中凱廣場(chǎng)商業(yè)定位及運(yùn)作報(bào)告(doc18)-其他行業(yè)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-09-19 11:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 擾。 □ 景觀構(gòu)成：人文景觀與自然景觀相結(jié)合，塑造現(xiàn)代商業(yè)文明中心。 規(guī) 劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) A,項(xiàng)目總占地面積為： ㎡ B,容積率為：約 C,總建筑面積為：約 萬(wàn)㎡ D,建筑密度為：不大于 35% E,其中：辦公樓為：約 10000 ㎡ 酒店式公寓及住宅為：約 16000 ㎡ 休閑廣場(chǎng)及商業(yè)面積為：休閑廣場(chǎng)約 1 萬(wàn)㎡，商業(yè)面積約 3 萬(wàn)㎡ F,停車位為（建議地下方式）： 1： G,綠化率為：約 35%（含空中花園） H,項(xiàng)目配套：物業(yè)管理所 （二）、商業(yè)運(yùn)作策略 商業(yè)物業(yè)的成功與否除了極為重要的地段因素外，其運(yùn)作模式則是另一個(gè) 決定性的因素；商業(yè)物業(yè)所受的影響因素較之住宅更多，其高利潤(rùn)與其高風(fēng)險(xiǎn)存在著正比例關(guān)系，如何理順開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、與投資者之間的關(guān)系，是項(xiàng)目開發(fā)不得不提前面臨的一個(gè)難題。 分零租賃經(jīng)營(yíng)，零售產(chǎn)權(quán) 在分零租賃經(jīng)營(yíng)，零售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式中 ,開發(fā)商處于相對(duì)有利的地位，可以憑借項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)迅速完成銷售回收巨額資金，又不必承擔(dān)長(zhǎng)達(dá)十余年的返租回報(bào)，能夠在項(xiàng)目清盤后全身而退。但因?yàn)樵谏啼伻夸N售之后，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)是完全歸屬業(yè)主的，開發(fā)商無(wú)權(quán)干涉，所以開發(fā)商缺乏對(duì)項(xiàng)目的整體控制力，而散戶自身調(diào)節(jié)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大，出現(xiàn)了 后期經(jīng)營(yíng)不力的狀況：開發(fā)商品牌受損失，樓盤的品質(zhì)下降，租金走低，投資者不能獲得高 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 額穩(wěn)定的租金收益，投資受損。問(wèn)題的原因在于： （ 1）、是本身經(jīng)營(yíng)權(quán)分散，這屬于運(yùn)作模式先天的劣勢(shì)。 （ 2）、是后期經(jīng)營(yíng)定位。商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)是兩個(gè)不同的行業(yè)，開發(fā)商精通房地產(chǎn)開發(fā)，卻不懂商業(yè)；做商業(yè)的人，只懂商業(yè)，不懂房地產(chǎn)開發(fā)，造成了信息的不對(duì)稱。開發(fā)商不應(yīng)盲目地建設(shè)開發(fā)，應(yīng)該先招商，讓商業(yè)經(jīng)營(yíng)專家在開發(fā)前期加入進(jìn)來(lái)，在定位、流線、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中廣泛參與，這樣項(xiàng)目比較容易獲得成功。 （ 3）、是開發(fā)商的心態(tài)和理念：對(duì) 開發(fā)商而言，應(yīng)該有社會(huì)責(zé)任感。如果今天開發(fā)商賺了大筆錢走了，明天投資者紛紛套牢，這對(duì)開發(fā)商的品牌是有相當(dāng)不良影響的。商業(yè)步行街的運(yùn)作主要由三個(gè)環(huán)節(jié)組成：開發(fā)、銷售、經(jīng)營(yíng)。前兩個(gè)環(huán)節(jié)中，開發(fā)商當(dāng)然要講求投資效益，追求利潤(rùn)最大化，但不能一味做高商鋪售價(jià)，占據(jù)全部的利潤(rùn)空間，到了眾多投資者手中，已經(jīng)沒(méi)有足夠利潤(rùn)空間和增值空間，投資者為了達(dá)到起碼的投資回報(bào)率，租金高居不下，經(jīng)營(yíng)戶無(wú)力承租或者經(jīng)營(yíng)成本偏高，造成后期經(jīng)營(yíng)管理失敗。 零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃 對(duì)絕大多數(shù)開發(fā)商而言，是沒(méi)有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢抬升。通過(guò)零售產(chǎn)權(quán)，短期內(nèi)回收大量資金，保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營(yíng)運(yùn) ——這或許是不得已而為之的解決之道。 封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散，一散就亂。通過(guò)將經(jīng)營(yíng)權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回，交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié)束、商業(yè)經(jīng)營(yíng)步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司，而商業(yè)管理公司是否能 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 夠進(jìn)行科學(xué)的營(yíng)運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營(yíng)管理及其資質(zhì)、理念將對(duì)商 鋪價(jià)值、長(zhǎng)遠(yuǎn)的租金回報(bào)起到重要的作用。 在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對(duì)開發(fā)商的綜合運(yùn)營(yíng)能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售）與商業(yè)經(jīng)營(yíng)（即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)）兩者總是一對(duì)深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)對(duì)開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。 零租零售與整租不售兩種方式混合 這要求開發(fā)商有雄厚的實(shí)力，與知名品牌公司，零售業(yè)大鱷有著緊密的聯(lián)系，以便在項(xiàng)目還未建設(shè)時(shí)就能與引進(jìn)大型超市或百貨公司。并且根據(jù)主力商家的要求在城市中心獲得 合適的土地，而這正是中小型或區(qū)域型的開發(fā)商望塵莫及的，因此這種高起點(diǎn)的運(yùn)作模式具有相當(dāng)?shù)膲艛嘈?，進(jìn)入壁壘很高。這種運(yùn)作模式是地產(chǎn)領(lǐng)域是發(fā)展和創(chuàng)新的有機(jī)結(jié)合，是民營(yíng)資本對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的拉動(dòng)，外地售業(yè)大舉進(jìn)入內(nèi)地之際應(yīng)該是開發(fā)商搶占商業(yè)陣地的大好時(shí)機(jī)，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，與知名的大企業(yè)進(jìn)行 “量身訂做 ”式的捆綁式建設(shè)開發(fā)，目前在中國(guó)還是一種全新的模式，其機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，但從目前的項(xiàng)目運(yùn)作情況來(lái)看， “商業(yè)訂單地產(chǎn) ”模式的機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。從全國(guó)來(lái)看，企業(yè)做到一定規(guī)模之后就要向多元化發(fā)展，到了這個(gè)階段企業(yè)會(huì)涉足許多相關(guān)領(lǐng)域，中 國(guó)的民營(yíng)企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模，民營(yíng)資本積累到一定的水平，業(yè)態(tài)的擴(kuò)張也是必然的趨勢(shì)。 整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)
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