某商業(yè)中心項(xiàng)目管理及研究管理知識(shí)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2025-01-19 19:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?重要租戶(hù)舉例： 西湖匯、西提牛排、食尚湯廚、豆撈坊、茜茜公主、韓美人、紅黃藍(lán) 21 目標(biāo)消費(fèi)群體：以?xún)r(jià)值 \生活方式為導(dǎo)向的家庭、青年、女性購(gòu)物者 家庭 青年 女性 商務(wù)行政人群 旅游客群 價(jià)格導(dǎo)向 生活方式導(dǎo)向 價(jià)值導(dǎo)向 價(jià)值 \生活方式導(dǎo)向 獨(dú)特性導(dǎo)向 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 目標(biāo)客群 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 22 國(guó)瑞購(gòu)物中心定位為購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為一體的地區(qū)購(gòu)物中心，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求；經(jīng)營(yíng)品種齊全，以個(gè)人時(shí)尚購(gòu)物為主導(dǎo) 專(zhuān)業(yè)化 =有限品種 一次性夠足 =品種齊全 功能訴求 情感訴求 功能及品類(lèi)矩陣 國(guó)瑞購(gòu)物中心 定位 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 23 功能訴求 情感訴求 一次性購(gòu)足 (= 品種齊全 ) 專(zhuān)業(yè)化 (= 有限品種 ) 零售公園 零售公園 能量中心 城市中心 超級(jí)地區(qū) 中心 鄰里中心 區(qū)域中心 九洲遠(yuǎn)景購(gòu)物中心的分類(lèi) 休閑娛樂(lè)中心 生活時(shí)尚 中心 美食中心 主題購(gòu)物中心 工廠(chǎng)直銷(xiāo)中心 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中心 項(xiàng)目位于區(qū)域中心，目標(biāo)消費(fèi)者為大眾消費(fèi)群，提供相對(duì)齊全的消費(fèi)選擇，偏向于滿(mǎn)足顧客的情感訴求， 判斷為地區(qū)購(gòu)物中心 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 購(gòu)物中心類(lèi)型 24 平衡性 客流驅(qū)動(dòng)者 面積貢獻(xiàn)者 吸引力驅(qū)動(dòng)者 租金驅(qū)動(dòng)者 購(gòu)物中心品牌影響力不足、次主力店組團(tuán)沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，導(dǎo)致項(xiàng)目的吸引力不足；客流驅(qū)動(dòng)的超市、兒童娛樂(lè)不能完全轉(zhuǎn)換成購(gòu)物中心的消費(fèi)者 功能組合平衡性 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 ?超市、兒童教育 /娛樂(lè)為購(gòu)物中心帶來(lái)大量周邊社區(qū)居民 ?HM快速時(shí)尚品牌帶來(lái)年輕消費(fèi)者 ?樂(lè)天瑪特（營(yíng)業(yè)面積 3800㎡） ?百老匯影城（營(yíng)業(yè)面積 4000㎡） ?尼奧戶(hù)外（ 3100㎡） ?美食快充（ 900㎡） ?HM、無(wú)印良品周邊商場(chǎng)沒(méi)有的品牌對(duì)消費(fèi)者形成吸引 ?大面積的餐飲業(yè)態(tài)，餐飲子行業(yè)覆蓋全面，可滿(mǎn)足不同消費(fèi)者需求 ?出租的 80%的商鋪保證了項(xiàng)目的租金收入 25 A. 案例基礎(chǔ)資料與商圈地理信息 B. 功能、業(yè)態(tài)及租戶(hù)組合 C. 布局與規(guī)劃設(shè)計(jì) D. 消費(fèi)者溝通 E. 項(xiàng)目總結(jié)（借鑒意義） 26 國(guó)瑞購(gòu)物中心正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，南北方向行車(chē)都可方便停車(chē)，從花市大街進(jìn)入項(xiàng)目地下停車(chē)場(chǎng) ?正門(mén)開(kāi)在崇文門(mén)外大街，商場(chǎng)南側(cè)有紅綠燈，可左轉(zhuǎn)，從南、北方向行車(chē)都可以方便停車(chē) 車(chē)流動(dòng)線(xiàn) 外部動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃 外部動(dòng)線(xiàn) 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 P 停車(chē)場(chǎng) 商場(chǎng)入口 C 自駕車(chē)： ?地鐵 5號(hào)線(xiàn)崇文門(mén)站直接進(jìn)入或 D D2口出站，南行 100米；地鐵 2號(hào)線(xiàn) C出口出站，南行 200米路北即到 地鐵： 人流入口 27 國(guó)瑞購(gòu)物中心廣場(chǎng)較空曠，廣告牌及裝飾性小品很少，缺乏主題表現(xiàn)力；有一個(gè)地下通道連接崇文門(mén)外大街路西 廣場(chǎng) 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 西廣場(chǎng)實(shí)景圖 28 國(guó)瑞購(gòu)物中心地下 34層為停車(chē)場(chǎng)，與寫(xiě)字樓共享 1000個(gè)停車(chē)位，地面臨時(shí)停車(chē)位十余個(gè)，停車(chē)位充裕 停車(chē)示意圖 停車(chē)場(chǎng) 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 ?國(guó)瑞購(gòu)物中心Ｂ３、Ｂ４層為地下停車(chē)場(chǎng)，１０００個(gè)停車(chē)位 ?商場(chǎng)東側(cè) 3部客梯可直接進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng) 車(chē)流動(dòng)線(xiàn) P 停車(chē)場(chǎng) 商場(chǎng)入口 29 項(xiàng)目各層采取差異化定位策略，但沒(méi)有鮮明的主題，二層及以上缺乏吸引力驅(qū)動(dòng) 模塊組合 資料來(lái)源： Inter,實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 樓層 主題 平面圖 樓層功能 目標(biāo)客群 F3 活力四射 家庭餐飲 /內(nèi)衣 /家電 /美容美發(fā) /兒童教育 F2 琳瑯尚品 服裝服 /鞋 /包 /飾品 F1 環(huán)球漫步 ?服裝服飾 /珠寶首飾 /眼鏡 /名表 /咖啡廳 /銀行 B1 美味人生 正餐 /中、西式快餐 /休閑餐飲/影院 B2 快樂(lè)驛站 超市 /影院 /電玩城 /戶(hù)外用品、器械 /兒童服飾、用品 家庭購(gòu)物者為主 家庭、青年購(gòu)物者為主 有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主 有一定消費(fèi)能力的青年、女性購(gòu)物者為主 有一定消費(fèi)能力的家庭、青年、女性購(gòu)物者為主 30 B2層南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連，南出入口在住宅社區(qū)附近，分別引導(dǎo)遠(yuǎn)距離客流和附近居民兩類(lèi)客流；內(nèi)部分布超市和電影院，吸引人流水平流動(dòng) ?布局結(jié)構(gòu)： B2層面積向東延伸至國(guó)瑞城社區(qū)地下，為 C區(qū)生活館 ?動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)： 南北各有一個(gè)出入口，北出入口與地鐵相連， C區(qū)生活館分布超市，南出入口在住宅社區(qū)附近，方便花市大街附近社區(qū)居民購(gòu)物；電影院和超市，吸引人流水平流動(dòng) 內(nèi)部交通 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 商場(chǎng)出入口 人流動(dòng)線(xiàn) 地下 2層水平動(dòng)線(xiàn) 31 B1層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有 3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角 ?布局結(jié)構(gòu)： 南北兩個(gè)大中庭和東西三個(gè)小中庭； 3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連 ?動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)： 水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路；西側(cè)有 3個(gè)出入口與西廣場(chǎng)相連，但不是主要人流導(dǎo)入口，因此黃色覆蓋區(qū)域商鋪易成為死角 內(nèi)部交通 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 商場(chǎng)出入口 人流動(dòng)線(xiàn) 地下 1層水平動(dòng)線(xiàn) 32 F1層分布東南西北四個(gè)出入口，開(kāi)在崇文門(mén)外大街的西入口為主要出入口；水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路 ?布局結(jié)構(gòu)： 南北兩個(gè)大中庭；東南西北四個(gè)出入口，西入口為主要出入口 ?動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)： 水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路 內(nèi)部交通 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 商場(chǎng)出入口 人流動(dòng)線(xiàn) 1層水平動(dòng)線(xiàn) 33 ?布局結(jié)構(gòu)： 南北兩個(gè)大中庭 ?動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)： 水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路 內(nèi)部交通 資料來(lái)源：實(shí)地調(diào)研 ,九洲遠(yuǎn)景分析 人流動(dòng)線(xiàn) F2層水平動(dòng)線(xiàn)圍繞兩個(gè)大中庭呈環(huán)形回路，通道過(guò)于寬闊，可一眼看到所有商鋪，缺乏層次感 2層水平動(dòng)線(xiàn) 34 ?布局結(jié)構(gòu)： 南北兩個(gè)大中庭
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