【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，其物業(yè)風(fēng)格及檔次同領(lǐng)域中充當(dāng)領(lǐng)跑人的角色，從某種意義上講，使之本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)順利的引入實(shí)力較強(qiáng)的商家產(chǎn)生阻力。此項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類眾多及各種功能齊全將使其具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，未來(lái)這將對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)造成較大排斥性。而對(duì)于消費(fèi)人群的吸引力而言，本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)同樣受到較大的威脅，依靠其濃厚的商業(yè)市場(chǎng)氛圍及業(yè)態(tài)種類的多樣化特點(diǎn)，城西區(qū)域之消費(fèi)人群極有可能將被大量分流到世紀(jì)城之購(gòu)物中心，使其搶占市場(chǎng)份額，從而具備占領(lǐng)城西消費(fèi)市場(chǎng)之優(yōu)勢(shì)，這將給本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心成功地吸引聚集有效消費(fèi)人流帶來(lái)較為嚴(yán)重的不利因素，在一定程度上，對(duì)于本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)成功塑造良好的商業(yè)氛圍起到了制約的作用。應(yīng)對(duì)措施：針對(duì)世紀(jì)城之大型購(gòu)物中心對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)發(fā)展之影響進(jìn)行有效之防范措施，以避免未來(lái)出現(xiàn)尷尬局面。由于此項(xiàng)目明年即將上市，這將給本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)提供良好的調(diào)研機(jī)會(huì)，充分系統(tǒng)地分析研究其主力店和非主力店的經(jīng)營(yíng)特色及組合模式，揣摩其各個(gè)功能業(yè)態(tài)區(qū)間之間的相互連帶關(guān)系，并根據(jù)其各個(gè)商戶的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)挖掘潛在的商業(yè)價(jià)值，為本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)盡可能提取有效的商業(yè)契機(jī)且吸取其不利的物業(yè)經(jīng)營(yíng)之經(jīng)驗(yàn)，以確保本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)未來(lái)發(fā)展之穩(wěn)定性。顧及其購(gòu)物中心的體量巨大及業(yè)態(tài)種類較多且物業(yè)、業(yè)態(tài)品質(zhì)較高之特點(diǎn)，本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)實(shí)力較之相對(duì)較弱，因此，重點(diǎn)考慮其物業(yè)經(jīng)營(yíng)之主題思路及各業(yè)態(tài)風(fēng)格特色，使本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)與之進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、錯(cuò)業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，以避免與其正面商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在區(qū)域內(nèi)形成其獨(dú)有的商業(yè)特色，從而保證東區(qū)商業(yè)物業(yè)正常發(fā)展。對(duì)于城西區(qū)域內(nèi)吸引有效人流方面，本項(xiàng)目東區(qū)應(yīng)加大其自身宣傳力度，建立起項(xiàng)目良好的商業(yè)形象，充分利用優(yōu)越的地理位置及便利的交通條件之特點(diǎn)，通過(guò)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)塑造自身獨(dú)有之規(guī)模特色，結(jié)合區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群的消費(fèi)習(xí)慣，削弱世紀(jì)城之購(gòu)物中心對(duì)本區(qū)域內(nèi)的人流吸引力度，為其自身有效的聚集大量的消費(fèi)人流，從而使本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心得到足夠的客源支持，為東區(qū)商業(yè)中心之發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，最終使本項(xiàng)目打造出著名的品牌物業(yè)創(chuàng)造有利的必要條件。 公主墳商圈及石景山沃爾瑪對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心之影響本項(xiàng)目東區(qū)向東方向的公主墳商圈及向西方向石景山沃爾瑪在各自的區(qū)域已經(jīng)建立自身的品牌形象及形成良好的商業(yè)氛圍，在各自的消費(fèi)市場(chǎng)中占有較大的市場(chǎng)份額。兩個(gè)商業(yè)物業(yè)與本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心距離較近，必將對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)中高檔商業(yè)物業(yè)正常發(fā)展造成不利因素。因此，將著重分析公主墳商圈及石景山沃爾瑪對(duì)于本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心產(chǎn)生之影響并提出合理有效的應(yīng)對(duì)措施。公主墳商圈是北京城西較為有影響力的商業(yè)中心區(qū)，其各種功能業(yè)態(tài)較為齊全，而且形成通訊之特色專業(yè)市場(chǎng)。憑借其城西交通樞紐的優(yōu)越地理位置，使其成為城西招牌式商業(yè)中心區(qū)，輻射的范圍較為的廣泛，擁有大量較為穩(wěn)定的目標(biāo)消費(fèi)群體，其商業(yè)區(qū)內(nèi)的大中型商業(yè)物業(yè)及臨街商鋪存在較大之商業(yè)價(jià)值。而石景山的沃爾瑪山姆會(huì)員店盡管上市時(shí)間較短，但憑借其自身國(guó)際化水平的品牌物業(yè)，很快得到城西眾多消費(fèi)人群的認(rèn)可，使之其在石景山區(qū)域內(nèi)迅速建立自身的物業(yè)形象，并且有效占據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)較大的份額。從公主墳商圈、本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心及石景山沃爾瑪?shù)膮^(qū)位角度考慮，三者區(qū)位分布共同處于長(zhǎng)安街主干道之沿線，近乎成為一條直線。本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心分布在二者區(qū)位之間，對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心而言，未來(lái)將受到東、西方向的商業(yè)物業(yè)夾擊之影響，給本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心在城西區(qū)域形成較大的規(guī)模影響力及建立起品牌商業(yè)物業(yè)帶來(lái)較大發(fā)展阻力，對(duì)于東區(qū)商業(yè)中心大量截取城西長(zhǎng)安街沿線之有效消費(fèi)人群造成極大難度。針對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，公主墳商圈內(nèi)較為完善的業(yè)態(tài)分布狀況，加之石景山沃爾瑪?shù)膰?guó)際化特色大賣場(chǎng)，將使本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分割及功能分區(qū)受到限制，其東區(qū)商業(yè)主力店選擇范圍將會(huì)縮小，以至于較難發(fā)揮東區(qū)特色主力業(yè)態(tài)組合之經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。從某種意義上說(shuō)，眾多不利因素將會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)之潛在價(jià)值的降低，動(dòng)搖眾多投資者及經(jīng)營(yíng)商戶對(duì)東區(qū)商業(yè)物業(yè)的進(jìn)駐信心，從而將會(huì)使本項(xiàng)目東區(qū)后期的順利招商帶來(lái)一定的壓力。應(yīng)對(duì)措施：重點(diǎn)分析本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)與之公主墳商圈及石景山沃爾瑪形成的線性商業(yè)格局，深入了解公主墳商圈及石景山沃爾瑪對(duì)其東區(qū)商業(yè)物業(yè)之排斥性，結(jié)合本區(qū)域之環(huán)境特點(diǎn)，充分利用本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)其自身優(yōu)勢(shì)及經(jīng)營(yíng)特色，從而減小對(duì)東區(qū)商業(yè)物業(yè)的影響。針對(duì)本項(xiàng)目地處區(qū)位，受到公主墳商圈與石景山沃爾瑪共同夾擊之形式，應(yīng)將重點(diǎn)分析三者之間的線性商業(yè)格局，利用公主墳商圈與石景山沃爾瑪間隔距離較遠(yuǎn)之特點(diǎn)，挖掘二者之間區(qū)域存在的潛在商業(yè)價(jià)值，結(jié)合區(qū)域內(nèi)的分流之消費(fèi)特征，力圖將二者間隔區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群進(jìn)行有效的截取人流，使之本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心聚集大量的消費(fèi)人群并得到足夠的客源支持，以達(dá)到東區(qū)商業(yè)市場(chǎng)人氣之提升。針對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)業(yè)態(tài)組合受到較大的限制，應(yīng)對(duì)公主墳商圈的各種業(yè)態(tài)及石景山沃爾瑪超市的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)的了解分析，根據(jù)其主力商戶及非主力商戶的經(jīng)營(yíng)組合特色，結(jié)合公主墳商圈商業(yè)物業(yè)中等檔次之特點(diǎn)，對(duì)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，以主力店的業(yè)態(tài)來(lái)帶動(dòng)輔助業(yè)態(tài)，合理利用東區(qū)商業(yè)物業(yè)建筑格局，進(jìn)行有效的業(yè)態(tài)分割組合及區(qū)位分布，使之本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心形成良好的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特色。從而保證本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)中心達(dá)到較好的經(jīng)營(yíng)效果。這將增強(qiáng)本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)的潛在商業(yè)價(jià)值，以保證招商的順利展開(kāi)。關(guān)于本項(xiàng)目東區(qū)商業(yè)物業(yè)的后期之招商工作，對(duì)東區(qū)商業(yè)物業(yè)的整體形象進(jìn)行有效的宣傳推廣，并根據(jù)本項(xiàng)目東區(qū)招商之實(shí)際困難，制定合理的優(yōu)惠租售策略，使之目標(biāo)商戶對(duì)東區(qū)物業(yè)產(chǎn)生濃厚的興趣，從而順利進(jìn)駐本項(xiàng)目東區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)東區(qū)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)之價(jià)值。 商圈反推法 論證原理根據(jù)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，一般將商業(yè)物業(yè)（具有一定規(guī)模）之商圈劃分為三個(gè)層次，即主要商圈、次要商圈、邊際商圈。主要商圈（primary）是指最接近商業(yè)物業(yè)并擁有高密度顧客群的區(qū)域，商業(yè)物業(yè)的客流量大約有50－70%來(lái)自于主要商圈；次要商圈（secondary）位于主要商圈之外，顧客光顧率適中，一般這一區(qū)域的顧客約占此商業(yè)物業(yè)客流量的15－30%；邊際商圈位于次要商圈之外圍，屬于商業(yè)物業(yè)的邊緣輻射范圍，此商圈范圍內(nèi)顧客購(gòu)物比率相對(duì)較低，一般商業(yè)物業(yè)10%左右的目標(biāo)消費(fèi)者來(lái)自邊于際商圈。區(qū)域潛在消費(fèi)水平、有效消費(fèi)能力是決定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目成功與否的最重要元素，最終決定商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模和市場(chǎng)生命力，而通過(guò)商圈分析將充分認(rèn)識(shí)區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境并使得潛在消費(fèi)水平、有效消費(fèi)能力得到科學(xué)表現(xiàn)并為項(xiàng)目規(guī)模確定提供充分支持和依據(jù)。因此，我司將運(yùn)用“商圈反推法”根據(jù)本項(xiàng)目周邊成熟消費(fèi)人群及消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行研究，發(fā)掘本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)之消費(fèi)力支撐，以此得出本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)合理發(fā)展規(guī)模。本項(xiàng)目地塊位于西四環(huán)與西五環(huán)之間，考慮西部地區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀、大型居住社區(qū)居民消費(fèi)特征等因素，本項(xiàng)目商圈劃分將以遠(yuǎn)洋山水西區(qū)為主要研究范圍，并以其為中心，依次以次要商圈、輻射商圈（本項(xiàng)目實(shí)際商圈為不規(guī)則之橢圓形區(qū)域，在符合項(xiàng)目所在地實(shí)際狀況的前提下考慮計(jì)算和推算的便利性，確定本項(xiàng)目商圈為以本項(xiàng)目為圓心的同心圓區(qū)域）。本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)模可行性分析將以本商圈劃分為基礎(chǔ)進(jìn)行研究和論證。 推算過(guò)程商圈消費(fèi)比例：根據(jù)本項(xiàng)目商圈輻射范圍及特點(diǎn)，結(jié)合本社區(qū)商圈劃分、商圈內(nèi)人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r等諸多影響因素考慮，我司確定，本項(xiàng)目主要商圈內(nèi)到達(dá)本案的消費(fèi)人數(shù)占該商圈總?cè)藬?shù)的60%，次要商圈為30%，輻射商圈為10%。人均商業(yè)面積：據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息中心資料顯示，計(jì)劃北京市2010年人均占有商業(yè)面積將達(dá)到R=1m2/人，我司將以此數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。人口密度：，人口約為24萬(wàn)人，則該地區(qū)人口密度p=人口數(shù)量/占地面積=。圖表1：本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)模推算表 參數(shù)數(shù)據(jù)計(jì)算公式主要商圈次要商圈輻射商圈面積（平方公里）S=πr2人口數(shù)量（萬(wàn)人）P=Sp消費(fèi)機(jī)率（%）C60%30%10%有效消費(fèi)人群（萬(wàn)人）P’=PC商業(yè)規(guī)模（萬(wàn)平米）M= P’R總規(guī)模（萬(wàn)平米）本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)模： + + = 推算結(jié)果商業(yè)物業(yè)區(qū)域有效消費(fèi)能力是決定商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模的決定因素，根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域商圈范圍內(nèi)消費(fèi)水平分析，可以得出相對(duì)較為準(zhǔn)確、符合市場(chǎng)需求的物業(yè)發(fā)展規(guī)模。通過(guò)上述“商圈反推法”論證本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)最佳發(fā)展規(guī)模為：，本項(xiàng)目最終規(guī)模將結(jié)合市場(chǎng)比較法進(jìn)行綜合評(píng)定。 標(biāo)準(zhǔn)比例比較法社區(qū)商業(yè)是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)類型之商業(yè)。社區(qū)商業(yè)既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)到一定階段的必然產(chǎn)物，同時(shí)也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮。北京要努力建設(shè)現(xiàn)代化的國(guó)際大都市，不僅需要有繁榮繁華的市級(jí)、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，還要有能夠?yàn)閺V大居民日常生活提供高質(zhì)量商品和高水平服務(wù)的社區(qū)級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。社區(qū)商業(yè)的服務(wù)對(duì)象主要是社區(qū)內(nèi)居民，以先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)、完善的商業(yè)業(yè)態(tài)和優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境，滿足社區(qū)居民日常生活需求的同時(shí)，更注重提供文化娛樂(lè)、休閑服務(wù)等多樣化、個(gè)性化的綜合性消費(fèi)。因此，社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)必須依附于社區(qū)本身，量身定做。除個(gè)別項(xiàng)目、特殊環(huán)境外，大多數(shù)社區(qū)商業(yè)并不具備廣泛的商業(yè)影響力和號(hào)召力，故在建設(shè)之初必須以項(xiàng)目自身消費(fèi)資源作為主要參考要素，依據(jù)實(shí)際情況可以適當(dāng)延展，做到商業(yè)規(guī)模與項(xiàng)目規(guī)模相互吻合，根據(jù)北京市地方商業(yè)分級(jí)設(shè)置規(guī)范，以及發(fā)展較為成熟之社區(qū)商業(yè)模式，“社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)規(guī)模一般為其所在社區(qū)總規(guī)模的5%，根據(jù)社區(qū)檔次及所處區(qū)域不同，還應(yīng)與公共服務(wù)設(shè)施數(shù)量和居住人口密度相適應(yīng)。”社區(qū)的規(guī)模及居住人口須達(dá)到一定程度，才能對(duì)其商業(yè)物業(yè)具有一定的消費(fèi)力支撐，若社區(qū)商業(yè)盲目開(kāi)發(fā)，則購(gòu)買力顯得過(guò)于單薄，社區(qū)商業(yè)成市狀況較差，商鋪價(jià)值降低，將不可避免地為項(xiàng)目帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，根據(jù)我司對(duì)北京市現(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)規(guī)模的調(diào)研結(jié)果顯示（如下圖所示），各區(qū)域雖然地理位置、交通狀況及周邊配套等存在較大差異，但其社區(qū)商業(yè)規(guī)模與社區(qū)總規(guī)模的比例也基本維持在5%左右。圖表2：樣本各區(qū)域社區(qū)商業(yè)規(guī)模根據(jù)上述分析可見(jiàn)，對(duì)于本項(xiàng)目西區(qū)而言，社區(qū)總建筑面積為110萬(wàn)平米，按5%的社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)比例。與“商圈反推法”所得結(jié)論基本吻合，客觀反映了本項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求狀況。 小結(jié)根據(jù)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，利用商圈反推法及標(biāo)準(zhǔn)比例比較法推算之本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)物業(yè)面積基本吻合。，符合我司推論之結(jié)果，同時(shí)也適應(yīng)當(dāng)前北京社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)，我司認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)規(guī)?；竞侠?。同時(shí)應(yīng)該看到，本規(guī)模為本項(xiàng)目西區(qū)之總體商業(yè)需求面積，而魯古路北側(cè)之綠化帶商業(yè)物業(yè)將對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)發(fā)展產(chǎn)生一定壓力，若將其計(jì)算在西區(qū)商業(yè)物業(yè)范圍之內(nèi)，則西區(qū)商業(yè)物業(yè)總體規(guī)模將明顯過(guò)大，因此對(duì)于北部綠化帶之商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)貴方應(yīng)予以慎重。社區(qū)商業(yè)為有別于城市區(qū)域商業(yè)中心、shopping mall（大型購(gòu)物中心）、傳統(tǒng)商業(yè)步行街、專業(yè)市場(chǎng)等形式之商業(yè)形態(tài)，其整體業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營(yíng)組合方式、目標(biāo)客戶群體具有較強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性。隨著北京市商業(yè)物業(yè)的不斷發(fā)展，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)擺脫傳統(tǒng)住宅底商的初始階段，逐漸成為一種相對(duì)獨(dú)立的商業(yè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，并與商業(yè)中心形成互補(bǔ)，成為城市商業(yè)市場(chǎng)之重要組成部分，因此，現(xiàn)階段社區(qū)商業(yè)之功能、業(yè)態(tài)等方式已開(kāi)始發(fā)生明顯變化。單從社區(qū)商業(yè)之業(yè)態(tài)組成分析，由于北京市社區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)較為滯后，因此總體來(lái)講社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)出較為凌亂之現(xiàn)狀，但是根據(jù)我司針對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)供應(yīng)進(jìn)行之調(diào)研分析，仍可發(fā)現(xiàn)目前社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)之相應(yīng)規(guī)律。我司將以北京市社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)、結(jié)合其未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目之商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)比例進(jìn)行針對(duì)性分析與研究。 社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)根據(jù)調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段北京市社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為兩種發(fā)展現(xiàn)狀，即“單一型”主題商業(yè)街、“綜合型”社區(qū)商業(yè)中心。在業(yè)態(tài)分布方面，“單一型”主題商業(yè)街以某種業(yè)態(tài)為重點(diǎn)發(fā)展方向，配以部分配套商業(yè)設(shè)施，形成相應(yīng)業(yè)態(tài)之集中供應(yīng)中心并依據(jù)規(guī)模形成特色。相對(duì)而言，此種社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，就目前市場(chǎng)現(xiàn)狀一般以餐飲、娛樂(lè)、休閑等主題之特色商業(yè)街為多，具體狀況如下圖表所示：圖表3：特色主題社區(qū)商業(yè)街現(xiàn)狀表社區(qū)名稱社區(qū)檔次面積（平米）風(fēng)格特征經(jīng)營(yíng)主題SOHO高20,000食街餐飲為主建外SOHO高80,000新天地商業(yè)街餐飲、休閑萬(wàn)泉新新家園高5,000歐洲風(fēng)情休閑、餐飲第五大道中高36,000商業(yè)街餐飲、休閑歐陸經(jīng)典中高20,000歐洲風(fēng)情休閑、購(gòu)物世紀(jì)城中30,000資料來(lái)源：遠(yuǎn)洋山水市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告地下不夜城娛樂(lè)為主（酒吧、迪廳、KTV）圖表4：主題商業(yè)街經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)比例圖資料來(lái)源：中原商業(yè)策劃部根據(jù)上述圖表可以看出，“單一型”商業(yè)街均以餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)為經(jīng)營(yíng)主題，相對(duì)社區(qū)之檔次一般以中高檔、高檔為主，且社區(qū)總體商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量約在2—3萬(wàn)平方米之間；同時(shí)，此種商業(yè)街一般存在于項(xiàng)目周邊整體商業(yè)氛圍較濃、商業(yè)配套較為齊全、消費(fèi)潛力較大之區(qū)域，以彌補(bǔ)其業(yè)態(tài)單一之缺陷。上述商業(yè)街之定位生命力較強(qiáng)，符合現(xiàn)代新型住宅社區(qū)之相應(yīng)消費(fèi)要求，但由于本項(xiàng)目存在社區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量接近6萬(wàn)平方米，相對(duì)較大、項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施明顯不足、大量底商物業(yè)限制了餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)發(fā)展等原因，并不十分適宜打造以此類業(yè)態(tài)為主題的特色商業(yè)街；而以其它業(yè)態(tài)類型為主題之商業(yè)街一般不具備匯集大量人流、容易形成濃厚商業(yè)氛圍之優(yōu)勢(shì)，物業(yè)最高價(jià)值不易得到充分體現(xiàn)。綜上所述，本項(xiàng)目物業(yè)不適合建設(shè)以某種業(yè)態(tài)占據(jù)重要比例之特色主題商業(yè)街。相對(duì)而言，“綜合型”社區(qū)商業(yè)中心具備之業(yè)態(tài)較為豐富，如社區(qū)商業(yè)配套、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物等業(yè)態(tài)均存在其中，并且可根據(jù)其特點(diǎn)選取適量規(guī)模適當(dāng)發(fā)展某種業(yè)態(tài)作為主力業(yè)態(tài)以形成特色，互相搭配，相輔相成?？紤]本項(xiàng)目物業(yè)特性、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀，本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)物業(yè)應(yīng)以 “綜合型”社區(qū)商業(yè)中心為主要發(fā)展方向，以完善社區(qū)整體之商業(yè)功