【文章內(nèi)容簡介】 ? 我們渴望有一個集中的鮮族商業(yè) ? 引為為豪的“韓國第一家”因為動遷而沉寂了 通過對鮮族人的專訪 鐵西曾經(jīng)鮮族文化很火熱 ? 鞍山工業(yè)整體西遷 ? 鞍山暫時沒有特定的商業(yè)規(guī)劃 ? 鞍山九月份評選文明衛(wèi)生城市（沈陽變直轄市，未來有可能劃為省會） ? 鮮族人目前居位鐵西以朝鮮街往西 通過對政府部門的專訪 區(qū)域內(nèi)暫無商業(yè)規(guī)劃 結(jié)論： 鞍山商業(yè)主要集中有鐵東站前圈和鐵西人民路商圈及立山轉(zhuǎn)盤為主。 鐵西站前百貨業(yè)發(fā)達(dá)，購物業(yè)很發(fā)達(dá)如鉆石城類型沈陽太原街地下，人民路商圈家電業(yè)發(fā)達(dá)，立山轉(zhuǎn)盤雷同于鐵西，鐵西未來工業(yè)區(qū)為主。 市中心商業(yè)從低到高配套成熟對于本項目而言，特色服務(wù)型商業(yè)是唯一出路。 一、背景篇 二、市場篇 三、項目篇 四、定位篇 五、推廣篇 問題解析 ? 近效社區(qū)型商鋪 ? 投資遠(yuǎn)景 ? 傳統(tǒng)商業(yè)不可行 ? 缺少經(jīng)營管理 ? 商鋪入住低 ? 商鋪分布成環(huán)型 特色文化風(fēng)情商業(yè)街 條條大路通羅馬，而我們只能選擇其中一條 區(qū)域鮮族人文 教育設(shè)施 交通 業(yè)主鮮族多 五金機(jī)電城 鐵西工業(yè)區(qū) 高速入口處 資源優(yōu)勢 外部優(yōu)勢 核心的 鮮族文化 教育社施 五金機(jī)電城 賣點梳理 項目定位 區(qū)域人文： 鮮族文化 賣點： 價格低、投資前景高 產(chǎn)品： 標(biāo)準(zhǔn)商鋪 浮出水面 韓國第一風(fēng)情街 韓國第一風(fēng)情街 ?? ??? ?? ??? ?? ?? 案名解析 注：韓國亞洲四小龍之一，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，韓國文化在東北根深締固，涌現(xiàn)出許多的哈韓族，韓國是朝鮮族經(jīng)濟(jì)與精神文化的代言詞。 推廣主題 風(fēng)情韓國 永往直錢 ??? ?? ??? ???? ??? ???? 44 推廣主題語 鞍山第一韓國特色風(fēng)情商業(yè)街 ?? ??? ?? ?? ? ?? ??? ?? ?? 核心定位語 韓國第一風(fēng)情街 風(fēng)情韓國美食街 韓國女人街 韓國商業(yè)街 韓國家居街 項目構(gòu)成 清風(fēng)車友 家居街 女人街 商業(yè)街 韓國第一街分布圖 沈陽高速出入口 美食街 功能區(qū)分布 清風(fēng)車友街 美食街 超市或商場 美食街 ? 美發(fā) ? SPA生活館 ? 化妝品店 ? 健身會所 ? 女子醫(yī)院 ? 品牌女裝 女人街業(yè)態(tài) 女人街 ? 日用品 ? 時尚飾品 ? 潮流服裝 ? 箱包鞋帽 ? 韓國式休閑 商業(yè)街業(yè)態(tài) 商業(yè)街 注：其中角上的大商鋪經(jīng)營韓國用品商場或者超市、農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)等 ? 特色飯館 ? 特色休閑服務(wù) （狗肉館、洗浴、韓國小吃、料理、 美食街業(yè)態(tài) 商業(yè)街 注：雷同于太原街地下商場 ? 家居用品 ? 精品建材 ? 家裝設(shè)計 ? 廚房用品 家居街業(yè)態(tài) 家居街 ? 汽車裝飾 ? 汽車維修保養(yǎng) ? 車友俱樂部 車友街業(yè)態(tài) 清風(fēng)車友街 項目包裝 商業(yè)街整體標(biāo)志性 LOGO的位置，入口處設(shè)計標(biāo)志性霓虹燈等。 在入街處樹立標(biāo)示 /精神堡壘和商家指示牌。 整體夜間照明效果 配合霓虹燈、招牌燈箱、路燈構(gòu)建項目的照明系統(tǒng)，成為鞍山最繁華的 24小時不夜街 . 夜晚包裝 風(fēng)情招牌 形象統(tǒng)一的有韓國風(fēng)情的招牌，使整條街充滿魅力，提升商業(yè)價值。 主題雕塑小品 雕塑風(fēng)格與建筑風(fēng)格相符。 各種雕塑小品點綴街道上，形成豐富而又立體的景觀環(huán)境，并且充分考慮互動性，人們能夠參與其中 觀賞風(fēng)景的同時，也成為風(fēng)景的一部分。 *考慮成本，可不做。 統(tǒng)一的廣告位 位置、尺寸大小形象統(tǒng)一廣告位設(shè)計，使整條街商家宣傳井然有序，提升商業(yè)價值。 休閑桌椅 置于建筑窗前的遮陽傘下的休閑桌椅不僅延續(xù)了休閑心態(tài)，更升華了這種休閑心態(tài)，使休閑成為一種趣味。 硬石板路 地面不要用水泥硬化路，用更適宜步行的石磚鋪路，更具休閑氛圍。 招商策略 平衡風(fēng)險與機(jī)會，在保證商業(yè)街成功經(jīng)營、開發(fā)利潤最大化的前提下： 一、發(fā)展模式建議： （ 1） 招商先行，銷售為主模式 。 確保資金迅速回籠，實現(xiàn)預(yù)期利潤，減少財務(wù)、市場、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。 （ 2） 持有高價值、核心部分商業(yè)，并招商促銷售 。 第一階段引進(jìn)品牌主力店用于聚集商氣、人氣，提升整體物業(yè)形象、商業(yè)價值、知名度，以使銷售部分商鋪的高價格出售。 （ 3） 項目定向開發(fā)為基礎(chǔ)兼招商導(dǎo)向型開發(fā) 。 提升物業(yè)投資價值，提高商鋪銷售單價，使項目利潤最大化。 二、銷售方案 使項目樹立項目商業(yè)街的市場形象， 一舉奠定項目在鞍的投資地位。 （一）推盤前提： 找尋幾家有品的品牌折扣商家。 找尋有影響力的超市入駐 找尋有特色的市場：如太原街地下商場、沈陽西塔等 招商提升，低開平走 （二）價格策略 —— ?由于項目地段較偏，商業(yè)氛圍冷淡，先培育市場 （三）銷售促進(jìn) 以租促售： 開發(fā)商先期招租，在招商成功后再將物業(yè)分割給出售給投資業(yè)主。 （ 1）招商成功提升了物業(yè)銷售價值、有利于項目銷售 （ 2）招商成功可坐享其成促進(jìn)了物業(yè)銷售，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。 理由： （ 1）考慮到項目的增值不大，投資者的信心建立在項目運(yùn)營基礎(chǔ)上在項目前期的運(yùn)作當(dāng)中，要先樹立項目的商業(yè)形象，提升物業(yè)價值及商業(yè)前景。 平衡風(fēng)險與機(jī)會，在保證商業(yè)街成功經(jīng)營、開發(fā)利潤最大化的前提下： 一、商鋪運(yùn)作模式建議： （ 1） 招商先行，銷售為主模式 。 確保資金迅速回籠，實現(xiàn)預(yù)期利潤，減少財務(wù)、市場、商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。 （ 2） 持有高價值、核心部分商業(yè)，并招商促銷售 。 第一階段引進(jìn)品牌主力店用于聚集商氣、人氣，提升整體物業(yè)形象、商業(yè)價值、知名度，以使銷售部分商鋪的高價格出售。 （ 3） 餐飲定向開發(fā)為基礎(chǔ)兼招商導(dǎo)向型開發(fā) 。 提升物業(yè)投資價值，提高商鋪銷售單價，使項目利潤最大化。 二、銷售方案 使項目樹立鞍山第一時尚商業(yè)街的市場形象， 一舉奠定項目在鞍山的首選投資霸主地位。 （一）推盤前提： 超市服飾等各類品牌店完成二 ~三家意向招商。 招商提升，低開高走 （二）價格策略 —— ?本案商鋪建筑配置較好，適用業(yè)態(tài)范圍廣，投資客戶較喜歡， 銷售價格不予過高 。 （三）銷售促進(jìn) 以租促售： 開發(fā)商先期招租，在招商成功后再將物業(yè)分割給出售給投資業(yè)主。 （ 1）招商成功提升了物業(yè)銷售價值、開發(fā)商獲得最大的利潤； （ 2）招商成功可坐享其成促進(jìn)了物業(yè)銷售，已租賃的商鋪由于能為購買者帶來伸手可及的利潤，滿足了以投資獲取回報為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。 （ 3）由開發(fā)商定向招商保證了各商業(yè)街業(yè)態(tài)的統(tǒng)一、保證商業(yè)街在后期成功運(yùn)營。 理由：