xx廣場商業(yè)群樓初步定位報告(編輯修改稿)
2024-10-09 12:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)管理：武漢江漢（國際）飯店物業(yè)管理有限公司 開發(fā)規(guī)模：項(xiàng)目占地面積 7803 ㎡，總建筑面積 46500 ㎡，總套數(shù) 750 套，整個建筑由 A、B 兩座 28 層鋼結(jié)構(gòu)的塔樓組成， 1～ 3 層為裙樓， 4 層為架空層， 5 層以上為住宅，標(biāo)準(zhǔn)車位 112 個，機(jī)動車位約 40 個。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： ◎公共部分 外墻：裙樓部分采用大理石，局部配外墻磁磚及裝飾涂料 塔樓：外墻磁磚及局部裝飾涂料 電梯間、大堂：墻面高級花崗巖裝飾，配以透明落地玻璃，藝術(shù)吊燈 ◎套內(nèi)裝飾部分（約 1000 元 /㎡） 裝修內(nèi)容：天花、地面、墻面、廚房、衛(wèi)生間，裝潢（衣柜，電視柜，化妝臺，書桌，餐桌椅，床組，沙發(fā)） 設(shè)備內(nèi)容：格力空調(diào)、電視、冰箱、熱水器、電水壺、電磁爐、抽油煙機(jī) ―――案例小結(jié)――― 項(xiàng)目定位獨(dú)特，瞄準(zhǔn)投資型客戶。 當(dāng)時武漢市場上尚沒有開業(yè)的酒店式公寓，一些來漢的商務(wù)人士一般居住在高級酒店或周邊的高檔住宅內(nèi)。但對常駐客人來說，酒店成本較高；高檔住宅內(nèi)的配套設(shè)施和物業(yè)管理又無法提供完善的服務(wù)，所以在建設(shè)大道商務(wù)圈存在著對酒店式公寓的需求。通過這種實(shí)際存在的需求來吸引客戶的投資。 較高的投資回報。 對于投資客來說，包租八年，每年 7%8%的投資回報對于投資者具有較強(qiáng)的吸引力。 具有廣泛客源的酒店管理公司管理，降低市場風(fēng)險。 對于酒店式公寓來說，廣泛的客戶資源是成功重要的條件，本項(xiàng)目的開發(fā)商前期聘請了廣州花園酒店管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，該公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)資源，能有效降低市場風(fēng)險。 鋼結(jié)構(gòu)住宅，便于 分割。 雖然該項(xiàng)目具有誘人的投資回報，但投資者也會考慮到以后的居住或轉(zhuǎn)手問題，而目前標(biāo)準(zhǔn)戶客房的設(shè)計對居家來說，舒適性不高。但開發(fā)商采用鋼結(jié)構(gòu)，可以隨意分割戶型，投資客可以購買兩套或多套，以后根據(jù)需要改變戶型，提高居住舒適度。 (三 )現(xiàn)具有參考價值的酒店式公寓市場銷售情況 表 6:酒店式公寓市場銷售情況（略） (四 ) 項(xiàng)目酒店式公寓形象、檔次及規(guī)模初步確定 項(xiàng)目酒店式公寓形象定位：兩江之心?月湖之上?家 江心湖畔?精致雅舍 月湖畔?典雅?度假寓所 說明：形象定位包含了項(xiàng)目地段、景觀、人文、功能屬性等方面 ，突出項(xiàng)目作為公寓的核心優(yōu)勢。 項(xiàng)目酒店式公寓形象推廣名：月湖 .公園家 輔助推廣名：月湖 .假日小屋 － 月湖 .度假屋 － 月湖 .浪漫小屋 月湖 .都市會館 推廣語：兩江之心?月湖之上?我的家 江心湖畔?浪漫小屋 酒店式公寓檔次及規(guī)模定位： 項(xiàng)目的外部優(yōu)美、高尚的環(huán)境決定其檔次為中高檔。 根據(jù)現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)及市場需求，初定定位項(xiàng)目酒店式公寓的規(guī)模為 2 萬平米。 小結(jié)：以上定位重點(diǎn)突出酒店式公寓的地段價值、景觀價值、還有功能價值三大方面，而規(guī)模及檔次定位則 考慮到項(xiàng)目自身的條件及外部條件相結(jié)合。因此可以說以上的整體定位是緊密貼合項(xiàng)目實(shí)際情況的，具有全面性與可操作性。 （五）鎖定目標(biāo)客戶 —— 消費(fèi)群體定位 項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體主要有以下幾類： 中小企業(yè) +自由上班族 項(xiàng)目地處武漢三鎮(zhèn)中心，便捷性與通達(dá)性良好，同時項(xiàng)目的展示性很強(qiáng)，因此這里不僅能滿足中小企業(yè)對便捷性與展示性的需求，同時也能滿足自由上班族對居住和辦公的混合性需求。目前武漢有相當(dāng)一部分盈利能力強(qiáng)的中、小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休憩及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，武漢已有不少人在家辦公，這部分人成為自由上班族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，比較適合自由上班族。 投資者 目前武漢已有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價低 的物業(yè)，酒店式公寓是 投資者樂于購買的物業(yè)。 武漢地處華中腹地，九省通衢，具有承南啟北，接?xùn)|轉(zhuǎn)西的樞紐作用。隨著武漢經(jīng)濟(jì)情況的持續(xù)向好，投資酒店式公寓的人就多，外地駐漢商務(wù)機(jī)構(gòu)及往來武漢的商務(wù)人員及休閑旅游人員亦會增多，對酒店式公寓的需求就會相應(yīng)增加。 經(jīng)常往來的商務(wù)人員 由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返武漢尤其是中央商務(wù)區(qū)，這類人會選擇住酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。 居家自住型 新觀念的直接沖擊，改變了武漢人的生活方式。這種新的生活方式就是，人們在相對富裕 之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來越多的休閑居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或?yàn)榕笥延H戚共同度假、共享假期、共同享受生活。 另外近年來武漢的年輕人選購酒店式公寓作為首次置業(yè)目標(biāo)的比例越來越高，這主要是因?yàn)槟贻p人渴望脫離父母自由生活，但同時又不愿意被瑣碎的家務(wù)所捆綁，而酒店式公寓自由的空間及周全的服務(wù)成了他們過渡居住的最佳選擇。 小結(jié)：可以看出，近兩年酒店式公寓之所以能迅速的占領(lǐng)人們的視線，取得良好的銷售業(yè)績，這主要 是因?yàn)楫a(chǎn)品的吸引力較強(qiáng)，其總價低、功能全、可投資性強(qiáng)等優(yōu)越條件成為目前高購 房壓力下的一劑良藥。 （六）酒店式公寓特色建議，包括戶型配比與戶型特征、配套設(shè)施、物業(yè)管理檔次與內(nèi)容 戶型設(shè)計建議 項(xiàng)目戶型設(shè)計的關(guān)鍵因素 本項(xiàng)目在戶型分隔方面，應(yīng)著重突出以下幾個方面： （ 1）考慮個性化空間的需求； （ 2）在戶型設(shè)置上，面積不能大，最好是控制在 30— 60 平方米之間，房間功能區(qū)可相對簡潔一點(diǎn)，對于廚房、儲藏室等普通住宅必備的功能區(qū)，酒店式公寓可以相應(yīng)弱化，以減少總的銷售面積； （ 3）使用功能的多樣性：單戶面積分隔 和戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，既要考慮到功能的方便性及實(shí)用性，同時也要考慮到休閑居家者對度假的隨意性、舒適性、方便性，以及綜合配套、服務(wù)等高品質(zhì)要求。 （ 4）注重功能齊全性：對于廚房可做特別的處理，弱化廚房的功能，如在戶內(nèi)設(shè)置小面積電廚房，一方面為清潔，解決消防問題，另一方面也方便了使用者制作簡單的餐飲等，顯得更加人性化。廚房中，大多數(shù)購房者喜歡有拐角的操作臺，接近方形的空間給人通透寬敞的感覺。 項(xiàng)
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