漲 %。 購買客群 二手房購房者中，首次置業(yè)的購房者占到總體的 43%，北京房價過高加上政府政策的不斷調整很多人買不起一手樓盤，只好選擇二手房為置業(yè)首選。另外，工作、生活、子女入學以及照顧老人等，也是一部分購房者購買二手房的原因，再加上少量對二手房市場感興趣的投資者，共同組成了二手房市場的購買群體。 購買力分析 購買者和出售者年收入以 10 萬元以下為主，從 2020 年北京市二手房消費者的年收入狀況來看，無論是購買者還是出售者，其年收入均以 10 萬元以下為主；調查數(shù)據(jù)顯示，在出售者當中，年收入在 10 萬元以下的比重為 %；在購買者中，年收入在 10 萬元以下的比重為 61%， 5 至 10 萬元的比重 %。月薪在 4000 至 8000 元 /月的白領工薪階層是目前二手房消費的主力。 購房者貸款額在 40 萬元以下的居多 從購房者貸款 的金額來看，一半以上的客戶貸款額在 40 萬元以下；據(jù) “鏈家地產(chǎn) ”市場研發(fā)中心調查數(shù)據(jù)顯示，在購買者當中， %的客戶貸款額在 40 萬元以下；按照目前的優(yōu)惠利率，貸款 40 萬元，期限 20 年，等額本息，月還款為 3019 元；按照月還款小于月收入 50%的標準來計算，其家庭月收入在 6038元左右，年收入低于 10 萬，而在此次調查中家庭年收入在 10 萬以下的比重為61%；這表明家庭收入與其貸款額度是相符的。 因此，從目前的二手房交易來看，基本還是以自住購房、家庭年收入在 10萬以下的消費者占據(jù)主流，而且從貸款消費者的家庭 收入與其貸款金額的交叉來看，其貸款月還款額基本都在其家庭月收入的 50%以下，隨著利率的上調，其還款壓力會快速上升，再某種程度上也會降低消費者的生活品質。 戶型需求 70 平方米到 110 平方米的戶型占據(jù)了整個市場需求的 60%， 70 平方米以下的戶型占到 14%。園區(qū)內已企事業(yè)單位為主，員工普遍收入較低，因此小戶型低總價的產(chǎn)品受到熱捧。 目前在亦莊核心居住區(qū)基本沒有全新項目，二手房占據(jù)相當?shù)谋壤?，通過比較該區(qū)域重點項目的租售情況我們可以看出在亦莊區(qū)域內二手房比較活躍。 一居的租售情況分析 三居的租售情況分析 小結 目前亦莊區(qū)域一居室租金約為 12001800 元 /月，售價約為 800012020 元 /平米之間。兩居室租金約為 18002300 元 /月，售價約為 800013000 之間，個別品質較好小區(qū)二居租金甚至達到 3000 以上，如金地格林小鎮(zhèn)；三居室租金約為 28003200 元 /月，售價在 800014000 元 /平米之間，金地格林月租金則達到了 5000 元左右，售價達 14000 元 /平米，成為園區(qū)內高價的代表。 2．市場供給分析 市場供給分析：區(qū)內住宅開發(fā)用地的 “緊缺 ”也成為眾多喜愛亦莊的購房人的遺憾。 BDA 住宅市場需求量逐漸增大，住宅市場供應 “供不應求 ”,相對稀缺。 目前核心生活區(qū)內一些開發(fā)較早的項目已經(jīng)售罄，土地供應緊縮，開發(fā)項目逐漸減少，在售項目寥寥無幾。 2020 年 12 月 31 日，北京市國土資源局宣布北京亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)將進一步集約利用土地資源，同時從 2020 年開始暫停亦莊普通商品住宅用地的審批，并且對未按規(guī)定時限建設的項目進行清理。對于企業(yè)閑置用地，將解除出讓合同并收回土地使用權。 20202020 年的土地供應情況。 近幾年來在北京樓市整體價格飆升的前提下，南城房地產(chǎn)低價優(yōu)勢得以凸顯，加之南城市政配套逐步成熟，北京置業(yè)出現(xiàn) “南下 ”潮流。亦莊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)也成為了焦點之一，加之土地的稀缺更使得亦莊居住項目的價格不斷上漲。 目前 亦莊及相鄰區(qū)域供應量不多，新盤很少。亦莊核心區(qū)域內供應量不大，總供應面積約 18 萬平米，產(chǎn)品相同，均為 50 年產(chǎn)權小戶型為主的公寓項目。截至到現(xiàn)在也已經(jīng)有 80%左右的體量被市場消化。作為泛亦莊地區(qū)的馬駒橋、涼水河、舊宮地區(qū)將形成樓市的一個熱點區(qū)域，目前在售及推廣項目有金地格林小鎮(zhèn) 珠江奧古斯塔城邦、亦莊北岸等項目，供應面積達到 120 多萬平米 剩余量不多，無法滿足未來的市場需求。 在供不應求的情況下，加上很多開發(fā)商分期分批開盤，房價逐步攀升。 價格比較 目前幾個在售項目均價都在 8000 元 /平米以上，相比去年上漲 20203000元。亦莊房價的上漲，并不僅僅是北京整體房價上漲的結果，更得 益于亦莊區(qū)域整體配套的成熟。正在建設的地鐵 5 號線的延長線將從宋家莊一直通到亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內，無疑給亦莊的可持續(xù)發(fā)展提供了良好的契機，亦莊的體育運動設施，醫(yī)療、教育、文娛設施也相當齊備，而且大多是按照國內一流的水準進行配套建設的，集中供暖、市政雙路電等配套很齊全 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品線分析 3．區(qū)域市場需求分析 由于亦莊暫停普通商品房住宅用地的審批導致區(qū)內項目價格大幅上漲，但目前亦莊區(qū)域商品房的市場需求依然很旺盛，從業(yè)人員的不斷增加帶來了新的需求市場，且開發(fā)區(qū)內匯聚了眾多世界 50 強企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ο喈敶螅?guī)劃中的亦莊輕軌也已開始動工，預計 2020 年可實現(xiàn)通車，屆時亦莊將有一個完整的 30 分鐘交通網(wǎng)，從亦莊乘城際鐵路到天津，坐輕軌到中關村，走五環(huán)到機場，都將在30 分鐘左右到達。置業(yè)客群出現(xiàn)了南下的潮流。目前亦莊已經(jīng)沒有可以開發(fā)利用的住宅用地，所以現(xiàn)有的項目尤顯稀缺，出現(xiàn)供不應求的局面。 根據(jù)目前亦莊衛(wèi)星城新規(guī)劃，亦莊衛(wèi)星城發(fā)展的方向將以北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為核心向南、東發(fā)展。到 2020 年，人口規(guī)模控制在 30 萬人，城市建設用地規(guī)?？刂圃?55 平方公里左右。長遠目標是到 2020 年，人口規(guī)?？刂圃?70 萬人，用地規(guī)?？刂圃?100 平方公里左右，未來的需求市場也很廣闊。這也是亦莊新生活區(qū)被普遍看好的另一原因。 4．亦莊區(qū)域市場競爭分析 區(qū)域競爭優(yōu)勢 開發(fā)區(qū)總體市場前景看好。作為北京唯一的國家級開發(fā)區(qū)，入駐可以享受雙優(yōu)惠政策，另外核心生活區(qū)不乏優(yōu)秀的樓盤，像金地格林小鎮(zhèn)、上海沙龍等樓盤品 質的提升增強了本區(qū)域的市場競爭力。 區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿? 北京新的 “兩軸 — 兩帶 — 多中心 ”的城市新布局，為亦莊新城的發(fā)展注入新的活力，使其成為被關注的焦點。亦莊輕軌已經(jīng)開始動工亦莊輕軌途經(jīng)豐臺、朝陽、大興、通州 4 個轄區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)，正線全長 公里，縱貫北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。北接地鐵五號線南端終點宋家莊站，可至京津城際鐵路換乘站，全程共計14 站，使出入北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)更為便捷。 配套、環(huán)境好 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有公交線路 16 條；金地格林小鎮(zhèn)健身會所、大雄郁金香舍運動場館等娛樂休閑場所； 40 多家 國際醫(yī)院；十幾所國際學校。經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內綠化率比較高，環(huán)境優(yōu)美適宜居住生活，區(qū)域內以低密度住宅為主。 交通優(yōu)勢 亦莊位于京津塘高速路的西側，沿高速路 BDA 出口可直接進入開發(fā)區(qū)。博大路、榮華路及成壽寺路三條主干路直通市區(qū)，其中一條從分鐘寺到京津塘大羊坊路段為免費高速路，從南三環(huán)到亦莊車程只需 5 分鐘。另外，亦莊還有多路公交車到達市區(qū)。 規(guī)劃中的亦莊輕軌也已開始動工，預計 2020 年投入使用，同時成壽寺路的加寬工程也在進行中將由目前的 16 米拓寬到 31 米。交通條件將大為改善。 區(qū)域競爭劣勢 西部新區(qū)位于涼水河以西，尚未開發(fā)，周邊相鄰的舊宮、小紅門、大紅門等地的環(huán)境與路面狀況較差，與亦莊核心區(qū)還具有較大的差距。 商業(yè)配套上，亦莊目前仍以社區(qū)商業(yè)為主，代表性商業(yè)有大雄城市廣場、上海沙龍新天地等，仍缺乏大型商業(yè)中心。 區(qū)域內及周邊在售項目比較 國融國際 區(qū)位概況 國融國際位于北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，核心區(qū) 12＃街區(qū) C15 地塊。東臨榮華路，北臨天華北街，西側隔 12 號支路與鹿鳴苑小區(qū)相臨，南側與 C16 地塊相接。地理位置扼開發(fā)區(qū)用地范圍北入口之要沖，極具開發(fā)潛力 產(chǎn)品 建筑類型為塔樓（毛坯），在平面布局上采用鼎足而立的三塔布局，各 部分功能明確且具有兼容性、創(chuàng)造靈活多變的彈性空間，立面的整體風格特征簡單的形容就是［馬賽克］。 A、 B、 C 塔為酒店式公寓， A 塔地上 23 層共 379 戶；B 塔地上 22 層，共 359 戶； C 塔地上 17 層，共 259 戶。裙房部分是為其配套的商業(yè)、餐飲、娛樂設施。地下一層為設備用房及部分商業(yè)，地下二、三層為車庫。地下總建筑面積： 平方米，地上總 建筑面積： 平方米 歷史價格 銷售速度：從 2020 年 9 月 6 號開盤至今實現(xiàn)了月均銷售 384 套的優(yōu)秀成績，在亦莊區(qū)域較有影響力。 榮京麗都 自 2020 年 9 月 29 日開盤至今已迅速銷售 686 套，在亦莊區(qū)域內實現(xiàn)了優(yōu)秀的銷售業(yè)績，價格也從開盤時均價 8500 元 /平米上漲到目前的 11000 元 /平米。 本項目為 35－ 55 平米精裝小戶型，倡導酒店式的管理理念，該公寓項目極大的彌補了亦莊房地產(chǎn)市場上小戶型的空白點，受到了購房者的青睞。 金地格林小鎮(zhèn) 6 項目位于馬駒橋新城，周邊有珠江奧古斯塔城邦、天鵝堡等項目，已經(jīng)形成一定的居住氛圍；遠離鬧市區(qū)，環(huán)境較好。但該項目位于六環(huán)以外，較為孤立，基礎配套有待完善。 產(chǎn)品及規(guī)劃 金地格林小鎮(zhèn) 6 分為南北兩個部分，北部以公 寓為主，主力戶型面積為90140 平米的二到三居，南部為疊拼產(chǎn)品，主力戶型面積 160— 220 平米。此次開盤的 B B9 號樓為電梯板樓，為 10 層板樓，戶型面積 86108 平方米二居、 120140 平方米三居，開盤均價 93009400 元 /平方米。 歷史價格 銷售情況：金地格林小鎮(zhèn) 6 自 2020 年 5 月 25 日以來共分 4 次開盤，分別推出了疊拼、公寓產(chǎn)品。因其曾在亦莊核心區(qū)域內成功開發(fā)了金地格林小鎮(zhèn)加之金地集團的知名度和美譽度也較高，戶型設計也較寬敞舒適。所以其產(chǎn)品得到了廣大客戶的認可，銷售較為順利。 奧古斯塔城邦 該項目于 07 年 9 月開盤；項目一期建筑面積約 30 萬平米，分別墅區(qū)和公寓區(qū)。 區(qū)位概況 項目位于馬駒 1 號橋南，距離馬駒橋生活區(qū)和亦莊核心區(qū)均較近，周邊有金地格林小鎮(zhèn) 天鵝堡等項目，已經(jīng)形成一定的居住氛圍；交通動線較為豐富，距離六環(huán)和京津塘高速較近， 723 路公交車可達本小區(qū)。馬駒橋區(qū)域未來規(guī)劃成為 “亦莊新第二生活區(qū) ”，目前復地等較大開發(fā)商在該區(qū)域內做一級開發(fā)，故整體規(guī)劃 具備較大吸引力。 該項目位于六環(huán)以外，較為偏僻和孤立，基礎配套只能依賴馬駒橋或亦莊核心區(qū)，但亦莊新城整體規(guī)劃將給該區(qū)域帶來發(fā)展空間，因而投資價值可見一斑； 產(chǎn)品 產(chǎn)品包括果嶺公寓和高爾夫別墅兩類產(chǎn)品； 果嶺公寓主力戶型面積在 90 平米左右，以純板式為主，精裝修；在產(chǎn)品規(guī)劃方面較為出色 ，采用分區(qū)規(guī)劃，獨立出部分聯(lián)排產(chǎn)品，提高項目整體品質，同時設計大量 90 平米左右的二居產(chǎn)品，利用相對較低的套總價吸引大量初次置業(yè)客群和投資客群； 歷史價格 該項目于 07 年 3 月入市，價格成長較為迅速，相對于六環(huán)外其他項目優(yōu)勢較為突出，且在實現(xiàn)了高于六環(huán)外其他普宅的價格的同時實現(xiàn)了較高的銷售速度； 該項目目前套均價在 80 萬左右，與亦莊核心區(qū)均價差約 15002020 元 /平米，套均價差距在 20 萬左右； 項目從 2020 年 9 月 22 日開盤至今實現(xiàn)銷售 1200 余套的業(yè)績，是銷售速度較快的優(yōu)秀項目，主要得益于周邊市場缺乏普宅產(chǎn)品供給以及珠江地產(chǎn)品牌營銷； 亦莊北岸