【文章內(nèi)容簡介】 埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場繁榮。市政府從1991年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心豫園商城，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達30多億元，營運情況良好。商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊、濃郁的民俗風情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨具魅力的旅游購物中心，享譽海內(nèi)外。市場狀況分析建筑特色在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場，其外古內(nèi)洋的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。特色名店匯集薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨一無二的特色專業(yè)戶（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。消費群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動人口多，據(jù)統(tǒng)計目前日流量已達25萬。發(fā)展前景豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風貌群的基礎上進行的，地塊的發(fā)展受到了制約。豫園商城欲在功能上再上臺階，進行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的119公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將5萬平方米的廟前廣場擴建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。二期改造將長達8年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的10萬平方米擴大到20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。區(qū)域商用物業(yè)的總體發(fā)展概況黃浦區(qū)商業(yè)重心在北部以南京路商業(yè)街為中心，以北京路、福州路、金陵路、西藏路等專業(yè)街為副中心，并向各支路延伸擴展，形成縱橫交錯、貫通全境、聯(lián)結(jié)鄰區(qū)、幅射全國的商貿(mào)網(wǎng)絡。區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長期的競爭發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門面約70％設商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門類齊全，自然行業(yè)達150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門類，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長期在全市樹名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營風格，造就了一大批名特大企業(yè)。近幾年經(jīng)過考核認定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購物中心。區(qū)域商業(yè)設施歷來在全市具有領(lǐng)先地位區(qū)域商業(yè)設施歷來在全市具有領(lǐng)先地位尤其南京路商業(yè)街，早于1882年首例使用電話。至1936年前，電燈、電梯、自動扶梯、機械收銀機、冷暖氣等商業(yè)設施均在這里首先應用。改革開放后，商業(yè)改造規(guī)模擴大，購物環(huán)境和商業(yè)設施日趨現(xiàn)代化，應用空調(diào)設備、安裝自動扶梯、使用電子收銀機、實行電腦管理、應用條形碼計價的商店逐日增多。同時普遍改善櫥窗陳設和燈光照明，相應地在南京路、金陵路、西藏路、外灘等地建設燈光夜市，使境內(nèi)這一商業(yè)中心，在設施上開始與國際接軌，成為體現(xiàn)上海改革開放、繁榮興旺的重要窗口。區(qū)域商業(yè)經(jīng)營狀況參差不齊市級商業(yè)中心整體經(jīng)營狀況較好，商業(yè)密集，經(jīng)營結(jié)構(gòu)合理，形成特色各異的都市商業(yè)氛圍，在整個上海商業(yè)市級的份額上占據(jù)了半邊天，經(jīng)營效應也名列前茅，擁有市百一店、華聯(lián)商廈、新世界城等一大批名特色商店。而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級商業(yè)中心——老西門的商業(yè)經(jīng)營狀況卻差強人意。第一是因為緊臨市級商業(yè)中心如淮海路和南京路商圈，分流了區(qū)域內(nèi)大量客戶；第二是因為近年來持續(xù)的老西門市政建設（M復興東路隧道），對該區(qū)域的商業(yè)造成了一定影響；第三也是根本性的原因是本身布局的落后，缺乏創(chuàng)新，沒有錯位經(jīng)營的意識，整體經(jīng)營較差。部分百貨類商廈（如八百）已倒閉，剩余的也調(diào)整路線走專業(yè)化商場（如永樂家電、全泰商廈）的道路，目前老西門的底層租金徘徊在8元/M2左右，低于同類區(qū)級商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)中心作為新興的補充性商業(yè)結(jié)構(gòu)，得到政府的大力支持。堅持科學、合理進行商業(yè)規(guī)劃，逐步建成集購物、娛樂、休閑、服務功能，布局合理，層次相宜，設施齊全，品種豐富，購物便利的一流的聚居區(qū)商業(yè)是社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展目標。根據(jù)“十五計劃”將在新昌路等聚居區(qū)內(nèi)建立4個社區(qū)商業(yè)服務中心。黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營管理，大多分布在臨街店鋪和室內(nèi)市場，整體檔次較低，不符合現(xiàn)代化的商業(yè)規(guī)劃要求。因此擴大專業(yè)特色經(jīng)營規(guī)模，提高專業(yè)經(jīng)營容量和經(jīng)營水平。同時，發(fā)揮社區(qū)經(jīng)濟的作用，利用區(qū)域內(nèi)歷史文化、人文環(huán)境、商業(yè)特色的優(yōu)勢，進一步引導和開發(fā)適合現(xiàn)代消費趨勢的商業(yè)專業(yè)特色街是黃浦區(qū)商業(yè)“十五”計劃對專業(yè)街的改造目標。區(qū)域商用物業(yè)的供求、區(qū)域分布和價格水平狀況鑒于本項目位于原南市區(qū)內(nèi)，且不屬于傳統(tǒng)的區(qū)級商業(yè)中心，按照常規(guī)，其消費群體應來自周邊，因此本報告將主要對原南市商用物業(yè)的供求、分布和價格水平進行研究，對其他區(qū)域的商業(yè)不作重點分析。本報告對區(qū)域內(nèi)商用物業(yè)分兩種形式進行分析，一種是傳統(tǒng)商業(yè)街，一種是住宅配套商業(yè)(住宅底鋪)。傳統(tǒng)商業(yè)街我們選取大興街、陸家浜路、董家渡路、中華路這四條歷史悠久、知名度較高、人氣較旺的傳統(tǒng)商業(yè)街進行分析。供應：大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書店、超市、飯館、面館等生活服務類商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣店，這些專賣店面寬敞、裝潢布置考究，購物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。 表1 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類專賣店25%服裝、服飾店15%董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢，匯集了長江三角洲的眾多廠商。該市場以各類面料批發(fā)、零售和制作為一體，吸引了大量中外客戶。市場內(nèi)的基本攤位為10平方米，月租金在250300元/平方米，臨街的月租金更高達400450元/平方米。近年來隨著知名度的提高，生意也越加興隆，據(jù)統(tǒng)計，市場內(nèi)的租金比去年已翻了一番。董家渡路的西段，憑借“面料市場”的影響，想走服裝鞋類道路，但由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營，產(chǎn)品附加值低，一直走低檔路線，未能形成規(guī)模，月租金徘徊在100200元/平方米，經(jīng)營狀況較差，大多鋪面換手率高。表2董家渡路各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比性 質(zhì)業(yè)態(tài)分布所占數(shù)量百分比西段專業(yè)市場（董家渡面料市場）40%東段服裝、鞋類60%35%銀行、郵局、10%餐飲、超市、藥房、中介15%中華路中華路為一條環(huán)老城廂的道路，其商業(yè)分東西兩段。中華路東段。這段主要分布著眾多食品、服裝、五金、房地產(chǎn)中介小店鋪，這些店鋪檔次低，大多由沿街舊房或老式商場改建而成，面積狹小，基本不裝修，月租金在250元/平方米。表3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40% 中華路西段。該條馬路靠復興東路段為老西門目前營運狀態(tài)最好的場所，主要分布著銀行、藥店、超市、日用百貨、面包房、服飾等生活服務類商店，其定位中檔，普遍面積在100M2左右，租金在300元/平方米左右。 表4 中華路西段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類所占數(shù)量百分比超市、銀行、郵局30%餐飲25%服裝、藥店、日用百貨25%中介、建材店10%陸家浜路陸家浜路沿街商鋪以餐飲、服裝、中介門店行業(yè)為主。需求：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)街經(jīng)營狀態(tài)較好，業(yè)態(tài)分布均勻，基本滿足了周邊居民的生活需求，擁有穩(wěn)定的消費群體，租金也呈上升趨勢，人氣較旺的地段，甚至出現(xiàn)一鋪難求的狀況。但是，由于建造年代悠久，缺乏規(guī)劃，經(jīng)營檔次偏低，業(yè)態(tài)組合缺乏創(chuàng)新，高檔次的品牌商業(yè)難以進入和融合。中低檔次的服裝、餐飲業(yè)對位于傳統(tǒng)商業(yè)街的中標小面積商鋪需求有不斷增加的趨勢。新建住宅商業(yè)裙房區(qū)域內(nèi)住宅底商的分布遍地開花。本報告將區(qū)域內(nèi)住宅商業(yè)裙房分為復興東路以北、復興東路與斜土東路之間、斜土路與國貨路以南三個區(qū)域研究。供應復興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費需求表現(xiàn)出較強的外來性。典型樓盤：黃浦眾鑫城、太陽都市花園、新地苑、中華大街表5 復興東路以北典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比（元/ M2）黃浦眾鑫城9000/4F銀行/家電賣場23000/5003太陽都市花園9400/5F證券、飯店、健身100005神牛廣場3000小區(qū)內(nèi)100200新地苑15000/4F銀行/證券9000/3000中華大街2800/3F銀行/證券/圖書公司10000/28002東淮海公寓6000/3F婚慶用品36000/　區(qū)域內(nèi)底商售價在9000—36000元/平方米之間。該區(qū)域內(nèi)的底商經(jīng)營業(yè)態(tài)以服務于周圍居民的銀行、證券、家電賣場等便民生活設施和一些中檔餐飲、娛樂設施為主。由于地處交通要道，品牌形象良好，區(qū)域內(nèi)大面積不可分割的商鋪出租較出售快，即以客戶自用為主。中小面積可分割商鋪銷售去化較快。銀行、證券業(yè)對這一區(qū)域的商鋪需求仍未飽和，今后一段時間內(nèi)預計仍為主力需求。復興東路與斜土東路之間該板塊內(nèi)由于有區(qū)域型商業(yè)街大興街，同時又處于老西門商圈的邊緣，因此消費需求既有由老西門延伸而來，又有區(qū)域內(nèi)眾多住宅區(qū)所形成的。典型樓盤：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽光翠竹苑表6 復興東路、斜土東路之間典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型銷售單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比黃浦E品5100/4F產(chǎn)權(quán)式商鋪18000/202申升公寓1200/2F未開業(yè)140007400、800明日星城6300/1F未開業(yè)200005361804該區(qū)域底商售價在14000—20000元/平方米之間。黃浦E品大面積整體商鋪在被劃分成小面積的產(chǎn)權(quán)式商鋪后，銷售一空，反映了市場對小面積商鋪的大量，同時售價也從先前的7500元/平方米（整體）上升至目前的均價14000，利潤空間翻倍。滄海苑、申升公寓、明日星城這些可分割的商鋪去化也相對消化較快，且單價相對較高。盡管目前江陰街的商業(yè)氛圍很淡,但明日星城規(guī)劃中的步行商業(yè)街——江陰街的可分割底層商鋪甚至賣到了20000元/平方米。斜土路、國貨路以南該板塊處于豫園、老西門輻射范圍之外，消費需求基本上來自于區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)居民。典型樓盤：百花公寓、巴黎春天華浩苑、蓬萊家園表7 斜土路、國貨路以南典型樓盤基本情況樓盤名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類型單價（元/ M2）租金（元/ M2。天）基本單位面積（M2）商鋪/住宅售價比錦凱華苑10000/4F鞋類批發(fā)14500102050蓬萊家園1100/1F未開業(yè)10000//該區(qū)域底商售價在10000—14500元/平方米之間。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。因此具備了設置底商的地利、人和條件。底商基本上是小面積可分割商鋪，由于定位準確，去化不錯。沿斜土路的一些樓盤底商定位為鞋店，并已初具專業(yè)街特色。需求根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前區(qū)域內(nèi)整體、整層出售或出租的住宅商業(yè)裙房去化較慢，空置率較高。這類商鋪的需求者主要是大型餐飲、銀行、證券及大型專業(yè)商場，尋找這幾類合適的需求者往往需要相當長的時間，一些中小投資者又無實力投資于大面積店鋪，店鋪就容易長時間空置。一些小面積可分割商鋪相對就較易為投資者尤其是中小投資者接受，因此去化較快。競爭環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境綜述本項目位于中華路，目前周邊80%以上為二級以下舊里，環(huán)境較差，商業(yè)配套以服務居民基本生活的五金、煙雜類小店鋪為主，整體消費力低。項目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點，總投資預計超過72億，消費能力達7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。此外周邊還將建設多條軌道，結(jié)合原有的道路，組成快速城際交通線；同時利用景觀優(yōu)勢，改善居住環(huán)境，提高生活檔次。競爭區(qū)域的選取 根據(jù)前面對項目區(qū)域環(huán)境的基本介紹，我們將選擇若干區(qū)域?qū)λ麄儏^(qū)內(nèi)的商業(yè)市場進行分析，研究他們的發(fā)展規(guī)律。當然這些區(qū)域的商業(yè)必須