【文章內容簡介】 ，如純租 金收益 方式的 租約、租金加 提成的 租 約 、 聯(lián) 營扣點 方式的 租約、 雙方合 作投資 獲取收 益的協(xié)議 以及通 過自己 投資獲 取收益 的方式 。 ▌ 尋找突破口，在最短時間內確保招商任務的完成。主力是品牌旺鋪，輔助設施齊頭并進。 ■ 招 商 時間 節(jié)點 ： 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 10 個月 內完成 整體招 商任務 的 60%，有 可能的 情況下 ，實現(xiàn) 局部開 業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 14 個月 內完成 整體招 商任務 的 80%，確 保全面 開業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 16 個月 內完成 整體招 商任務 的 85%以上 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 20 策 略 之四： 專 業(yè) 團隊配合下的自主管理決策 策 略 之五：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運營方針 自主管 理決策 專業(yè)團隊配合 ▌ 確定本 項目的 商業(yè)定 位論證 和項目 策劃大 綱，以 次作為 對項目 全局把 握的 指 導方針 ，并與 專業(yè)公 司溝通 商定。 ▌ 與各外 協(xié)單位 進行接 觸，聽 取各方 面的建 議，為 本項目 的 全 面 啟 動做好 充分準 備。 ▌ 組建專 業(yè)團隊 為該項 目提供 全程服 務，設 立初步 公司運 營框架 。盡量 規(guī)避各 種風險 和可能 遇到的 各種實 際問題。 ▌ 確 定 幾 家 全程廣 告服務 單位， 配合廣 場的運 作。 ▌ 充分利 用外界 運營管 理公司 和自身 實踐經(jīng) 驗，實 現(xiàn)全程 專 業(yè) 化 商 業(yè)運作 。 ▌ 站在專 業(yè)公司“ 巨人”的 肩膀，高 屋建瓴 ，統(tǒng)籌 策劃，強 化 資 源 利 用和資 源管理 。 ▌ 統(tǒng) 一管 理是指 業(yè)主 方負責 統(tǒng)一招 商推 廣、統(tǒng) 一運營 監(jiān)督、統(tǒng)一 物業(yè)管 理的管 理工 作。分 散經(jīng)營 ，是指 個零售 品牌 獨立進 行貨品 銷存、人 事 管 理 、商品 促銷等 經(jīng)營 活動。 有關 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個零 售品 牌的招 商模 式為主 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 21 策略之六： 組建運營團隊（ 成立商場管理公司） 策 略 之 七 ：推廣包裝 策 略 之八：結合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營潛力的商戶 ▌ 建立匯金中央廣場商業(yè)運營管理有限公司，作為項目商業(yè)運營的主平臺。 ▌ 品 牌 組合 的商業(yè) 規(guī)劃及 招商執(zhí) 行，著 重于各 品牌客 戶的經(jīng) 營水平 ，租金高 低不是 唯一的 招商原 則。 ▌ 本項目 的招商 目標，應 注重商 業(yè)品牌 的互補 性和均 衡性 —— 以良好 的品牌 組合，延 長消費 客戶滯 留消費的 時間，從 而增加 購買機 會，進 而創(chuàng)造 最終利 益。因而，面 對某些 商戶，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿足租 金要求， 每年仍將 有商戶 被淘汰 。 ▌ 通過 對基礎 系統(tǒng) 設計、 應用 系統(tǒng)、 宣傳 物料設 計三 大部分 ，進 行項目 推廣 包裝， 充分 體現(xiàn)本 項目 形象品質 ；在 促進招 商進 度的同 時，不 斷 展 示 項 目的品 牌形象 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 22 商業(yè)定位原則整體定位業(yè)態(tài)控制和調整商業(yè)規(guī)劃市場定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 23 商業(yè)規(guī)劃 —商業(yè)定位原則 ▌ 考慮本項目實際情況和后期商業(yè)運營，項目運營過程中須注重的原則是： 實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運營方式的差異化 。 ▌ 總 收 益： 從 國外 商業(yè)案 例以 及國 內成功 開發(fā) 的案例 ，如 廣州天 河城 、深圳 金華 購物廣 場、 北京 東方 新天地 、國 貿商場 ，采 取的都 是租 賃方 式和 營業(yè)提 成的 組合方 式， 通過提 升商 業(yè)的 整 體 價 值 ，提高 租金， 獲取長 期收益 。 ▌ 招 商 難度： 掌 握一 定的原 則， 選擇 招商規(guī) 避風 險性強 的商 家，這 對招 商隊伍 的整 體工作 要求 較高。 ▌ 變 現(xiàn) 能力： 即 項目 實現(xiàn)收 益的 能力 ，在業(yè) 態(tài)的 選擇上 要考 慮一些 租金 承受能 力高 ，回收 周期 短的商業(yè)。 ▌ 業(yè) 態(tài) 協(xié)調性 ： 要 求商 業(yè)及商 家的 協(xié)調 性強， 保證 整體的良莠狀況。 差異化 定位 差異化 形象及內涵 差異化 設計 差異化 材質 業(yè)態(tài)差異化 經(jīng)營差異化 如何實現(xiàn)定位差異化？ ▌ 比較 購物的 原則 。一個良 好的商 業(yè)業(yè)態(tài)須 具備“貨 比三家 ”的獨 特優(yōu)勢，并能體現(xiàn) 節(jié)省時 間成 本 、信 息成本 ，以及 舒適消費 的 體 驗 感 受。 ▌ 打造 跨區(qū)域 型商業(yè) 典型案 例，立 足服務區(qū) 域 消 費 ， 放眼輻 射全市 。 ▌ 集規(guī) ?；€性化 購物、舒適休 閑、精彩 娛樂 、美味 飲食 、多彩文 化等多 種功能于一體。 ▌ 擁 有 一 個良好 的管理 團隊。 商業(yè)定位的衡量要素 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 24 商業(yè)規(guī)劃 —整體定位 ■ 通過前期的定位和規(guī)劃強化整體組合經(jīng)營能力，打造具有面向全市、 輻射周遍地區(qū)的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體 。 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 25 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場場 商商 業(yè)業(yè) 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 結結 構構 分分 析析 匯金中央廣場二樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場一樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 26 從匯金中央廣場整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項目符合 shopping mall 的商業(yè)特性即： 休閑特征 購物特征 娛樂特征 時尚特征 匯金中央廣場三樓業(yè)態(tài)定位比例圖 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 27 匯匯 金金 中中 央央 廣廣 場場 商商 業(yè)業(yè) 品品 牌牌 定定 位位 暢銷品牌50%知名品牌30%特色品牌10%奢侈品牌10% 匯金中央廣場總面積： 70000 ㎡ 匯金中央廣場☆商業(yè)項目主題定位及策劃大綱 28 商業(yè)規(guī)劃 —客群定位 ▌ 集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣 /