【正文】 休閑特征 購(gòu)物特征文化特征 時(shí)尚特征從A\C\D\E區(qū)整體分析，%,品牌專賣/%,%,%,%,%. 單從C\D\E區(qū)分析，品牌專賣/%,%,%,%,%.銅鑼灣廣場(chǎng)商業(yè)品牌定位結(jié)構(gòu)分析銅鑼灣廣場(chǎng)A\C\D\E總面積：㎡商業(yè)規(guī)劃—客群定位▌集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣/概念店、休閑娛樂、特色餐飲于一體的差異化經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃，面向具有較高收入、較高消費(fèi)能力的人群，年齡覆蓋1850歲的家庭和個(gè)人。▌本項(xiàng)目的客群定位，應(yīng)重點(diǎn)突出特色化經(jīng)營(yíng)特征，與其他項(xiàng)目相比將更具市場(chǎng)吸納能力。▌業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性：要求商業(yè)及商家的協(xié)調(diào)性強(qiáng)，保證整體的良莠狀況。經(jīng)營(yíng)差異化業(yè)態(tài)差異化▌總收益：從國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)案例以及國(guó)內(nèi)成功開發(fā)的案例，如廣州天河城、深圳金華購(gòu)物廣場(chǎng)、北京東方新天地、國(guó)貿(mào)商場(chǎng)，采取的都是租賃方式和營(yíng)業(yè)提成的組合方式，通過提升商業(yè)的整體價(jià)值，提高租金，獲取長(zhǎng)期收益。▌集規(guī)?；€(gè)性化購(gòu)物、舒適休閑、精彩娛樂、美味飲食、多彩文化等多種功能于一體。一個(gè)良好的商業(yè)物業(yè)須心具備“貨比三家”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，并能體現(xiàn)節(jié)省時(shí)間成本、信息成本，以及舒適消費(fèi)的體驗(yàn)感受。商業(yè)規(guī)劃—商業(yè)定位原則▌考慮本項(xiàng)目實(shí)際情況和后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過程中須注重的原則是：實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)營(yíng)方式的差異化。▌本項(xiàng)目的招商目標(biāo)，應(yīng)注重商業(yè)品牌的互補(bǔ)性和均衡性——以良好的品牌組合，延長(zhǎng)消費(fèi)客戶滯留消費(fèi)的時(shí)間，從而增加購(gòu)買機(jī)會(huì)，進(jìn)而創(chuàng)造物業(yè)的最終利益。策略之九：推廣包裝▌通過對(duì)基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計(jì)三大部分，重整項(xiàng)目推廣包裝，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目形象品質(zhì)；在促進(jìn)招商進(jìn)度的同時(shí)，不斷展示項(xiàng)目的品牌形象。整體營(yíng)銷策略策略之七：與各大顧問行結(jié)成緊密關(guān)系▌與各大顧問行加強(qiáng)溝通，通過舉辦座談會(huì)、宴請(qǐng)等方式增進(jìn)了解及加深感情，充分發(fā)揮顧問行的專業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，形成對(duì)資源的有效利用。分散經(jīng)營(yíng)，是指?jìng)€(gè)零售品牌獨(dú)立進(jìn)行貨品銷存、人事管理、商品促銷等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。▌確定一家全程廣告服務(wù)單位，配合招商執(zhí)行工作。▌?wù)驹趯I(yè)公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，統(tǒng)籌策劃，強(qiáng)化資源利用和資源管理。 ▌與顧問代理公司進(jìn)行接觸，初步確定備選公司，爭(zhēng)取在春節(jié)前確定一家全程顧問公司和首席招商代理，為銅鑼灣項(xiàng)目的全面啟動(dòng)做好充分準(zhǔn)備。▌聘請(qǐng)專業(yè)顧問公司為我司銅鑼灣項(xiàng)目提供全程顧問服務(wù)，由顧問公司提出全程服務(wù)框架?！稣猩虝r(shí)間節(jié)點(diǎn)： 從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，8個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的60%，有可能的情況下，實(shí)現(xiàn)局部開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，12個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的80%，確保全面開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，14個(gè)月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的85%以上。策略之四：節(jié)點(diǎn)管控▌以主力店為突破口，最短時(shí)間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。▌優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約還應(yīng)體現(xiàn)在項(xiàng)目具體的收益方案，即針對(duì)不同的業(yè)態(tài)種類可能采取的不同的合作方式，如純租金收益方式的租約、租金加提成的租約、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)方式的租約、雙方合作投資獲取收益的協(xié)議以及通過自己投資獲取收益的方式。本項(xiàng)目的規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)，需致力于創(chuàng)造更好的整體價(jià)值，盡可能降低樓房和高樓房之間租金差距較小。策略之二：優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金▌以物業(yè)價(jià)值為目標(biāo)，結(jié)合地產(chǎn)市場(chǎng)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求，采用高、低租金結(jié)合，固定租金和營(yíng)業(yè)提成結(jié)合的策略，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)租約，以滿足融資和進(jìn)行商務(wù)談判的彈性要求。本項(xiàng)目所在老城廂板塊，以高端消費(fèi)居民為主，對(duì)健身休閑需求明顯，可重點(diǎn)在引入大型健身項(xiàng)目作重點(diǎn)考慮。綜述： 營(yíng)業(yè)面積： 10005000平方米平均租金：2元以內(nèi)/平方米/天。這些店鋪主要集中在南京路沿線的和平商業(yè)圈、河西CBD中心地帶，另有少數(shù)座落在南開區(qū)，而河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)等地相對(duì)缺乏知名健身俱樂部。指標(biāo)：分析：商業(yè)機(jī)會(huì)分析—健身康體中心▌在天津，起點(diǎn)、浩沙、寶力豪的連鎖店較多，分別為6家、5家、3家，另外還有一些較大規(guī)模、知名的健身俱樂部。在招商實(shí)施中，優(yōu)選自行投資的品牌。綜述：商業(yè)機(jī)會(huì)分析—大型KTV▌本項(xiàng)目所在地——老城廂區(qū)域集中了米樂星、銅雀臺(tái)、快樂迪、東方之珠四家大型KTV，區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)比較飽和。同時(shí)，與餐飲娛樂等其它娛樂服務(wù)的結(jié)合也達(dá)到一定水平。目前常用的合作方式:保底+抽成。據(jù)調(diào)查，開業(yè)的星級(jí)影城目前只有萬達(dá)一家，而奧城的金逸影城計(jì)劃于春節(jié)前后營(yíng)業(yè)。近幾年，現(xiàn)代化影城在一、二線城市如雨后春筍，發(fā)展勢(shì)頭極為迅猛。前期幾家知名院線的溝通表明，本項(xiàng)目引入院線的可能性很大。平均租金：2元以上/平方米/天。隨著本項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)高收入人群的大量遷入和商務(wù)物業(yè)的陸續(xù)啟用，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲商業(yè)或者主題式特色餐飲具有“水到渠成”的市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)。尤其是高檔餐飲和主題特色餐飲，基本集中在五大道區(qū)域，區(qū)域發(fā)展極不平衡；高檔餐飲業(yè)，在整個(gè)行業(yè)中的所占比例較小，發(fā)展空間較大，市場(chǎng)將面臨結(jié)構(gòu)性的、區(qū)域性的變遷和調(diào)整。但是，并不排除百貨內(nèi)布置的小家電類的概念產(chǎn)品。指標(biāo)：■ 本項(xiàng)目欲引入家電賣場(chǎng)的租金收益很低，經(jīng)濟(jì)意義不大，而且對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)難以在高水平層面上發(fā)揮推動(dòng)作用。另一方面，少數(shù)集團(tuán)對(duì)物業(yè)租金保持高姿態(tài)，業(yè)主收益難以到達(dá)理想水平。綜述：商業(yè)機(jī)會(huì)分析—家電賣場(chǎng)▌家電賣場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分嚴(yán)重，處于少數(shù)集團(tuán)龍頭壟斷的狀態(tài)。分析：■通訊市場(chǎng)一直處于高速發(fā)展階段。未來發(fā)展方向是，規(guī)模更大、覆蓋面更廣的銷售網(wǎng)絡(luò)。指標(biāo)：分析：■受到承租能力的限制，本項(xiàng)目只能考慮在綜合賣場(chǎng)內(nèi)設(shè)置規(guī)模小、檔次高的品牌數(shù)碼專營(yíng)店或?qū)I(yíng)區(qū)，而不適合大規(guī)模、全功能的專業(yè)賣場(chǎng)。另外，隨著IT行業(yè)的不斷發(fā)展和成熟，數(shù)碼廣場(chǎng)的承租能力處于較低水平。綜述：商業(yè)機(jī)會(huì)分析—數(shù)碼廣場(chǎng)▌具有全市影響力的數(shù)碼廣場(chǎng)，主要集中在鞍山西道和白堤路一帶，主要包括百腦匯、頤高、賽博。在大量的高消費(fèi)力新遷住戶的剛性需求下，中高檔以上的家居賣場(chǎng)是有市場(chǎng)支持的。商業(yè)機(jī)會(huì)分析—家居建材指標(biāo)：營(yíng)業(yè)面積： （單店）平均租金：—。綜述：▌隨著城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，舊城拆遷面積大幅增長(zhǎng)，商品房交易量和入住量持續(xù)大幅增加，有力地拉動(dòng)了家居商品的剛性需求，家居行業(yè)日益火爆。但是，在具體招商中應(yīng)注意避免與遠(yuǎn)東百貨形成經(jīng)營(yíng)沖突，而且高端百貨的市場(chǎng)培育期較長(zhǎng)，品牌引入成本較大，現(xiàn)有物業(yè)可能需大量拆改，實(shí)際營(yíng)業(yè)面積一般在5000平米以內(nèi)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)要求非常之高。分析：■高端百貨相對(duì)稀缺，發(fā)展空間較大。綜述：商業(yè)機(jī)會(huì)分析—百貨▌市民消費(fèi)正由傳統(tǒng)功能型向多層次需求型轉(zhuǎn)化，尤其是中高檔消費(fèi)，對(duì)品牌消費(fèi)的注重與追求大大提升，百貨業(yè)尤其是特色百貨、高端百貨正醞釀巨變。分析：■從商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求來看，銅鑼灣廣場(chǎng)引入中高檔超市賣場(chǎng)在市場(chǎng)需求方面，具有一定可行性。就老城廂區(qū)域而言，目前有家世界、家樂福大型連鎖超市，中、高檔超市還相對(duì)缺乏。商業(yè)機(jī)會(huì)分析—大型超市綜述：▌市內(nèi)六區(qū)內(nèi)的大型超市發(fā)展迅速，布局相對(duì)過密，連鎖超市過于飽和，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。因此，如何把握招商執(zhí)行、市場(chǎng)培育和商業(yè)管理是非常重要的。本項(xiàng)目可“借殼上市”，打好地鐵概念這張牌，強(qiáng)化表現(xiàn)地鐵商業(yè)的“漏斗效應(yīng)”，借助大量的人流，推進(jìn)商業(yè)的繁榮。在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方面，加強(qiáng)項(xiàng)目自身的競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展力；并在招商和運(yùn)營(yíng)方面，保持較大的靈活度和操作性，以備后期可能發(fā)生的調(diào)整。▌除了吸引區(qū)域內(nèi)高端客群以外，東南角商業(yè)中心區(qū)的形成還將吸引大量外區(qū)人流，主力店遠(yuǎn)東百貨的發(fā)展及未來次主力店的設(shè)置將從根本上改善項(xiàng)目的人流走向，聚攏人氣。在未來幾年內(nèi)，這種情況并不會(huì)馬上轉(zhuǎn)好，最終可能會(huì)變成惡性循環(huán)，影響區(qū)域商業(yè)的共榮發(fā)展。▌交通路網(wǎng)日益完善，可及性與通達(dá)性極大改善，加強(qiáng)了區(qū)域溝通能力，商圈地位得到升級(jí)。由于某些商業(yè)具有排它性，如仁恒廣場(chǎng)欲引入影城項(xiàng)目，我司應(yīng)盡快確定與院線的合作 。▌?wù)叨戎匾暲铣菐鍓K的開發(fā)建設(shè)，市政和基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。金街、新安購(gòu)物廣場(chǎng)、鼓樓商業(yè)區(qū)、古文化街、食品街、旅館街、酒吧街、等主要商業(yè)群，同時(shí)自身?yè)碛兄髁Φ赀h(yuǎn)東百貨，人流充沛，商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)性強(qiáng)。本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)較為先起的商業(yè)項(xiàng)目，需要一個(gè)短期的商業(yè)培育周期。▌交通便捷，客流集中，商業(yè)氛圍濃郁。▌南馬路為快速機(jī)動(dòng)車道，目前還沒有公交?？空?。項(xiàng)目周邊，高檔住宅區(qū)密集，高端消費(fèi)力強(qiáng)勁。▌目前南馬路一側(cè)商業(yè)缺乏其他商業(yè)項(xiàng)目呼應(yīng)，比較孤立。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）： 劣勢(shì)（W）：▌周邊在建的項(xiàng)目工程浩大，一些項(xiàng)目相繼開工和興建，地段商業(yè)形象尚未達(dá)到鮮明的整體性，同時(shí)這些項(xiàng)目也會(huì)對(duì)本案造成一定的競(jìng)爭(zhēng)。■ 觀點(diǎn)之三：本項(xiàng)目通過中長(zhǎng)期持有等整體控制手段，對(duì)切實(shí)落實(shí)商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)率和持續(xù)性，確保商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)的“四角”利益關(guān)系是十分有利的?！?觀點(diǎn)之二：商業(yè)項(xiàng)目集中上市，對(duì)銅鑼灣廣場(chǎng)形成一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 ■ 觀點(diǎn)之一：存量及增量供應(yīng)的超大規(guī)模，再加上已開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目，老城廂必將成為天津市又一高度密集的商業(yè)核心圈。全市商鋪?zhàn)饨鹌骄炙教幱诙€城市的中等水平，與現(xiàn)有和未來的城市地位不相吻合。在此基礎(chǔ)上，長(zhǎng)期的、持續(xù)的、漸進(jìn)的投資回報(bào)才能真正的落實(shí)。主要存量和增量供應(yīng)包括仁恒廣場(chǎng)（8萬）、中糧集團(tuán)南門地塊（32萬）、11號(hào)公館（）、國(guó)際機(jī)電城及商務(wù)樓（10萬）、恒隆廣場(chǎng)（）、富力城（5萬）、風(fēng)情水畔（5萬）、和平中心廣場(chǎng)等，合計(jì)超過80萬平方米。對(duì)于超大規(guī)模的供應(yīng)量，市場(chǎng)需求具有一定的較強(qiáng)的消化力。2006年前三季度商鋪成交量為75萬平方米，商鋪新增上市量120萬平方米，租售市場(chǎng)供需兩旺。結(jié)合未來走勢(shì)，東南角商圈將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的雙重功能，從而形成又一個(gè)市級(jí)商業(yè)核心圈?！?老城廂內(nèi)的中高檔住宅、商務(wù)樓、酒店等項(xiàng)目鱗次櫛比，整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地