【文章內(nèi)容簡介】 例較大（ 3145歲 占 59%），以本地人為主（汝州人占 比 %），經(jīng)營時(shí)間在 5年以上（占 比 %）? 本地現(xiàn)有品牌是項(xiàng)目招商的重要資源? 這部分商業(yè)經(jīng)營者作為汝州商業(yè)的主 要支撐，經(jīng)營思路靈活，具一定商 業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定性，對汝州市場 與市民消費(fèi)喜好非常了解，是項(xiàng)目 商業(yè)運(yùn)作的基礎(chǔ)資源上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ：? 商鋪主要客源來自汝州本地居民 （占 93%），一半以上的顧客具有忠 誠度（一周光顧 12次的占 %）經(jīng)營者? 項(xiàng)目主要目標(biāo)客群是汝州市區(qū)居民， 應(yīng)圍繞本市居民需求，切實(shí)為其提供 全面的商品和服務(wù)主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 60%的商戶對目前經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意， 45%的商戶有明確的拓展計(jì)劃? 租賃年限以一年為主，占 %， 25 年占 %，個(gè)別一線品牌租期為 20 年 ? 汝州商業(yè)正處于發(fā)展上升期，具良好 的商業(yè)基礎(chǔ)和很大的發(fā)展前景，需有 一定競爭實(shí)力的商家入駐來提升整體 商業(yè)氛圍? 項(xiàng)目租賃合同期限的設(shè)定需結(jié)合實(shí)際 靈活運(yùn)作上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司商業(yè)經(jīng)營者對項(xiàng)目開發(fā)的喜好上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 樣 本 n=148? 中高檔百貨商場 占 46%? 大型超市 占 %? 中低檔百貨商場 占 %? 批發(fā)市場 占 %? 商業(yè)步行街 占 % 商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為汝州最缺少的購物場所：中高檔的百貨商場? 金世界步行街的慘淡經(jīng)營，使經(jīng) 營者對步行街業(yè)態(tài)失去了信心上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 樣 本 n=148? 認(rèn)為一定會受歡迎 占 43%? 認(rèn)為有可能會受歡迎 占 41%? 持不肯定態(tài)度 占 15% ? 本地居民希望有全客層的集中消費(fèi)的 場所， 以滿足消費(fèi)者的生活消費(fèi)需求在廣成中路與風(fēng)穴路交匯處（市標(biāo)附近），新建一個(gè)大型商業(yè)中心， 84%的商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為會受歡迎上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 樣 本 n=148? 認(rèn)為前景很好 占 67%? 認(rèn)為一般 占 8%? 持不肯定態(tài)度 占 25%商業(yè)經(jīng)營者對項(xiàng)目的前景非?？春蒙虾５夏ι虡I(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該成為汝州新商業(yè)的代表 樣 本 n=148上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司? 有計(jì)劃 占 53%? 持觀望態(tài)度的 占 40%? 沒有意向的 占 7% 樣 本 n=148 描 述 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營者有進(jìn)駐商場的計(jì)劃上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司 描 述 投資意向 n=148? 確定會 占 44%? 可能會 占 53%? 不會 占 3% 商戶投資意向非常明朗，愿意入駐項(xiàng)目經(jīng)營的占 97%? 招商時(shí)要制定出開發(fā)商、商戶之間的 平衡點(diǎn)條件，會有利于招商的進(jìn)行 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司合作方式 n=148 描 述? 租賃經(jīng)營 自收銀占 41%? 租賃經(jīng)營 統(tǒng)一收銀占 39%? 聯(lián)合經(jīng)營 占 20%商業(yè)經(jīng)營者希望與商場的合作方式：租賃經(jīng)營占 80%108? 租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品的銷售 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司租賃面積 n=148 描 述? 20㎡ 以內(nèi)占 %? 2140㎡ 占 %? 4160㎡ 占 %? 6180㎡ 占 %? 81100㎡ 占 %? 104150㎡ 占 %? 151200㎡ 占 %? 201250㎡ 占 %商業(yè)經(jīng)營者所需面積： 2140 ㎡最受歡迎108上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者希望項(xiàng)目包含的零售業(yè)態(tài)：精品百貨最受歡迎 樣 本 n=148 描 述 傳統(tǒng)百貨 占 %流行百貨 占 %精品百貨 占 36%商業(yè)步行街 占 %大賣場（大型超市） 占 %專業(yè)市場 占 9%上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化妝品 /香水也較受歡迎，金銀珠寶與運(yùn)動服專賣排名第三，兒童用品排名第四 樣 本 n=148上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞 樣 本 n=148上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔的占 %對服務(wù)設(shè)施的建議 n=148 描 述? 商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為：項(xiàng)目的服務(wù)設(shè)施 應(yīng)在中高檔 ? 選擇中檔的 占 %? 選擇高檔的 占 %? 選擇中低檔的僅占 %上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對項(xiàng)目經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占 63 %對經(jīng)營檔次的建議 n=148 描 述? 項(xiàng)目經(jīng)營商品檔次：中高檔占 63% ? 選擇高檔的 占 25%? 選擇中檔的 占 10%? 選擇中低檔的僅占 2%上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述? 認(rèn)為購物的占 3%，選購物 +餐飲的占 16%，選購物 +餐飲 +娛樂的占 %， 選購物 +餐飲 +娛樂 +休閑 的占 %? 目前商戶多希望的項(xiàng)目功能表現(xiàn)是多業(yè) 態(tài)，全功能的服務(wù)業(yè)態(tài)，單單強(qiáng)調(diào)購物 功能的明顯不足，而大都希望涵蓋購物 ＋餐飲＋娛樂 +休閑 %商戶對建造的商業(yè)項(xiàng)目，希望具有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)功能05101520253035404550購物購物+餐飲購物+餐飲+娛樂購物+餐飲+娛樂+休閑上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司對項(xiàng)目管理與服務(wù)團(tuán)隊(duì)的建議：希望長期委托商業(yè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理占 64 %對管理與服務(wù)的建議 n=148 上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述? 認(rèn)為地理位置優(yōu)越 占 31%? 認(rèn)為交通便捷 占 %? 認(rèn)為有一定商業(yè)氣氛 占 %商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目所處位置的優(yōu)勢：地理位置和交通便捷上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司調(diào)查結(jié)構(gòu) n=148 描 述? 因非老城區(qū)，住宅小區(qū)偏少? 認(rèn)為居民層次稍低 占 % ? 人口集中程度不足 占 15%商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目所處位置的劣勢：住宅小區(qū)少與居民層次稍低上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ： ? 商業(yè)經(jīng)營者希望與商場的合作方式 以租賃經(jīng)營為主（占 80%），但較 大一部分商戶希望自收銀（占 41%） 經(jīng)營者? 租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品銷售；但傾向于自收銀，主要受傳統(tǒng)觀念與資金周轉(zhuǎn)限制。因此，在回款賬期上應(yīng)充分考慮其承受能力主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 經(jīng)營者有入駐商場計(jì)劃的占 53%，持 觀望態(tài)度的占 40%? 84%的經(jīng)營者認(rèn)為項(xiàng)目作為汝州新商 業(yè)的代表會受歡迎，對項(xiàng)目的前景 非常看好? 商戶對于金鼎商業(yè)項(xiàng)目并沒有太多了解，招商的宣傳推廣和造勢，應(yīng)作為后期工作的一個(gè)重要組成部分；招商策略的制定也是增強(qiáng)商戶信心的重要手段? 汝州市民非常需要有一個(gè)全客層、集 中消費(fèi)的場所，以滿足日常生活消費(fèi)需求，這也與當(dāng)代建設(shè)和諧社會發(fā)展相適應(yīng)上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對項(xiàng)目商業(yè)概念的影響 ： ? 精品百貨最受歡迎，對餐飲業(yè)態(tài)的選 擇：美食廣場最受歡迎，本地特色小吃 與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青 睞? 對項(xiàng)目管理與服務(wù)團(tuán)隊(duì)的建議：希望 長期委托商業(yè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理占 64%經(jīng)營者? 精品百貨與大賣場業(yè)態(tài)是主流業(yè)態(tài)， 餐飲 、娛樂休閑等服務(wù)性業(yè)種是商戶 認(rèn)為不可缺少的項(xiàng)目，傳統(tǒng)美食較受 歡迎，西式快餐將彌補(bǔ)市場空缺主要發(fā)現(xiàn) 影 響? 大多數(shù)商戶更歡迎精品服飾專賣，化 妝品 /香水也較受歡迎，金銀珠寶與運(yùn) 動服飾排名第三；童裝 /玩具與家居家 飾排名在家電之前? 對項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的建議：選擇中高檔 的占 %；對項(xiàng)目經(jīng)營商品檔次的 建議：選擇中高檔的占 63 %；希望有 全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位 ? 在業(yè)態(tài)配置方面以常規(guī)性商品為主， 以豐富的經(jīng)營品類來吸引消費(fèi)者? 定位為中高檔全客層的一站式消費(fèi)場 所是大部分商戶所希望的 ? 商戶更希望有專業(yè)性強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)來 長期操盤，使項(xiàng)目達(dá)到共贏的目標(biāo)上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司消費(fèi)者經(jīng)營者主要建議 一、定位： 定位中高端，實(shí)現(xiàn)集中購物，全客層的一站式消費(fèi)場所 貼近生活，服務(wù)大眾，照顧百姓，實(shí)現(xiàn)共贏 關(guān)注本地居民的消費(fèi)觀念二、經(jīng)營管理： 有專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理與營銷 租金相對合理化 ， 商鋪費(fèi)用不能過高，前期應(yīng)考慮減 免稅收項(xiàng)目，以搞好商場經(jīng)營為主 加強(qiáng)服務(wù)性管理，商品結(jié)構(gòu)具有代表性，價(jià)格具有競 爭性，穩(wěn)定顧客群，吸引回頭客 多樣性消費(fèi)與服務(wù)相結(jié)合，內(nèi)置結(jié)構(gòu)富有個(gè)性，吸引 眼球 三、配 套： 方便顧客消費(fèi)，如免費(fèi)停車場、公共休息場所 有特色，特別是有汝州文化內(nèi)涵 四、意 義： 成為汝州新商業(yè)的代表 消費(fèi)者與經(jīng)營者對本項(xiàng)目建議：上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析三、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析上海迪摩商業(yè)投資咨詢有限公司1）項(xiàng)目無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容? 項(xiàng)目于新老城交匯處，規(guī)劃發(fā)展的 汝州市中心地段，毗鄰文化宮廣場 ，項(xiàng)目前面為市標(biāo)建筑，與汝