【正文】 檔次不宜過高。 板塊定位 定位出發(fā)點本板塊占據(jù)遠洋山水社區(qū)的重要區(qū)位，西側(cè)存在眾多住宅物業(yè)，結(jié)合本板塊商業(yè)物業(yè)規(guī)模，本區(qū)位具備開發(fā)商業(yè)物業(yè)的先天優(yōu)勢。但由于受部分物業(yè)建筑形式所限，也存在限制餐飲、娛樂等行業(yè)發(fā)展的影響因素。故在該板塊市場定位中，我司認為本物業(yè)提供之功能在立足于滿足本社區(qū)消費人群外，還應(yīng)緊密結(jié)合周邊市場環(huán)境，有效利用周邊消費人群和優(yōu)勢資源，最大限度挖掘項目的商業(yè)價值，并適當通過特色商業(yè)街的營造，不斷完善和擴大本板塊之商業(yè)功能。 A區(qū)業(yè)態(tài)定位A板塊位于魯谷路和魯谷西路交匯路口東南 圖表11：項目現(xiàn)狀圖角，物業(yè)由一棟獨體商業(yè)樓和兩側(cè)住宅底商組成，地上三層，地下兩層，共12400平米?？紤]到該物業(yè)中存在還建商業(yè)且還建商業(yè)是否為“大中電器城”還未確定，故就該區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局，我司建議如下兩套方案：A. 還建商業(yè)為“大中電器城”圖表12：業(yè)態(tài)布局及規(guī)模樓層業(yè)態(tài)布局規(guī)模（平米）地下一層超市、停車場6200地下二層停車場（商業(yè)專用）、設(shè)備區(qū)6200地上一層大中電器12000地上二層地上三層餐飲4500超市 該板塊為遠洋山水項目一期工程，考慮未來入住居民的基本生活需求，超市的引入必不可少。因還建商業(yè)占據(jù)地上一二層的位置，為方便超市商品的采購運輸，超市設(shè)置在地下一層比較合理。餐飲 本板塊周邊餐飲設(shè)施十分缺乏，隨著社區(qū)大量居民的入住，就餐困難的問題將更加明顯，故在此設(shè)立餐飲業(yè)態(tài)十分必要。不僅可填補市場空白，同時在一定程度上還將對本項目起到吸引人流的作用。但根據(jù)北京市政府規(guī)定，住宅底商不能從事餐飲活動，故考慮將餐飲放置在獨體商業(yè)樓三層。結(jié)合項目周邊消費需求及經(jīng)營商戶開店策略，我司建議引入5—6家符合周邊消費的中檔餐飲商戶，其中包括2—3家風格不同的大型餐飲商戶（如家常菜、東北菜、川菜、火鍋等）和其他小型餐飲商戶（如大娘水餃、馬蘭拉面、永和豆?jié){等）。此方案中，大中電器所在樓層為商業(yè)價值最高區(qū)域，雖然能吸引人流，但同時存在眾多弊端：216。 該物業(yè)為電器專業(yè)店，經(jīng)營種類針對性強且單一，居民綜合性購物的需求難以得到滿足；216。 由于該物業(yè)的經(jīng)營性質(zhì)，決定其外立面的建造及裝修不能突出商業(yè)物業(yè)應(yīng)有的濃厚的氛圍；216。 經(jīng)營商品多為大件物品，且進出、搬運活動頻繁，入口處極易造成交通擁堵、混亂的狀況，影響物業(yè)形象，降低物業(yè)品質(zhì)。綜上所述，還建商業(yè)為“大中電器”，限制了該物業(yè)商業(yè)內(nèi)涵的充分展現(xiàn)，項目一期商業(yè)的成敗將直接影響本案住宅銷售及后期物業(yè)開發(fā)，故對該處業(yè)態(tài)的功能及布局應(yīng)慎重對待，我司建議不采用此方案，并就此提出第二套方案。B. 還建商業(yè)不為“大中電器”通過項目前期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本項目西部區(qū)域（魯谷西路以西）分布大量現(xiàn)狀住宅小區(qū)，如魯谷新區(qū)、永樂小區(qū)、七星園等，居住人口相對較多，但商業(yè)設(shè)施嚴重缺乏，距此最近的商業(yè)區(qū)公主墳商圈也有近5公里的路程，造成居民外出購物極不方便。而此地塊位于魯谷路和魯谷西路交匯處，物業(yè)雙向臨街，展示效果優(yōu)越。周邊路網(wǎng)發(fā)達、交通便利。距西四環(huán)地鐵八寶山站僅500米，除一線地鐵外，周邊還分布著近17條公交線路，由此構(gòu)成四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)，為周邊人群的出行提供了快速、充分、便捷的條件。結(jié)合上述該區(qū)域特點可見，此處物業(yè)的功能應(yīng)為以購物為主，滿足本社區(qū)居民的同時，輻射周邊消費者的綜合性商業(yè)物業(yè)。根據(jù)其物業(yè)形式，我司建議商業(yè)業(yè)態(tài)布局如下：圖表13：業(yè)態(tài)布局及規(guī)模樓層業(yè)態(tài)布局規(guī)模（平米）地下一層超市7724地下二層停車場（商業(yè)專用）、設(shè)備區(qū)7724地上一層百貨化妝品、皮具、鐘表等13520地上二層男女服裝、服飾地上三層兒童用品、運動休閑用品、餐飲5075此方案的業(yè)態(tài)組合與方案一相比，商業(yè)供應(yīng)明顯增加，業(yè)態(tài)更加豐富，形象也因此得到提升，商業(yè)物業(yè)價值得到最大化的體現(xiàn)，其具體表現(xiàn)可以從價格看出：圖表14：兩方案價格對比方案一方案二樓 層價格（元/天*平米）樓 層價格（元/天*平米）地上一層2地上一層6—8地上二層2地上二層3—4地上三層—2地上三層2年租金收入約：1154萬年租金收入約：2509萬綜上所述，就租金來看，方案二的租金回報比方案一高出近一倍，其物業(yè)自身商業(yè)價值及利潤均將得到最大化體現(xiàn)；再者，百貨商場的比專業(yè)市場更易聚集人氣、渲染商業(yè)氣氛，其經(jīng)營的火爆將對項目后期的運作起到直接的促進作用。據(jù)以上幾點原因，我司更傾向于方案二。 B區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)定位B區(qū)位于魯谷路南側(cè)，西側(cè)緊鄰A區(qū)，中間以一入口相隔，由兩棟住宅樓底商聯(lián)通而成。整體來看為一條長220米（寬未定）的帶狀臨街物業(yè)。底商共設(shè)地上一層。其初步定位為：以購物為主題，以休閑為烘托輔以生活配套設(shè)施為一體的中高檔商業(yè)物業(yè)對于B區(qū)住宅底商物業(yè)，其商業(yè)價值在西區(qū)所有商業(yè)物業(yè)中相對最高，為充分體現(xiàn)其自身價值，滿足更多消費者多方位需求，并以此帶動其他區(qū)位的商業(yè)氛圍，我司認為該物業(yè)應(yīng)打破以往多種商品聚集，雖種類齊全，但小而雜、檔次低的常規(guī)做法。將其打造成有主題、有形象的特色商業(yè)物業(yè)，確立運動休閑、時尚潮流、兒童天地三大主題。主題突出的商業(yè)更有利于提升項目整體物業(yè)形象，促進商鋪銷售。圖表15：B區(qū)商業(yè)物業(yè)功能布局分布位置業(yè)態(tài)功能及設(shè)置面 積單體面積（m2）數(shù)量總面積（m2）B區(qū)西段運動休閑運動裝20024001002200休閑裝604240戶外運動用品1003300運動器材店1003300時尚潮流流行服裝100—1204100—480服飾50—1004200—400鞋帽503150箱包皮具50—1003150——300發(fā)飾502100B區(qū)東段兒童天地童裝505250兒童玩具502100童車、童床1202240嬰兒用品100—2003400—500兒童攝影2001200社區(qū)便利干洗店100—1202200—240沖印店80—1002160—200美容美發(fā)1201120音像制品1201120藥店2001200西點屋1001100冷飲、水吧1003300眼鏡店1002200皮鞋美容50150通訊器材店2001200鮮花禮品50150 商鋪分割建議根據(jù)本項目4樓建筑調(diào)整狀況最終確定，A區(qū)底商物業(yè)首層、二層均不退后，商鋪進深為1215米之間，面寬在810米之間，因此每一復(fù)式單元面積均不超過300平方米。上述店鋪分割方案基本符合經(jīng)營業(yè)態(tài)需求、投資者投資需求等方面之要求，且樓層分布、進深、面寬等設(shè)計使本部分底商物業(yè)具備了較高品質(zhì)，為后期商戶經(jīng)營、投資者選擇商鋪奠定了較好的基礎(chǔ)。同時，此種分割方案將僅滿足于物業(yè)建設(shè)初步階段之工程要求，對于后期各種經(jīng)營商戶之開店要求將需要進行更加細化之劃分，待項目招商工作正式開始，我司將根據(jù)具體商戶要求制定相應(yīng)之店鋪分割細化方案。圖表16：店鋪分割統(tǒng)計表分割階段技術(shù)指標店鋪分割現(xiàn)狀初步階段樓層數(shù)量1進深1215米面寬810米復(fù)式店鋪面積200300平方米細化階段進深1215米之間不變面寬根據(jù)具體業(yè)態(tài)分布、商戶要求，面寬將控制在410米之間，原來之810米面寬將可能劃分為2個店面，最小店面控制在4米以上店鋪面積細分后將出現(xiàn)300、150及70150平方米左右之店鋪，根據(jù)業(yè)態(tài)需求及整體規(guī)劃分配 目標商戶圖表17：目標商戶業(yè) 態(tài)目標商戶餐飲郭林、太熟悉、東北虎、金山城、福華、大娘水餃、馬蘭拉面、永和豆?jié){及各式風味小吃購物窗簾布藝、餐飲用具、玻璃器皿、浴室用品、地毯、掛毯等運動休閑李寧、康威、百事、圣瑪田、伊韻兒、百世吉、Samp。K、蜂鳥、三夫、球拍、漁具、泳具、滑雪用具時尚服飾百圖、紅英、班尼路、真維斯、佐丹奴、羅賓漢、海盜船、星空、百草堂、優(yōu)妮、百思圖、雙星、興潔、永樂、中滬兒童用品哈哈、紅三角、美聯(lián)、麥菱、新樂、申新、貝親社區(qū)便利榮昌、福奈特、柯達、富士、柯尼卡、樂凱、歐萊雅、柏安、四海、四星、華人、金象、德威治、京衛(wèi)、一元堂、好利來、優(yōu)力、金鳳成祥、樂百氏、娃哈哈、燕京、雀巢、大明、雪亮、雅視 C 區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)建議 板塊現(xiàn)狀 初步狀況由下圖可以看到本項目板塊現(xiàn)所處基本條件。板塊位于本案總體項目規(guī)劃之東北方向，雙面臨街，北面臨魯谷村路，東面臨玉泉西路（規(guī)劃中）其中北面魯谷村路在我司的項目總體規(guī)劃中為主體商業(yè)街。面積為8155m2，南北進深不等，分別為24m，45m，25m，樓層分布分別為：西面是一獨體商業(yè)配套建筑，樓層一層；中部為住宅底商，樓層二層；臨玉泉西路有一獨體商業(yè)配套樓，樓層二層。圖表18：項目現(xiàn)狀圖 性質(zhì)根據(jù)項目介紹，本板塊其性質(zhì)為住宅底商與獨體商業(yè)配套樓相結(jié)合，住宅底商面積為5762m2，獨體商業(yè)配套樓面積為2393m2。住宅底商緊臨社區(qū)會所，環(huán)繞中央，進深最大為45m，最小為25m。獨體商業(yè)配套樓所處板塊兩端，面積分別為233m2和2160m2。其中需要說明的是東面配套樓一層與二層南北長度不等，，東西進深為20m。 組合狀態(tài)從以上圖片及板塊介紹上不難看出，本板塊分兩部分住宅底商和獨體商業(yè)配套樓，二者之間的關(guān)系為住宅底商為正中央，兩邊分別為獨體商業(yè)配套樓，東面獨體商業(yè)配套樓的建筑格局為朝東座西，其余全部都為朝北座南。 板塊環(huán)境分析 交通分析對于任何物業(yè)而言，便利的公共交通是商業(yè)物業(yè)生存發(fā)展的必備條件，也是經(jīng)營成敗的重要因素之一。本案作為一個具有多功能的住宅小區(qū)，人流是商業(yè)寶貴的資產(chǎn)，是否可以有效的利用，將決定商業(yè)經(jīng)營的命運。因此我司會充分的考慮將大部分人流轉(zhuǎn)化成為對商業(yè)直接有效的市場支撐。根據(jù)以上圖中所示，本板塊有多條公交線路可以到達，212路（夜班車前門玉泉路），308路（白云路魯谷衙門口），831路（辛莊魯谷東口張儀村），621路（玉泉路四海公園），354路（豐臺馬場魯谷石景山），373路（北京西客站玉泉路），338路（玉泉路豐臺路），389路（玉泉路八寶山八大處），728路（老古城玉泉路通州東關(guān)），817路（國防大學(xué)玉泉路），地鐵1號線（蘋果園八寶山玉泉路四惠東）。分別從東西方向到達本項目板塊，我司也會有效的利用起這些資源，轉(zhuǎn)化成商業(yè)價值。 定向消費人群本項目所在區(qū)域有常住人口28萬人。區(qū)域內(nèi)共計居民家庭100232戶，與2001年區(qū)域人口普查時相比，%（包括自然增長與人口遷移），%。周邊有多個住宅小區(qū)，如：魯谷小區(qū)、永樂小區(qū)、魯谷新居、泰達小區(qū)、京西奧園（待建）此周邊小區(qū)及周邊老區(qū)將成為本項目板塊主力消費人群，二級消費人群為公交路過人群及項目周邊較遠輻射區(qū)。圖表19：區(qū)域消費車流、人流 業(yè)態(tài)組合傾向由于本區(qū)域內(nèi)所處位置為石景山區(qū)，以北京各區(qū)域商業(yè)劃分來說，本區(qū)域商業(yè)氛圍較為低沉，但這不能影響我司對本項目的最初整體規(guī)劃，因為石景山區(qū)從公主墳向西沒有具備一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，所以我司在項目的整體定位及業(yè)態(tài)組合上有意在本區(qū)域打造一個具有一定特色的商業(yè)步行街。從以上消費人群檔次及人流方向來講，在打造商業(yè)街的前提條件是以社區(qū)便利服務(wù)及便利休閑購物為主體，內(nèi)部購建齊全，但每一業(yè)態(tài)不會太大，基本上以100m2至200m2店鋪為主，尋求消費人群心理，以休閑、便利、開心為主題，力爭打造西部第一商業(yè)街。提高“遠洋山水”商業(yè)物業(yè)價值，實現(xiàn)利潤最大化。 板塊定位 定位主題結(jié)合我司對貴司前期提出的市場調(diào)研報告及本案自身環(huán)境條件，因此在對本板塊商業(yè)配套方面的市場定位，定位于“社區(qū)綜合商業(yè)服務(wù)街”。以金融業(yè)、便利店、餐飲等為主體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施及以會所健身、休閑、娛樂為輔的配套設(shè)施 主題詮釋我司會依據(jù)產(chǎn)品定位的三層次原理來具體闡述，第一層就是“核心價值”。它指的是產(chǎn)品之所以存在的理由，加上產(chǎn)品所具有的基本功能，所服務(wù)的業(yè)態(tài)。第二層就是“有形價值”這包括直接與產(chǎn)品相關(guān)的所有部件。如：品牌、包裝、質(zhì)量及功能，同時它們也是產(chǎn)品的重要組成部分。第三層就是“增加價值”這其中包括間接的或者有意添加的各性能及服務(wù)。因此在市場定位中我司會結(jié)合各種環(huán)境來定業(yè)態(tài)。 總體詮釋通過定位確定了本板塊的經(jīng)營主題，以金融、便利店、餐飲等為主體的社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施及以會所健身、休閑、娛樂為輔的配套設(shè)施，其檔次為中檔，面對消費群體為月收入3000元4000元的中檔消費群體，月消費能力在1000元2000元左右的周邊住宅。 業(yè)態(tài)細化詮釋金融業(yè)（銀行、證券交易所） 由于本板塊所處地理位置及主題定位，因此我司考慮在此選擇以金融業(yè)為主體的社區(qū)配套服務(wù)，原因有三點：第一為本板塊主題需要，突出以金融為主；第二從本項目總體區(qū)域環(huán)境來考慮，周邊較為缺乏銀行與證券交易所，市場需求可提供有效支撐，尤其以證券交易所為例可帶動兩間銀行，其業(yè)態(tài)組合為互補關(guān)系。第三點從本項目來考慮，由于本項目為新建小區(qū)，項目龐大，因此其項目內(nèi)部各業(yè)態(tài)組合應(yīng)非常齊全。便利店（小型超市） 在本案總體項目定位中共有兩個社區(qū)便店及一個大型超市，本案東西長600m南北長720m屬于大跨度社區(qū)，因此在社區(qū)主要便利服務(wù)中我司從住戶的角度來考慮，主要體現(xiàn)在距離的方便性上。分別在西南區(qū)及東北區(qū)留有社區(qū)便利店，臨玉泉西路中部留有大型超市，這樣即可以滿足本社區(qū)住戶需求同時也可輔射至周邊住宅小區(qū)。餐飲、咖啡休閑