【導(dǎo)讀】在4月和九月出現(xiàn)兩個(gè)低谷期，受宏觀調(diào)控的影響CPI呈現(xiàn)出負(fù)增長(zhǎng)。月以后又回歸穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)。民生產(chǎn)總值億元，比上年增長(zhǎng)12%，連續(xù)第8年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。第一產(chǎn)業(yè)增加值98億元，增長(zhǎng)%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到70%。年上半年，北京市GDP為億元，增速為％，位居全國(guó)第四位。定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合指標(biāo)。投資一直是拉動(dòng)北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。從2020年至2020年北京市固定。特別是在2020年，全市固定資產(chǎn)投資突破3000億元，達(dá)到億。元，同比增長(zhǎng)%，當(dāng)年北京市固定資產(chǎn)投資額和GDP的比例達(dá)到%。今年以來，中央投資迅速增長(zhǎng)，占全社會(huì)投資比重逐。從運(yùn)行軌跡來看，今年以來，北京市工業(yè)投資呈現(xiàn)“低開高走”。奧運(yùn)項(xiàng)目迎來竣工高峰。步入11月以來，奧運(yùn)工程逐步進(jìn)入收尾階段。奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)完成億元，相關(guān)設(shè)施完成億元。最低點(diǎn)%后，下半年一直保持較快的回升態(tài)勢(shì)。

　　

【正文】 亦莊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目前在亦莊核心生活區(qū)內(nèi)已經(jīng)沒有土地供應(yīng)，幾乎沒有全新項(xiàng)目，二手房市場(chǎng)占據(jù)了相當(dāng)大的比重。 1．亦莊二手房市場(chǎng) 2020 年 11 月 7 日，《北京十一個(gè)新城規(guī)劃》（ 2020 年至 2020 年）公布，順義、通州、亦莊等 11 個(gè)新城的近期和遠(yuǎn)景規(guī)劃向社會(huì)公開，其中亦莊區(qū)域交通將建成由京津城際鐵路、亦莊輕軌、市郊鐵路 S6 線、輕軌 L2 線、 L5 線和亦莊支線組成的快速軌道交通網(wǎng)骨架，同時(shí)建設(shè)三大綜合醫(yī)療中心， 在交通樞紐地帶配建經(jīng)濟(jì)適用房用地。而目前亦莊作為目前南城 “炙手可熱 ”的房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域，新城規(guī)劃的利好無疑為其加了 “一把火 ”， 亦莊區(qū)域的交通和生活配套將得到進(jìn)一步提升，房產(chǎn)將持續(xù) “高溫 ”， 11 月上旬亦莊區(qū)域二手房均價(jià)約為 9120 元 /平方米，較 10 月的 8700 元 /平方米上漲 %。 購(gòu)買客群 二手房購(gòu)房者中，首次置業(yè)的購(gòu)房者占到總體的 43%，北京房?jī)r(jià)過高加上政府政策的不斷調(diào)整很多人買不起一手樓盤，只好選擇二手房為置業(yè)首選。另外，工作、生活、子女入學(xué)以及照顧老人等，也是一部分購(gòu)房者購(gòu)買二手房的原因，再加上少量對(duì)二手房市場(chǎng)感興趣的投資者，共同組成了二手房市場(chǎng)的購(gòu)買群體。 購(gòu)買力分析 購(gòu)買者和出售者年收入以 10 萬元以下為主，從 2020 年北京市二手房消費(fèi)者的年收入狀況來看，無論是購(gòu)買者還是出售者，其年收入均以 10 萬元以下為主；調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在出售者當(dāng)中，年收入在 10 萬元以下的比重為 %；在購(gòu)買者中，年收入在 10 萬元以下的比重為 61%， 5 至 10 萬元的比重 %。月薪在 4000 至 8000 元 /月的白領(lǐng)工薪階層是目前二手房消費(fèi)的主力。 購(gòu)房者貸款額在 40 萬元以下的居多 從購(gòu)房者貸款 的金額來看，一半以上的客戶貸款額在 40 萬元以下；據(jù) “鏈家地產(chǎn) ”市場(chǎng)研發(fā)中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在購(gòu)買者當(dāng)中， %的客戶貸款額在 40 萬元以下；按照目前的優(yōu)惠利率，貸款 40 萬元，期限 20 年，等額本息，月還款為 3019 元；按照月還款小于月收入 50%的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算，其家庭月收入在 6038元左右，年收入低于 10 萬，而在此次調(diào)查中家庭年收入在 10 萬以下的比重為61%；這表明家庭收入與其貸款額度是相符的。 因此，從目前的二手房交易來看，基本還是以自住購(gòu)房、家庭年收入在 10萬以下的消費(fèi)者占據(jù)主流，而且從貸款消費(fèi)者的家庭 收入與其貸款金額的交叉來看，其貸款月還款額基本都在其家庭月收入的 50%以下，隨著利率的上調(diào)，其還款壓力會(huì)快速上升，再某種程度上也會(huì)降低消費(fèi)者的生活品質(zhì)。 戶型需求 70 平方米到 110 平方米的戶型占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)需求的 60%， 70 平方米以下的戶型占到 14%。園區(qū)內(nèi)已企事業(yè)單位為主，員工普遍收入較低，因此小戶型低總價(jià)的產(chǎn)品受到熱捧。 目前在亦莊核心居住區(qū)基本沒有全新項(xiàng)目，二手房占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤ㄟ^比較該區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目的租售情況我們可以看出在亦莊區(qū)域內(nèi)二手房比較活躍。 一居的租售情況分析 三居的租售情況分析 小結(jié) 目前亦莊區(qū)域一居室租金約為 12001800 元 /月，售價(jià)約為 800012020 元 /平米之間。兩居室租金約為 18002300 元 /月，售價(jià)約為 800013000 之間，個(gè)別品質(zhì)較好小區(qū)二居租金甚至達(dá)到 3000 以上，如金地格林小鎮(zhèn)；三居室租金約為 28003200 元 /月，售價(jià)在 800014000 元 /平米之間，金地格林月租金則達(dá)到了 5000 元左右，售價(jià)達(dá) 14000 元 /平米，成為園區(qū)內(nèi)高價(jià)的代表。 2．市場(chǎng)供給分析 市場(chǎng)供給分析：區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)用地的 “緊缺 ”也成為眾多喜愛亦莊的購(gòu)房人的遺憾。 BDA 住宅市場(chǎng)需求量逐漸增大，住宅市場(chǎng)供應(yīng) “供不應(yīng)求 ”,相對(duì)稀缺。 目前核心生活區(qū)內(nèi)一些開發(fā)較早的項(xiàng)目已經(jīng)售罄，土地供應(yīng)緊縮，開發(fā)項(xiàng)目逐漸減少，在售項(xiàng)目寥寥無幾。 2020 年 12 月 31 日，北京市國(guó)土資源局宣布北京亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將進(jìn)一步集約利用土地資源，同時(shí)從 2020 年開始暫停亦莊普通商品住宅用地的審批，并且對(duì)未按規(guī)定時(shí)限建設(shè)的項(xiàng)目進(jìn)行清理。對(duì)于企業(yè)閑置用地，將解除出讓合同并收回土地使用權(quán)。 20202020 年的土地供應(yīng)情況。 近幾年來在北京樓市整體價(jià)格飆升的前提下，南城房地產(chǎn)低價(jià)優(yōu)勢(shì)得以凸顯，加之南城市政配套逐步成熟，北京置業(yè)出現(xiàn) “南下 ”潮流。亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)也成為了焦點(diǎn)之一，加之土地的稀缺更使得亦莊居住項(xiàng)目的價(jià)格不斷上漲。 目前 亦莊及相鄰區(qū)域供應(yīng)量不多，新盤很少。亦莊核心區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量不大，總供應(yīng)面積約 18 萬平米，產(chǎn)品相同，均為 50 年產(chǎn)權(quán)小戶型為主的公寓項(xiàng)目。截至到現(xiàn)在也已經(jīng)有 80%左右的體量被市場(chǎng)消化。作為泛亦莊地區(qū)的馬駒橋、涼水河、舊宮地區(qū)將形成樓市的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，目前在售及推廣項(xiàng)目有金地格林小鎮(zhèn) 珠江奧古斯塔城邦、亦莊北岸等項(xiàng)目，供應(yīng)面積達(dá)到 120 多萬平米 剩余量不多，無法滿足未來的市場(chǎng)需求。 在供不應(yīng)求的情況下，加上很多開發(fā)商分期分批開盤，房?jī)r(jià)逐步攀升。 價(jià)格比較 目前幾個(gè)在售項(xiàng)目均價(jià)都在 8000 元 /平米以上，相比去年上漲 20203000元。亦莊房?jī)r(jià)的上漲，并不僅僅是北京整體房?jī)r(jià)上漲的結(jié)果，更得 益于亦莊區(qū)域整體配套的成熟。正在建設(shè)的地鐵 5 號(hào)線的延長(zhǎng)線將從宋家莊一直通到亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，無疑給亦莊的可持續(xù)發(fā)展提供了良好的契機(jī)，亦莊的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施，醫(yī)療、教育、文娛設(shè)施也相當(dāng)齊備，而且大多是按照國(guó)內(nèi)一流的水準(zhǔn)進(jìn)行配套建設(shè)的，集中供暖、市政雙路電等配套很齊全 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品線分析 3．區(qū)域市場(chǎng)需求分析 由于亦莊暫停普通商品房住宅用地的審批導(dǎo)致區(qū)內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格大幅上漲，但目前亦莊區(qū)域商品房的市場(chǎng)需求依然很旺盛，從業(yè)人員的不斷增加帶來了新的需求市場(chǎng)，且開發(fā)區(qū)內(nèi)匯聚了眾多世界 50 強(qiáng)企業(yè)，發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大，規(guī)劃中的亦莊輕軌也已開始動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2020 年可實(shí)現(xiàn)通車，屆時(shí)亦莊將有一個(gè)完整的 30 分鐘交通網(wǎng)，從亦莊乘城際鐵路到天津，坐輕軌到中關(guān)村，走五環(huán)到機(jī)場(chǎng)，都將在30 分鐘左右到達(dá)。置業(yè)客群出現(xiàn)了南下的潮流。目前亦莊已經(jīng)沒有可以開發(fā)利用的住宅用地，所以現(xiàn)有的項(xiàng)目尤顯稀缺，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。 根據(jù)目前亦莊衛(wèi)星城新規(guī)劃，亦莊衛(wèi)星城發(fā)展的方向?qū)⒁员本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心向南、東發(fā)展。到 2020 年，人口規(guī)模控制在 30 萬人，城市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?55 平方公里左右。長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是到 2020 年，人口規(guī)?？刂圃?70 萬人，用地規(guī)?？刂圃?100 平方公里左右，未來的需求市場(chǎng)也很廣闊。這也是亦莊新生活區(qū)被普遍看好的另一原因。 4．亦莊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 開發(fā)區(qū)總體市場(chǎng)前景看好。作為北京唯一的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，入駐可以享受雙優(yōu)惠政策，另外核心生活區(qū)不乏優(yōu)秀的樓盤，像金地格林小鎮(zhèn)、上海沙龍等樓盤品 質(zhì)的提升增強(qiáng)了本區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展?jié)摿? 北京新的 “兩軸 — 兩帶 — 多中心 ”的城市新布局，為亦莊新城的發(fā)展注入新的活力，使其成為被關(guān)注的焦點(diǎn)。亦莊輕軌已經(jīng)開始動(dòng)工亦莊輕軌途經(jīng)豐臺(tái)、朝陽、大興、通州 4 個(gè)轄區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)，正線全長(zhǎng) 公里，縱貫北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。北接地鐵五號(hào)線南端終點(diǎn)宋家莊站，可至京津城際鐵路換乘站，全程共計(jì)14 站，使出入北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)更為便捷。 配套、環(huán)境好 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有公交線路 16 條；金地格林小鎮(zhèn)健身會(huì)所、大雄郁金香舍運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等娛樂休閑場(chǎng)所； 40 多家 國(guó)際醫(yī)院；十幾所國(guó)際學(xué)校。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)綠化率比較高，環(huán)境優(yōu)美適宜居住生活，區(qū)域內(nèi)以低密度住宅為主。 交通優(yōu)勢(shì) 亦莊位于京津塘高速路的西側(cè)，沿高速路 BDA 出口可直接進(jìn)入開發(fā)區(qū)。博大路、榮華路及成壽寺路三條主干路直通市區(qū)，其中一條從分鐘寺到京津塘大羊坊路段為免費(fèi)高速路，從南三環(huán)到亦莊車程只需 5 分鐘。另外，亦莊還有多路公交車到達(dá)市區(qū)。 規(guī)劃中的亦莊輕軌也已開始動(dòng)工，預(yù)計(jì) 2020 年投入使用，同時(shí)成壽寺路的加寬工程也在進(jìn)行中將由目前的 16 米拓寬到 31 米。交通條件將大為改善。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 西部新區(qū)位于涼水河以西，尚未開發(fā)，周邊相鄰的舊宮、小紅門、大紅門等地的環(huán)境與路面狀況較差，與亦莊核心區(qū)還具有較大的差距。 商業(yè)配套上，亦莊目前仍以社區(qū)商業(yè)為主，代表性商業(yè)有大雄城市廣場(chǎng)、上海沙龍新天地等，仍缺乏大型商業(yè)中心。 區(qū)域內(nèi)及周邊在售項(xiàng)目比較 國(guó)融國(guó)際 區(qū)位概況 國(guó)融國(guó)際位于北京亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，核心區(qū) 12＃街區(qū) C15 地塊。東臨榮華路，北臨天華北街，西側(cè)隔 12 號(hào)支路與鹿鳴苑小區(qū)相臨，南側(cè)與 C16 地塊相接。地理位置扼開發(fā)區(qū)用地范圍北入口之要沖，極具開發(fā)潛力 產(chǎn)品 建筑類型為塔樓（毛坯），在平面布局上采用鼎足而立的三塔布局，各 部分功能明確且具有兼容性、創(chuàng)造靈活多變的彈性空間，立面的整體風(fēng)格特征簡(jiǎn)單的形容就是［馬賽克］。 A、 B、 C 塔為酒店式公寓， A 塔地上 23 層共 379 戶；B 塔地上 22 層，共 359 戶； C 塔地上 17 層，共 259 戶。裙房部分是為其配套的商業(yè)、餐飲、娛樂設(shè)施。地下一層為設(shè)備用房及部分商業(yè)，地下二、三層為車庫。地下總建筑面積： 平方米，地上總 建筑面積： 平方米 歷史價(jià)格 銷售速度：從 2020 年 9 月 6 號(hào)開盤至今實(shí)現(xiàn)了月均銷售 384 套的優(yōu)秀成績(jī)，在亦莊區(qū)域較有影響力。 榮京麗都 自 2020 年 9 月 29 日開盤至今已迅速銷售 686 套，在亦莊區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)了優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)，價(jià)格也從開盤時(shí)均價(jià) 8500 元 /平米上漲到目前的 11000 元 /平米。 本項(xiàng)目為 35－ 55 平米精裝小戶型，倡導(dǎo)酒店式的管理理念，該公寓項(xiàng)目極大的彌補(bǔ)了亦莊房地產(chǎn)市場(chǎng)上小戶型的空白點(diǎn)，受到了購(gòu)房者的青睞。 金地格林小鎮(zhèn) 6 項(xiàng)目位于馬駒橋新城，周邊有珠江奧古斯塔城邦、天鵝堡等項(xiàng)目，已經(jīng)形成一定的居住氛圍；遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境較好。但該項(xiàng)目位于六環(huán)以外，較為孤立，基礎(chǔ)配套有待完善。 產(chǎn)品及規(guī)劃 金地格林小鎮(zhèn) 6 分為南北兩個(gè)部分，北部以公 寓為主，主力戶型面積為90140 平米的二到三居，南部為疊拼產(chǎn)品，主力戶型面積 160— 220 平米。此次開盤的 B B9 號(hào)樓為電梯板樓，為 10 層板樓，戶型面積 86108 平方米二居、 120140 平方米三居，開盤均價(jià) 93009400 元 /平方米。 歷史價(jià)格 銷售情況：金地格林小鎮(zhèn) 6 自 2020 年 5 月 25 日以來共分 4 次開盤，分別推出了疊拼、公寓產(chǎn)品。因其曾在亦莊核心區(qū)域內(nèi)成功開發(fā)了金地格林小鎮(zhèn)加之金地集團(tuán)的知名度和美譽(yù)度也較高，戶型設(shè)計(jì)也較寬敞舒適。所以其產(chǎn)品得到了廣大客戶的認(rèn)可，銷售較為順利。 奧古斯塔城邦 該項(xiàng)目于 07 年 9 月開盤；項(xiàng)目一期建筑面積約 30 萬平米，分別墅區(qū)和公寓區(qū)。 區(qū)位概況 項(xiàng)目位于馬駒 1 號(hào)橋南，距離馬駒橋生活區(qū)和亦莊核心區(qū)均較近，周邊有金地格林小鎮(zhèn) 天鵝堡等項(xiàng)目，已經(jīng)形成一定的居住氛圍；交通動(dòng)線較為豐富，距離六環(huán)和京津塘高速較近， 723 路公交車可達(dá)本小區(qū)。馬駒橋區(qū)域未來規(guī)劃成為 “亦莊新第二生活區(qū) ”，目前復(fù)地等較大開發(fā)商在該區(qū)域內(nèi)做一級(jí)開發(fā)，故整體規(guī)劃 具備較大吸引力。 該項(xiàng)目位于六環(huán)以外，較為偏僻和孤立，基礎(chǔ)配套只能依賴馬駒橋或亦莊核心區(qū)，但亦莊新城整體規(guī)劃將給該區(qū)域帶來發(fā)展空間，因而投資價(jià)值可見一斑； 產(chǎn)品 產(chǎn)品包括果嶺公寓和高爾夫別墅兩類產(chǎn)品； 果嶺公寓主力戶型面積在 90 平米左右，以純板式為主，精裝修；在產(chǎn)品規(guī)劃方面較為出色 ，采用分區(qū)規(guī)劃，獨(dú)立出部分聯(lián)排產(chǎn)品，提高項(xiàng)目整體品質(zhì)，同時(shí)設(shè)計(jì)大量 90 平米左右的二居產(chǎn)品，利用相對(duì)較低的套總價(jià)吸引大量初次置業(yè)客群和投資客群； 歷史價(jià)格 該項(xiàng)目于 07 年 3 月入市，價(jià)格成長(zhǎng)較為迅速，相對(duì)于六環(huán)外其他項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)較為突出，且在實(shí)現(xiàn)了高于六環(huán)外其他普宅的價(jià)格的同時(shí)實(shí)現(xiàn)了較高的銷售速度； 該項(xiàng)目目前套均價(jià)在 80 萬左右，與亦莊核心區(qū)均價(jià)差約 15002020 元 /平米，套均價(jià)差距在 20 萬左右； 項(xiàng)目從 2020 年 9 月 22 日開盤至今實(shí)現(xiàn)銷售 1200 余套的業(yè)績(jī)，是銷售速度較快的優(yōu)秀項(xiàng)目，主要得益于周邊市場(chǎng)缺乏普宅產(chǎn)品供給以及珠江地產(chǎn)品牌營(yíng)銷； 亦莊北岸