【正文】 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 22 商業(yè)定位原則整體定位業(yè)態(tài)控制和調(diào)整商業(yè)規(guī)劃市場(chǎng)定位商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 23 商業(yè)規(guī)劃 —商業(yè)定位原則 ▌ 考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中須注重的原則是： 實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式的差異化 。因而，面 對(duì)某些 商戶，租金 高低不 是唯一 也不是 首要的 因素 ，而 且即使 是滿足租 金要求， 每年仍將 有商戶 被淘汰 。 ▌ 品 牌 組合 的商業(yè) 規(guī)劃及 招商執(zhí) 行，著 重于各 品牌客 戶的經(jīng) 營(yíng)水平 ，租金高 低不是 唯一的 招商原 則。 有關(guān) 招商方 面，擬 在統(tǒng) 一的招 商規(guī) 劃前提 下實(shí)現(xiàn) 主業(yè) 態(tài)、輔 業(yè)態(tài) 不同傾 向的 招商 模式： √ 主 力 業(yè) 態(tài) 傾向于 分區(qū)切 塊整 體招商 模式 為主； √ 輔 助 業(yè) 態(tài) 傾向于 單個(gè)零 售品 牌的招 商模 式為主 。 ▌ 統(tǒng) 一管 理是指 業(yè)主 方負(fù)責(zé) 統(tǒng)一招 商推 廣、統(tǒng) 一運(yùn)營(yíng) 監(jiān)督、統(tǒng)一 物業(yè)管 理的管 理工 作。 ▌ 充分利 用外界 運(yùn)營(yíng)管 理公司 和自身 實(shí)踐經(jīng) 驗(yàn)，實(shí) 現(xiàn)全程 專 業(yè) 化 商 業(yè)運(yùn)作 。盡量 規(guī)避各 種風(fēng)險(xiǎn) 和可能 遇到的 各種實(shí) 際問(wèn)題。 ▌ 與各外 協(xié)單位 進(jìn)行接 觸，聽(tīng) 取各方 面的建 議，為 本項(xiàng)目 的 全 面 啟 動(dòng)做好 充分準(zhǔn) 備。 ■ 招 商 時(shí)間 節(jié)點(diǎn) ： 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 10 個(gè)月 內(nèi)完成 整體招 商任務(wù) 的 60%，有 可能的 情況下 ，實(shí)現(xiàn) 局部開(kāi) 業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 14 個(gè)月 內(nèi)完成 整體招 商任務(wù) 的 80%，確 保全面 開(kāi)業(yè)； 從 招 商 規(guī) 劃 和招商 方案確 定之日 起， 16 個(gè)月 內(nèi)完成 整體招 商任務(wù) 的 85%以上 。 ▌ 尋找突破口，在最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。一般情 況下 ，在較 為成熟 的地產(chǎn) 市場(chǎng)背景 下 ， 租 金 控制一 般分布 在房?jī)r(jià)的 78%范圍 內(nèi)。 ▌ 樓層租 金定價(jià) 原則可 采用租 金遞減 規(guī)則， 大型商 業(yè)物業(yè)的 價(jià)格體 系，通 常有“ 成半遞 減”的 規(guī)則， 從地面 上升一 層，商 業(yè)價(jià)值 幾乎減 半。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 18 全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營(yíng)銷策略擇時(shí)入市節(jié)點(diǎn)管控組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)包裝策略全程一體化策略優(yōu)質(zhì)租約專業(yè)配合下的自主管理主輔業(yè)態(tài)分類招商營(yíng)銷策略擇時(shí)入市節(jié)點(diǎn)管控組建運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)包裝策略 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 19 策 略 之一： 全程一體化營(yíng)銷 策 略 之二： 優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金 策 略 之三：節(jié)點(diǎn)管控 整體營(yíng)銷策略 ▌ 統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理一體化的全程營(yíng)銷策略，多頭并進(jìn) 。當(dāng)然 目前 最主 要的還 是抓住 開(kāi)發(fā) 區(qū)區(qū)域 內(nèi)的 市場(chǎng) 。 分 析： ■ 本 案遠(yuǎn) 離市 中心， 想要 在開(kāi)始 階段就 被消 費(fèi)者所 接受 ，必 須做 好前期 預(yù)熱準(zhǔn) 備。 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 — 大規(guī)模餐飲休閑 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 17 商業(yè)機(jī)會(huì)分析 —商務(wù)辦公樓、 商務(wù)酒店 綜 述： ▌ 吳 江正 處 于經(jīng) 濟(jì)快 速 發(fā)展 階 段， 本案 又 處于 發(fā)展 前 沿 開(kāi) 發(fā)區(qū)域 內(nèi)，所以 無(wú)論是 商務(wù)辦 公還是 商務(wù)酒 店發(fā)展空 間很 大， 市場(chǎng) 前景巨 大。較具檔 次的 餐飲、休 閑一 站式服 務(wù)幾 乎沒(méi)有。尤 其是高 檔餐飲 和主題特 色餐 飲，基本集 中在中心 區(qū)域 ，區(qū)域 發(fā)展極 不平衡 ；高檔 餐飲 業(yè)，在整個(gè) 行業(yè)中的 所占比 例較小 ，發(fā) 展空間 較大，市場(chǎng) 將 面 臨 結(jié) 構(gòu)性的 、區(qū)域 性的變 遷和調(diào) 整。這些 因素 須納入 商業(yè)定 位論 證中統(tǒng) 籌考 慮和冷 靜取舍 的，畢竟 “ 最 高 檔的商 業(yè)未必 就是 最成功 的商 業(yè)”。對(duì)本項(xiàng) 目而 言，是 一個(gè) 難得的 機(jī)遇 。 綜 述： 分 析： 商商 業(yè)業(yè) 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) 分分 析析 —大大 型型 賣賣 場(chǎng)場(chǎng)maichang 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 15 綜述： ▌ 市民消 費(fèi) 正 由 傳統(tǒng)功 能型向 多層次 需求型 轉(zhuǎn)化， 尤其 是中 高檔消 費(fèi)， 對(duì)品 牌 消費(fèi) 的注重 與追求 大大提 升， 零售 業(yè)尤其是 特 色 百貨、 高端百 貨正 醞 釀巨變 。 ■ 從 商 業(yè)經(jīng) 營(yíng)需 求來(lái) 看， 匯金 中央 廣場(chǎng) 引入 中高 檔賣場(chǎng)在 市場(chǎng) 需求 方面 ，具 有一 定可 行性 。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 13 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 14 ▌區(qū)域內(nèi) 大 型沒(méi)有 大型的 購(gòu)物賣 場(chǎng)，所以本 案的建 立填補(bǔ)了 周邊 地區(qū) 購(gòu)物 的空 白。 ▌ 其他競(jìng) 爭(zhēng)項(xiàng)目 對(duì)本項(xiàng) 目的商 戶分流，是不可 避免的。 ▌ 由于 2021 年 2021 年將 是商業(yè) 項(xiàng)目集 中放量 的主要年 份 ， 因此 ，本 項(xiàng) 目需 要 慎重 對(duì) 局。 ▌隨著 區(qū)域 內(nèi) 各 大 型商 業(yè) 項(xiàng)目 不 斷產(chǎn) 生， 品 牌客 戶成為 共 同 招商 對(duì)象 。 ▌ 項(xiàng)目復(fù) 合功能 明顯， 商業(yè)經(jīng) 營(yíng)模式 結(jié)合差 異化定 位原則。 匯金中央廣場(chǎng)☆商業(yè)項(xiàng)目主題定位及策劃大綱 12 機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì) （（ 0）） ：： 威威 脅脅 （（ T）） ：： 項(xiàng)項(xiàng) 目目 SWOT分分 析析 ▌ 區(qū)域人 口數(shù)量 大幅攀 升，人 員結(jié)構(gòu) 趨于年 輕化、 精英化，區(qū) 域人口 的消費(fèi) 習(xí)慣將 突破傳 統(tǒng)，整 體消費(fèi) 能力迅 速增強(qiáng) 。 ▌ 周邊 區(qū)域 內(nèi)中 高端住 宅和商 業(yè)配套 設(shè)施正 在建設(shè) 當(dāng)中，整體 消費(fèi)環(huán) 境的形 成尚有 最后一 個(gè)過(guò)程。 ▌ 地段商 業(yè)形象 尚未達(dá) 到鮮明 的整體 性，同時(shí) 地處商 業(yè)副中心 對(duì) 本 案 有 一定影 響。 外來(lái)洽談 生 意 的 流 動(dòng)客群 。 ▌ 消 費(fèi) 群 體 明確： 周邊 工廠內(nèi) 職工（ 特別是 白 領(lǐng)階層） 吳江 是東面 的鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人群 。再加上 吳江城市東部 30萬(wàn) 以上的 可開(kāi)發(fā) 客群， 和外來(lái) 務(wù)工人 員。 ▌ 項(xiàng)目 5公里范 圍覆 蓋人口 超過(guò) 20萬(wàn)，預(yù) 計(jì)今 年內(nèi)將 超過(guò) 30萬(wàn) 。結(jié)合未來(lái)走勢(shì)，本商圈勢(shì)必將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的雙重 功 能，從而形成又一個(gè)市級(jí)商業(yè)核心圈。 ■ 項(xiàng)目處于工業(yè)集中區(qū)，具有穩(wěn)定的目標(biāo)群體，并且整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為未來(lái)幾年里高消費(fèi)人群集中導(dǎo)入 并增長(zhǎng)的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切 實(shí) 的客群基礎(chǔ)。為以后廣場(chǎng)的繁榮做鋪墊。 劣勢(shì)：一個(gè)新項(xiàng)目的產(chǎn)生，有一個(gè)被消費(fèi)者接受的過(guò)程，由于本項(xiàng)目四周小區(qū)不是非常多，所以前期肯定會(huì)存在一定的困難。 優(yōu)勢(shì)：本案處于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊也沒(méi)有什么好的娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲等商業(yè)設(shè)施，所以本項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚 的天