【正文】 廣告設(shè)計(jì) 報(bào)廣、夾報(bào)、單張、投資手冊、展板 標(biāo)準(zhǔn)字體 吉祥物 64VI 設(shè)計(jì) VI 是企業(yè)視覺識別，是 CI 部分中顧客接觸最多的部分，通過讓目標(biāo)顧客認(rèn)識企業(yè)形象標(biāo)志，建議制作 VI，可以加深顧客認(rèn)識，提高本項(xiàng)目知名度。 62 示范鋪包裝 建議在現(xiàn)場設(shè)置示范鋪，顯示商場開業(yè)后的高檔狀態(tài)，給予買家真實(shí)感，加強(qiáng)其購買信心。 611 大型噴畫 本項(xiàng)目因位于中山路上，地理位置具明顯優(yōu)勢，建 議在地盤圍墻制作大型外立面噴畫，即有指明項(xiàng)目作用又可以加強(qiáng)現(xiàn)場氣勢。 n 送裝修 除公共地方裝修外，對于個別商戶或一定招租期內(nèi)的商戶提供鋪內(nèi)全部或局部裝修，一般僅提供天、地、墻、燈的裝修。 n 免租期 根據(jù)租賃的實(shí)際情況，給予彈性的免租期優(yōu)惠。所以，針對有潛質(zhì)的知名品牌，對其市場接受程度和營業(yè)額具有信心，可利用優(yōu)惠的扣率方式，引進(jìn)本商場經(jīng)營。發(fā)展商與商戶共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤。 以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)，及穩(wěn)定的回報(bào) 吸引買家 536 帶租約銷售 針對部分對于項(xiàng)目主題確立較重要的位置，可先通過招商確立其經(jīng)營業(yè)態(tài)，在進(jìn)行連租約及鋪位的合并銷售。 174。實(shí)際操作是發(fā)展商允許買家在規(guī)定期限內(nèi)（一般為一年）分期付給首期房款。 533 巡回項(xiàng)目推介會 以巡回展銷形式，在北京、上海、廣州、香港、溫州等進(jìn)行推介，并適應(yīng)配合交通設(shè)施，組成看樓團(tuán)，吸引外地的投資者和經(jīng)營者，并在全國樹立項(xiàng)目的知名度。 532 業(yè)主承諾開業(yè)優(yōu)惠折扣 客戶買鋪時(shí)承諾按發(fā)展商規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)開業(yè)的，并交納 1 萬元開業(yè)保證金（對準(zhǔn)時(shí)開業(yè)鋪位的業(yè)主可退還保證金）后，可享受 2%折扣優(yōu)惠；此項(xiàng)可在《認(rèn)購須知》中注明。 174。 推廣宣傳中保持高姿態(tài)的調(diào)性。這種做法的好處在于： 174。 國際美食節(jié) 174。 主力商戶進(jìn)駐動態(tài) n 公關(guān)活動： 174。 確保升值的商場售價(jià)體系 174。 工程進(jìn)度的信心 174。 報(bào)紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 延續(xù)前期租售旺勢 174。 巡回展銷暨抽獎活動 ■招商策略 174。 主力商戶進(jìn)駐簽約會 174。 高額穩(wěn)定的投資回報(bào) 174。 減輕投資客資金壓力的優(yōu)惠付款方式； 174。 報(bào)紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 加推新一期鋪位 174。 外地巡回銷售、招商活動的推廣（主要在上海、廣州、香港） 524 租售第三階段 n 目的（效果）： 174。 著名時(shí)裝設(shè)計(jì)師作品展示暨簽名會 174。 確保升值的商場售價(jià)體系 n 公關(guān)活動： 174。 首次公開租售火暴 174。 創(chuàng)新的商業(yè)經(jīng)營模式 174。 報(bào)紙、電視、電臺為主 n 推廣重點(diǎn)： 174。 延續(xù)前期租售旺 勢 174。 本地投資者的銷售 174。 主力商戶直銷 174。 與電臺合作，每周在現(xiàn)場舉行直播節(jié)目，介紹最新潮流資訊或討論熱點(diǎn)話題 174。 創(chuàng)新的規(guī)劃布局 n 公關(guān)活動： 174。 項(xiàng)目的投資經(jīng)營前景和升值潛力 174。 立即引起市場轟動 n 媒體組合： 174。 高調(diào)亮相 174。 主力商戶直銷 174。 本商場的規(guī)劃布局專家評審會 n 租售策略 174。 無錫零售商業(yè)發(fā)展前景研討會 174。 新聞造勢 174。 5商場的租售策略 51 目標(biāo)客戶： 511 銷售目標(biāo)客戶 n 中長線投資者：他們手頭上有充足的資金，有獨(dú)特有投資眼光，對有投資潛力的鋪位是不會輕易放過； n 某一行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)（廠家）：他們在某一行業(yè)已經(jīng)經(jīng)營很久，有穩(wěn)定的客戶、穩(wěn)定的收入，有靈活的資金，對于一個好的鋪位，投資、自用都不會影響他們購買的信心； n 對于經(jīng)商多年的個體經(jīng)營者：手頭積累了一定的資金，在生意穩(wěn)定的時(shí)候，購入一個適合的鋪位代替原來租用的鋪位，用租金來付按揭是再適合不過的。從而實(shí)現(xiàn)功能定位。 n 五層的功能設(shè)置不僅是項(xiàng)目功能上的補(bǔ)充，更通過其全新的經(jīng)營模式（如會員制、女性專用等），體現(xiàn)出項(xiàng)目的尊貴形象，同時(shí)也可為住宅提供配套的服務(wù)和賣點(diǎn)。 44 功能定位劃分 441 功能定位的出發(fā)點(diǎn) n 遵循項(xiàng)目 “集飲食、休閑、購物、娛樂于一體 ”的產(chǎn)品定位基礎(chǔ) ，以多種業(yè)態(tài)形式滿足功能上的豐富程度 n 充分發(fā)揮功能劃分對吸引人流所起的作用，使消費(fèi)人流形成循環(huán)效應(yīng) n 充分考慮各功能定位的價(jià)值特征、業(yè)態(tài)經(jīng)營利潤，和實(shí)際經(jīng)營模式，使各層實(shí)現(xiàn)最大效益 n 充分考慮項(xiàng)目商業(yè)部分與住宅部分的協(xié)調(diào)，使功能劃分上發(fā)揮最大利用價(jià)值 442 分層功能定位 n 首、二層：時(shí)尚名店城 經(jīng)營種類：國內(nèi)著名品牌服飾、流行時(shí)裝、時(shí)尚精品、皮具系列、珠寶首飾、化裝品、鐘表等 n 三層：數(shù)碼世界、家飾天地 經(jīng)營種類：世界品牌視訊音像產(chǎn)品、尖端電腦電子產(chǎn)品、國外著名特色家飾用品（如名匠 軒、達(dá)芬奇、創(chuàng)意居） n 四層：世界風(fēng)情美食、設(shè)計(jì)會展天地 經(jīng)營種類：回轉(zhuǎn)壽司、葡國美食、泰國風(fēng)情餐廳、韓國燒烤、香港熱帶雨林特色餐廳、鳳城美食等、著名設(shè)計(jì)師的個性化服飾 n 五層：康體世界 經(jīng)營種類：會員制尊貴健身俱樂部， SPA 女性美容纖體會館 443 功能定位劃分的說明： n 為了配合項(xiàng)目的形象定位，體現(xiàn)出高檔次的經(jīng)營方向，首、二、三層皆以經(jīng)營國內(nèi)外高檔品牌為主，彌補(bǔ)無錫商業(yè)高檔消費(fèi)供應(yīng)不足的缺口，同時(shí)也以體現(xiàn)差異性優(yōu)勢。 n 突出項(xiàng)目的經(jīng)營方向和經(jīng)營特征，為投資者營造出美好的遠(yuǎn)景，從而體現(xiàn)出項(xiàng)目的投資價(jià)值和升值潛力 n 商業(yè)形象上的高檔次性與住宅部分定位相吻合，既保持其整體性，又可發(fā)揮相輔相成的互利作用。 此定位與住宅部分定位相吻合，令項(xiàng)目兩部分可相輔相成，利于統(tǒng)一項(xiàng)目形象。 此定位強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目的地理優(yōu)越性，令投資者更關(guān)注 項(xiàng)目的稀缺性，從而突顯項(xiàng)目的投資價(jià)值。因此，本項(xiàng)目之定位將會在朝這一趨勢發(fā)展的基礎(chǔ)上有所突破，以體現(xiàn)比較性優(yōu)勢。 → 本項(xiàng)目可通過經(jīng)營檔次不同體現(xiàn)項(xiàng)目的差異性，同時(shí)也體現(xiàn)商業(yè)物業(yè)向 “高、精、專 ”發(fā)展的趨勢。 → 本項(xiàng)目須強(qiáng)調(diào)位置的優(yōu)越性和稀缺性，從而突出其投資從優(yōu)價(jià)值和升值潛力。 → 本項(xiàng)目須體現(xiàn)自身特色，明確消費(fèi)層次，并以此吸引目標(biāo)客源。 4定位策略 41 產(chǎn)品定位 要達(dá)到以上目標(biāo)，項(xiàng)目的定位是核心問題，針對項(xiàng)目的優(yōu)劣分析，可歸納出定位須體現(xiàn)的特征： ▲ 針對無錫市內(nèi)各種商業(yè)形態(tài)齊全， 但經(jīng)營模式傳統(tǒng)的情況 → 本項(xiàng)目需要嶄新的經(jīng)營理念和經(jīng)營模式。 u 市場接受程度 一個新鮮及獨(dú)特的商城面市必然會吸引投資客和消費(fèi)者的眼球，但是面對投資者日趨理性，對商業(yè)物業(yè)的投資更為謹(jǐn)慎，再加無錫市民投資意識和消費(fèi)意識尚要引導(dǎo)，所以本項(xiàng)目要做到引導(dǎo)全新的投資熱潮，引領(lǐng)全新的消費(fèi)理念和消費(fèi)模式。其購買商鋪以自行經(jīng)營獲利為目的；但是面對無錫即將在 2021年新推出商業(yè)物業(yè)達(dá) 15—20萬平方米之多，市場競爭加劇，導(dǎo)致投資群體的分化，直接導(dǎo)致本項(xiàng)目的銷售和招商存在巨大的壓力。 u 無錫目前的消費(fèi)模式較為單一 ,消費(fèi)理念較為傳統(tǒng) ,這一點(diǎn)為本項(xiàng)目的發(fā)展留出 了空間。 u 無錫及其周邊地區(qū)擁有相當(dāng)數(shù)量的高消費(fèi)人群 ,但目前無錫卻缺乏高檔商業(yè)消費(fèi)場所 ,因此 ,本項(xiàng)目可在定位上和功能上填補(bǔ)這一空缺 ,也可避免日后經(jīng)營上的同質(zhì)化競爭。 u 項(xiàng)目配套車位較少 ,與高檔商用物業(yè)的要 求有一定差距。 u 無錫當(dāng)前的商業(yè)現(xiàn)狀和消費(fèi)狀態(tài) ,對本項(xiàng)目的定位是一個考驗(yàn)。 312 劣勢： u 本項(xiàng)目非純商業(yè)物業(yè) ,在建筑結(jié)構(gòu)和布局上會商業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生限制。 u 具備成為高檔商用物業(yè)的條件 ,且具有營造無錫標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)的潛力。 u 項(xiàng)目作為目前中山路上唯一可售物業(yè) ,具有極大的市場稀缺性 ,其投資前景理想。 u 項(xiàng)目所在位置不僅吸引無錫市內(nèi)的消費(fèi)力 ,更吸引了周邊地區(qū)的龐大消費(fèi) ,令項(xiàng)目經(jīng)營擁有廣闊前期。 該項(xiàng)目將于 左右開盤，預(yù)計(jì) 交付使用。 該項(xiàng)目 35 層辦公樓部分售價(jià)為 60007000 元 /平米；商業(yè)部分總共 21個鋪位，價(jià)格為 2800030000 元 /平米，目前雖未拿到銷售許可證，但已全部預(yù)購，并已部分付款；另外，該項(xiàng)目 1F層高 6 米， 2F層高 3 米，開間與進(jìn)深為 4 米 15 米、 4 米 12米。 22 置業(yè)新天地 置業(yè)新天地（原名：現(xiàn)代廣場），位于中山南路，明珠大廈旁，占地 6000余平米，總建筑面積為 12800平米，由無錫現(xiàn)代置業(yè)發(fā)展有限公司投資開發(fā)，該項(xiàng)目由 2 幢建筑組成，中間規(guī)劃成步行街，分別為 3 層和 5 層。月（第三年）。月（第一年）、 25元 /平米 天，五層 元 /平米 天，三層 元 /平米 此外，開發(fā)商還為業(yè)主提供招商服務(wù)（返租）：在確保二、三樓 8%、四樓 9%、五樓 10%的固定回報(bào)率 的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商： ，可給予一定的租金優(yōu)惠； ，稅票稅率等均可靈活操作。 該項(xiàng)目總投資 2 億元，以經(jīng)營時(shí)尚品牌服飾為主，采用店中店形式，以打造錯位優(yōu)勢。 14 綜合說明： 141 無錫市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀 l 無錫素有 “小上海 ”之稱，商業(yè)氛圍濃郁，商業(yè)基礎(chǔ)較好；由于地處長江、京杭大運(yùn)河之畔，自古以來交通便利，商貿(mào)云集，明清以來，就以 “米市 ”、 “布碼頭 ”著稱于世； l 解放環(huán)路以內(nèi)仍為傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，但近年來隨著城市的不斷向外擴(kuò)張，市中心的商業(yè)效應(yīng)向副中心區(qū)擴(kuò)散，臨近解放環(huán)路的副中心區(qū)有望形成新的商圈； l 商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，但創(chuàng)新能力不夠，仍停留在傳統(tǒng)百貨的層次，輻射力和復(fù)合力不夠； l 市場競爭激烈，國內(nèi)外大型商業(yè)集 團(tuán)積極搶灘無錫，如國內(nèi)商業(yè)有上海華聯(lián)，上海精品商廈、心族百貨、長發(fā)商城；國際商業(yè)有夢之島、新世界、八佰伴、麥德龍、家樂福、花園城等已進(jìn)軍無錫； l 市場供應(yīng)量加大，有一定的壓力，預(yù)計(jì)明年的供應(yīng)量將達(dá)到 1520 萬平方米，對于已趨飽和的傳統(tǒng)百貨型物業(yè)來說，大面積商場壓力大； l 商業(yè)物業(yè)已成為一種重要的投資工具，炒家以錫山以及浙江 溫州、寧波人居多； l 經(jīng)營品種大眾化，缺乏個性，經(jīng)營的專業(yè)性和特色性不夠； l 經(jīng)營水平有待提高，在經(jīng)營上只顧及到消費(fèi)者的購物需求，而忽略了休閑、娛樂等方面需求； 142 消費(fèi)需求 1）整體需求特征 l 無錫市的整體消費(fèi)能力較強(qiáng)， 2021 年全市國內(nèi)國民生產(chǎn)總值 1360 億元，在全國大中城市中排名第十位；人均 GDP 超過 3 萬元人民幣，在全國大中城市中排名第六； l 無錫市正在向小康社會過渡，房產(chǎn)、汽車、教育、旅游等方面的消費(fèi)支出所占比例越來越大； l 無錫市民的整體消費(fèi)水平還處于中等水平， 2021年無錫城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 9454元； l 由于無錫市周邊有上海、南京、蘇州、杭州等大城市的存在，特別是上海對無錫的輻射力強(qiáng)，高檔消費(fèi)向上海等大城市轉(zhuǎn)移； l 無錫擁有 豐富的旅游資源，旅游消費(fèi)是無錫市的特點(diǎn)和優(yōu)勢； 2）對商業(yè)物業(yè)的需求特征 l 需求量加大，由于無錫市向全國大城市和旅游城市發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，城市化水平的提高，大量的拆遷以及無錫市民投資意識的加強(qiáng)都導(dǎo)致對商業(yè)物業(yè)的需求量增加； l 中、小面積的臨街鋪面需求旺盛，供不應(yīng)求，而大面積的商場則銷售難度較大； l 消費(fèi)者接受的價(jià)格范圍集中在 800015000 元 /平方米，解放環(huán)路內(nèi)中心區(qū)商業(yè)物業(yè)價(jià)格呈下降趨勢，從 2021 年第二季度的每平方米 18954 元下降到 2021 年第二季度的每平方米 15549元，而副中心區(qū)的 商業(yè)物業(yè)價(jià)格則呈上升趨勢； l 解放環(huán)路以內(nèi)的市中心區(qū)仍然是消費(fèi)者的首選區(qū)域，但由于市中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)價(jià)格高、供貨量少加上城市向外擴(kuò)張，副中心區(qū)的商業(yè)物業(yè)熱度上升； 143 無錫市商業(yè)物業(yè)走勢 無錫市的商業(yè)基礎(chǔ)較好，各種商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，但商業(yè)布局比較零亂，經(jīng)營規(guī)模不夠大氣，經(jīng)營手法和服務(wù)水平也有待提高，商圈的輻射強(qiáng)度和廣度都有待挖掘，我們認(rèn)為無錫的商業(yè)物業(yè)市場將呈現(xiàn)以下趨勢： n 品種雜亂，檔次低下的臨街散鋪將向統(tǒng)一經(jīng)營，注重品味和包裝的商業(yè)街、專業(yè)市場轉(zhuǎn)變； n 大型購物中心的功能將趨向多樣化，集購 物、休閑、娛樂于一體，向規(guī)模化、特色化發(fā)展； n 無錫的商業(yè)物業(yè)將向精（品味高雅、注重包裝）、專（成行成市、統(tǒng)一管理經(jīng)營）、多（功能多樣化）的方向發(fā)展。天，二、三樓約在 6—7 元 /m2 整個商場以出租形式招商，就租金而言，按鋪位和樓層的不同而各異。 商場布局有以店中店形為主，一樓為敞開式，并有一定量街鋪存在。 133 專業(yè)市場 A、夢之島 夢之島位于人民西路，是無錫規(guī)模較大的電腦專業(yè)市場，以經(jīng)營各類品牌的電腦及軟件為主，該專業(yè)市場在消費(fèi)者心里已形成了很大的知名度和購買導(dǎo)向，且周邊缺乏有實(shí)力的競爭 對手。和街鋪一樣，如果本項(xiàng)目以出售的方式去化，將有一定的市場潛力，但也存在風(fēng)險(xiǎn)。但品牌品種的選擇性不 多，所以我們的品牌定位可考慮向此方向靠攏。這就為我們項(xiàng)目的規(guī)劃提供了很大的空間。租金以保底扣率的方式計(jì)算 中高檔路線，以成熟人士為主 新世界百貨