【正文】 因此酒店式公寓部分對于客戶及酒店均有較好的投資前景。 項目規(guī)劃設(shè)計完成即可對外登記，銷售與施工兩不誤。 它是由一人買下一間客房的產(chǎn)權(quán)，并享有投資回報與一定時段的居住權(quán)的運營方式。購買者一般15 年后交完銀行按掲款即可取得房屋的產(chǎn)權(quán)。小戶型的住戶一般居住年限不長，具有一定的流動性，住戶一般對自身舒適度要求較高，而對社交功能的要求則相對薄弱，所以小戶型的布置應(yīng)該以簡潔實用、舒適大方為主，同時注意留出足夠多的余地使主人有展示自身個性的條件。對于性質(zhì)類似的活動空間可進(jìn)行統(tǒng)一布置，對性質(zhì)不同或相反的活動空間進(jìn)行分離。 當(dāng)整個空間有很多相對不同的色調(diào)安排時，房間的視覺效果將大大提高。怎樣合理地使用有限的空間，是極富挑戰(zhàn)性與現(xiàn)實意義的。 配套建議 以“溫馨空間，寫意生活”為主題，提升住宅科技含量，從人性化、智能化、先趨化三個方面著手： 人性化 → 居家功能 → 小巧戶型，盡顯張力；一區(qū)多用，各區(qū)實用。例如通過巧妙的空間處理，讓生活中的不同功能空間得到實現(xiàn) — 會客區(qū)、工作區(qū)、用餐區(qū)、休息區(qū)，讓人不覺其小，只見其精，使四、五十平方米的酒店式公寓真正有了“家”的溫馨感覺；另外房間的房門應(yīng)該向內(nèi)開。所以，酒店式公寓一居室的面積可控制在 30～ 50 平方米之間，兩居室的面積可控制在 55～ 60 平方米之間，總價控制在21－ 42 萬元之間。 （六）酒店式公寓特色建議，包括戶型配比與戶型特征、配套設(shè)施、物業(yè)管理檔次與內(nèi)容 戶型設(shè)計建議 項目戶型設(shè)計的關(guān)鍵因素 本項目在戶型分隔方面，應(yīng)著重突出以下幾個方面： （ 1）考慮個性化空間的需求； （ 2）在戶型設(shè)置上，面積不能大，最好是控制在 30— 60 平方米之間，房間功能區(qū)可相對簡潔一點，對于廚房、儲藏室等普通住宅必備的功能區(qū)，酒店式公寓可以相應(yīng)弱化，以減少總的銷售面積； （ 3）使用功能的多樣性：單戶面積分隔 和戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計，既要考慮到功能的方便性及實用性，同時也要考慮到休閑居家者對度假的隨意性、舒適性、方便性，以及綜合配套、服務(wù)等高品質(zhì)要求。這種新的生活方式就是，人們在相對富裕 之后，就會追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。 武漢地處華中腹地，九省通衢，具有承南啟北，接?xùn)|轉(zhuǎn)西的樞紐作用。目前武漢有相當(dāng)一部分盈利能力強(qiáng)的中、小企業(yè)會購買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休憩及接待客戶。 根據(jù)現(xiàn)有的建筑結(jié)構(gòu)及市場需求，初定定位項目酒店式公寓的規(guī)模為 2 萬平米。 雖然該項目具有誘人的投資回報，但投資者也會考慮到以后的居住或轉(zhuǎn)手問題，而目前標(biāo)準(zhǔn)戶客房的設(shè)計對居家來說，舒適性不高。 對于投資客來說，包租八年，每年 7%8%的投資回報對于投資者具有較強(qiáng)的吸引力。 當(dāng)時武漢市場上尚沒有開業(yè)的酒店式公寓，一些來漢的商務(wù)人士一般居住在高級酒店或周邊的高檔住宅內(nèi)。 （二）酒店式公寓案例研 究――――圣淘沙 該項目在產(chǎn)品定位、管理模式方面有很強(qiáng)的借鑒性。酒店式公寓在未來應(yīng)該更趨向個性化的服務(wù)，因租住在這里 的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國際化人士，無論從裝修、戶型、環(huán)境、配套等，都要區(qū)別于市場中的其他樓盤，突出自我個性，只有這樣才是實現(xiàn)投資回報的重要因素。一般酒店式公寓的公共設(shè)施和建筑外觀參考于酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。 說明：一方面緊抓“六城會”的商業(yè)時機(jī)，另一方面把握年底大量集中的節(jié)日消費。通過比較本項目與航天星苑的地段、景觀、配套、布局等綜合價值，并通過權(quán)重分析計算，預(yù)估本項目商業(yè)的平均售價為 7000 元 /㎡，按照年回報率 10％計算，則平均租金約為 58 元 /㎡。 有經(jīng)營能力及實力的休閑場所經(jīng)營企業(yè)，承租面積在 5000 ㎡左右，包括洗浴、按摩等業(yè)務(wù)范圍，服務(wù)水 平要高。 餐飲設(shè)置 在一層西部；休閑、娛樂設(shè)置在 2－ 5 層中部；商務(wù)會議設(shè)置在 6 層中部。 (五 ) 本項 目商業(yè)需求特征 建設(shè)大道、發(fā)展大道、中山大道沿線及漢陽片區(qū)廣泛的商務(wù)人群需要便捷的一站式餐飲娛樂場所； 家庭及個體消費群是餐飲娛樂消費的活躍因子，需求旺盛。相比較本項目來講，同樣是風(fēng)景秀麗的地方，同樣是商業(yè)氛圍淡，同樣有超大的體量和特色經(jīng)營的潛質(zhì)，因此可以說，金佰瀚給予本項目的是一個完美的范本。 案例的選取原則是： 在區(qū)位條件、市場環(huán)境及市場競爭、項目自身條件、產(chǎn)品類型、以及操作模式等方面與本項目有類似性或可 比性； 在類似的條件及資源的前提下，在物業(yè)類型、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)配比等方面尋找對本項目的啟發(fā)性； 案例項目在當(dāng)?shù)厥袌鲇休^高的知名度及較好的市場表現(xiàn)，為當(dāng)?shù)氐某晒椖俊? 鐘家村商圈特點 鐘家村商圈范圍主要為鸚鵡大道與漢陽大道交匯半徑 5公里內(nèi)，其中有漢陽商場、銅鑼灣廣場及在建的閩 東國際城等大型百貨商業(yè)網(wǎng)點，還有一些零散的餐飲娛樂店，該區(qū)域是武漢商業(yè)啟蒙地之一，近年來，該區(qū)域的商業(yè)經(jīng)營檔次正逐漸由低升高。 二、商業(yè)物業(yè)定位條件及規(guī)模 （一）、武漢市商業(yè)消費結(jié)構(gòu)及特征 (略） (二 )武漢傳統(tǒng)商業(yè)圈特征 武廣商圈特點 武廣商圈位于漢口解放大道中段，城市內(nèi)環(huán)線上。 招商和規(guī)劃 招商先于規(guī)劃。 三、項目的難點分析 商業(yè)氛圍不足，人流引進(jìn)困難 項目所在地段雖是漢口、漢陽商圈連接的紐帶，但由于漢口、漢陽商圈一直以來都相對獨立，加上這一地段匯集了幾大著名自然景觀，缺乏可開發(fā)商業(yè)的土地資源，所以商業(yè)發(fā)展相當(dāng)緩慢。 商業(yè)配套：項目北面過江漢一橋即達(dá)武廣、漢正街及江漢路三大漢口核心商圈，南面為漢陽鐘家村老商業(yè)中心，無論購物、醫(yī)療、娛樂一應(yīng)俱全。 項目是一個具有商業(yè)歷史的建筑，曾歷經(jīng)過百貨與電子廣場兩次產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，因此內(nèi)部商業(yè)配置十分齊全，且商業(yè)知名度也較高。 項目規(guī)劃范圍包含地上六層及地下一層群樓物業(yè)，主體面寬為 108 米，進(jìn)深 90－ 95 米，總建筑面積 6 萬平米。建筑采用剪力墻結(jié)構(gòu)，整體無粱設(shè)計，一至六層層高為 4米，地下一層高為 米。 （二）項目現(xiàn)狀 項目目前處于空置狀態(tài)，內(nèi)部水、電、梯均已停用。 自然資源配套：項目矗立于三鎮(zhèn)中心，享盡繁華的同時，包攬了武漢幾大著名的自然勝景， XX、漢江、月湖、龜山呈現(xiàn)于此，美不勝