【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，如純租 金收益 方式的 租約、租金加 提成的 租 約 、 聯(lián) 營(yíng)扣點(diǎn) 方式的 租約、 雙方合 作投資 獲取收 益的協(xié)議 以及通 過自己 投資獲 取收益 的方式 。 ▌ 尋找突破口，在最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。主力是品牌旺鋪，輔助設(shè)施齊頭并進(jìn)。 ■ 招 商 時(shí)間 節(jié)點(diǎn) ： 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 10 個(gè)月 內(nèi)完成 整體招 商任務(wù) 的 60%，有 可能的 情況下 ，實(shí)現(xiàn) 局部開 業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 14 個(gè)月 內(nèi)完成 整體招 商任務(wù) 的 80%，確 保全面 開業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 16 個(gè)月 內(nèi)完成 整體招 商任務(wù) 的 85%以上 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 20 策 略 之四： 專 業(yè) 團(tuán)隊(duì)配合下的自主管理決策 策 略 之五：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)方針 自主管 理決策 專業(yè)團(tuán)隊(duì)配合 ▌ 確定本 項(xiàng)目的 商業(yè)定 位論證 和項(xiàng)目 策劃大 綱，以 次作為 對(duì)項(xiàng)目 全局把 握的 指 導(dǎo)方針 ，并與 專業(yè)公 司溝通 商定。 ▌ 與各外 協(xié)單位 進(jìn)行接 觸，聽 取各方 面的建 議，為 本項(xiàng)目 的 全 面 啟 動(dòng)做好 充分準(zhǔn) 備。 ▌ 組建專 業(yè)團(tuán)隊(duì) 為該項(xiàng) 目提供 全程服 務(wù)，設(shè) 立初步 公司運(yùn) 營(yíng)框架 。盡量 規(guī)避各 種風(fēng)險(xiǎn) 和可能 遇到的 各種實(shí) 際問題。 ▌ 確 定 幾 家 全程廣 告服務(wù) 單位， 配合廣 場(chǎng)的運(yùn) 作。 ▌ 充分利 用外界 運(yùn)營(yíng)管 理公司 和自身 實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，實(shí) 現(xiàn)全程 專 業(yè) 化 商 業(yè)運(yùn)作 。 ▌ 站在專 業(yè)公司“ 巨人”的 肩膀，高 屋建瓴 ，統(tǒng)籌 策劃，強(qiáng) 化 資 源 利 用和資 源管理 。 ▌ 統(tǒng) 一管 理是指 業(yè)主 方負(fù)責(zé) 統(tǒng)一招 商推 廣、統(tǒng) 一運(yùn)營(yíng) 監(jiān)督、統(tǒng)一 物業(yè)管 理的管 理工 作。分 散經(jīng)營(yíng) ，是指 個(gè)零售 品牌 獨(dú)立進(jìn) 行貨品 銷存、人 事 管 理 、商品 促銷等 經(jīng)營(yíng) 活動(dòng)。 有關(guān) 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實(shí)現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個(gè)零 售品 牌的招 商模 式為主 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 21 策略之六： 組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)（ 成立商場(chǎng)管理公司） 策 略 之 七 ：推廣包裝 策 略 之八：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營(yíng)潛力的商戶 ▌ 建立匯金中央廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，作為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主平臺(tái)。 ▌ 品 牌 組合 的商業(yè) 規(guī)劃及 招商執(zhí) 行，著 重于各 品牌客 戶的經(jīng) 營(yíng)水平 ，租金高 低不是 唯一的 招商原 則。 ▌ 本項(xiàng)目 的招商 目標(biāo)，應(yīng) 注重商 業(yè)品牌 的互補(bǔ) 性和均 衡性 —— 以良好 的品牌 組合，延 長(zhǎng)消費(fèi) 客戶滯 留消費(fèi)的 時(shí)間，從 而增加 購(gòu)買機(jī) 會(huì)，進(jìn) 而創(chuàng)造 最終利 益。因而，面 對(duì)某些 商戶，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿足租 金要求， 每年仍將 有商戶 被淘汰 。 ▌ 通過 對(duì)基礎(chǔ) 系統(tǒng) 設(shè)計(jì)、 應(yīng)用 系統(tǒng)、 宣傳 物料設(shè) 計(jì)三 大部分 ，進(jìn) 行項(xiàng)目 推廣 包裝， 充分 體現(xiàn)本 項(xiàng)目 形象品質(zhì) ；在 促進(jìn)招 商進(jìn) 度的同 時(shí)，不 斷 展 示 項(xiàng) 目的品 牌形象 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 22 商業(yè)定位原則整體定位業(yè)態(tài)控制和調(diào)整商業(yè)規(guī)劃市場(chǎng)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 23 商業(yè)規(guī)劃 —商業(yè)定位原則 ▌ 考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中須注重的原則是： 實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式的差異化 。 ▌ 總 收 益： 從 國(guó)外 商業(yè)案 例以 及國(guó) 內(nèi)成功 開發(fā) 的案例 ，如 廣州天 河城 、深圳 金華 購(gòu)物廣 場(chǎng)、 北京 東方 新天地 、國(guó) 貿(mào)商場(chǎng) ，采 取的都 是租 賃方 式和 營(yíng)業(yè)提 成的 組合方 式， 通過提 升商 業(yè)的 整 體 價(jià) 值 ，提高 租金， 獲取長(zhǎng) 期收益 。 ▌ 招 商 難度： 掌 握一 定的原 則， 選擇 招商規(guī) 避風(fēng) 險(xiǎn)性強(qiáng) 的商 家，這 對(duì)招 商隊(duì)伍 的整 體工作 要求 較高。 ▌ 變 現(xiàn) 能力： 即 項(xiàng)目 實(shí)現(xiàn)收 益的 能力 ，在業(yè) 態(tài)的 選擇上 要考 慮一些 租金 承受能 力高 ，回收 周期 短的商業(yè)。 ▌ 業(yè) 態(tài) 協(xié)調(diào)性 ： 要 求商 業(yè)及商 家的 協(xié)調(diào) 性強(qiáng)， 保證 整體的良莠狀況。 差異化 定位 差異化 形象及內(nèi)涵 差異化 設(shè)計(jì) 差異化 材質(zhì) 業(yè)態(tài)差異化 經(jīng)營(yíng)差異化 如何實(shí)現(xiàn)定位差異化？ ▌ 比較 購(gòu)物的 原則 。一個(gè)良 好的商 業(yè)業(yè)態(tài)須 具備“貨 比三家 ”的獨(dú) 特優(yōu)勢(shì)，并能體現(xiàn) 節(jié)省時(shí) 間成 本 、信 息成本 ，以及 舒適消費(fèi) 的 體 驗(yàn) 感 受。 ▌ 打造 跨區(qū)域 型商業(yè) 典型案 例，立 足服務(wù)區(qū) 域 消 費(fèi) ， 放眼輻 射全市 。 ▌ 集規(guī) ?；€(gè)性化 購(gòu)物、舒適休 閑、精彩 娛樂 、美味 飲食 、多彩文 化等多 種功能于一體。 ▌ 擁 有 一 個(gè)良好 的管理 團(tuán)隊(duì)。 商業(yè)定位的衡量要素 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 24 商業(yè)規(guī)劃 —整體定位 ■ 通過前期的定位和規(guī)劃強(qiáng)化整體組合經(jīng)營(yíng)能力，打造具有面向全市、 輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 25 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 結(jié)結(jié) 構(gòu)構(gòu) 分分 析析 匯金中央廣場(chǎng)二樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 26 從匯金中央廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項(xiàng)目符合 shopping mall 的商業(yè)特性即： 休閑特征 購(gòu)物特征 娛樂特征 時(shí)尚特征 匯金中央廣場(chǎng)三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 27 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場(chǎng)場(chǎng) 商商 業(yè)業(yè) 品品 牌牌 定定 位位 暢銷品牌50%知名品牌30%特色品牌10%奢侈品牌10% 匯金中央廣場(chǎng)總面積： 70000 ㎡ 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 28 商業(yè)規(guī)劃 —客群定位 ▌ 集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣 /