【正文】 】商業(yè)運(yùn)作的四項(xiàng)基本原則： “單項(xiàng)冠軍、局部強(qiáng)勢、細(xì)處求贏、動態(tài)調(diào)整” 單項(xiàng)冠軍 指【本案】商業(yè)規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目，通過將來的具體實(shí)施，使其在經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、經(jīng)營特色、經(jīng)營管理水平、經(jīng)濟(jì)效益中的一個或幾個方面，成為零陵區(qū)甚至地區(qū)最大、最全、最明顯或最高的項(xiàng)目。但到底應(yīng)如何參考國外的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)兀? 以下三個方面 是值得我們參考和研究的： 1）商場的主題概念表現(xiàn) 商場的主題概念表現(xiàn)及將商業(yè)地產(chǎn)與旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來發(fā)展。如廣州正佳商業(yè)廣場由美國捷得設(shè)計(jì)事務(wù)所 參與前期設(shè)計(jì)，以“亞洲體驗(yàn)之都”為主打。 Lotte World 以“休閑娛樂為主題”吸引消費(fèi)者 位于韓國漢城的樂天世界是世界最大的 一個室內(nèi)主題公園，每年吸引超過 700 萬游客。是美國最大型的獨(dú)立商業(yè)建筑，它最值得參考的地方是創(chuàng)造出“一站式商城”這個集購物娛樂于一體的發(fā)展概念。因此，借鑒國外成功商場的先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是十分重要的。更多的市民可以選擇足不出“區(qū)”，悠然自得地以各種獨(dú)特的方式度過一個另類假期。為適應(yīng)人們不斷提高的生活需要，休閑業(yè)凸現(xiàn)出了與產(chǎn)業(yè)之間整合和嫁接的新亮點(diǎn)，讓人們在生活中更多地領(lǐng)略到了休閑服務(wù)的魅力。近年來，在歐美國家，旅游表現(xiàn)出一個明顯的傾向，即短期的、經(jīng)常性的短線旅游增多，而諸如海外游之類的長線旅游明顯減少。人們要把休閑置于良好的環(huán)境中，由此，運(yùn)動將成為休閑方式的主流。 在追求個性、崇尚自我的今天，越來越多的人已 無法接受與他人的雷同。 休閑將成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn) 休閑經(jīng)濟(jì)能夠創(chuàng)造了大量的商機(jī)，隨著勞動時(shí)間的逐步縮短和一批有利于休閑的社會法律的公布，休閑便具備了經(jīng)濟(jì)功能 。 零售購物： 70％；餐飲娛樂休閑： 30％ （ 6）商業(yè)規(guī)劃策略 “綜合性大型多主題街區(qū)，以滿足游客休息、恢復(fù)體力、消遣以及附近住宅居民的需要”以及“多主題：娛 樂休閑、時(shí)尚潮流、湘粵美食、景觀互動體驗(yàn)”的商業(yè)規(guī)劃策略。 它是開放性商業(yè)地產(chǎn)，它以體驗(yàn)式商業(yè)為主體，有相當(dāng)?shù)呐涮酌赓M(fèi)互動式景點(diǎn)規(guī)模和生態(tài)商業(yè)環(huán)境。 所有商鋪 關(guān)門，是否有人流 少量抄近道的人流 廣場集聚少量人群 無 無 少量抄近道的人流廣場能集聚一定人群 結(jié)論： 以上四個項(xiàng)目的純購物功能基本上占到（ 95％－ 100％）為主。 無 無 外立面簡約時(shí)尚； 配套：椅子、廣場、自動扶梯、少量綠化。 ■ 銷售狀況 銷售情況來看，由于城市化的加 快，項(xiàng)目所在地區(qū)是零陵區(qū)開發(fā)熱點(diǎn)，所以總體上會保持快速增長的態(tài)勢，銷售向好。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，次商圈人口到場購物的比例是核心商圈的 1/4，即85%/4=%。分流是必然的，問題的關(guān)鍵是如何拿到屬于自己的一份或更多。 以此為模式為今后開發(fā)更大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)奠定基礎(chǔ)。 天方認(rèn)為商鋪的比重要占大比例。 最大限度發(fā)掘商鋪價(jià)值。只有實(shí)施多向定位論證、尋求商業(yè)業(yè)態(tài)突破，才能從根本上規(guī)避商鋪開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 四、今天的商業(yè)地產(chǎn)對發(fā)展商有了什么新要求？ 開發(fā)商業(yè)面積越大，對開發(fā)商的要求越高 尋找多向定位空間： 無論是繁華商業(yè)中心的商鋪還是社區(qū)型商鋪，都有可能進(jìn)行百貨商場、主題商城、專業(yè)市場的多向定位。 這是商鋪投資成敗的關(guān)鍵，抓好商業(yè)經(jīng)營管理，是商業(yè)規(guī)律的需求，也是經(jīng)營者、投資者的理性需求，更是在商鋪開發(fā)中的發(fā)展商所必須思考的。 打好經(jīng)營管理這張牌。 二、周邊商鋪市場反映的問題何在？ 周邊商鋪 的價(jià)值除地段因素之外，更受經(jīng)營性質(zhì)的主宰，商鋪價(jià)值一定程度受地理位置影響； 商鋪的價(jià)值越來越受到經(jīng)營定位的制約。 甚至從某種情況上來說，本地塊的商用物業(yè)一上市直接跨入到“將旺未旺”這一形態(tài)是開發(fā)商用物業(yè)的巨大優(yōu)勢。預(yù)熱型就是剛開始招租的新場，正處于預(yù)熱階段，人流少，商家進(jìn)場后至少要守一兩年才能暖熱鋪?zhàn)樱夷芊褡鐾鸁o法預(yù)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)大。 物流： 地塊周邊有鞋帽服飾、食品、餐飲、 I T 通訊、小商品、五金電器、醫(yī)療衛(wèi)生、家裝建材、銀行郵局、美容美發(fā)、圖書音像、娛樂、 KTV 等等大大小小商家共計(jì) 500 多家。天方深思了一個嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，必將 收獲到一個遼遠(yuǎn)的寫意 一、項(xiàng)目地段究竟好不好？ 答案是肯定的 好、好、好，是做商業(yè)的最佳位置，人氣旺盛。加快本項(xiàng)目的上市時(shí)間是當(dāng)務(wù)之急、重中之重了。 來自競盤的競爭。 本項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力保證，也是吸引目標(biāo)客戶群的重要因素。 三、地塊機(jī)會分析（ O） 本地塊位置位于未來的沿江風(fēng)光帶，具有自然風(fēng)光魅力。 拍賣所得地塊加上合作用地，沿街面估計(jì)不會超過 150 米，進(jìn)深長，緊靠 瀟水（目前沿江路還沒有正式開始施工）。 零陵區(qū)房地產(chǎn)規(guī)模投資較少，特別是發(fā)展模式落后； 居民投資手段較少，對商鋪的收益性要求較高； 拆舊房蓋小區(qū)，政府美化零陵城區(qū)； 人們生活消費(fèi)觀念發(fā)生改變。強(qiáng)化和描述本項(xiàng)目的位置感將會是后期營銷及推廣最重要的主題。相對完善的市政基礎(chǔ)配套、商業(yè)、生活配套將會使地塊成為零陵區(qū)首當(dāng)其沖的核心地段和黃金區(qū)域。 （ 4）銀行： 2 家農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行。 三、地塊附近物業(yè)及配套設(shè)施 已形成物業(yè)：時(shí)代旺角步行街、永州商業(yè)城、美倫大酒店等商業(yè)物業(yè)和大量其它民居。 謹(jǐn)呈：永州市中亞置業(yè)有限公司 零陵區(qū)商業(yè)項(xiàng)目 初步定位研究 深圳市天方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理有限公司永州辦事處 二 OO 六年五月 目 錄 2 第一章、項(xiàng)目概況（項(xiàng)目背景） 2 一、項(xiàng)目地理位置 二、地塊現(xiàn)狀 3 三、地塊附近物業(yè)及配套設(shè)施 3 5 第二章、地塊 SWOT 分析 5 一、地塊優(yōu)勢分析（ S） 6 二 、地塊劣勢分析（ W） 6 三、地塊機(jī)會分析（ O） 7 四、地塊威脅分析（ T） 8 第三章 營商環(huán)境分析 9 一、項(xiàng)目地段的究竟好不好？ 10 二、周邊商鋪市場反映的問題何在？ 10 三、市場需要什么樣的性價(jià)比商鋪？ 11 四、今天的商業(yè)地產(chǎn)對發(fā)展商有了什么新要求？ 12 第四章 項(xiàng)目定位建議 12 一、開發(fā)模式定位 13 二、商業(yè)部分定位 24 三、酒店部分定位 28 四、住宅部分定位 30 第五章 項(xiàng)目預(yù)算 30 一、評價(jià)依據(jù)、原則和方法 31 二、實(shí)施方案對比 32 三 、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算（方案一） 38 三、財(cái)務(wù)評價(jià) 38 四、方案對比評價(jià)結(jié)論 第一章、項(xiàng)目概況（項(xiàng)目背景） 一、項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目位于位于零陵區(qū)芝山路原瀟湘賓館及旁邊（友誼賓館、其它單位）的約 20 畝地，土地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，用地規(guī)模為約 50 畝，圖示如下： 規(guī)劃控制指標(biāo)： 建筑密度＜ 28%； 容積率＜ 11/a.綠地率＞ 35%； 建筑間距＞ 1： ； 房屋層數(shù)為低、多層建筑，其中：瀟水河岸建筑高度根據(jù)其與瀟水河岸的距離進(jìn)行控制，離河岸愈遠(yuǎn)，可建設(shè)的高度愈高。 二、地塊現(xiàn)狀 本地塊尚未拆遷，原地塊與瀟水河岸有自然高差約 10 米，西面臨水，呈不規(guī)則長方形，利于利用自然地貌， 自然水資源在規(guī)劃中可加以利用，在推廣中作為渲染亮點(diǎn)。 （ 3）學(xué)校：清華源小學(xué)、機(jī)關(guān)幼兒園 。 第二章、地塊 SWOT 分析 一、地塊優(yōu)勢分析（ S） 地段優(yōu)越、配套完善、交通便利； 本項(xiàng)目地處零陵區(qū)最繁華的地段，零陵路商圈核心地塊之一。本項(xiàng)目也是如此，位置將會是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群考慮本項(xiàng)目的首選。 建議：本項(xiàng)目地處老商圈的核心地段，是可以讓本項(xiàng)目目標(biāo)客戶值得期待和關(guān)注的飆升原始股。 二、地塊劣勢分析（ W） 沿街面不長，只有一百多米。 對于開發(fā)建設(shè)來講會增加不少的施工成本，但是若合理的利用地勢、地貌進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，化劣勢為優(yōu)勢將會使本項(xiàng)目的市場面反而會更寬廣。 讓本地塊的定位具備唯一性特點(diǎn)，將會極大的鎖定目標(biāo)客戶群的眼光。 未來的建筑 規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能定位及配套能否符合零陵區(qū)人的習(xí)慣和需求。雖然外部競爭的家數(shù)不多，但是體量都很大。 第三章 營商環(huán)境分析 想要回答這一連串的問號，就要比較深入地了解和解剖零陵區(qū)商業(yè)的過去和現(xiàn)在，真正的理解項(xiàng)目，提煉升華項(xiàng)目的個性，使之活靈活現(xiàn)，讓水泥的塑像鮮活起來，更加熾手可熱；賦予它一個有靈魂的生命，使之更容易與將會擁用和經(jīng)營它的主人進(jìn)行一場曠日久遠(yuǎn)的人性溝通。零陵 區(qū)人口在日趨增長，消費(fèi)市場巨大。 旺場的售價(jià)和租金都高，投資后的收益只有租金部分。 本地塊屬于“將旺未旺”的形態(tài)。對于項(xiàng)目操作的先手天方公司來說，有能力，有信心把本項(xiàng)目的運(yùn)作并打造成將旺未旺的形態(tài)。 整個零陵區(qū)， 2020 年百貨零售業(yè)消費(fèi)總額約 17 億元，其中城區(qū)人口約 17 萬，就這么一塊蛋糕。 選擇好的經(jīng)營管理商。 好的性價(jià)比商鋪 作為一個理智的投資者，在選擇商鋪的時(shí)候，應(yīng)該一看位置是否有升值潛力、二看發(fā)展是否有后勁、三看經(jīng)營模式，只有這三個方面優(yōu)勢具備了，才是一個好的性價(jià)比商鋪。實(shí)際上，找大商家這條道越走越窄，而低價(jià)賣鋪當(dāng)“甩手掌柜”的做法更不劃算。只 有深入研究商業(yè)，切實(shí)在如何為零售業(yè)提供更好的購物環(huán)境、如何讓主題商城更加主題鮮明、如何使專業(yè)市場真正走上專業(yè)化的道路等方面下足功夫，才能真正引領(lǐng)商鋪市場。 第四章 項(xiàng)目定位建議 一、開發(fā)模式定位 周邊項(xiàng)目對比分析： 項(xiàng)目名稱 開發(fā)模式比例 住宅 商鋪 酒店 萬發(fā)世紀(jì) 商貿(mào)城 1 圣世陽光 1 模式建議： 本項(xiàng)目同時(shí)具備三種（住宅、商鋪、酒店）開發(fā)條件，從銷售價(jià)格排名而言商鋪第一，酒店第二，住宅第三。 規(guī)?；鄻踊狞S金商圈，蘊(yùn)藏巨大的能量，容易樹立發(fā)展商品牌。 二、商業(yè)部分定位 從零陵區(qū)目前商鋪消化量來看，本項(xiàng)目 商業(yè)部分的推出勢必要掀起零陵區(qū)投資爭奪戰(zhàn)，然而以零陵區(qū)市場潛力必然形成“顧此失彼”的局面，而造成零陵區(qū)商業(yè)物業(yè)日趨激烈的主要原因，一則是沒有找尋到項(xiàng)目的爆破點(diǎn) ；二則是沒能很好的調(diào)動市內(nèi)投資者的積極性。 ●次商圈客戶群： 次商圈客戶群由于無法確知零陵區(qū)周邊所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)都在本項(xiàng)目半徑 20 公里范圍，在這里假設(shè)都屬于次商圈，由于在核心商圈的計(jì)算中已經(jīng)包含了鄉(xiāng)鎮(zhèn)的非農(nóng)人口，所以，這里所有計(jì)算對象都是針對農(nóng)業(yè)人口。 小市民投資者購買者： 純粹的小市民，在國債、存款等習(xí)慣性投資方式獲利不高的情況下，有大批