【正文】 二期改造工程，進一步提高經(jīng)濟效益⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：通過實施改造工程，提高房間檔次和房間價格，通過現(xiàn)代老板俱樂部的建設(shè)，提高生態(tài)園的整體檔次和知名度，進一步大幅提高生態(tài)園的經(jīng)濟效益。加強銷售隊伍建設(shè)，探索銷售創(chuàng)新手段，努力提高生態(tài)園的入住率和單位房間收入。. 通過三星級認定、并成為重慶市知名生態(tài)園之一⑴本階段目標通過四星生態(tài)園認定，并在生態(tài)園入住率、客戶美譽度、經(jīng)濟效益等方面占據(jù)重慶市三星生態(tài)園的領(lǐng)先地位，成為重慶市知名生態(tài)園之一。招聘到適合的銷售、管理人才也是本階段的重要工作。. 公司發(fā)展戰(zhàn)略步驟設(shè)想 . 完成生態(tài)園前期⑴本階段目標本階段需要實現(xiàn)的目標：調(diào)整整體規(guī)劃方案、確定招商合作條件、篩選合作伙伴、明確營銷推廣、完成生態(tài)園的設(shè)備購置安裝，完成生態(tài)園管理公司的聘請工作，對招聘員工進行培訓，建立和完善生態(tài)園管理體系和質(zhì)量控制體系，在旅游旺季開始前快速切入市場，迅速拓展市場，取得良好的經(jīng)濟效益。6. 發(fā)展規(guī)劃. 總體設(shè)想 對生態(tài)園按照三星級標準進行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭取在2011年重慶旅游旺季開始之前生態(tài)園能夠正常營業(yè)，以合理的價格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立生態(tài)園的競爭優(yōu)勢，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站的合作，結(jié)合生態(tài)園自行銷售，以公關(guān)和市場宣傳手段為服務(wù)，在1－2年內(nèi)成為重慶市知名生態(tài)園。對于某些特殊標準的要求，可以設(shè)置若干高于三星級標準的套間以備使用。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二星級檔次度假村，隨著我國宏觀經(jīng)濟向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；隨著，人民生活水平的提高，人們將追求檔次更高、自然環(huán)境更好的旅游度假的地方。生態(tài)園客戶群主要定位于參加各類會議、進行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來渝旅游的人員以及部分以休閑、養(yǎng)生為目的的老年人士，即生態(tài)園根據(jù)客戶群體定位于商務(wù)、旅游、會議生態(tài)園。. 項目目標定位。同行業(yè)的競爭將始終是生態(tài)園經(jīng)營面臨的主要威脅，②容易受到突發(fā)事件的影響休閑度假作為旅游業(yè)的重要組成部分，容易受到突發(fā)事件（如急性傳染病，暴力恐怖事件）的影響，出現(xiàn)生態(tài)園出租率在突發(fā)事件出現(xiàn)的一個階段性時期內(nèi)急劇下降的現(xiàn)象。⑷威脅①休閑度假激烈的市場競爭休閑度假是一個市場化程度很高的行業(yè)，始終存在激烈的市場競爭。②我國休閑度假進入新的一輪景氣周期由于休閑度假自身的特點，休閑度假存在明顯的景氣周期，從我國休閑度假的利潤、入住率、生態(tài)園房價等指標分析，我國生態(tài)園自2001年應當已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正處于入住率、房價平穩(wěn)增長時期（初期），目前正是進入休閑度假的良好時機。⑶機會①重慶市旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和居民收入的提高，我國的旅游業(yè)一直保持著較高的增長速度，重慶市作為我國重要的觀光旅游地區(qū)，旅游產(chǎn)業(yè)也將取得較高的發(fā)展速度，根據(jù)《重慶旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》的預測，至2015年重慶國內(nèi)國外旅游收入將均保持10％以上的增長速度，這為重慶休閑度假的發(fā)展提供了良好的機會。②生態(tài)園品牌知名度欠缺“銅鑼灣生態(tài)園”作為一個新生的生態(tài)園，欠缺一定的品牌知名度，如果加強管理，加上一定的廣告推廣，經(jīng)過一定的時間，一定會成為渝北區(qū)乃至重慶市生態(tài)旅游的主力軍。這部分餐飲客房收入能夠為“銅鑼灣生態(tài)園”提供部分穩(wěn)定的收入，降低生態(tài)園的經(jīng)營風險。“銅鑼灣生態(tài)園”還擁有充足的停車位，這在重慶市生態(tài)園是絕無僅有的，能夠為生態(tài)園入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠為餐飲、KTV、桑拿提供便利的條件。③具有地理位置和配套設(shè)施優(yōu)勢“銅鑼灣生態(tài)園”所處的區(qū)域目前現(xiàn)有的生態(tài)園雖然競爭激烈，但目前市場上的一些生態(tài)園規(guī)模都不大，且定位雷同，加上修建多年，所以跟“銅鑼灣生態(tài)園”無法形成正面競爭。②具有顯著的成本費用優(yōu)勢生態(tài)園的成本費用是影響生態(tài)園經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的生態(tài)園土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。生態(tài)園的入住率和收益在起初的5到10年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后8到15年之間（中期）收益都會維持相當高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。推進渝鄰高速路生態(tài)旅游景觀帶建設(shè)，開發(fā)建設(shè)雙鳳橋都市生態(tài)園區(qū)、大灣萬畝生態(tài)樂園、兩岔湖水上生態(tài)休閑旅游區(qū)、多寶湖休閑度假區(qū)、古路林湖峽瀑旅游區(qū)。 重慶旅游接待人數(shù)及收入預測指標項目2002年2005年201020152020上限下限上限下限上限下限上限下限國內(nèi)旅游人數(shù)(萬人)1434年增長率(%)　14121087665國內(nèi)旅游收入(億元)年增長率(%)　1816141211998海外旅游人數(shù)(萬人)104年增長率(%)　14121087665旅游外匯收入(億美元)年增長率(%)　1816141211998旅游總?cè)藬?shù)(萬人)旅游業(yè)總收入(億元)152144285260459419674644相當于GDP(%)8710911101211注：美元折合人民幣按1:7計算資料來源：《重慶市旅游發(fā)展規(guī)劃》由于重慶市是旅游重點地區(qū)和旅游集散地，接待游客占西部的50％以上，而旅游客人是生態(tài)園最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長率能夠大致地反映生態(tài)園客源的增長，因此，重慶市生態(tài)園客源將隨著旅游人數(shù)的增長而增長，預計年增長率應當不低于10％，考慮到自2002年年開始，重慶市生態(tài)園增加較少，預計近年來重慶市生態(tài)園出租率應當比全國其他地區(qū)有較大上升。根據(jù)重慶市休閑度假人士估計，重慶市生態(tài)園出租率應在60％－62％左右，其中在9三個月旺季生態(tài)園出租率在95％左右，在10三個月平季中生態(tài)園出租率約在65％左右，在11－4月六個月淡季中出租率約在40％左右。根據(jù)2005－2006年的情況，在考慮團隊客人折扣因素后，重慶市三星生態(tài)園標準間實際價格旺季約在180元／間左右（包括吃住），平季約在150元／間左右，淡季約在120／間左右，全年平均價格約在150元／間左右。從國內(nèi)旅游客人的地區(qū)來源來看突出表現(xiàn)為以下特點：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開通直達列車，如山西、甘肅、四川、河南等??；經(jīng)濟發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。根據(jù)國家統(tǒng)計局、國家旅游局2005年的抽樣調(diào)查，有42％的國外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友。根據(jù)2006年旅游設(shè)施普查，重慶市在2006年旅游生態(tài)園擁有客房10335間，床位20070張。. 重慶市生態(tài)園基本情況目前重慶市市擁有生態(tài)園173家（上規(guī)模、上檔次，布包括一些大型農(nóng)家樂）。 2004年1－8月中國休閑度假表現(xiàn)　入住率平均房間收入至2004年8月(%)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)至2004年8月(元)相對2003年變化(%)相對2000年變化(%)中國所有生態(tài)園4155676720中國主要城市764946817618中國次要城市702993524021中國地域性城市2663714237資料來源：德勤“休閑度假評測調(diào)查”我國生態(tài)園數(shù)量分布不平衡，三星以上生態(tài)園在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時，中西部生態(tài)園的房價也明顯低于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟和旅游業(yè)的發(fā)展，市場對中西部地區(qū)生態(tài)園的需求將進一步增長，生態(tài)園出租率和生態(tài)園價格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)休閑度假將會以高于全國平均水平的速度增長。我國生態(tài)園數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得休閑度假利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對休閑度假景氣度的分析，我國休閑度假目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入上升的趨勢中。旅游業(yè)將是我國增長最快的產(chǎn)業(yè)之一。資料來源： 《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》根據(jù)我國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,20012,000萬人次，年均增長6％－8％；實現(xiàn)國際旅游收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。旅游的產(chǎn)業(yè)規(guī)模已經(jīng)確立，并逐步發(fā)展成為我國的新興支柱產(chǎn)業(yè)。. 休閑度假發(fā)展趨勢. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預測生態(tài)園作為旅游基礎(chǔ)設(shè)施，休閑度假的發(fā)展與旅游業(yè)息息相關(guān)。休閑度假的這一特點，決定了資產(chǎn)折舊及維護費用和日常人工費用等相對固定性費用較高，企業(yè)利潤對收入的敏感性很高，在出租率低于盈虧平衡點時，收入的降低將造成大額的虧損，在出租率高于盈虧平衡點時，收入的提高又會帶來利潤的大量增加。優(yōu)美的自然風光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了重慶市獨特的旅游資源， 2000年，重慶市市榮獲中國優(yōu)秀旅游城市稱號。%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到12437元，%。通過多年的高速發(fā)展，重慶市市的綜合實力逐年增強，市民生活水平不斷提高。近幾年重慶市經(jīng)濟建設(shè)獲得迅猛的發(fā)展，全方位開放的格局基本形成，%。城市居民人均住房建筑面積26平方米。城市人均消費支出9399元，%。城市居民人均可支配收入達到11570元，%。人口性別比（以女性為100，男性對女性的比例）。. 重慶常住人口，比上年增加10萬人，%。在市委、市政府和國家旅游局的正確領(lǐng)導下，以打造重慶旅游“一心兩帶”為動力，以實施大項目、大投入、大營銷三大戰(zhàn)略為抓手，以開展生態(tài)旅游主題年為主線，強力打造“4＋1”旅游精品，充分利用“中國重慶三峽國際旅游節(jié)”和“重慶山水都市旅游節(jié)”，大力宣傳促銷，不斷拓展海內(nèi)外旅游客源市場，旅游業(yè)實現(xiàn)了又好又快的發(fā)展，旅游經(jīng)濟實現(xiàn)了持續(xù)、快速增長　　據(jù)統(tǒng)計，%；，%，相當于全市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）%。在經(jīng)濟保持高速發(fā)展的同時，重慶市的生態(tài)環(huán)境也得到了保護，具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?。其?jīng)濟結(jié)構(gòu)具有大城市、大郊區(qū)的特點，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強。北有大巴山，東有巫山，東南有武陵山，東北有銅鑼山，地形大勢由南北向長江河谷傾斜，起伏較大。（插圖）. 星級酒店渝北的騰飛，生態(tài)園的重中之重3. 重慶市市環(huán)境評估. 區(qū)位優(yōu)勢. 自然情況重慶市是一座美麗的山城城市，重慶東臨湖北、湖南，南接貴州，西靠四川，北連陜西。 水上攀巖 水中行進. 餐飲一條街“銅鑼灣生態(tài)園”為重慶好吃者又提供了一處集天下美食于一身的餐飲一條街，我們不僅要讓客戶玩的好、耍的好，還要讓其吃的好。人