【文章內(nèi)容簡介】 缺失，高檔的一線品牌較少，主題會所匱乏，體育類的休閑場所幾乎沒有，影劇院很少，主題風(fēng)情街和專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)也很少。價格：目前從城中也就是市中心的商鋪主要價格為 — 萬元 /㎡，租金以 150㎡計算一年為 30萬元。市場：總體的鹽城樓市還是受到經(jīng)濟的增長的帶動影響呈現(xiàn)出巨大的活力，并且由于經(jīng)濟已經(jīng)進入到了一個通貨膨脹時期，那投資樓市是最為有效的規(guī)避通脹的一個手段，所以鹽城房地產(chǎn)業(yè)還將會繼續(xù)增長。市場消費分析市場分析市區(qū)居民消費偏好特征分析性別特征年齡特征教育程度 家庭月收入市區(qū)居民消費偏好特征分析外出消費交通工具月均消費支出單位：人 消費結(jié)構(gòu) 總體消費特征167。 助動車與公交車是鹽城市民外出消費的主要交通工具 ,分別占總樣本量的 %與 %。167。 月消費支出基本上呈正態(tài)分布 ,以5011000元居多 。167。 從消費結(jié)構(gòu)來看 ,購物：餐飲：休閑娛樂 ≈4： 3： 3。167。 鹽城居民消費結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級 ,實物型消費比重減少，文化、餐飲、旅游等享受型消費逐步增加。 消費者日常消費習(xí)慣消費需求分析n 消費目的性強，以購物為主，平均單次消費在 200元以下 ,月消費 500元以上的多消費者對鹽城目前商業(yè)的滿意程度消費需求分析n 集餐飲、娛樂、購物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費者歡迎。消費需求分析 消費意愿167。 地方特色美食廣場是被消費者普遍接受的商業(yè)業(yè)態(tài)首選 ,約占意愿樣本總量 (355份 )的 %。167。 同時 ,大型超市、百貨商場、專賣店也是消費者偏好商業(yè)內(nèi)容 ,選擇比例分別為 %,%與 %。167。 餐飲類消費除美食廣場外 ,中餐館、咖啡店及茶室也存在一定市場需求 。167。 市居民對健身運動、桑拿洗浴、夜總會及影劇院類消費意愿不強。消費者購物、餐飲、休閑娛樂方面的主要需求消費需求分析n 特色食街、大型健身館、卡拉 OK/迪吧 /酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費者的主要消費需求。消費者對商業(yè)的消費意向消費需求分析n 中檔、中高檔集購物、餐飲和娛樂為一體的商業(yè)形態(tài)是消費者對本項目的最大期望。商業(yè)投資意向商業(yè)投資意向調(diào)研之經(jīng)營者現(xiàn)有商鋪情況消費需求分析n 經(jīng)營 1間商鋪的比例高達 82％，積蓄了較大的投資群體。n 現(xiàn)有商鋪面積主要集中在 50平米以下?，F(xiàn)有商鋪租購比例與經(jīng)營狀況15或以下 21%2040 29%5080 27%80100 15%100以上 14%單位：元 /平方米 .月每月租金單價消費需求分析n 現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。經(jīng)營者對商場經(jīng)營的意向消費需求分析n 經(jīng)營者對本項目的期望檔次為中檔和中高檔，購買意向達 41％。經(jīng)營者對面積與租金方式的選擇消費需求分析n 消費者可接受本項目商鋪面積比較分散， 50平米以下比例稍多，n 租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營。對區(qū)域的選擇及購商鋪考慮因素167。 選擇在亭湖區(qū)的比例最高167。 對價格、地段、交通最為看重商鋪需求分析消費者對本項目商業(yè)的消費意向消費需求分析n 中檔、中高檔集購物、餐飲和娛樂為一體的商業(yè)形態(tài)是消費者對本項目的最大期望。目標客戶群體近交區(qū)域 第一區(qū)域 城中區(qū)、五星村、亭湖開 發(fā) 區(qū)、各 級 政府部 門第二區(qū)域 城南區(qū)、 鹽 城 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)、國有企 業(yè) 、私 營 企 業(yè)第三區(qū)域 鹽 城市區(qū)其他區(qū)域主要目 標客源商人、白 領(lǐng) 、公 務(wù)員 、當?shù)馗辉４迕襁h 攻區(qū)域 第一區(qū)域 東 臺、大豐、建湖、阜寧、射陽、海 濱 、響水第二區(qū)域 海安、姜堰和其他地區(qū)主要目 標客源 商人小結(jié)鹽城國民經(jīng)濟發(fā)展良好鹽城 2023年到 2023年， GDP基本保持在兩位數(shù)增長，地區(qū)總產(chǎn)值從 2023年的 657億元 到 2023年 達到 1174億元 ，四年共增加 517億元 ，增幅達到 %，經(jīng)濟取得了巨大的發(fā)展。居民可支配收入穩(wěn)定增長鹽城居民人均可支配收入自 2023年 7274元到 2023年的10978元， 增長 3704元 ， 增幅達到 %，可支配收入的增加勢必改善當?shù)鼐用竦纳钏?，從而促進其他行業(yè)發(fā)展。消費潛力巨大隨著當?shù)鼐用竦目芍涫杖氲脑黾?，鹽城消費支出也在增長： 2023年人均消費支出只有 5507元 ，到 2023年達到7378元 ， 消費支出增加了 1871元 ， 增幅為 %，和可支配收入的 增長相比相差了 1833元 ， 增幅相差 %，可見當?shù)鼐用竦睦碡敺绞竭€是比較保守，因此能成功引導(dǎo)當?shù)鼐用竦南M意識，必將帶來巨大的消費潛力。項目市場定位項目 SWOT 分析優(yōu)勢 ——n 位于新城區(qū)，屬城市重點發(fā)展區(qū)域n 位置優(yōu)越，交通便利n 周邊人文條件較好n 沒有拆遷安置問題n 沿街面長，利于發(fā)展商用物業(yè)劣勢 ——n 項目周邊生活配套尚未完善n 本項目不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流不足n 西環(huán)路現(xiàn)狀對項目有較大的影響n 項目開發(fā)進度影響力不足威脅 ——n 亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅n 后續(xù)商業(yè)的威脅機會 ——n 處在新城區(qū)，城市重點發(fā)展區(qū)域n 市場需求由大眾化向個性化過渡，需求形式發(fā)生改變n 市場上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營管理較好的商業(yè)街項目市場定位優(yōu)勢 競爭優(yōu)勢機會 威脅劣勢發(fā)掘核心競爭力重點發(fā)展區(qū)域、人文條件優(yōu)相關(guān)物業(yè)市場機會新穎業(yè)態(tài)的缺乏主力消費的需求項目發(fā)展策略與市場定位區(qū)位價值最大化、區(qū)位形象的提升細分、捕捉可發(fā)展空間抓住產(chǎn)品核心競爭力，創(chuàng)建項目唯一性產(chǎn)品，客戶，營銷，把握有效市場機會SWOT 分析小結(jié)項目商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)規(guī)劃布局差異性經(jīng)營功能定位 經(jīng)營業(yè)態(tài)定位經(jīng)營特色定位 經(jīng)營方式定位主題鮮突，引領(lǐng)市場需求整合資源，提升區(qū)域價值強化經(jīng)營，帶動項目銷售注重品牌，保持持續(xù)發(fā)展項目發(fā)展策略項目市場定位城中片區(qū)? 以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)? 以居住和行政、文化、教育功能為主。新 洋 港青 年 路城中片區(qū)城南片區(qū)本項目項目市場定位我們的思考？除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？區(qū)域功能分析傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象不足；追求時尚，但品味不夠項目市場定位項目市場定位n開辟新的領(lǐng)域，確立本案龍頭地位；n改變商圈弱勢，重新劃分市場格局；n利用特殊地位，展示項目商業(yè)前景；n項目差異定位，獲取市場營銷高度。 金大洋城市生活廣場定格為 鹽城新城區(qū)生活休閑區(qū)源生地休閑美食項目市場定位購物娛樂項目市場定位發(fā)展理念創(chuàng)建鹽城乃至蘇北地區(qū)標志性、引領(lǐng)性的主題式商業(yè)項目n全方位打造本項目與鹽城現(xiàn)有商業(yè)的差異性，發(fā)揮項目整體優(yōu)勢，從而產(chǎn)生強大的內(nèi)聚力和輻射力，占據(jù)市場的制高點，獲得可持續(xù)發(fā)展的品牌效應(yīng)。n使項目成為展示鹽城城市新形象的名片，實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展、品牌提升的戰(zhàn)略目標。項目市場定位鹽城地區(qū)最大的餐飲、娛樂、 休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街項目定位金大洋城市生活廣場 多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂的項目市場定位多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂的項目市場定位多元的、體驗的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂的項目市場定位市場需求： 餐飲、娛樂、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街在鹽城乃至蘇北地區(qū)尚未出現(xiàn)。消費需求： 1）鹽城公款消費占據(jù)主流，其中又以餐飲、娛樂、休閑為主。2）在鹽韓國客人較多，但符合他們消費愛好的餐飲、休閑、娛樂場所較少；區(qū)域需求： 項目周邊主要集中行政機關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校和住宅