【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 購(gòu)物基礎(chǔ)上獲得了額外的市場(chǎng)偏好。 它是開放性商業(yè)地產(chǎn)，它以體驗(yàn)式商業(yè)為主體，有相當(dāng)?shù)呐涮酌赓M(fèi)互動(dòng)式景點(diǎn)規(guī)模和生態(tài)商業(yè)環(huán)境。包括購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等各個(gè)品種，業(yè)態(tài)有主力連鎖超市、專業(yè)連鎖店、主題百貨、獨(dú)立街鋪、專賣店和主題概念店等多業(yè)態(tài)； （ 3）檔次形象定位： 高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)而非高檔消費(fèi)場(chǎng)所 ！ （ 4）消費(fèi)群定位 主力顧客為 年輕消費(fèi)群（ 3 萬多大中學(xué)生、本地的社會(huì)青年）；兒童；中高收入人士，年齡介乎 2445 歲之間； 有能力自主消 費(fèi)，有創(chuàng)新精神及懂得享受生活，屬 于 休閑娛樂型購(gòu)物 ，以男性居多。（其中： 本區(qū)域 80％、外地游客 20％、 ） 僅以年輕消費(fèi)群體為例，每周 2 萬 人次年輕人到此游玩、消費(fèi)購(gòu)物，人均100 元為計(jì)，每周的消費(fèi)額就達(dá) 200 萬，這還只是以年輕人為計(jì)算對(duì)象。 （ 5）功能布局定位。 零售購(gòu)物： 70％；餐飲娛樂休閑： 30％ （ 6）商業(yè)規(guī)劃策略 “綜合性大型多主題街區(qū)，以滿足游客休息、恢復(fù)體力、消遣以及附近住宅居民的需要”以及“多主題：娛樂休閑、時(shí)尚潮流、湘粵美食、景觀互動(dòng)體驗(yàn)”的商業(yè)規(guī)劃策略。 21世紀(jì)休閑 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 趨勢(shì) 分 析全球和中國(guó)未來休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，有利于我們對(duì) 項(xiàng)目、對(duì) 未來休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個(gè)總體的把握。 如火如荼的假日經(jīng)濟(jì)背后，藏著另一個(gè)超越假日經(jīng)濟(jì)的同樣炙手可熱的概念—— “ 休閑經(jīng)濟(jì) ” 。飽暖之后的國(guó)人早已把 “ 生活質(zhì)量 ” 這個(gè)詞搬上了臺(tái)前，“ 休閑 ” 的內(nèi)涵由此不斷延展，成了人們普遍關(guān)注的話題之一。 休閑將成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 休閑經(jīng)濟(jì)能夠創(chuàng)造了大量的商機(jī)，隨著勞動(dòng)時(shí)間的逐步縮短和一批有利于休閑的社會(huì)法律的公布，休閑便具備了經(jīng)濟(jì)功能。 (1)實(shí)用休閑將成為新的休閑方式， DIY 成為現(xiàn)代人生活的新時(shí)尚 休閑的作用之一，就是幫助人 們表達(dá)在就業(yè)工作中被壓抑的潛在性 ， 重新找會(huì)自我。近年來，在歐美逐漸興起 “ 由你自己來 做 ” （ DO IT YOUSELF）的時(shí)尚，它首先在電腦行業(yè)被叫響，隨后擴(kuò)展到社會(huì)生活的方方面面，引導(dǎo)人們由自己來完成專業(yè)企業(yè)要高價(jià)才能完成的事情。本質(zhì)的不同在于它是創(chuàng)造性的，它滿足了人想 做 一項(xiàng)實(shí)在的 、 有想象力和個(gè)性化勞動(dòng)的愿望，而實(shí)用休閑包括所有的需要具體完成任何一種體力勞動(dòng)的使用活動(dòng)。 在追求個(gè)性、崇尚自我的今天，越來越多的人已無法接受與他人的雷同。于是， DIY 不可避免地成為現(xiàn)代人生活的新時(shí)尚。它迎合了人們的社會(huì)心理需求，使 人們?cè)谧灾蟹潘勺约?、肯定自己，隨時(shí)找到快樂的理由。 (2)運(yùn)動(dòng)將成為時(shí)尚休閑方式 隨著休閑方式的泛化，公眾有更多的方式可供選擇，公眾對(duì)環(huán)境的要求更為苛刻。人們要把休閑置于良好的環(huán)境中，由此，運(yùn)動(dòng)將成為休閑方式的主流。羽毛球、乒乓球、 網(wǎng)球、壁球、保齡球、到健身房鍛煉、射擊、擊劍、蹦極、攀巖、登山、滑翔、潛水 等， 成為公眾選擇休閑方式的主要考慮因素。 (3)旅游將成為中國(guó)最大的休閑消費(fèi)領(lǐng)域 旅游是中產(chǎn)階層的象征。因?yàn)槁糜涡枰欢ǖ臅r(shí)間和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及一定的文化背景知識(shí)。近年來，在歐美國(guó)家，旅游表現(xiàn)出一個(gè)明顯的 傾向，即短期的、經(jīng)常性的短線旅游增多， 而 諸如海外游之類的長(zhǎng)線旅游 明顯 減少。在中國(guó)，人們也 越來越喜歡 短線旅游 。 “ 都市休閑 ” 將成為 最普遍的休閑方式 休閑將以 “ 都市型休閑 ” 為主流 ，較為通常的休閑活動(dòng)是看電影和文藝演出、打保齡球或網(wǎng)球、打牌或打麻將、到健身房鍛煉、泡吧（酒吧、咖啡吧、陶吧、氧吧、布吧等）、行街、購(gòu)物，前衛(wèi)青年則嘗試到射擊場(chǎng)或蹦極、攀巖。注重文化修養(yǎng)的市民閑來愛逛書店、進(jìn)圖書館、參觀各種展覽會(huì)、博物館等。為適應(yīng)人們不斷提高的生活需要， 休閑業(yè) 凸現(xiàn)出了與產(chǎn)業(yè)之間整合和嫁接的新亮點(diǎn) ，讓人們?cè)谏钪懈?地領(lǐng)略到了休閑服務(wù)的魅力。 生活將更加 “ 悠閑自在 ” 家庭汽車的普及，將改善人們休閑生活的質(zhì)量。而以家庭為單元的 “ 悠閑自在 ” 的休閑方式 將興起， “都市休閑” 的空間進(jìn)一步擴(kuò)大。 “都市休閑” 是一種須有 “ 三閑 ”( 閑錢、閑時(shí)、閑情 )的消費(fèi)方式，旅游 、購(gòu)物并非唯一選擇，假日市場(chǎng) 亟待開發(fā)個(gè)性化消費(fèi) 。更多的市民 可以 選擇足不出“ 區(qū) ” ，悠然自得地以各種獨(dú)特的方式度過一個(gè)另類假期。 如 博物館里 “ 淘 ” 歷史 ， 私人藏館聽故事 ，在家中休閑養(yǎng)性?；蛟谂c親朋 團(tuán)聚之余，把 DIY 類活動(dòng)和游泳、網(wǎng)球、羽毛球等休閑運(yùn)動(dòng)也列入了他們的 休閑 計(jì)劃。 商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒與參考 作為一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家，中國(guó)商業(yè)環(huán)境的發(fā)展仍未成熟，在商場(chǎng)開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)尚少。因此，借鑒國(guó)外成功商場(chǎng)的先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是十分重要的。從中不但可以啟發(fā)我們?cè)谏?業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)概念方面的思維，而且更可以吸取他人經(jīng)驗(yàn)，以免犯一些嚴(yán)重 和 可以避免的錯(cuò)誤。 MallofAmerica 利用“ 內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位 ” 吸引顧客 美國(guó)商城開創(chuàng)“ 娛樂零售 ”新概念。商城中央有占地面積達(dá) “ 史努比營(yíng) ” 主題游樂園， 還有一座由 14 個(gè)影廳組成的電影院和 8 家夜總會(huì)。是 美國(guó)最大型的獨(dú)立商業(yè)建筑，它最值得 參考的地方是創(chuàng)造出 “ 一站式商城 ” 這個(gè)集購(gòu)物娛樂于一體的發(fā)展概念。在 “ 一站式商城 ” ，顧客可享有綜合多樣化的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)亦可以享受各式各樣的娛樂、餐飲服務(wù)。而在整體布局上，利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位，吸引顧客保持購(gòu)物逛街情緒和消費(fèi)意欲 的 策略更是精彩。 逛商城對(duì)許多人來說，更多的是尋求一種體驗(yàn)，而不只是購(gòu)物。 Lotte World 以 “ 休閑娛樂為主題 ” 吸引 消費(fèi)者 位于韓國(guó)漢城的樂天世界是世界最大的一個(gè)室內(nèi)主題公園，每年吸引超過700 萬游客。它最特別的地方是以主題公園娛樂為主題吸引國(guó)內(nèi)外的游客。雖然目前中國(guó)仍 未有類似的大型商業(yè)設(shè)施，但 是， 以目前中國(guó)人口數(shù)目、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，以休閑娛樂為主題吸引游客光顧其附建商場(chǎng)這個(gè)概念有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值。 中國(guó)第一代 大型商城存在 “ 主題缺位 ” 和 “ 功能缺陷 ” 兩大 問題 對(duì)照中國(guó)第一代 大型商城的 “ 功能缺陷 ” 和 “ 主題缺位 ” 兩大公認(rèn)的硬傷，紛紛以多種方式探尋規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營(yíng)造的新路，與 休閑產(chǎn)業(yè)、 旅游 產(chǎn) 業(yè) 、科技產(chǎn)業(yè)等 的互動(dòng)和融合已成為潮流。如廣州正佳商業(yè)廣場(chǎng)由美國(guó)捷得設(shè)計(jì)事務(wù)所參與前期設(shè)計(jì)，以 “ 亞洲體驗(yàn)之都 ” 為主打。而東莞華南 MALL 打造 “ 水鄉(xiāng)風(fēng)情 ” 主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營(yíng)造供游客泛舟 觀光的水道景觀。佛山東方廣場(chǎng)立志打造一個(gè)媲美拉斯維加斯、美國(guó)霍頓廣場(chǎng)的國(guó)際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū) ,與佛山市旅游局共同推出國(guó)際商業(yè)體驗(yàn)之旅，旨在以旅游觀光帶動(dòng)零售、餐飲、休閑連片擴(kuò)張。 國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn) 有三個(gè) 方面值得我們研究和參考 由于 地域的 不同，消費(fèi)者的購(gòu)物方式、消費(fèi)水平，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、生活習(xí)慣很大可能會(huì)大相徑庭，因此不能將國(guó) 外 成功商場(chǎng)的規(guī)劃全盤移植過來。但到底應(yīng)如何參考國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀? 以下 三個(gè) 方面是值得我們參考和研究的： 1） 商場(chǎng)的主題概念 表現(xiàn) 商場(chǎng)的主題概念 表現(xiàn)及將商業(yè)地產(chǎn)與旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn) 業(yè)融合起來 發(fā)展 。 2）業(yè)態(tài)的 組合 比例 業(yè)態(tài)業(yè)種的 組合 比例及合理 布局 。 3） 功能分區(qū)的 多主題 充分 利用 項(xiàng)目 內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位，想方設(shè)法吸引顧客，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的逗留時(shí)間。 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成功 四要素 ? 資金和人才的有力支持 ? 回報(bào)期較長(zhǎng)的心理準(zhǔn)備 ? 外部市場(chǎng)環(huán)境的配合 ? 擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化的創(chuàng)新包裝策劃 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的 四要素，是 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作成功的 基礎(chǔ) ， 四 者缺一不可。 項(xiàng)目商業(yè)策略 【本案】商業(yè)運(yùn)作的四項(xiàng)基本原則： “單項(xiàng)冠軍、局部強(qiáng)勢(shì)、細(xì)處求贏、動(dòng)態(tài)調(diào)整” 單項(xiàng)冠軍 指【本案】商業(yè)規(guī) 劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目，通過將來的具體實(shí)施，使其在 經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)管理水平、經(jīng)濟(jì)效益 中的一個(gè)或幾個(gè)方面，成為零陵區(qū)甚至地區(qū) 最大、最全、最明顯或最高 的項(xiàng)目。起到吸引客流、示范市場(chǎng)行為、體現(xiàn)【本案】的總體特色、帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展、提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的作用。 局部強(qiáng)勢(shì) 指在商業(yè)運(yùn)作中通過組織制度創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)方式等營(yíng)銷創(chuàng)新、服務(wù)體系創(chuàng)新、商業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)布局創(chuàng)新等對(duì)業(yè)態(tài)形式進(jìn)行整合，使軟硬件高度結(jié)合匹配，在某一個(gè)（都市休閑）或幾個(gè)行業(yè)、項(xiàng)目、品種、服務(wù)等方面形成優(yōu)勢(shì)，提高【本案】的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 細(xì)處求贏 指 不但對(duì)【本案】的功能定位、商業(yè)業(yè)態(tài)分布的總體架構(gòu)、業(yè)態(tài)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行分析，更要對(duì)主要業(yè)態(tài)項(xiàng)目、具體的操作實(shí)施方案等問題提出意見。力爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)施后，【本案】的經(jīng)營(yíng) 不僅在總體上面貌一新，而且使經(jīng)濟(jì)效益原則貫穿于每一個(gè)局部、每一個(gè)項(xiàng)目、每一個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)， 使整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益得到較大的提高。 動(dòng)態(tài)調(diào)整 指【本案】項(xiàng)目在進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作時(shí)，要實(shí)現(xiàn)局部利益與整體利益、短期利益與長(zhǎng)期利益的緊密結(jié)合，科學(xué)地分析國(guó)內(nèi)外商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，商業(yè)規(guī)劃運(yùn)作要結(jié)合現(xiàn)實(shí)，適度超前，并留有余地，最大限度地 為未來業(yè)態(tài)的調(diào)整和重塑提高條件 ，以保證【本案 】的長(zhǎng)期延續(xù)性發(fā)展。 【本案】商業(yè)運(yùn)作的四項(xiàng)基本原則具體體現(xiàn)在以下 5個(gè)方面： 1) 充分考慮【本案】商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。在同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，同類型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行業(yè)、業(yè)態(tài)過多重復(fù)，難免區(qū)域內(nèi)的過度競(jìng)爭(zhēng)，因此，合理布局商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置是【本案】商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)。 2) 注意不同類型店鋪的組團(tuán)和有機(jī)匹配，實(shí)現(xiàn)【本案】主題化及個(gè)體特色化。突出特色品種、特色服務(wù)和特色營(yíng)銷。 3) 實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存，在業(yè)態(tài)形式上既包括零售商業(yè)，也包括一些文化娛樂業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)甚至展覽、商務(wù)等其它行業(yè)。 4) 動(dòng)態(tài)考慮【本案】零售商業(yè)、 餐飲、休閑娛樂、服務(wù)業(yè)的比例變化，為業(yè)態(tài)間的轉(zhuǎn)換和調(diào)整留有余地。隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展也是動(dòng)態(tài)變化的，在不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，全社會(huì)零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂休閑業(yè)、服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)上所占的比例份額有著較大的差異，因此，在規(guī)劃中必須為未來商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換創(chuàng)造條件，使其具有較強(qiáng)的可塑性。 5) 增強(qiáng)高科技產(chǎn)品展示和銷售的比重，重點(diǎn)發(fā)展特色服務(wù)和服務(wù)貿(mào)易項(xiàng)目。一方面，高科技民用品越來越受到消費(fèi)者的青睞，另一方面，電子商務(wù)與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)中強(qiáng)勁的“增長(zhǎng)點(diǎn)”。 “競(jìng)合共贏”的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略 ? 現(xiàn)代商戰(zhàn)已呈現(xiàn)由 單體競(jìng)爭(zhēng)向區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的趨勢(shì)，零陵路核心商圈的形成和成熟有賴商圈內(nèi)商家合力親為，商圈的統(tǒng)一規(guī)劃和業(yè)態(tài)的集約經(jīng)營(yíng)成為“競(jìng)合共贏”的必然要求。由于商業(yè)（包括餐飲、娛樂等）的競(jìng)爭(zhēng)已從單店競(jìng)爭(zhēng)深化為整個(gè)商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，必須意識(shí)到，單體必須融入到局部、區(qū)域、商圈的整體中，由無序競(jìng)爭(zhēng)走向有序競(jìng)合，才能提高競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力； ? 在經(jīng)營(yíng)中，不但要確立自身良好的市場(chǎng)品牌，還要?jiǎng)?chuàng)立和維護(hù)所在商圈的整體形象和市場(chǎng)信譽(yù)。同時(shí)，開發(fā)商和商家，應(yīng)認(rèn)識(shí)到必須對(duì)零陵路核心商圈進(jìn)行統(tǒng)一的整體規(guī)劃，變粗放經(jīng)營(yíng)為集約經(jīng)營(yíng)，變雷同經(jīng)營(yíng)為錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、特色經(jīng)營(yíng) ，變區(qū)域內(nèi)的過度競(jìng)爭(zhēng)為配套互補(bǔ)，才能保持零陵路核心商圈旺盛的生命力。 三、酒店部分定位