【導(dǎo)讀】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告。本方案共238頁----本頁第4頁

　　

【正文】 449970 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 38頁 2020 年 1962583 170876 1339623 452084 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局。 以上統(tǒng)計(jì)反映出：從業(yè)人員的比率與以上產(chǎn)業(yè)分布的比率基本一致，從事第二產(chǎn)業(yè)的人數(shù)最多，而且從事第二產(chǎn)業(yè)的人員 所占 總體從業(yè)人員的比率高于第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 所占產(chǎn)業(yè)總值的比率，這說明：中山第二產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)密集度高，單位人員產(chǎn)值較低，更深層次說明：第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，手工或非技術(shù)型從業(yè)人員為主。另一方面，從 2020 年到 2020 年，整體從業(yè)人員增長(zhǎng)速度減緩，幾乎沒有增長(zhǎng)，說明中山在這一短期間，三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展速度比較緩慢。 中山城區(qū) 及周邊鎮(zhèn)區(qū) 2020~2020 年企業(yè)構(gòu)成情況 單位：個(gè) 企業(yè)類型 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 大型企業(yè) 77 11 7 22 25 27 中型企業(yè) 154 224 228 316 398 452 小型企業(yè) 1787 2261 2307 2954 3304 3658 個(gè)體經(jīng)營(yíng) 14706 19024 19632 20445 21143 23982 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 39頁 合計(jì)數(shù) 16724 21520 22174 23737 24870 28119 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年 年鑒 及中山統(tǒng)計(jì)局 ， 2020 人及以上為大型企業(yè)；200~2020 人為中型企業(yè)； 200 人以下為小型企業(yè)。 以上統(tǒng)計(jì)說明：中山城區(qū)及周邊四鎮(zhèn)，不僅是以制造企業(yè)為主，同時(shí)個(gè)體經(jīng)營(yíng)以及小型企業(yè)占絕對(duì)多數(shù)，同時(shí)在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：中山制造產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)屬于 勞動(dòng)密集型企業(yè)，這一特征說明中山城區(qū)及周邊人的層次：即低層次的消費(fèi)人群是中山的主流消費(fèi)人群，高層次消費(fèi)人群比率相對(duì)較小。 城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)人口構(gòu)成統(tǒng)計(jì) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總?cè)丝跀?shù) 827022 845586 882509 918814 932588 948204 本地人口數(shù) 473897 482740 490430 497222 504209 511096 外來人口數(shù) 353125 362846 392079 421592 428379 437108 本地與外來比例 7:5 7:5 5:4 6:5 6:5 6:5 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 40頁 本地人口與外來人口的比率在一定程度上反映了中山的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市相比，中山本地人口數(shù)量高于外來人口的數(shù)量，一 般在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市（東莞、順德等），外來人口的數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本地人口。 觀點(diǎn)歸納 —— 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對(duì)較低以及主流消費(fèi)層次相對(duì)也較低 ； 從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)決定了中山高層次消費(fèi)人群比例相對(duì)較低以及主流消費(fèi)層次；外來與本地人口的比率決定了中山是一個(gè)內(nèi)需為主的城市，這兩點(diǎn)未來的發(fā)展?fàn)顩r，將決定中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)未來的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展與消費(fèi)力 中山市 2020~2020 年居民可支配收入情況 年份 2020 年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 人 均可支配收入 14208 14906 15836 17255 18897 19799 增長(zhǎng)率 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 41頁 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局 以上統(tǒng)計(jì)表明：中山居民的可支配收入是逐年增長(zhǎng)的，但增長(zhǎng)的率的變化具有很明顯的波動(dòng)性。 2020 年與 2020 年，中山居民的可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)定，但 2020 年的增長(zhǎng)呈現(xiàn)明顯的下滑現(xiàn)象，基本回到 2020 年的增長(zhǎng)水平。 盡管中山居民可支配收入呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但與近幾年的通貨膨脹相比，這種增長(zhǎng)基本被抵消， 在 2020 年，如果考慮通脹影響，居民的可支配收入應(yīng)該是不但沒有增長(zhǎng)，反而有所下降。 因此從居民可支配收入來研判商業(yè)需求市場(chǎng)，我們不僅要客觀評(píng)估收入增長(zhǎng)的客觀性，同時(shí)更主要的是要研判收入增長(zhǎng)水平對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理的影響。 中山零售商業(yè)在統(tǒng)計(jì)期間的發(fā)展事實(shí)上已經(jīng)說明一切問題，最近的 6 年來，中山零售商業(yè)無論在商業(yè)的營(yíng)業(yè)規(guī)模上，還是商業(yè)區(qū)域擴(kuò)張發(fā)展上，都沒有明顯的變化。而營(yíng)業(yè)逐年有小幅增長(zhǎng)，【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 42頁 事實(shí)上與統(tǒng)計(jì)期間的物價(jià)上漲存在更密切的關(guān)系。 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局 注：數(shù)據(jù)來源中山市統(tǒng)計(jì)局 歷年年鑒及中山統(tǒng)計(jì)局 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：盡管以上商品房不完全屬于中山居民消費(fèi)，但 其他統(tǒng)計(jì)資料顯示， 中山居民消費(fèi) 占其中的絕大多數(shù)， 中山居民消費(fèi)中，商品房的消費(fèi)占的比率非常大 。 商品房消費(fèi)的增長(zhǎng)比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入的增長(zhǎng)比率 ， 這一現(xiàn)象表明：中山居民有相當(dāng)一部分事實(shí)上還處于解決或提升吃住穿行的生活水平階段，同時(shí)在另一方面，居民在房地產(chǎn)消費(fèi)中，相當(dāng)一部分會(huì)有投資心理，因此中山人消費(fèi)是非常理性的，這種特性將使相當(dāng)一部分中山居民將不會(huì)非常關(guān)注生活享受型或奢侈型消費(fèi)，這也是中山近幾年來商業(yè)發(fā)展艱難的根本原因之一。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 43頁 2020 年的地產(chǎn)陷入低彌，事實(shí)上，與 2020 年中山居民可支配收入增長(zhǎng) 水平存在關(guān)系， 2020 年居民收入盡管增長(zhǎng)，但與 202020 年相比，增長(zhǎng)幅度大大減小，而另一方面，物價(jià)（包括房?jī)r(jià)）卻大幅提升，消費(fèi)者盡管可能有能力消費(fèi)，但對(duì)未來充滿憂慮，消費(fèi)信心將大大降低，更何況在收入增長(zhǎng)幅度減小，物價(jià)上漲幅度大大超過收入增長(zhǎng)幅度時(shí)，相當(dāng)一群新消費(fèi)者支付能力被削弱，相當(dāng)一部分以前的有效需求變成無效。 觀點(diǎn)歸納 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近 兩 年來物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長(zhǎng)幅度 。 居民的購(gòu)買力相對(duì)來說并沒 有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場(chǎng)的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。 消費(fèi)人群層次分析 本方案在對(duì)中山消費(fèi)群層次分析時(shí)主要采用一下 3 種層次分類方式： （ 1） 本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 44頁 （ 2） 消費(fèi)人群文化層次 （ 3） 消費(fèi)人群行業(yè)分布 （ 1）本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群 本地消費(fèi)人群與外來消費(fèi)人群在之前的“人口結(jié)構(gòu)”中進(jìn)行了比較深入的分析， 中山目前的這種人口結(jié)構(gòu)對(duì)中山商業(yè)的影響主要表現(xiàn)在以 下幾個(gè)方面： 一是，商業(yè)的快速發(fā)展要依賴市場(chǎng)需求的快速膨脹，而 本地人口的增長(zhǎng)由于受計(jì)劃生育政策的限制，不可能 突然暴增，因此只有依賴外來人口的增長(zhǎng)，中山的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀決定 了中山目前外來人口不會(huì)出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)，因此中山商業(yè)的發(fā)展模式將 是 以 調(diào)整為主，而不是規(guī)模膨脹。 二是，中山本土居民傳統(tǒng)觀念根深蒂固，受外來思想觀念沖擊很少，目前中山產(chǎn)業(yè)狀態(tài)決定中山絕大多數(shù)外來人口的文化素質(zhì)與生活方式，因此外來人口很難對(duì)本地生活 觀念、消費(fèi)觀念產(chǎn)生明顯的影響，傳統(tǒng)生活觀念的存在，將使商業(yè)發(fā)展即使是走調(diào)整的道路也 會(huì)非?？部?。 三是，中山產(chǎn)業(yè)特性決定了中山 外來從業(yè)人員的 文化含量與技術(shù)含量，而這 些，又 決定外來從業(yè)人員的收入水平，因此中山外來人口規(guī)模本來就不大，而這一特性 又決定了他們對(duì)中山商業(yè)【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 45頁 需求市場(chǎng)貢獻(xiàn)不會(huì)很大，內(nèi)需仍然使中山商業(yè)的主要需求。 （ 2） 消費(fèi)人群文化層次 從中山人口文化層次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，中山 擁有?？萍耙陨蠈W(xué)歷的人口所占的比率比較低，與廣州、深圳等城市差距很大，即使與東莞、順德的城市或區(qū)域相比也是非常低，這與之前對(duì)中山目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析的結(jié)構(gòu)是一致的。 由于整體文化層次較低，因此中山傳統(tǒng)的文化觀念。消費(fèi)觀念一直占住市場(chǎng)的主導(dǎo)地位，而且由于未來人口少，而且文化素質(zhì)普遍不高，因此他們也很 難對(duì)本地文化、觀念產(chǎn)生有效的沖擊，【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 46頁 因?yàn)檫@種情況的存在，中山到目前仍然以街區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)的現(xiàn)象就不難理解了；同時(shí)也因?yàn)檫@種情況的存在，中山居民目前的消費(fèi)習(xí)慣與特性要想在短期內(nèi)得到明顯的改變將會(huì)非常困難。 （ 3） 消費(fèi)人群行業(yè)分布情況 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 47頁 從事制造業(yè)的超過 60％，制造業(yè)以及中山的制造業(yè)企業(yè)產(chǎn)品、規(guī)模等特性決定了中山消費(fèi)群的層次結(jié)構(gòu)，即基層消費(fèi)群體是中山零售商業(yè)絕對(duì)消費(fèi)主力。而調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中山中高層次的消費(fèi)群尤其是中山本地的這一群體習(xí)慣去香港等城市消費(fèi)。 觀點(diǎn)歸納 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高了中山居民的可支配收入，但近兩年 來物價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于居民收入的增長(zhǎng)幅度 。 居民的購(gòu)買力相對(duì)來說并沒有明顯的提高，尤其是如果結(jié)合中山人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，中山中低層消費(fèi)群為零售商業(yè)需求市場(chǎng)的主力，因此，中山商業(yè)多年以來發(fā)展艱難就不難理解了。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 48頁 區(qū)域人群 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 49頁 以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說明：中山 居民總消費(fèi)中，其中食品的消費(fèi)占了 40％；交通和通信消費(fèi)占了 21％；衣著占了 13％，住居占住了 9％，以上四項(xiàng)占中山居民消費(fèi)總量的 83％。 如果忽略居民消費(fèi)食品時(shí)所發(fā)生的消費(fèi)成本（如交通成本 ，在中山由于交通不發(fā)達(dá)，居民的消費(fèi)成本高于其他同級(jí) 別城市 ），事實(shí)上，中山居民食品消費(fèi)所占總消費(fèi)的比率差不多達(dá)到 45％左右，而以上四項(xiàng)之和也將達(dá)到 88％左右，這說明，中山居民的消費(fèi)目前主要集中在吃、穿、住、行等基礎(chǔ)消費(fèi)上面。 如果用恩格爾指數(shù)來衡量，中山居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)應(yīng)該在 40％ 45％之間，這一區(qū)間屬于“小康”水平。 縱深分析 20202020 年的消費(fèi)數(shù)據(jù)，中山在 2020 到 2020 年總消費(fèi)量都有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)的幅度很小，如果考慮中山人口的增長(zhǎng)，意味著中山人均的年消費(fèi)量基本上沒有什么變化，尤其在2020 年還有減小的趨勢(shì) 。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 50頁 另一方面，從 2020 年到 2020 年，中山居民每年消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本上沒有變化，這說明中山在統(tǒng)計(jì)期內(nèi)，居民的生活質(zhì)量基本上沒有變化。 觀點(diǎn)歸納 —— 中山居民消費(fèi)主要集中在衣食住行上，這四項(xiàng)占大約總消費(fèi)量的 83%左右，因此，中山的商業(yè)，基礎(chǔ)性商業(yè)業(yè)態(tài)是中山的主要業(yè)態(tài)。 而年消費(fèi)量增長(zhǎng)緩慢，正是中山商業(yè)發(fā)展規(guī)模擴(kuò)張緩慢的根本原因，近年來一些建成經(jīng)營(yíng)艱難，與此有很大的關(guān)系；某些在建商業(yè)項(xiàng)目很有可能將再步這些“不良”項(xiàng)目的后塵。 中山在最近的 7 年來，居民消費(fèi)的恩格爾指數(shù)基本維持不變，說明中山居民這些年來消費(fèi)商品的種類、品牌檔次等基本上沒有變 化， 因此最近幾年來，中山的商業(yè)形態(tài)盡管發(fā)生很大的變化，但商業(yè)業(yè)態(tài)基本沒變。 【雅居樂西區(qū)商業(yè)項(xiàng)目】市場(chǎng)可行性研究報(bào)告 本方案共 238頁 本頁第 51頁 消費(fèi) 現(xiàn)狀與特征 調(diào)查 （ 1）關(guān)于市場(chǎng)調(diào)查的有關(guān)說明 調(diào)查方式：?jiǎn)柧碚{(diào)查 調(diào)查地點(diǎn)：以西區(qū)、東區(qū)、石歧區(qū) 、沙溪、南區(qū) 調(diào)查目的： 了解中山居民（尤其中山城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)）消費(fèi)行為特征 ，包括消費(fèi) 習(xí)慣、消費(fèi)能力、消費(fèi)頻率等 樣本抽?。?各大 典型 消費(fèi)場(chǎng)所 ，隨機(jī)抽查 調(diào)查時(shí)間： 2020 年 5 月 2 日 5 月 10 日 問卷情況： 調(diào)查地點(diǎn) 問卷數(shù)量 有效問卷數(shù)量 有效率 西區(qū) 350 343 ％ 石岐區(qū) 220 215 ％ 東區(qū) 120 109 ％ 沙溪 110 106 ％ 南區(qū) 100 100 ％ 合計(jì) 900 873 % 問卷失效原因： ① 被訪者身份層次不適合； ②