【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 省個(gè)人不斷增多 二手房購房人群中，本市城鎮(zhèn)居民仍占多數(shù)，但外省市個(gè)人購房有不斷增漲趨勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示： 2020 年 110 月在二手房購房人群中本市城鎮(zhèn)居民購房與外省市個(gè)人購房之比為 ： 1，而 2020 年 110 月這一比例為 ： 1。由此可以看出，在目前北京二手房購房人群中本市城鎮(zhèn)居民仍然占據(jù)大多數(shù)，但外省市個(gè)人購二手房的比重是處于不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。分析原因，主要是 1）本市居民青睞二手房主要是受到一些地域情節(jié)影響而成 。2）外省市個(gè) 人購二手房比重有所增長(zhǎng)，一方面是對(duì)二手房的觀念改變，不再一味追求購買新建商品房 。另一方面，北京新建商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)迅速，房?jī)r(jià)與消費(fèi)者承受能力之間的差距不斷加大，促使購房者轉(zhuǎn)投二手房。 股市與樓市互動(dòng)強(qiáng)烈 2020 年股市跌宕起伏，股市、房市互動(dòng)強(qiáng)烈，當(dāng)股市火爆時(shí)，有人出售房屋，轉(zhuǎn)投股市現(xiàn)象，與之相對(duì)應(yīng)地，在股市暴跌時(shí)，又有部分投資客從股市脫身，投向房市，出現(xiàn)強(qiáng)烈的互動(dòng)。在 5 月初是資金從樓市向股市流動(dòng)的最高峰，而隨著股價(jià)的快速攀升，有部分資深的投資者和老股民嗅到了風(fēng)險(xiǎn)的味道，開始從股市中抽身，而股市從 6 月份開始反彈后，在各方利好因素助推下，股市又掀起一個(gè)小高潮， 10 月 16 日達(dá)到最高 6124 點(diǎn)，之后雖有下調(diào)，但目前一直處于 5000點(diǎn)左右震蕩，并對(duì)后市充滿信心。股市的趨好，又吸引部分投資者從房市轉(zhuǎn)投向股市。一種是投資多套房屋的，會(huì)拋售部分房屋，用于炒股 。另一種是部分購房者將閑置資金投入了股市，但同時(shí)又不放棄樓市，依然關(guān)注房產(chǎn)，看房選房，待時(shí)機(jī)成熟再轉(zhuǎn)而購買房產(chǎn)。只有那些具有剛性需求的自住者，如為結(jié)婚買房的消費(fèi)者是房產(chǎn)市場(chǎng)的忠實(shí)支持者。 北 京一、二手房成交比例繼續(xù)縮小 單位：套數(shù) 通過上面數(shù)據(jù)分析可知，從 2020 年以來，北京一、二手房成交比例處于不斷縮小的趨勢(shì)，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)具有稀缺性，一手房供應(yīng)處于不斷減小趨勢(shì)，借鑒發(fā)展較為成熟的廣州、深圳、上海市場(chǎng)（ 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一手房與二手房比值為 ： 1，與此同時(shí)，廣州和深圳這一比值達(dá)到 ： 1 和 ： 1）來說，未來二手房市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng) 的主導(dǎo)。 二手房租賃市場(chǎng) 外來人口數(shù)量上升，租賃成交量較上年上漲 27%， 07 年是北京奧運(yùn)緊張籌備的一年，也是京城各項(xiàng)相關(guān)設(shè)施如道路、軌道、綠化、場(chǎng)館等陸續(xù)竣工和試運(yùn)行的一年，城市整體面貌的煥然一新吸引了更多的外地和外籍人口來到北京工作和生活，據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示 07 年底北京市流動(dòng)人口已達(dá)到 540 萬人，比 06 年底的 萬上升了 %。正是由于外來人口的大量涌入，從而繁榮了北京城的租賃市場(chǎng)，通過專業(yè)分析人士對(duì) 06 年、 07 年兩年的租賃市場(chǎng)成交量的比較來看， 07 年北京市中高檔租 賃市場(chǎng)成交量較上年增加了 27%，這一數(shù)字也說明京城的租賃市場(chǎng)正變得愈加活躍。 同時(shí)從 07 年全年各月的租賃成交量環(huán)比數(shù)據(jù)走勢(shì)（見下圖）來看，成交量環(huán)比上漲和下降的月份各占一半，其中上漲的月份為 3 月、 5 月 7 月和 10 月。從這點(diǎn)可以看出，租賃市場(chǎng)的成交量主要受到春節(jié)假期和學(xué)生集中租房等因素的影響。 3 月正是大量外地返鄉(xiāng)人員重返北京的集中月份，因此租賃市場(chǎng)在經(jīng)歷了 2月的冷淡過后驟然升溫，受到這一人員大量流出流入的影響，形成了年度最冷和最熱的兩大波峰波谷月； 5 月 7 月是應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生租房以及為孩子 升學(xué)就近租房的高峰期，受到新需求的刺激和房屋集中到期換房熱的雙重作用，這三個(gè)月的租賃市場(chǎng)也處于持續(xù)高溫期； 10 月則是本年度的一大特色月，由于地鐵 5 號(hào)線在十一期間正式通車，同時(shí)地鐵票價(jià)也從以往的 3 元 5 元不等統(tǒng)一下調(diào)至 2 元 /次，成本的降低和軌道交通的便利性吸引了許多上班族的目光，并掀起了 “住在軌道旁，上班不用忙 ”的租賃熱潮，這也成為 07 年租賃市場(chǎng)在邁入淡季前的最后一次 “瘋狂 ”。 租金價(jià)格全年上漲 %， 9 月份上漲最為明顯 07 年全年北京的中高檔住宅租金上漲了 %，比 06 年 %的漲幅提高了 倍，租金上漲明顯是本年度的特點(diǎn)之一，這主要是房屋租金價(jià)格受到以下三方面因素的影響所致。第一，是常規(guī)因素的影響，在租賃成交量較大的月份和時(shí)間段租金價(jià)格得到了抬升，因?yàn)榻煌读枯^多表現(xiàn)出市場(chǎng)的火熱氣氛和需求高漲，從而拉動(dòng)價(jià)格上行；第二，房?jī)r(jià)的快速拉高促使租金出現(xiàn)明顯上漲，以往每月變化微弱 的租金在房?jī)r(jià)連續(xù)快速上漲的后期表現(xiàn)出明顯的追漲態(tài)勢(shì)，尤其是 9 月份最為明顯，每月租金上漲的幅度多則四五百元，少則二三百元；第三，連續(xù) 5 次加息的累積效應(yīng)，使得月供出現(xiàn)了明顯增加，以一套貸款 50 萬 20 年的房產(chǎn)，商貸適用優(yōu)惠利率，貸款方式為等額本息計(jì)算， 07 年 9 月 14 日以后的月供比年初利率下的月供要多 元。這促使一部分以租養(yǎng)房的業(yè)主提高了租金以抵消多次加息增加的成本。就 07 年各月北京中高檔住宅租金環(huán)比變化來看（見下圖），本年度租金下降的月份僅有 4 月和 12 月，其余 10 個(gè)月都出現(xiàn)了不同程度的上漲，這種連續(xù) 而普遍的上漲造就了本年度租金較高的漲幅。其中4 月和 12 月的租金下降也是由于前面月份上漲過高或過多所產(chǎn)生的小幅回調(diào)?？傮w來看， 07 年中高檔住宅的租金呈現(xiàn)連續(xù)上漲之勢(shì)。 租賃熱點(diǎn)區(qū)域 軌道交通穿過的外城區(qū)域和發(fā)展新區(qū) 北京租賃市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域的特征正在逐步清晰，即聚焦于軌道交通穿過的外城區(qū)域（朝陽、 海淀、豐臺(tái)、石景山）和發(fā)展新區(qū)（通州、順義、大興、昌平、亦莊等），而這一特點(diǎn)的形成主要有賴于北京房產(chǎn)價(jià)值的不斷提升和未來城市發(fā)展規(guī)劃的方向。首先，繼 2020 年申奧成功之后，北京市的基礎(chǔ)設(shè)施和城市經(jīng)濟(jì)得到了快速的發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)值依托其得到了不小的提升，并最終引發(fā)房產(chǎn)價(jià)格和租金的快速上漲，而這一上漲已經(jīng)超出了人們可支配收入的增長(zhǎng)速度，因此一部分租房群體為了適應(yīng)這一變化，開始尋找租金相對(duì)便宜的區(qū)域，外城區(qū)域和發(fā)展新區(qū)由于地處城市邊緣，因此成為了他們關(guān)注和選擇的目標(biāo)。其次北京人口多，車多，道路擁擠的狀況也是擺在眼前的 現(xiàn)實(shí)問題，為了解決國際化大都市都不可避免的上述難題，北京的城市道路交通建設(shè)提出了建設(shè)四通八達(dá)的地下軌道交通體系的規(guī)劃，可以預(yù)見這一遍布北京的地下軌道交通網(wǎng)絡(luò)將成為未來北京交通的一大特色，而許多市民也是看到軌道交通便捷高效等眾多優(yōu)勢(shì)，因此將目光投向了軌道交通周邊的房產(chǎn)，調(diào)查顯示在今年 10 月地鐵 5 號(hào)線開通后的 2 個(gè)月內(nèi)，各個(gè)軌道交通沿線的房屋租賃成交占比量有了明顯的上漲，與 9 兩月相比上漲幅度在 8%左右。其中尤以外城區(qū)和發(fā)展新區(qū)如石景山、豐臺(tái)、通州等區(qū)域的成交量增加更為突出。因此 07 年租賃市場(chǎng)的集中熱點(diǎn)區(qū)域正在 從各大商務(wù)圈、學(xué)校等傳統(tǒng)地段向 5 條軌道交通沿線蔓延。 一、二居室占比量不相上下，租賃傾向小戶型 從北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心對(duì) 07 年的租賃成交數(shù)據(jù)的分析顯示北京市中高檔商品房的租賃多以一、二居室為主，其中一、二居室分別占租賃成交總量的 %、 %，三居和四居則占 %和 %，從這一數(shù)據(jù)可以看出，07 年中高檔商品房的租賃多集中于一、二居室的小戶型，這主要是由于它們面積小，租金低，比較經(jīng)濟(jì)劃算，尤其是在租金持續(xù)上漲且幅度較大的年份，這一現(xiàn)象也是消費(fèi)者順應(yīng)市場(chǎng)變化所做出的調(diào)整。與戶型相對(duì)應(yīng)的就是各個(gè)居室的面積大小，其中一、二居室多集中于 60 平米和 100 平米，其中 60 平米以內(nèi)的二手房成為成交的熱點(diǎn)，占二手房總成交量的 29%，這主要是由于購買二手房的還是以滿足居住為主，而中小戶型既能夠解決自住，還能夠用于以后的投資，所以中小戶型的二手房比較搶手。三居和四居的面積分別為 140 平米和 200 平米。大面積二手房下滑主要受到新政的影響，因?yàn)榈诙追渴赘兜奶岣?、界定?biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定，很多有購房意向的人都選擇了觀望。 隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，業(yè)主的奧運(yùn)心態(tài)開始顯現(xiàn)，尤其是地處城北亞奧地區(qū)的業(yè)主普遍的心態(tài)都預(yù)期租金將達(dá)到現(xiàn)有租金的 3－ 4 倍，而這一租金水平也被外來的游客和工作人員普遍接受，因此將會(huì)形成奧運(yùn)期間熱點(diǎn)地區(qū)的房屋租賃呈現(xiàn)短租量上升的特點(diǎn)。 在租賃客戶方面，由于今年房?jī)r(jià)上漲過快，部分本有意購房的租賃客戶，最終選擇了租房觀望房?jī)r(jià)走勢(shì)。尤其是進(jìn)入 8 月以來，北京一些地區(qū)的二手商品房房?jī)r(jià)以近乎每月 1000 元 /平米的速度上漲，到了 10 月，又受到深圳、上海等城市成交量萎縮、價(jià)格松動(dòng)等行情干擾，觀望情緒愈加濃重。 07 年租售價(jià)格比持續(xù)上漲從 1： 249 升至 1： 318 據(jù)調(diào)查顯示， 07 年的租售價(jià)格比呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，這說明雖然年度租金與往年相比上漲幅度較大，但仍無法企及中高檔二手商品房房?jī)r(jià)的漲幅 ，即房?jī)r(jià)與租金絕對(duì)數(shù)值的差距越拉越大，致使租售比持續(xù)走高， 從年初的 1： 249漲到年末的 1： 318，遠(yuǎn)超過一般租售比 1： 200 的國際警戒線，從上述情況表明北京的房?jī)r(jià)上漲速度偏快，并打破了其與租金之間的最佳平衡比例，這一數(shù)字為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展亮起了一盞紅燈。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 東南部市場(chǎng)總述 36 亦莊區(qū)域市場(chǎng)研究 39 （一）北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基本情況 39 （二）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 42 （三）未來發(fā)展 45 （四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)簡(jiǎn)介 46 亦莊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 52 （一）亦 莊二手房市場(chǎng) 52 （二）市場(chǎng)供給分析 55 （三）區(qū)域市場(chǎng)需求分析 59 （四）亦莊區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 60 （五）現(xiàn)狀及未來發(fā)展 78 未來宏觀趨勢(shì)預(yù)判 84 （一）宏觀調(diào)控 84 （二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化 86 （三）土地供應(yīng)市場(chǎng) 90 （四）明年研究推進(jìn)房產(chǎn)稅制改革 91 東南部市場(chǎng)總述 北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合對(duì)外發(fā)布消息，今年以來，北京的商品房?jī)r(jià)格一直呈上升趨勢(shì)，五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)已漲至 13754 元。從分環(huán)路看，前三季度，四環(huán)路以內(nèi) 住宅期房均價(jià)達(dá)到 14744 元 /平方米，四至五環(huán)路為 12655 元 /平方米，五至六環(huán)路為 8529 元 /平方米，六環(huán)路以外為 6079元 /平方米。 東南部板塊分析 四方橋板塊 配套成熟拉升，最高漲幅達(dá) 200% 2020 年初四方橋區(qū)域的房?jī)r(jià)已逼近 10000 元 /平方米。下半年，四方新區(qū)域房?jī)r(jià)在突飛猛進(jìn)地 高漲， 11 月 18 日華瀚國際開盤均價(jià)達(dá) 23000 元 /平米；而此前開盤入市的山水文園四期價(jià)格已經(jīng)從 萬元 /平米迅速拉升到 萬元 /平米，最高售價(jià)甚至高達(dá) 萬元 /平米。純新盤格林萊雅 9 月份對(duì)外稱 12020 元 /平米，到真正 11 月開盤的時(shí)候是 14000 元 /平米，現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)到 16000 元 /平米，僅僅 3 個(gè)月上漲了 33%。 東南三環(huán)和四環(huán)之間板塊 典型項(xiàng)目有：方莊 6 號(hào)、晶城秀俯、文成建筑、建邦華府、世華水岸、中海城等。均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 13000 元 /平米以上 未來僅有約 12 萬平米的存量，房源的緊缺進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià)。 舊宮板塊分析 舊宮區(qū)域與亦莊僅隔著五環(huán)路，未來舊宮有一部分將劃到亦莊范 圍，因此研究亦莊房地產(chǎn)市場(chǎng)也要對(duì)舊宮做一下比較。在這里我們選擇一個(gè)比較具有代表性的項(xiàng)目：亦莊北岸 亦莊北岸的價(jià)格從 2020 年 5 月份的 6500 元 /平米迅速飆升至現(xiàn)在的 10000元 /平米漲幅達(dá) %。進(jìn)入 12 月份以來，受多方面因素影響漲幅趨緩。 歷史價(jià)格 銷售速度：自 2020 年 8 月底開盤 以來實(shí)現(xiàn)了月均銷售 193 套的良好成績(jī)，值得一提的是亦莊北岸此次從 2020 年 11 月 23 號(hào)開盤到現(xiàn)在在不到一個(gè)月的時(shí)間里所開 448 套房源已銷售 355 套，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 9632 元 /平米。銷售速度之快使其成為泛亦莊區(qū)域的典范。置業(yè)客群的南下為其銷售提供了有力的支撐。 亦莊區(qū)域市場(chǎng)研究 1．北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)基本情況 北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱 BDA） , 籌建于 1991 年， 1992 年開始基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商引資 ,1994 年 8 月 25 日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為北京市唯一的國家級(jí)開發(fā)區(qū)。其中 7 平方公里是 中關(guān)村 科技園區(qū)亦莊科技園。同時(shí)享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策及國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，是一個(gè)具有與國際接軌的新型管理體制的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。它是全國的國有土地資本運(yùn)營試點(diǎn)區(qū)，北京市無行政事業(yè)性收費(fèi)區(qū)，北京市社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)區(qū)。 開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積為 平方公里，由科學(xué)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)區(qū)、高配置的商務(wù)區(qū)及高品質(zhì)的生活區(qū)構(gòu)成。目前，開發(fā)區(qū)一期規(guī)劃用地 平方公里已經(jīng)基本開發(fā)完成，將以此為基礎(chǔ)向京津塘高速公路以東和涼水河以西方向發(fā)展。其中，京津塘高速公路以東規(guī)劃面積約 14 平方公里，涼水河以西約 10 平方公里。 2020年 10 月 22 日中共北京市委第九屆十次全會(huì)通過《中共北京市委關(guān)于制定北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》，其中明確提出開發(fā)區(qū)要著力推進(jìn)北京