【文章內(nèi)容簡介】 進行差異化競爭，規(guī)避市場威脅，并在一定程度 上填補市場空白，并通過對當?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)的升級換代來提升綜合競爭力 品牌層面 —— 金鷹進入宿遷的第一步，需要塑造品牌形象 本案作為金鷹集團在宿遷的第一個項目，需要借助該項目來最大化的聚集市場關(guān)注，維護金鷹的品牌形象，通過與寶龍城市廣場的錯位競爭，來達到共贏的目的，從而利于企業(yè)品牌落地 SWOT分析的結(jié)論 發(fā)揮水景資源優(yōu)勢、結(jié)合金鷹品牌， 打造宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè) 地產(chǎn)價值 房產(chǎn)價值 品牌價值 PART3 項目定位 定位發(fā)展思路 定位發(fā)展思考： 首屈一指如果體現(xiàn)？ 如何與寶龍的同質(zhì)化中跳脫出來？ 金鷹的高端品牌特點如何體現(xiàn)？ 如何與宿遷的城市文化與優(yōu)越的環(huán)境進行完美嫁接？ 簡單的順勢而為，構(gòu)建一座中規(guī)中矩的城市綜合體，僅僅依賴資源與規(guī)模完成銷售，還是摒棄平庸，敢于突破？ 我們堅信金鷹作為品牌商業(yè)龍頭企業(yè)的企圖與雄心 定位初步方向：宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)體 操作理念 —— 三大操盤攻略 從讀懂金鷹到明晰金鷹宿遷攻略之方向 拒絕明庸，金鷹站在高品質(zhì)商業(yè)的前沿 UPCS觀點之一：高品質(zhì) 企圖決定宏圖！ 企業(yè)的發(fā)展擁有一致的內(nèi)涵與外延 我們從懂讀金鷹開始，從金鷹十來四年發(fā)展與壯大，研判金鷹進軍宿遷的戰(zhàn)略方向 。 “ 金鷹 ” 到哪里都是城市一張名片， “ 金鷹 ” 到哪里都是高端的、時尚的人士名流匯 金鷹始終站在高品質(zhì)商業(yè)體的前沿，金鷹始終引領(lǐng)城市時尚風(fēng)向標！ 操作理念 —— 三大操盤攻略 一流商業(yè)賣文化，實現(xiàn)商業(yè)文化與本土文化完美嫁接！ UPCS觀點之二：以文化打造城市名片 商業(yè)文化 +本土文化 =城市代表作 /城市名片 我們致力追求：更大更高效的經(jīng)濟效益，更大的品牌效應(yīng)！ 我們不能僅僅依賴賣地段，設(shè)計可以抄襲，業(yè)態(tài)可以復(fù)制，但文化卻無法拷貝。 金鷹擁有自己的獨有的商業(yè)文化，并以此塑造自身的品牌效應(yīng)。 地域文化永遠是最具生命力，在區(qū)域市場文化也是將具有向心力 讓散發(fā)著獨特品牌文化的商業(yè)體也在一定程度承載鮮明特點的城市文化，將可以使商業(yè)體提升到一定城市名片與城市代表的高度！ 體驗經(jīng)濟時代，打造體驗式新型商業(yè)金鷹要作為！ UPCS觀點之三：全感觀體驗 操作理念 —— 三大操盤攻略 打造商業(yè)固有模式，以體驗為中心，創(chuàng)造全新的商業(yè)模式。 在體驗經(jīng)濟的時代里，將體驗的內(nèi)容與商業(yè)體進行深層次結(jié)合 創(chuàng)造體驗型空間為人們提供了可以充分體驗城市生活的舞臺， 將商業(yè)綜合體的發(fā)展視野不僅停留，更將觀光、休閑、表演的多元化的功能包容其中， 打造一個真正意義的全感觀體驗式商業(yè)新模式。刷新城市的眼界，實現(xiàn)與對手全面超越 一副商業(yè)成功的王牌 = 資源 基礎(chǔ)， 規(guī)模 前提 以 文化、高端、體驗成為項目將是致勝關(guān)鍵 順牌 好牌 + 高 端 文 化 全感觀 ＋ ＋ 項目定位關(guān)鍵詞延展 ? 品牌形象高品質(zhì) ? 軟硬環(huán)境高品味 ? 業(yè)態(tài)定位高價值 高端 文化 全體驗 ? 商業(yè)文化與地源文化相結(jié)合 ? 業(yè)態(tài)定位與文化行業(yè)相關(guān)連 ? 環(huán)境規(guī)劃與地域自然文化相結(jié)合 ? 功能定位突破商業(yè)局限，融觀光、演藝等綜合性功能 ? 業(yè)態(tài)定位向多元化深度擴展 ? 環(huán)境打造以突顯從全方位體驗為核心 我們在打造一個新的城市中心！為宿遷 的商業(yè)注入全新的概念，圍繞金鷹 品牌，塑造商業(yè)標桿 我們打造的是以金鷹天地為核心，精品 主力店貫穿其中的一個高品質(zhì)的產(chǎn)品 ! 本項目將作為宿遷城市新中心， 與古黃 河相依，是 一個可以輻射整個宿遷區(qū)域， 及周邊城市的高端產(chǎn)品！ 我們對項目的定位延展： 金鷹在造宿遷城市新中心！ 如何樹立本項目的價值體系，實現(xiàn)銷售目標均價上的突破 項目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破宿遷投資者心理界限，將本項目與其他商業(yè)產(chǎn)品（如一街之隔的寶龍）區(qū)別開 項目如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，營銷上吸引更多投資者關(guān)注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心 項目定位核心 ?我們將成為一座高品質(zhì) 金鷹商業(yè)品牌代表作 ?我們將成為一張融商業(yè)文化魅力與城市文化精神與一體的 城市名片 ?我們將打造一座融觀光、休閑、娛樂、購物于一體的全感觀 體驗式新型商業(yè)體 ?我們將構(gòu)建宿遷新城的 萬象之城 本案將成為： 以休閑、娛樂、觀光、購物一體的新型體驗式商業(yè)綜合體 城市新中心，國際化都會生活萬象城 地段價值的提升 規(guī)模效應(yīng) 為住宅形成配套，輻射更廣 業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先 主力店招商、統(tǒng)一管理 營銷促動市場神經(jīng) 妥善解決投資三要素 （安全性、收益性、流動性） 決定商業(yè)銷售力的六大因素 定 位 區(qū) 位 投資性 經(jīng) 營 決定商業(yè)銷售力的六大因素 銷售力提升的范疇 規(guī) 模 營銷 合適的定位是提升銷售力的基礎(chǔ)與“排頭兵” 功能定位 功能整體定位之三大思路 ?思路一： 體現(xiàn)項目定位核心，功能全面展現(xiàn) “ 高端+文化 +全體驗 ” 三大要素； ?思路二： 與寶龍形成鮮明的 差異化 ； ?思路三： 針對楚街商街以及老城商圈，實現(xiàn)項目全面 提升與超越 。 功能定位之定位展現(xiàn)策略 ：將項目定位的關(guān)鍵要素與功能定位 ?針對項目定位 “ 高端 +文化 +全體驗 ” 進行功能定位布局。 ?將 “ 高格調(diào) ” 融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質(zhì)與高品味 ?本項目功能定位將作為展示 “ 金鷹品牌文化 ” 及 “ 宿遷地域文化 ” 的重要載體，選擇文化相關(guān)業(yè)態(tài)融入的項目業(yè)態(tài)功能組合之中 ?功能設(shè)置強調(diào)情景式多元化的體驗?zāi)Ｊ?，將體驗與多元化的功能有機結(jié)合。 高品味休閑功能 多元化娛樂功能 綜合性文化功能 本案功能定位布局 功能定位之錯位寶龍戰(zhàn)略： 避免與寶龍業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化，實際與寶龍的差異化與互補性 24街 沃爾瑪 蘇寧電器 橫店影視 24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū) ，主要包含國內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會、酒吧街、桑拿洗浴、自助式 KTV及休閑體驗式購物場所 Shoppingmall功能定位： 時尚主題百貨、大型國際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購物及休閑游樂設(shè)施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍 寶龍城市廣場定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣場為主 餐飲、娛樂休閑、電器 是寶龍的主力業(yè)態(tài) 與寶龍的功能定位對比：本案更高端、更文化、更體驗 餐飲休閑功能 主題式、體驗式休閑餐飲 多元娛樂功能 文化沙龍式會所、高端俱樂部 綜合文化功能 書城、數(shù)碼等文化時尚類功能 寶龍功能定位：餐飲、娛樂、電器作為其主力業(yè)態(tài)功能 本項目 功能定位之超越周邊戰(zhàn)略：與周邊現(xiàn)有商業(yè)與老區(qū)商業(yè)形成鮮明的定位超越與升級 仿古文化休閑購物街，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈 現(xiàn)“ 一頭重兩頭輕 ” 現(xiàn)象，服裝類最為集中， 整體消費水平處于中低檔次。 老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中， 作為市級商業(yè)區(qū)消費檔次較低； 百貨商場硬件設(shè)施較為落后。 楚街 老城區(qū) 楚街及老城區(qū)商業(yè)功能定位特點：單一性餐飲、娛樂、傳統(tǒng)百貨功能，檔次普遍為中等以下為主 與楚街及老商業(yè)的功能定位對比：本案更多元、更時尚、更品質(zhì) 品質(zhì)餐飲功能 時尚主題式品牌餐飲 娛樂休閑功能 旅游觀光與時尚娛樂相結(jié)合 時尚文化功能 文化產(chǎn)業(yè)與數(shù)碼產(chǎn)品相結(jié)合 楚街及老商圈功能定位：單一性餐飲、娛樂、傳統(tǒng)百貨為主 本項目 功能定位結(jié)論：產(chǎn)品功能定位注重宿遷相對亟需的幾大功能：餐飲、娛樂、休閑、購物，突出高端 +文化 +體驗的多元化新型商業(yè)功能定位 作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，強勢吸納全城中高端人士的全方位消費需遠距離。體現(xiàn)：高端、文化、全體驗的商業(yè)定位核心。 因此本項目商業(yè)功能包括：購物、餐飲、娛樂、休閑、文化、健身、交流、公共服務(wù)等多種功能。 項目整體 商業(yè)功能 體驗式 休閑功能 綜合性 文化功能 多元化 娛樂功能 養(yǎng)生類 保健功能 主題式 餐飲功能 人文式 社區(qū)公共 服務(wù)功能 品質(zhì) 購物功能 ［區(qū)域功能定位策略］ 圍繞 “ 金鷹天地 ” 品牌核心及功能布局，與其形成錯位及互動 B區(qū) 金鷹天地 C區(qū) 商業(yè)廣場 A區(qū) 商業(yè)廣場 我們的策略 — 以金鷹天地為商業(yè)領(lǐng)銜， A區(qū)及 C區(qū)功能定位圍繞金鷹天地的展開； 在與其現(xiàn)有業(yè)態(tài)及定能形成錯位，實現(xiàn)進行互補，及人流的共享與互動； 提升檔次，重點突出品牌高端形象和人文氣息，實現(xiàn)最終銷售的突破。 ［解讀金鷹天地］ 功能定位：以服裝、服飾為主中高端時尚百貨 ? 1F主要經(jīng)營化妝品、配飾、精品店、名表， 主要品牌：蘭芝、美諦高絲、水芝澳、美伊娜多、積姬仙奴、露華濃、阿芙、蘇菲娜、歐惠、雅漾、印象之美、施華洛世奇、天梭、西鐵城等。 ? 2F主要經(jīng)營女鞋、女包、配飾， 主要品牌：百麗、雅樂士、千百度、 FED、湯普葛羅、圣伽步、愛步、天美意、亞加斯、暇步士、萊爾斯丹、思加圖、 ZIPPO、伊點、 FRANCE LUXE ? 3F主要經(jīng)營少淑女裝、內(nèi)衣、配飾、藥房洗化美甲， 主要品牌：埃斯普利、 ENI:D、 VERO MODA、ONLY、衣戀、季候風(fēng)、 Roem、 MIKIBANA、曼婭奴、格蘭菲兒、 TeenieWeenie、百家好、 Mind Bridge、 ? 4F主要經(jīng)營淑女裝、配飾， 主要品牌：安乃安、季候風(fēng)、 eifini、杰西、伊詩夏蘭薇、歌力思、 KAKO、Casilino、藝之卉、宣恩黎介、 Oikos、 Theme、 CESARE BRUNI、 Lovely Lace、心滿緣等 。 金鷹天地業(yè)態(tài)功能定位：主要經(jīng)營品類除時尚百貨之外，還涵蓋特色簡餐、時尚沙龍等特殊業(yè)態(tài)，品牌豐富，時尚新銳 ［片區(qū)功能定位］ —— 以金鷹天地為核心的業(yè)態(tài)組團 項目的核心品牌價值，金鷹有什么？ 金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨 圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場分析，進行業(yè)態(tài)互補 結(jié)合項目濱河景觀，突出人文氣息 書城和 IT專業(yè)賣場作為主力店，與金鷹錯位業(yè)態(tài)，最大化的“以點帶面” 作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個項目發(fā)展的又一關(guān)鍵，同時，休閑娛樂類業(yè)態(tài)在補足金鷹業(yè)態(tài)的同時，可以補足商業(yè)項目在時間上的不足 金鷹天地 文化（書城、影院） IT專業(yè)賣場 餐飲、休閑、娛樂 本項目總體功能定位為： 集購物、休閑、餐飲、文化、娛樂、觀光等為一體，具備高品味，展示城市文化風(fēng)貌的新城中心， 體驗式新式城市商業(yè)綜合城 其 中 主 要 功 能 分 布 酒吧 美食 金鷹天地 中高檔會所 文化消費 各地餐飲、中式正餐、休閑精品餐飲 精品超市、化妝品、首飾、服飾百貨 中高檔 KTV、足療、桑拿會所 ［功能模型］ 經(jīng)營檔次定位 經(jīng)營檔次定位 突顯項目商業(yè)定位特點，體現(xiàn)項目核心價值； 根據(jù)宿遷實際經(jīng)濟發(fā)展狀況及對未來幾年的預(yù)期，結(jié)合消費者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營者、投資者訪談，本項目商業(yè)應(yīng)為中檔； 因此出于上述兩方面的理由，本項目商業(yè)經(jīng)營檔次應(yīng)定位為： ?中高檔，局部高檔 ?項目各業(yè)態(tài)店鋪以中檔偏上為主，各品類均設(shè)臵個別高檔商家，來帶動街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費，來滿足宿遷市更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個項目的品質(zhì)。 商業(yè)街 大型書城 有楚街商業(yè)街，規(guī)模較大，存在競爭。 要有特色，結(jié)合本項目的濱河景觀條件，打造休閑式商業(yè)步行街。 無真正意義上的大型文化聚集，具有較強的吸引力。 處于城市新中心，未來市場具有一定空間。 定位歸納 IT專業(yè)賣場 具有很大匯集人氣的作用。 大賣場都集中在老商業(yè)中心，該區(qū)域可以引進國美這樣宿遷還沒有的電器賣場。 結(jié)論：城市中心高端產(chǎn)品，以金鷹天地 品牌形象為核心輻射宿遷 全市，提升城市形象。 精品餐飲 酒吧 中高檔會所 …… KTV 洗浴 足療 …… 整體形象的外在展示要符合項目的高端定位，我們做的是宿遷的“城市名片”。 形成差異化定位 專業(yè)化精品路線 結(jié)合濱河景觀，走特色化主題。 客群定位 主力消費群 ? 主要居住在項目所界定的商圈內(nèi) ? 收入水平高、消費能力強 ? 以公務(wù)員、企