【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)功能定位關(guān)鍵詞釋義 ? 居住人口變化 北京地區(qū)的新移民提升了燕郊整體居住人群的消費檔次。 ? 開放、友好 XX城的商業(yè)面積具有更大的包容性，服務于整個燕郊。 ? 多樣化 不同于目前燕郊地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)，具有更豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇。 ? 新穎 致力于打造燕郊地區(qū)商業(yè)項目的地標性建筑。 ? 休閑、生活 提供消費者以單純購物外的解壓與放松的精神消費環(huán)境。 ? 便利性 通過設臵方便的停車以及其他交通手段達成消費者的便利消費。 Page 29 商業(yè)主題定位建議 我行建議商業(yè)主題定位充分體現(xiàn)項目商業(yè)面積的功能定位，使得消費者能夠通過主題概念加深對商業(yè)面積功能的了解，進而加深其消費觀念，培養(yǎng)其消費習慣。 主題概念 ： range Town Page 30 商業(yè)主題概念解析 Orange Town揭示了 XX城未來居住人群的屬性“鮮橙族”； Orange這個單詞的 6個字母又是體現(xiàn) XX城商業(yè)功能的 6個英文單詞的 首個字母縮寫（詳細解析在后）； Orange單詞認知度高，發(fā)音簡單，易于口口相傳； Orange Town的“ Town” 能夠充分體現(xiàn) XX城住宅規(guī)模以及商業(yè)體量； Page 31 商業(yè)主題概念解析 O riginal: 原創(chuàng) 的 （建筑風格與形式） R ecreational: 休閑的 （生活氛圍） A bundant: 豐富的 （商業(yè)消費選擇） N eighborly: 友好的 （商業(yè)空間） G lowing: 生氣勃勃的 （新興居住人群） E xpedite: 便利的 （物質(zhì)與精神消費） Page 32 商業(yè)業(yè)態(tài)初步規(guī)劃建議 日常生活 大型超市 小型便利店 大型專業(yè)賣場 家庭生活 家居 家電 兒童 聚會生活 餐飲 休閑 娛樂 健康生活 健身 診所 藥店 美好生活 美容美發(fā) 服裝服飾 一站式購物、一家休閑、一天逛街！ Page 33 區(qū)域型商業(yè)的主要特點 ? 所處地理位臵優(yōu)越 區(qū)域型商業(yè)中心都具有相當優(yōu)越的地理位置，一般位于城市的核心區(qū)域，交通便利，無論消費者采取何種方式均可方便到達 ? 經(jīng)過一定時間的市場培養(yǎng)期和成熟期 區(qū)域型商業(yè)中心一部分為經(jīng)過長時間的市場自然形成，或在政府規(guī)劃和支持的影響下而快速形成，但無論是哪種形式，商業(yè)區(qū)中商業(yè)氛圍的形成均需要相當長的一段時間進行培養(yǎng)和成熟 ? 自身擁有多家聚客能力強的大型主力店 有規(guī)模的主力店對消費人群的吸引力較強，能在短時間內(nèi)強力提升商業(yè)氛圍，利于其他小型商鋪的招租或銷售，且為租售價值的提升提供條件 ? 業(yè)態(tài)豐富 區(qū)域型商業(yè)中心需要有相當豐富的業(yè)態(tài)支持，能使消費者真正體會到一站式購物休閑的樂趣，延長消費者在本區(qū)域內(nèi)的停留時間，增加消費機會 Page 34 區(qū)域型商業(yè)中心案例分析 商業(yè)地產(chǎn)是個性化的，每個項目都有自己的特性和不可復制性，在此只用典型案例說明某些商業(yè)的特質(zhì) Page 35 北 王 府 井 步 行 街 長 安 街 東安門大街 金魚胡同 東方廣場 王府井書店 工美大廈 街 面 店 丹耀大廈 新中國兒童用品商店 apm 大廈 北京飯店 百貨大樓 街 面 店 街面店 北京飯店 III期 因具有多個大型商業(yè)項目的存在，形成了非常成熟的商業(yè)氛圍和日均 40萬人的步行客流，提升了大型商業(yè)項目之間街面店的租金水平（其租金水平可達到￥ 5080元 /天 /平米） 王府井商業(yè)街 Page 36 影響因素 北京王府井 燕郊 XX城 XX城業(yè)主能夠影響的因素 地理位置 城市中心區(qū)，并且周邊地區(qū)發(fā)展已非常成熟 未來規(guī)劃的城市中心，但目前尚未成熟 交通狀況 10多條公交線路，距離東單和王府井地鐵站均較近； 公交線路預計在一期交付時使用；未來連通朝陽北路 公交線路的設置可通過開發(fā)商工作達成，但朝陽北路連通神威北路的時間開發(fā)商無法控制。 形成原因 自然形成 政府與開發(fā)商規(guī)劃 形成過程 始于元初， 100多年來始終保持北京第一商街地位 預計需要未來 23年或更長時間逐漸培養(yǎng) XX城項目自身可由開發(fā)商在一定程度上控制周期，但項目周邊區(qū)域，特別是項目北側(cè)區(qū)域，開發(fā)商無法控制。 主力店 / 商業(yè)項目 王府井百貨大樓、新東安、東方廣場、婦女兒童用品商店、工美大廈等 可通過開發(fā)商資源或優(yōu)惠租賃條件達成，但前提是項目硬件條件可以滿足主力店需求。 我行建議在開發(fā)商能夠控制的因素方面盡量擴大項目優(yōu)勢，加大創(chuàng)造城市商業(yè)中心的可能性。 Page 37 416m (52*8) 120m (15*8) 48m 96m 208m 56m 120m 東方廣場 apm 廣場 百貨大樓 Page 38 目前商業(yè)業(yè)態(tài)在不同零售模式商業(yè)項目中均基本相似，已較難形成商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化，因此出現(xiàn)了通過售賣有形商品外的其他形式創(chuàng)造項目特色，如商業(yè)環(huán)境、景觀、建筑形式等來突現(xiàn)商業(yè)項目的特色。同時，現(xiàn)代人越來越注重精神消費和精神愉悅感，愿意為精神消費付費。 出現(xiàn)了更新的商業(yè)項目形式 —— Life Style Shopping Center Page 39 Life Style商業(yè)定義 “Life Style” 字面含義為“ 生活方式 ”。 國際購物中心協(xié)會 (ICSC)指出， Lifestyle商業(yè)作為一種有別于 Shopping Mall的商業(yè)形態(tài)，必須具備下列要素： ? 接近有影響力的居住社區(qū)； ? 中高檔以上的定位； ? 迎合本商圈消費者對休閑的追求； ? 與 Mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比， Lifestyle Center更加注重環(huán)境和建筑 設計。而 Lifestyle Center的開發(fā)地理位置，則通常在非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，在那 些接近交通要道和大規(guī)模中高檔住宅區(qū)、開發(fā)前土地價值被低估的區(qū)域。 Page 40 這一概念目前在國外非常流行 ， 美國率先興起了 Lifestyle Shopping Center的開發(fā)熱潮。作為洛杉磯最時尚的購物中心， Grove是洛杉磯的商業(yè)熱點，僅2023年 Grove就吸引了約 1800萬的觀光客和消費者。 Grove擁有位于洛杉磯都市中難得的開放式購物環(huán)境，它的前身是位于洛杉磯第三街區(qū)的 Fairfax路的一個蔬果農(nóng)貿(mào)市場， 4年前由洛杉磯當?shù)匾患议_發(fā)商將其重新規(guī)劃建設成為一個獨具特色的 Lifestyle Shopping Center。 美國洛杉磯 The Grove Life Style 商業(yè)項目案例 Page 41 服裝服飾 娛樂 /休閑 餐飲 其他 珠寶 /飾品 化妝品 /個人護理 The Grove項目業(yè)態(tài)組合 Page 42 主力店 電影院 主力店 服裝服飾 Page 43 The Grove項目商業(yè)業(yè)態(tài)與其他美國商業(yè)項目乃至中國大城市的商業(yè)項目均無差異： ? 服裝服飾業(yè)態(tài)所占比例最大 ? 娛樂業(yè)態(tài)：電影院 ? 休閑業(yè)態(tài)： SPA和書店