【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 肯定自己，隨時(shí)找到快樂(lè)的理由。 (2)運(yùn)動(dòng)將成為時(shí)尚休閑方式 隨著休閑方式的泛化，公眾有更多的方式可供選擇，公眾對(duì)環(huán)境的要求更為苛刻。人們要把休閑置于良好的環(huán)境中，由此，運(yùn)動(dòng)將成為休閑方式的主流。羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球、壁球、保齡球、到健身房鍛煉、射擊、擊劍、蹦極、攀巖、登山、滑翔、潛水等，成為公眾選擇休閑方式的主要考慮因素。 (3)旅游將成為中國(guó)最大的休閑消費(fèi)領(lǐng)域 旅游是中產(chǎn)階層 的象征。因?yàn)槁糜涡枰欢ǖ臅r(shí)間和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以及一定的文化背景知識(shí)。近年來(lái)，在歐美國(guó)家，旅游表現(xiàn)出一個(gè)明顯的傾向，即短期的、經(jīng)常性的短線旅游增多，而諸如海外游之類的長(zhǎng)線旅游明顯減少。在中國(guó)，人們也越來(lái)越喜歡短線旅游。 “都市休閑”將成為最普遍的休閑方式 休閑將以“都市型休閑”為主流，較為通常的休閑活動(dòng)是看電影和文藝演出、打保齡球或網(wǎng)球、打牌或打麻將、到健身房鍛煉、泡吧（酒吧、咖啡吧、陶吧、氧吧、布吧等）、行街、購(gòu)物，前衛(wèi)青年則嘗試到射擊場(chǎng)或蹦極、攀巖。注重文化修養(yǎng)的市民閑來(lái)愛(ài)逛書(shū)店、進(jìn)圖書(shū)館、參觀各種展 覽會(huì)、博物館等。為適應(yīng)人們不斷提高的生活需要，休閑業(yè)凸現(xiàn)出了與產(chǎn)業(yè)之間整合和嫁接的新亮點(diǎn)，讓人們?cè)谏钪懈嗟仡I(lǐng)略到了休閑服務(wù)的魅力。 生活將更加“悠閑自在” 家庭汽車的普及，將改善人們休閑生活的質(zhì)量。而以家庭為單元的“悠閑自在”的休閑方式將興起，“都市休閑”的空間進(jìn)一步擴(kuò)大。 “都市休閑”是一種須有“三閑” (閑錢(qián)、閑時(shí)、閑情 )的消費(fèi)方式，旅游、購(gòu)物并非唯一選擇，假日市場(chǎng)亟待開(kāi)發(fā)個(gè)性化消費(fèi)。更多的市民可以選擇足不出“區(qū)”，悠然自得地以各種獨(dú)特的方式度過(guò)一個(gè)另類假期。如博物館里“淘”歷史，私人藏館聽(tīng)故事，在 家中休閑養(yǎng)性?；蛟谂c親朋團(tuán)聚之余，把 DIY 類活動(dòng)和游泳、網(wǎng)球、羽毛球等休閑運(yùn)動(dòng)也列入了他們的休閑計(jì)劃。 商業(yè)項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的借鑒與參考 作為一個(gè)發(fā)展中的國(guó)家，中國(guó)商業(yè)環(huán)境的發(fā)展仍未成熟，在商場(chǎng)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)尚少。因此，借鑒國(guó)外成功商場(chǎng)的先進(jìn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是十分重要的。從中不但可以啟發(fā)我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念方面的思維，而且更可以吸取他人經(jīng)驗(yàn)，以免犯一些嚴(yán)重和可以避免的錯(cuò)誤。 MallofAmerica 利用“內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位”吸引顧客 美國(guó)商城開(kāi)創(chuàng)“娛樂(lè)零售”新概念。商城中央有占地面積達(dá) 萬(wàn)平方 米的“史努比營(yíng)”主題游樂(lè)園，還有一座由 14 個(gè)影廳組成的電影院和 8 家夜總會(huì)。是美國(guó)最大型的獨(dú)立商業(yè)建筑，它最值得參考的地方是創(chuàng)造出“一站式商城”這個(gè)集購(gòu)物娛樂(lè)于一體的發(fā)展概念。在“一站式商城”，顧客可享有綜合多樣化的購(gòu)物環(huán)境，同時(shí)亦可以享受各式各樣的娛樂(lè)、餐飲服務(wù)。而在整體布局上，利用內(nèi)部不同分區(qū)的功能和定位，吸引顧客保持購(gòu)物逛街情緒和消費(fèi)意欲的策略更是精彩。逛商城對(duì)許多人來(lái)說(shuō)，更多的是尋求一種體驗(yàn)，而不只是購(gòu)物。 Lotte World 以“休閑娛樂(lè)為主題”吸引消費(fèi)者 位于韓國(guó)漢城的樂(lè)天世界是世界最大的 一個(gè)室內(nèi)主題公園，每年吸引超過(guò) 700 萬(wàn)游客。它最特別的地方是以主題公園娛樂(lè)為主題吸引國(guó)內(nèi)外的游客。雖然目前中國(guó)仍未有類似的大型商業(yè)設(shè)施，但是，以目前中國(guó)人口數(shù)目、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r，以休閑娛樂(lè)為主題吸引游客光顧其附建商場(chǎng)這個(gè)概念有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值。 中國(guó)第一代大型商城存在“主題缺位”和“功能缺陷”兩大問(wèn)題 對(duì)照中國(guó)第一代大型商城的“功能缺陷”和“主題缺位”兩大公認(rèn)的硬傷，紛紛以多種方式探尋規(guī)劃設(shè)計(jì)、主題營(yíng)造的新路，與休閑產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)等的互動(dòng)和融合已成為潮流。如廣州正佳商業(yè)廣場(chǎng)由美國(guó)捷得設(shè)計(jì)事務(wù)所 參與前期設(shè)計(jì)，以“亞洲體驗(yàn)之都”為主打。而東莞華南 MALL 打造“水鄉(xiāng)風(fēng)情”主題，利用珠三角的河汊水網(wǎng)營(yíng)造供游客泛舟觀光的水道景觀。佛山東方廣場(chǎng)立志打造一個(gè)媲美拉斯維加斯、美國(guó)霍頓廣場(chǎng)的國(guó)際觀光產(chǎn)業(yè)街區(qū) ,與佛山市旅游局共同推出國(guó)際商業(yè)體驗(yàn)之旅，旨在以旅游觀光帶動(dòng)零售、餐飲、休閑連片擴(kuò)張。 國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)有三個(gè)方面值得我們研究和參考 由于地域的不同，消費(fèi)者的購(gòu)物方式、消費(fèi)水平，當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)環(huán)境、生活習(xí)慣很大可能會(huì)大相徑庭，因此不能將國(guó)外成功商場(chǎng)的規(guī)劃全盤(pán)移植過(guò)來(lái)。但到底應(yīng)如何參考國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀? 以下三個(gè)方面 是值得我們參考和研究的： 1）商場(chǎng)的主題概念表現(xiàn) 商場(chǎng)的主題概念表現(xiàn)及將商業(yè)地產(chǎn)與旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)發(fā)展。 2）業(yè)態(tài)的組合比例 業(yè)態(tài)業(yè)種的組合比例及合理布局。 3）功能分區(qū)的多主題 充分利用項(xiàng)目?jī)?nèi)部不同分區(qū)的功能和定位，想方設(shè)法吸引顧客，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)的逗留時(shí)間。 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的成功四要素 資金和人才的有力支持 回報(bào)期較長(zhǎng)的心理準(zhǔn)備 外部市場(chǎng)環(huán)境的配合 擺脫產(chǎn)品同質(zhì)化的創(chuàng)新包裝策劃 大型商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的四要素，是商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作成功的基礎(chǔ)，四者缺一不可。 項(xiàng)目商業(yè)策略 【本案】商業(yè)運(yùn)作的四項(xiàng)基本原則： “單項(xiàng)冠軍、局部強(qiáng)勢(shì)、細(xì)處求贏、動(dòng)態(tài)調(diào)整” 單項(xiàng)冠軍 指【本案】商業(yè)規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目，通過(guò)將來(lái)的具體實(shí)施，使其在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)特色、經(jīng)營(yíng)管理水平、經(jīng)濟(jì)效益中的一個(gè)或幾個(gè)方面，成為零陵區(qū)甚至地區(qū)最大、最全、最明顯或最高的項(xiàng)目。起到吸引客流、示范市場(chǎng)行為、體現(xiàn)【本案】的總體特色、帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)發(fā)展、提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的作用。 局部強(qiáng)勢(shì) 指在商業(yè)運(yùn)作中通過(guò)組織制度創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)方式等營(yíng)銷創(chuàng)新、服務(wù)體系創(chuàng)新、商業(yè)技術(shù)創(chuàng)新、經(jīng)營(yíng)布局創(chuàng)新等對(duì)業(yè)態(tài)形式進(jìn) 行整合，使軟硬件高度結(jié)合匹配，在某一個(gè)（都市休閑）或幾個(gè)行業(yè)、項(xiàng)目、品種、服務(wù)等方面形成優(yōu)勢(shì)，提高【本案】的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。 細(xì)處求贏 指不但對(duì)【本案】的功能定位、商業(yè)業(yè)態(tài)分布的總體架構(gòu)、業(yè)態(tài)發(fā)展的目標(biāo)進(jìn)行分析，更要對(duì)主要業(yè)態(tài)項(xiàng)目、具體的操作實(shí)施方案等問(wèn)題提出意見(jiàn)。力爭(zhēng)項(xiàng)目實(shí)施后，【本案】的經(jīng)營(yíng)不僅在總體上面貌一新，而且使經(jīng)濟(jì)效益原則貫穿于每一個(gè)局部、每一個(gè)項(xiàng)目、每一個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，使整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)效益得到較大的提高。 動(dòng)態(tài)調(diào)整 指【 本案】項(xiàng)目在進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作時(shí)，要實(shí)現(xiàn)局部利益與整體利益、短期利益與長(zhǎng)期利益的緊密結(jié)合，科學(xué)地分析國(guó)內(nèi)外商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，商業(yè)規(guī)劃運(yùn)作要結(jié)合現(xiàn)實(shí)，適度超前，并留有余地，最大限度地為未來(lái)業(yè)態(tài)的調(diào)整和重塑提高條件，以保證【本案】的長(zhǎng)期延續(xù)性發(fā)展。 【本案】商業(yè)運(yùn)作的四項(xiàng)基本原則具體體現(xiàn)在以下 5 個(gè)方面： 充分考慮【本案】商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布局，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。在同一商業(yè)區(qū)內(nèi)，同類型的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行業(yè)、業(yè)態(tài)過(guò)多重復(fù)，難免區(qū)域內(nèi)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，因此，合理布局商業(yè)業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置是【本案】商業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)。 注意不同類型店鋪的組 團(tuán)和有機(jī)匹配，實(shí)現(xiàn)【本案】主題化及個(gè)體特色化。突出特色品種、特色服務(wù)和特色營(yíng)銷。 實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)并存，在業(yè)態(tài)形式上既包括零售商業(yè)，也包括一些文化娛樂(lè)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)甚至展覽、商務(wù)等其它行業(yè)。 動(dòng)態(tài)考慮【本案】零售商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)、服務(wù)業(yè)的比例變化，為業(yè)態(tài)間的轉(zhuǎn)換和調(diào)整留有余地。隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，商業(yè)的發(fā)展也是動(dòng)態(tài)變化的，在不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件下，全社會(huì)零售業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)休閑業(yè)、服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)上所占的比例份額有著較大的差異，因此，在規(guī)劃中必須為未來(lái)商業(yè)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換創(chuàng)造條件，使其具有較強(qiáng)的可塑性。 增強(qiáng)高科技產(chǎn)品展示和銷售的比重，重點(diǎn)發(fā)展特色服務(wù)和服務(wù)貿(mào)易項(xiàng)目。一方面，高科技民用品越來(lái)越受到消費(fèi)者的青睞，另一方面，電子商務(wù)與網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)中強(qiáng)勁的“增長(zhǎng)點(diǎn)”。 “競(jìng)合共贏”的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略 現(xiàn)代商戰(zhàn)已呈現(xiàn)由單體競(jìng)爭(zhēng)向區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展的趨勢(shì)，零陵路核心商圈的形成和成熟有賴商圈內(nèi)商家合力親為，商圈的統(tǒng)一規(guī)劃和業(yè)態(tài)的集約經(jīng)營(yíng)成為“競(jìng)合共贏”的必然要求。由于商業(yè)（包括餐飲、娛樂(lè)等）的競(jìng)爭(zhēng)已從單店競(jìng)爭(zhēng)深化為整個(gè)商業(yè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)，必須意識(shí)到，單體必須融入到局部、區(qū)域、商圈的整體中，由無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)走向有序競(jìng) 合，才能提高競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力； 在經(jīng)營(yíng)中，不但要確立自身良好的市場(chǎng)品牌，還要?jiǎng)?chuàng)立和維護(hù)所在商圈的整體形象和市場(chǎng)信譽(yù)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商和商家，應(yīng)認(rèn)識(shí)到必須對(duì)零陵路核心商圈進(jìn)行統(tǒng)一的整體規(guī)劃，變粗放經(jīng)營(yíng)為集約經(jīng)營(yíng)，變雷同經(jīng)營(yíng)為錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、特色經(jīng)營(yíng)，變區(qū)域內(nèi)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)為配套互補(bǔ)，才能保持零陵路核心商圈旺盛的生命力。 三、酒店部分定位 三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)式酒店 一、關(guān)于產(chǎn)權(quán)式酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店溯源 產(chǎn)權(quán)式酒店起源于二十世紀(jì)六七十年代，當(dāng)時(shí)歐美的一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入“豐裕社會(huì)” ，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，在旅游業(yè)創(chuàng)新過(guò)程中， 第一批產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)始浮出水面； 60 年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由此形成，隨后很快便在歐洲傳播開(kāi)來(lái)，并風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)，如美國(guó)的夏威夷、加利弗尼亞和澳大利亞黃金海岸等，成為旅游業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)頗受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的投資方式。 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營(yíng)和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來(lái)。據(jù)資料顯示， 1995 年，全球 81 個(gè)國(guó)家 4000 個(gè)旅游地點(diǎn)有 35 萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式酒店； 90年代初，全球產(chǎn)權(quán) 式酒店銷售收入達(dá) 40 億美元，到 1999 年，就有 540 萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到 億美元。據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示，近 10 年來(lái)，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以 15%以上的速度遞增，預(yù)計(jì)到 2020 年底，全球產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售額將達(dá)到 400 億美元。所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營(yíng)的一種重要的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新模式，同時(shí)成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。 什麼是產(chǎn)權(quán)式酒店 所謂的 產(chǎn)權(quán)式酒店 ，就是這種酒店的每一個(gè)客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。投資者可以象購(gòu)買住房一樣投 資置業(yè)，還可以從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中分紅。其英文全稱是timesharing，即時(shí)空共享，指的是位于景色優(yōu)美的旅游地區(qū)的出租率較高的酒店（一般年出租率大于 40%）。產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新穎的房地產(chǎn)模式，通俗的理解就是在合適的地方蓋酒店，再把酒店分成無(wú)數(shù)個(gè)產(chǎn)權(quán)賣出去，產(chǎn)權(quán)人可以在該酒店居住旅游，也可以委托酒店管理公司把酒店房間租出去，產(chǎn)權(quán)人可以從中獲得利潤(rùn)。 產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游物業(yè)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假 +房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò) 管理，獲得一定的投資回報(bào)。由于客房年度利潤(rùn)分紅足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約 1520 年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營(yíng)有方的酒店通常還可帶來(lái)物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。 產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì) 產(chǎn)權(quán)式酒店是一種新型的經(jīng)營(yíng)方式，開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售產(chǎn)權(quán)客房回籠資金，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并借助國(guó)際酒店網(wǎng)絡(luò)提高客源質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)盈利。而投資房產(chǎn)者也可以跳出單一的“購(gòu)房 出租”模式，實(shí)現(xiàn)“異地置業(yè)” 。 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上為酒店起到了一個(gè)組合投資的作用。首先它不是集資形式的債務(wù)關(guān)系，投資這獲得的是明確界定的產(chǎn)權(quán)；其次，它不是一般的購(gòu)買房產(chǎn)，因?yàn)槠洚a(chǎn)權(quán)除了單獨(dú)界定的酒店中某間客房外，還包括酒店統(tǒng)一提供的各種配套服務(wù)設(shè)施的享用權(quán)；第三，它不是股權(quán)，投資者自然不用承擔(dān)酒店經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，也不享有類似股東的權(quán)益。因此它的實(shí)際意義是有效地解決了龐大的投資難于流動(dòng)變現(xiàn)而個(gè)人閑散投資難于有效集聚之間的矛盾，從而尋找到了兩者雙贏的結(jié)合點(diǎn)。