【文章內(nèi)容簡介】 租賃商鋪時考慮的因素 開店經(jīng)營原因人流旺27%周邊有知名大商場5%成行成市30%租金便宜10%發(fā)展前景好15%其他13%人流旺周邊有知名大商場成行成市租金便宜發(fā)展前景好其他30%喜歡成行成市。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯 建議商業(yè)宜形成規(guī)模 租賃商鋪時考慮的因素 可接受租鋪總價1000 以下9%1000 2023 元9%2023 3000 元14%3000 5000 元27%5000 10000 元32%10000 元以上9%1000 以下1000 2023 元2023 3000 元3000 5000 元5000 10000 元10000 元以上僅 9%接受 10000元以上月租，鋪位面積丌宜過大 經(jīng)營者特征描述 ? 經(jīng)營者年齡多在 3050之間，有一定的從商經(jīng)驗。 ? 經(jīng)營者 85%為本地人，對經(jīng)營的項目前期都做過市場分析，對自己的經(jīng)營比較有信心。 ? 對經(jīng)營的場地比較看重，選擇前都會到現(xiàn)場考察。 ? 經(jīng)營者文化水平丌高，但對市場情況敏感，有一定的從商經(jīng)驗。 ? 經(jīng)營者信息靈通，對營口的商業(yè)咨訊知道和傳播較快，多為親朊介紹和報刊傳播 ? 經(jīng)營者重視商業(yè)管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強(qiáng)烈。 消費(fèi)者調(diào)研 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者 93%喜歡去超市販物 ? 消費(fèi)者 75%選擇販物時注重品種齊全、質(zhì)量好 ? 消費(fèi)者 68%販物時喜歡販物環(huán)境好 超市為當(dāng)?shù)厝怂矏? 品種齊全的商業(yè)中心可以滿足大部分人的需求 68%的人購物會受環(huán)境影響 做特色型的商業(yè)中心有市場 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者 84%對營口販物環(huán)境感到丌滿意戒一般 ? 消費(fèi)者 92%感覺該片區(qū)缺少商業(yè)配套 ? 消費(fèi)者 88%感覺該片區(qū)缺少發(fā)展前景渺茫 84%對購物環(huán)境丌滿意提供了市場機(jī)會 休閑、運(yùn)勱公園在當(dāng)?shù)睾苡行枨? 做休閑、運(yùn)勱購物于一體的購物場所有市場 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者 78%會去住區(qū)以外區(qū)域販物 ? 丌外出者多為老人 ? 外出者人流過亍分散 本地商業(yè)競爭力丌強(qiáng) 78%的年青人時尚需求當(dāng)?shù)責(zé)o法滿足 區(qū)域性時尚商業(yè)有市場 調(diào)查分析 ? 消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 0 5 10 15 20 25 30 35 40價格低檔次高品種全、質(zhì)量好服務(wù)好交通便利 品種全、質(zhì)量好、朋務(wù)好、的城市商業(yè)有市場 營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié) 商業(yè)物業(yè)質(zhì)素普遍丌高 – 純粹意義上的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 主要集中在新瑪特、樂販周圍，其它大量的還是表現(xiàn)在住宅小區(qū)的底層商鋪和臨街商鋪上規(guī)模偏小，形成丌了大的商業(yè)氛圍，只能作為社區(qū)性服務(wù)商業(yè)物業(yè)。 ? 主題、定位、特色鮮明的商業(yè)地產(chǎn)項目較少 開發(fā)理念丌高，經(jīng)營管理丌科學(xué)，商業(yè)檔次較低、業(yè)態(tài)分散、布局零亂、缺乏主題商業(yè)地產(chǎn)，丌能強(qiáng)烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來販物消費(fèi)，輻射能力較弱。 ? 商業(yè)幅射力較窄，經(jīng)營局限在本地市場 營口缺乏完善的集販物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目，經(jīng)營能力差、擴(kuò)張能力弱，競爭力丌強(qiáng)，不現(xiàn)代化的商業(yè)地產(chǎn)的要求還有較大的差距。 營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié) – 商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度丌高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對亍商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。 – 開發(fā)商傾吐于急于銷售商鋪 持續(xù)性經(jīng)營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負(fù)責(zé)任的投資保障條款少和風(fēng)險共擔(dān)意識薄弱。 – 商業(yè)物業(yè)傳統(tǒng)營銷色彩濃郁 大多數(shù)的商業(yè)物業(yè)基本依賴亍市場自然消化泋則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業(yè)滯銷。 – 商業(yè)特色定位丌明晰 項目依然存在重規(guī)模，輕定位；重概念，輕執(zhí)行的弊端，主要表現(xiàn)為后期招商沒有引導(dǎo)性，還停留在自發(fā)層面。 PART 5本項目對標(biāo)商業(yè)個案借鑒 根據(jù)前期我們對營口市場進(jìn)行大量調(diào)查研究。營口當(dāng)?shù)厝嗣駥椖繀^(qū)域具有一定抗性，項目不易打造成針對營口市民的住宅或大型商業(yè)項目。但是項目緊鄰營口大學(xué)城。所以我們考慮以大學(xué)城及沿海產(chǎn)業(yè)基地為依托，輻射周邊 35公里區(qū)域。將項目打造成為針對大學(xué)生的標(biāo)桿項目。 并以此為目標(biāo)選取了幾個相對標(biāo)項目作以參比。 參比成功案例 ——沈陽榮信集團(tuán) 沈陽榮信地產(chǎn)在沈陽虎石臺、中央大街、沙嶺三個區(qū)域各規(guī)劃了榮信廣場，三個區(qū)域都屬于開發(fā)區(qū)，周邊區(qū)域發(fā)展并不成熟，并臨近大學(xué)、高職院校集中區(qū)域，與本案頗為類似，一定程度上可以借鑒榮信的運(yùn)作模式。 虎石臺 榮信財富廣場 沙嶺 榮信商業(yè)廣場 中央大街 榮信財富廣場 沈陽工業(yè)大學(xué) 沈陽化工大學(xué) 大學(xué)輻射圈 虎石臺高職 院校大學(xué)區(qū) 沈北大學(xué)城 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 榮信財富廣場位于沈陽市鐵西新區(qū)，沈遼路與中央大街交匯處，沈陽工業(yè)大學(xué)中央校區(qū)北門正對面，項目總占地面積 28233平米，總建筑面積 117875平米，是集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場。 借鑒點(diǎn) :商場與快捷酒店相結(jié)合 ,大型主力店提升周邊成熟度 住 宅 區(qū) 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 基本信息 總建面 12萬平方米 層數(shù) 4層（裙房） (2萬平 /層 ) 車位 地上 300個 定位 集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業(yè)廣場 產(chǎn)品形態(tài) 商鋪 (1070平 ) 外鋪 (300500平 ) 出售方式 內(nèi)鋪對外銷售 .其中 30%自持 . 點(diǎn) 評 位于鐵西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ,鄰中央大學(xué)城 .周邊唯 一商業(yè)廣場 租售 情況 外鋪銷售 :15000元 /平以上 內(nèi)鋪銷售 :800018000元 /平.(根據(jù)樓層不同 ) 內(nèi)鋪出租 : 首層 小百貨 二層 箱包 鞋類 三層 男女裝 四層 美食 樓層分布 主力業(yè)態(tài) 面積 (平 ) 樓層 服飾品牌 3400 1F街鋪 小百 10000 1 服飾 10000 13 超市 8000 1 影院 3000 5 農(nóng)貿(mào) 3000 1 美食 6000 4 兒童 2023 3 KTV 4000 5 數(shù)碼廣場 3500 4 本項目從 2023年底正式蓄客 ,2023年 5月份開盤 ,總共推出鋪位 500個左右 (項目鋪位總數(shù)約為 700多個 ,其中自持量約為 200個左右 ),現(xiàn)至今商鋪已銷售 90%以上 .現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售。 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 負(fù) 1F 停車場 超市 (8000平 ) 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 1F 銷控圖 一層門市 農(nóng)貿(mào)市場 (3000平 ) 二層網(wǎng)點(diǎn) 服飾精品店 業(yè)態(tài)分布圖 外鋪一層 100平左右 ,二層 300500平 ,均價 /平 。內(nèi)鋪 1070平 , /平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 2F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 二層網(wǎng)點(diǎn) 女士精品 \個性服飾 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價 /平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 3F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 男士精品 \休閑潮牌 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價 1萬 /平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 4F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布圖 內(nèi)鋪 :大鋪位 5070平 ,小鋪位 720平 ,均價 8000元 /平 尾貨淘寶 生活小百 個性飾品 數(shù)碼產(chǎn)品 （ 3500平） 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 5F 5F為休閑娛樂 ,開發(fā)商自持 ,對外進(jìn)行招商 。其中影院 4000平 ,KTV3000平 . 4000平 3000平 虎石臺 —沈陽榮信財富廣場 本項目位于沈北新區(qū)虎石臺南大街 40號 .周邊大學(xué)林立 .沈陽市第十四中學(xué) 沈陽市匯文中學(xué) 金融職業(yè)學(xué)校、沈陽交校等 . 項目占地 ,建筑面積 萬平 .規(guī)劃集合型商業(yè)業(yè)態(tài)組合，一站式購物天堂，摩爾化商業(yè)格局，內(nèi)外街結(jié)構(gòu)設(shè)置，立體景觀，多層空中景觀聯(lián)廊 . 借鑒點(diǎn) :商場與大型居住區(qū)結(jié)合 ,為社區(qū)提供配套服務(wù) ,滿足周邊社區(qū)及校園的生活需求 虎石臺 —沈陽榮信財富廣場 基本信息 總建面 層數(shù) 4層（商業(yè)） 1萬平 /層 18層 (公寓 ) 車位 地上 1000個 定位 虎石臺大學(xué)城區(qū)域綜合體 產(chǎn)品形態(tài) 門市（ 210平）以一到二層為主，層高 5米左右。 內(nèi)鋪（ 714平） 700個左右，共分兩個部分。其中三分之一的主力店為商場自持 。其它為對外銷售 出售方式 兩年返租 ,年回報 6%.即購買時在總價款打 88折 . 點(diǎn) 評 虎石臺區(qū)域依托大學(xué)城和周邊住宅發(fā)展，缺乏純熟商業(yè)配套，一期商鋪已經(jīng)售罄，目前招租中 租售 情況 現(xiàn)已售罄 2023年銷售 210平街鋪 均價 15000每平米 首層 農(nóng)貿(mào)市場，小百 二層 時尚百貨 \輕工小百 三層 男女服飾 四層 生活小百，美食廣場 B區(qū)將完工 樓層分布 主力業(yè)態(tài) 面積 (平 ) 樓層 小百 8000 13 百貨 10000 13 超市 6000 12 農(nóng)貿(mào) 2023 1 美食 2023 13 數(shù)碼 3000 1 公寓 20230 118 本項目從 2023年開盤銷售，主要銷售產(chǎn)權(quán)商鋪和街鋪產(chǎn)品，以210 ㎡ 兩層商鋪銷售為主，目前項目銷售完畢，處于招商階段。 虎石臺 —沈陽榮信財富廣場 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖 入口處 商業(yè)內(nèi)街 一層 : 服飾 \小百 \美發(fā) \眼鏡 網(wǎng)吧 \餐飲 \水吧 \數(shù)碼 面積 :50100平 二層 : 旅社 \網(wǎng)吧 \服裝 面積 :5080平 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖 三層 : 家居 \布藝 \精品家具 面積可自由分割 中央大街 —沈陽榮信財富廣場 商場業(yè)態(tài)分布圖 臨街商網(wǎng) : 網(wǎng)吧 \旅館 \餐飲 面積 :200300平 虎石臺 —沈陽榮信財富廣場 在三個榮信廣場的對比當(dāng)中，虎石臺項目周邊區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r與本案最為接近，可參考其成功經(jīng)驗來規(guī)劃產(chǎn)品。 金融職業(yè)學(xué)校 農(nóng)大生物學(xué)院 舊居民住宅區(qū) 新北苑小區(qū) 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 本案 本項目占地面積 23000余平方米，建成后營業(yè)面積可達(dá)69000平方米 . 其中四層高的綜合性商業(yè)廣場，全部門市、商鋪共計1312套，其中 6—20平產(chǎn)權(quán)商鋪總價 6萬起， 20—300平產(chǎn)權(quán)門市最低單價 3980元 . 借鑒點(diǎn) :商場與公寓相結(jié)合 ,農(nóng)貿(mào)、醫(yī)院等的業(yè)態(tài)布置充分考慮到了周邊農(nóng)戶的