【正文】 市政設(shè)施費(fèi)用 建筑面積 60元 /平方米 260 建設(shè)管理費(fèi)用 建筑工程投資 2% 266 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi) 建筑工程投資 % 66 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 建筑工程投資 1% 133 可行性研究費(fèi) 5 合計(jì) 3213 （ 3）預(yù)備費(fèi) 預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；基本預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的 5%計(jì)算，其估算值為 713萬元。 （ 4）建設(shè)投資 以上合計(jì)為建設(shè)投資，其估算值為 14980萬元。詳見附表 1“建設(shè)投資估算表 ”。 18 項(xiàng)目建設(shè)投資 14980，建設(shè)總工期 15個(gè)月，計(jì)算期為 2年，預(yù)計(jì)第一 年投資 2996萬元，第二年投資 11984 萬元，貸款年利率按 % 計(jì)，經(jīng)估算，建設(shè)期利息為 676萬元。 項(xiàng)目總投資為 15656萬元，其中建設(shè)投資 14980萬元，建設(shè)期利息 676萬元。 本項(xiàng)目資金建設(shè)投資為 14980萬元，資金來源為銀行貸款。 本項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃和資金籌措情況詳見附表 2“項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表 ”。 十、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； （ 3）國家有關(guān)稅收政策及寧波市、象山縣的相關(guān)收費(fèi)政策； （ 4）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料； （ 5）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取 8%。 本項(xiàng)目在運(yùn)行過程中主要消耗水、電，其價(jià)格均采用目前市場(chǎng)價(jià)格，分別為 元 /噸、 /千瓦時(shí)；污水處理費(fèi)為 /噸。 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、實(shí)際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定本項(xiàng)目計(jì)算期為 15 年，從投資發(fā)生年 2021年開始為第 1年。 其他計(jì)算參數(shù)按照國家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況 選取。 （ 1）房屋建筑物折舊年限取 20年，殘值率按照 5%計(jì)，采用平均年限法計(jì)算； （ 2）維修費(fèi)按照固定資產(chǎn)原值（不含建設(shè)期利息）的 2%計(jì)??； （ 3）人工工資及福利費(fèi)按人均 2021元 /月測(cè)算； （ 4）土地購置費(fèi)按 40年平均攤銷計(jì)算； （ 5）營業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測(cè)算 營業(yè)收入估算 本項(xiàng)目營業(yè)收入主要來自賣場(chǎng)攤位出租、超市整體出租、地下車位出租和地下批發(fā)市場(chǎng)出租。依據(jù)企業(yè)提供資料，城東市場(chǎng)各項(xiàng)收益如下： 賣場(chǎng) 收入來源：攤位出租。預(yù)設(shè)攤位 1000 個(gè)，分高、中、低檔，比例為 1︰ 3︰ 1，其中高檔攤 位平均月租金 5萬元，中檔攤位月租金 2萬元 ，低檔攤位月租金 2021元。 年計(jì)營業(yè)收入： 2700萬 超市 整體對(duì)外承包經(jīng)營，估計(jì)年承包收入 300萬。 車位 19 地下車位出租年收入 20萬 地下批發(fā)市場(chǎng)出租年收入 80萬， 項(xiàng)目運(yùn)營后正常年?duì)I業(yè)收入為 3100萬元。詳見附表 2“營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 ”。 總成本費(fèi)用采用生產(chǎn)要素估算法估算。（環(huán)境保護(hù)費(fèi)） 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年經(jīng)營成本為 423 萬元，其中動(dòng)力費(fèi) 132 萬元，人員工資及福利 24萬元，修理費(fèi) 267萬元 。詳見附表 3“總成本費(fèi)用 估算表 ”。 根據(jù) 2021年 3月 16日通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》企業(yè)所得稅稅率按 25%計(jì)。經(jīng)計(jì)算得出本項(xiàng)目年平均利潤總額為 1470 萬元，年平均所得稅 367萬元，年均凈利潤為 1102萬元。投資凈利潤率為 % 經(jīng)附表 5“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 ”計(jì)算，得出以下指標(biāo)： 稅前： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 6841萬元 投資回收期 稅后： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=8%） 2021萬元 投資回收期（靜態(tài)） 各項(xiàng)數(shù)據(jù)詳見附表 6“利潤及利潤分配表 ”。 本項(xiàng)目銀行長期借款為 14980萬元，貸款年利率計(jì) %，還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤。經(jīng)測(cè)算，貸款償還期為 13年（含 2年建設(shè)期）。詳見附表 7“借款還本付息計(jì)劃表 ”。 通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析計(jì)算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率。項(xiàng)目具有較好的盈利能力、較強(qiáng)的償債 能力，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益較穩(wěn)定。綜合上述分析可以看出，本項(xiàng)目在技術(shù)上先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)上合理，操作上可靠，投資回收期較短且風(fēng)險(xiǎn)小，項(xiàng)目可行。 十一、 社會(huì)評(píng)價(jià) 城東市場(chǎng)作為象山縣公益設(shè)施的重要硬件建設(shè)項(xiàng)目，建成后僅賣場(chǎng)將容納約 800個(gè)攤位，再加上超市營業(yè)崗位，市場(chǎng)管理和維護(hù)崗位，將解決相當(dāng)部分市民的就業(yè)問題。 另外，隨著人流量的增加和聚集，對(duì)于附近的商業(yè)氛圍將起到積極促進(jìn)作用，居民就業(yè)商機(jī)也將隨之呈現(xiàn)。城東市場(chǎng)周邊的居民不但可以就近在進(jìn)行日常采購，一部分居民還可以在此基礎(chǔ)上把握商機(jī)增加收入。 隨著社會(huì)的快速發(fā)展，人民群眾的生活節(jié)奏越來越快，生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的質(zhì)量，期望方便放心的日常采購環(huán)境。本項(xiàng)目 20 建成后，將解決城東區(qū)域居民的菜市場(chǎng)配套問題。不僅增加了社區(qū)居民的買菜購物的方便程度，高質(zhì)量的建造和管理水平還將提升居民的購物環(huán)境，保證安全衛(wèi)生的菜市場(chǎng)供給供應(yīng)，讓人們吃上放心菜。 有了良好的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活質(zhì)量，才能使人們工作起來精力充沛，提高工作效率，同時(shí)降低生病的概率，減少醫(yī)藥費(fèi)用的開支，給社會(huì)發(fā)展帶來經(jīng)濟(jì)效益。城東市場(chǎng)的建立將大大提高城區(qū)居民生活質(zhì)量。 城東市場(chǎng)的建立將吸納附近街頭菜市場(chǎng)，提升區(qū)域的菜市場(chǎng)管理水平，改善小區(qū)街道環(huán)境，使其走上規(guī)范化。該市場(chǎng)建筑材料先進(jìn)，建筑手法新穎，達(dá)到了理想的外觀效果，將作為城東區(qū)域乃至整個(gè)城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象 項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)服務(wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響 項(xiàng)目所在地的供水、供電、供熱等基礎(chǔ)配套設(shè)施較好，可基本保障項(xiàng)目運(yùn)營所需；運(yùn)營期的廢水和廢棄物將通過收集處理后統(tǒng)一排放。項(xiàng)目實(shí)施不會(huì)給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)服務(wù)容量形成壓力。 城東市場(chǎng)建成后，所在地人流、車流將有很大的增量，對(duì)交通將有更高的要求。象山縣城東市場(chǎng)的建設(shè)場(chǎng)地位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。東臨東大河，北為東河花園及文峰學(xué)校，西為興盛路，南為河道。地理位置十分優(yōu)越，周圍的交通條件較好。 城動(dòng)市場(chǎng)的建設(shè)充分考慮了交通人流的要求。建筑主要入口分別設(shè)置在丹峰路和興盛路兩條城市道路上。建筑南側(cè)設(shè)置兩個(gè)次要入口，建筑東側(cè)設(shè)置兩個(gè)貨物入口。滿足人流要求；地下一層設(shè)機(jī)動(dòng)車庫，車位 137個(gè)；廣場(chǎng)機(jī)動(dòng)車位 104個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位 850個(gè)。避免給周圍交通帶來過度負(fù)荷。 對(duì)于城東市場(chǎng)周邊由于商業(yè)運(yùn)營可能帶來一定的污染，可以通過城東市場(chǎng)采取有力環(huán)保和監(jiān)督措施，避免賣場(chǎng)產(chǎn)生垃圾給周圍道路帶來污染。垃圾清運(yùn)出場(chǎng)過程中也要采取防護(hù)措施，以免影響居民生活環(huán)境。市場(chǎng)與道路相臨，并不會(huì)對(duì)道路對(duì)面周邊居民帶來顯著的不適。 市場(chǎng)的建立是應(yīng)廣大人民的需求，同時(shí)又采取先進(jìn)的建筑手法和良好的環(huán)保措施，避免在服務(wù)居民的同時(shí)帶來負(fù)面影響，該項(xiàng)目將極大贏得周邊居民的支持和認(rèn)同。 城東市 場(chǎng)的建立獲得了各級(jí)政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支持，為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。 本項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù)問題，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項(xiàng)目的實(shí)施。項(xiàng)目建設(shè)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位，保障工程質(zhì)量和進(jìn)度。 本項(xiàng)目堅(jiān)持以人為本、方便百姓、實(shí)實(shí)在在為百姓做事的目標(biāo)來提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力，因而，本項(xiàng)目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的需求相適應(yīng)。 表 111 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表 序號(hào) 社會(huì)因素 適應(yīng)程度 可 能出現(xiàn)的問題 措施建議 1 交通狀況 較好 因私家車問題引發(fā)停車違章問題；車輛過多阻礙出入 場(chǎng)內(nèi)設(shè)置 21 的 241輛機(jī)動(dòng)車停車位供管理使用，另有非機(jī)動(dòng)車庫和車位。 2 不同利益相關(guān)者 較好 因環(huán)保等問題處理不當(dāng)引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用癫粷M。 采取有力環(huán)保措施 3 當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)與政府部門 較好 項(xiàng)目建設(shè)程序不符合國家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)進(jìn)度受阻。 項(xiàng)目嚴(yán)格按照國家有關(guān)建設(shè)程序執(zhí)行，辦理規(guī)劃、環(huán)保、立項(xiàng)審批、開工審批、招投標(biāo)等有關(guān)手續(xù)。與政府部門及時(shí)溝通。 4 象山的技術(shù)文化條件 較好 設(shè)計(jì)、施工單位選擇不當(dāng)，保障不了工程質(zhì)量和進(jìn)度 。 通過招投標(biāo)選擇好的設(shè)計(jì)、監(jiān)利、施工單位，保障工程食糧和進(jìn)度。 本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，詳見表 10－ 2。 表 10－ 2 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析表 序號(hào) 風(fēng)險(xiǎn)因素 持續(xù)時(shí)間 可能導(dǎo)致的后果 措施建議 1 工程及進(jìn)度勘查不到位 項(xiàng)目建設(shè)期間 工程量變更、工期拖長、投資增加。 堅(jiān)持公平、公開、公正原則，選擇資質(zhì)符合要求、業(yè)績(jī)優(yōu)良的勘查設(shè)計(jì)單位、施工單位及監(jiān)利單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)全面負(fù)責(zé)。 2 工程設(shè)計(jì)缺少前瞻性與合理性 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程設(shè)計(jì)與 該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)欠缺前瞻性與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪費(fèi)投資資金 3 施工及監(jiān)管不到位 項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)行期間 工程進(jìn)度拉長、建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項(xiàng)目功能的有效發(fā)揮。 4 不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)因素 項(xiàng)目建設(shè)期間 項(xiàng)目建設(shè)過程中可能遭遇的不可預(yù)見的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、材料價(jià)格上漲等，將對(duì)工程進(jìn)度、建設(shè)質(zhì)量和投資費(fèi)用造成影響。 辦理工程保險(xiǎn)，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 綜上所述，本項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入、生活水平和質(zhì)量以及市容環(huán)境都具有促進(jìn)作 用；對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)服務(wù)容量可能產(chǎn)生的壓力較??；與當(dāng)?shù)夭煌嫦嚓P(guān)者，各級(jí)政府部門和現(xiàn)有技術(shù)文化狀況適應(yīng)性較高；主要存在工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大 十二、 可行性研究的結(jié)論與建議 ，是提高小區(qū)服務(wù)水平和人民群眾的生活質(zhì)量的需要，有助于促進(jìn)象山經(jīng)濟(jì)及和諧社會(huì)的發(fā)展。 “十一五 ”發(fā)展規(guī)劃。 ，采用的設(shè)計(jì)方案合理，投資估算合理，經(jīng)濟(jì)效益 和社會(huì)效益顯著，建設(shè)方案可行。 綜上所述，象山縣城東市場(chǎng)的建設(shè)是必要的，也是可行的。 、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。 ，城東市場(chǎng)的建設(shè)管理應(yīng)遵循高標(biāo)準(zhǔn)的要求，積極采取有效的措施保證市場(chǎng)周圍環(huán)境，塑造真正的城市名片。