【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 缺失，高檔的一線品牌較少，主題會(huì)所匱乏，體育類的休閑場(chǎng)所幾乎沒(méi)有，影劇院很少，主題風(fēng)情街和專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)也很少。價(jià)格：目前從城中也就是市中心的商鋪主要價(jià)格為 — 萬(wàn)元 /㎡，租金以 150㎡計(jì)算一年為 30萬(wàn)元。市場(chǎng)：總體的鹽城樓市還是受到經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)的帶動(dòng)影響呈現(xiàn)出巨大的活力，并且由于經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)通貨膨脹時(shí)期，那投資樓市是最為有效的規(guī)避通脹的一個(gè)手段，所以鹽城房地產(chǎn)業(yè)還將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。市場(chǎng)消費(fèi)分析市場(chǎng)分析市區(qū)居民消費(fèi)偏好特征分析性別特征年齡特征教育程度 家庭月收入市區(qū)居民消費(fèi)偏好特征分析外出消費(fèi)交通工具月均消費(fèi)支出單位：人 消費(fèi)結(jié)構(gòu) 總體消費(fèi)特征167。 助動(dòng)車(chē)與公交車(chē)是鹽城市民外出消費(fèi)的主要交通工具 ,分別占總樣本量的 %與 %。167。 月消費(fèi)支出基本上呈正態(tài)分布 ,以5011000元居多 。167。 從消費(fèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看 ,購(gòu)物：餐飲：休閑娛樂(lè) ≈4： 3： 3。167。 鹽城居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級(jí) ,實(shí)物型消費(fèi)比重減少，文化、餐飲、旅游等享受型消費(fèi)逐步增加。 消費(fèi)者日常消費(fèi)習(xí)慣消費(fèi)需求分析n 消費(fèi)目的性強(qiáng)，以購(gòu)物為主，平均單次消費(fèi)在 200元以下 ,月消費(fèi) 500元以上的多消費(fèi)者對(duì)鹽城目前商業(yè)的滿意程度消費(fèi)需求分析n 集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的商業(yè)形態(tài)最受消費(fèi)者歡迎。消費(fèi)需求分析 消費(fèi)意愿167。 地方特色美食廣場(chǎng)是被消費(fèi)者普遍接受的商業(yè)業(yè)態(tài)首選 ,約占意愿樣本總量 (355份 )的 %。167。 同時(shí) ,大型超市、百貨商場(chǎng)、專賣(mài)店也是消費(fèi)者偏好商業(yè)內(nèi)容 ,選擇比例分別為 %,%與 %。167。 餐飲類消費(fèi)除美食廣場(chǎng)外 ,中餐館、咖啡店及茶室也存在一定市場(chǎng)需求 。167。 市居民對(duì)健身運(yùn)動(dòng)、桑拿洗浴、夜總會(huì)及影劇院類消費(fèi)意愿不強(qiáng)。消費(fèi)者購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)方面的主要需求消費(fèi)需求分析n 特色食街、大型健身館、卡拉 OK/迪吧 /酒吧和日常家居用品服裝鞋帽等為消費(fèi)者的主要消費(fèi)需求。消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的消費(fèi)意向消費(fèi)需求分析n 中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。商業(yè)投資意向商業(yè)投資意向調(diào)研之經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)有商鋪情況消費(fèi)需求分析n 經(jīng)營(yíng) 1間商鋪的比例高達(dá) 82％，積蓄了較大的投資群體。n 現(xiàn)有商鋪面積主要集中在 50平米以下?，F(xiàn)有商鋪?zhàn)赓?gòu)比例與經(jīng)營(yíng)狀況15或以下 21%2040 29%5080 27%80100 15%100以上 14%單位：元 /平方米 .月每月租金單價(jià)消費(fèi)需求分析n 現(xiàn)有商鋪以租賃為主，月租金較低。經(jīng)營(yíng)者對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的意向消費(fèi)需求分析n 經(jīng)營(yíng)者對(duì)本項(xiàng)目的期望檔次為中檔和中高檔，購(gòu)買(mǎi)意向達(dá) 41％。經(jīng)營(yíng)者對(duì)面積與租金方式的選擇消費(fèi)需求分析n 消費(fèi)者可接受本項(xiàng)目商鋪面積比較分散， 50平米以下比例稍多，n 租金付款方式主要集中在租鋪經(jīng)營(yíng)。對(duì)區(qū)域的選擇及購(gòu)商鋪考慮因素167。 選擇在亭湖區(qū)的比例最高167。 對(duì)價(jià)格、地段、交通最為看重商鋪需求分析消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的消費(fèi)意向消費(fèi)需求分析n 中檔、中高檔集購(gòu)物、餐飲和娛樂(lè)為一體的商業(yè)形態(tài)是消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的最大期望。目標(biāo)客戶群體近交區(qū)域 第一區(qū)域 城中區(qū)、五星村、亭湖開(kāi) 發(fā) 區(qū)、各 級(jí) 政府部 門(mén)第二區(qū)域 城南區(qū)、 鹽 城 經(jīng)濟(jì) 開(kāi) 發(fā) 區(qū)、國(guó)有企 業(yè) 、私 營(yíng) 企 業(yè)第三區(qū)域 鹽 城市區(qū)其他區(qū)域主要目 標(biāo)客源商人、白 領(lǐng) 、公 務(wù)員 、當(dāng)?shù)馗辉４迕襁h(yuǎn) 攻區(qū)域 第一區(qū)域 東 臺(tái)、大豐、建湖、阜寧、射陽(yáng)、海 濱 、響水第二區(qū)域 海安、姜堰和其他地區(qū)主要目 標(biāo)客源 商人小結(jié)鹽城國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好鹽城 2023年到 2023年， GDP基本保持在兩位數(shù)增長(zhǎng)，地區(qū)總產(chǎn)值從 2023年的 657億元 到 2023年 達(dá)到 1174億元 ，四年共增加 517億元 ，增幅達(dá)到 %，經(jīng)濟(jì)取得了巨大的發(fā)展。居民可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng)鹽城居民人均可支配收入自 2023年 7274元到 2023年的10978元， 增長(zhǎng) 3704元 ， 增幅達(dá)到 %，可支配收入的增加勢(shì)必改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏?，從而促進(jìn)其他行業(yè)發(fā)展。消費(fèi)潛力巨大隨著當(dāng)?shù)鼐用竦目芍涫杖氲脑黾?，鹽城消費(fèi)支出也在增長(zhǎng)： 2023年人均消費(fèi)支出只有 5507元 ，到 2023年達(dá)到7378元 ， 消費(fèi)支出增加了 1871元 ， 增幅為 %，和可支配收入的 增長(zhǎng)相比相差了 1833元 ， 增幅相差 %，可見(jiàn)當(dāng)?shù)鼐用竦睦碡?cái)方式還是比較保守，因此能成功引導(dǎo)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識(shí)，必將帶來(lái)巨大的消費(fèi)潛力。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目 SWOT 分析優(yōu)勢(shì) ——n 位于新城區(qū)，屬城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域n 位置優(yōu)越，交通便利n 周邊人文條件較好n 沒(méi)有拆遷安置問(wèn)題n 沿街面長(zhǎng)，利于發(fā)展商用物業(yè)劣勢(shì) ——n 項(xiàng)目周邊生活配套尚未完善n 本項(xiàng)目不處在傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)人流不足n 西環(huán)路現(xiàn)狀對(duì)項(xiàng)目有較大的影響n 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度影響力不足威脅 ——n 亭湖商圈和鹽都商圈現(xiàn)有商業(yè)的威脅n 后續(xù)商業(yè)的威脅機(jī)會(huì) ——n 處在新城區(qū)，城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域n 市場(chǎng)需求由大眾化向個(gè)性化過(guò)渡，需求形式發(fā)生改變n 市場(chǎng)上缺少商業(yè)形態(tài)新穎，經(jīng)營(yíng)管理較好的商業(yè)街項(xiàng)目市場(chǎng)定位優(yōu)勢(shì) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì) 威脅劣勢(shì)發(fā)掘核心競(jìng)爭(zhēng)力重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、人文條件優(yōu)相關(guān)物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)新穎業(yè)態(tài)的缺乏主力消費(fèi)的需求項(xiàng)目發(fā)展策略與市場(chǎng)定位區(qū)位價(jià)值最大化、區(qū)位形象的提升細(xì)分、捕捉可發(fā)展空間抓住產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)建項(xiàng)目唯一性產(chǎn)品，客戶，營(yíng)銷，把握有效市場(chǎng)機(jī)會(huì)SWOT 分析小結(jié)項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)規(guī)劃布局商業(yè)規(guī)劃布局差異性經(jīng)營(yíng)功能定位 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)特色定位 經(jīng)營(yíng)方式定位主題鮮突，引領(lǐng)市場(chǎng)需求整合資源，提升區(qū)域價(jià)值強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)項(xiàng)目銷售注重品牌，保持持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目發(fā)展策略項(xiàng)目市場(chǎng)定位城中片區(qū)? 以商業(yè)服務(wù)和居住功能為主城南片區(qū)? 以居住和行政、文化、教育功能為主。新 洋 港青 年 路城中片區(qū)城南片區(qū)本項(xiàng)目項(xiàng)目市場(chǎng)定位我們的思考？除了工業(yè)、商業(yè)、行政、教育、文化，我們的城市還缺少什么呢？區(qū)域功能分析傳統(tǒng)不明顯，現(xiàn)代形象不足；追求時(shí)尚，但品味不夠項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位n開(kāi)辟新的領(lǐng)域，確立本案龍頭地位；n改變商圈弱勢(shì)，重新劃分市場(chǎng)格局；n利用特殊地位，展示項(xiàng)目商業(yè)前景；n項(xiàng)目差異定位，獲取市場(chǎng)營(yíng)銷高度。 金大洋城市生活廣場(chǎng)定格為 鹽城新城區(qū)生活休閑區(qū)源生地休閑美食項(xiàng)目市場(chǎng)定位購(gòu)物娛樂(lè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位發(fā)展理念創(chuàng)建鹽城乃至蘇北地區(qū)標(biāo)志性、引領(lǐng)性的主題式商業(yè)項(xiàng)目n全方位打造本項(xiàng)目與鹽城現(xiàn)有商業(yè)的差異性，發(fā)揮項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)，從而產(chǎn)生強(qiáng)大的內(nèi)聚力和輻射力，占據(jù)市場(chǎng)的制高點(diǎn)，獲得可持續(xù)發(fā)展的品牌效應(yīng)。n使項(xiàng)目成為展示鹽城城市新形象的名片，實(shí)現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展、品牌提升的戰(zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目市場(chǎng)定位鹽城地區(qū)最大的餐飲、娛樂(lè)、 休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街項(xiàng)目定位金大洋城市生活廣場(chǎng) 多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位多元的、體驗(yàn)的、豐富多彩的、充滿活力的、享受快樂(lè)的項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)需求： 餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、旅游主題式商業(yè)街在鹽城乃至蘇北地區(qū)尚未出現(xiàn)。消費(fèi)需求： 1）鹽城公款消費(fèi)占據(jù)主流，其中又以餐飲、娛樂(lè)、休閑為主。2）在鹽韓國(guó)客人較多，但符合他們消費(fèi)愛(ài)好的餐飲、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所較少；區(qū)域需求： 項(xiàng)目周邊主要集中行政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、學(xué)校和住宅