某商場項目管理及企劃管理知識方案(編輯修改稿)
2025-01-19 20:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 目經(jīng)營的商戶在經(jīng)營成本上有著一定的優(yōu)勢 ， 同時 ，也就造成了本項目銷售商品的價格優(yōu)勢 。 并對市場消費(fèi)者形成一定的吸引力 。 20 ⑴ 環(huán)境因素 本項目是一個全新開發(fā)的地區(qū)，項目周邊的商業(yè)氛圍低下，已建和在建的樓盤只有芳村花園、四季花園等少量幾個， 目前周邊的常住人口不高于 10萬。難以支撐一個 ㎡商場的日常經(jīng)營 。 ⑵ 規(guī)模因素 本項目商場部分面積只有 ㎡，作為大型的專業(yè)口岸批發(fā)市場而言，面積略小，較難在規(guī)模上形成優(yōu)勢。 21 ⑶ 位置因素 ， 將來 ， 地鐵站將會把本項目商場的 主體部分完全遮擋 ， 從芳村大道上完全不能看見本項目 ， 從而為本 項目的宣傳推廣帶來困難 。 B. 由于地鐵站的遮擋，使進(jìn)入項目的車流必須繞道而行，而人流則 需要經(jīng)過地鐵站才能進(jìn)入，從而造成了進(jìn)出通道上的困難。 22 ⑴ 以廣佛都市經(jīng)濟(jì)圈為背景 ， 本項目將成為廣州和佛山這兩大都 會的經(jīng)濟(jì)交流口岸 ， 能夠承接巨大的資金流和商貿(mào)客流 。 ⑵ 市區(qū)同類經(jīng)營場所目前的租金價格與本項目的預(yù)期租金之間 有著較大的落差 ， 使本項目能夠取得極大的市場競爭優(yōu)勢 。 ⑶ 本項目緊靠地鐵坑口站 ， 并且和地鐵站有天橋相連 ， 這就使 我們有機(jī)會在形象塑造上 ， 將本項目與地鐵連成一體 。 23 ● 物業(yè)位置： 一德西路 ● 商 品 種 類： 第 一 、 二 層 以 銷 售 精 品 、 禮 品 和 玩 具 為 主 ， 地 庫以 銷 售 文 具 和 玩 具 為 主 。 ● 產(chǎn) 品 檔 次： 商 場 內(nèi) 商 品 種 類 繁 多 ， 以 中 檔 商 品 為 主 ， 其 中 亦 有 頗 多 較 高 檔 次 的 商 品 如 水 晶 、 著名 品 牌 玩 具 等 。 ● 年 銷 售 額： 據(jù) 管 理 單 位 推 算 ， 整 個 商 場 年 銷 售 額 應(yīng) 達(dá) 30 億 元 人 民 幣 以 上 。 ⑴ 國 際 玩 具 文 具 精 品 廣 場 24 ● 營業(yè)面積 ：現(xiàn) 三 層 出 租 營 業(yè) 面 積 共 12,000多平方米 ， 劃分為約者 1,500 個單 位 。 頂 層 營 業(yè) 面 積 3,000 多 平方米 ， 將劃分為多個 100 200 平方米的大位出租或 出售 。 頂層單位現(xiàn)已開始招商 。 ● 商鋪?zhàn)饨穑鹤饨鹨悦科椒矫子嬎? ， 現(xiàn)位于一層的單位租金最低為 230 元 人 民 幣 / 平 方米 /月 ， 最高為 360 元人 民 幣 /平方米 /月 ， 視位置而定 。 但由于現(xiàn)時所有單位已經(jīng) 租出 ， 新租客要待現(xiàn)有商戶遷出才可有機(jī)會進(jìn) 駐 ， 但亦要支付 810萬元的頂手費(fèi) 。 25 ⑵ 廣州國際玩具禮品城 廣州國際玩具禮品城位于黃埔國際物流園區(qū)內(nèi) ， 項目占地 32萬平方米 ， 總投資額 15億元 。 長實(shí) 、 和黃以控股地位與廣州國際玩具中心有限公司組建了合資公司 ， 參與投資 、 建設(shè)與運(yùn)營 。 該項目已被廣州市列為三個現(xiàn)代高級示范性批發(fā)市場之一 從該項目的規(guī)模和所選擇的位置分析 ， 該項目的目標(biāo)客戶群體將是大型的生產(chǎn)商和經(jīng)銷商 ， 以及世界各地的玩具貿(mào)易商家 。 由于本項目的位置太遠(yuǎn) ， 對于中小型的商家和小量消費(fèi)者將缺乏吸引力 。 26 三 、 項目定位 我司圍繞華福大廈項目 ， 對芳村的整體商業(yè)狀況 ， 經(jīng)營業(yè)態(tài) ， 消費(fèi)狀況等各方面情況進(jìn)行了深入的調(diào)查和分析 ， 綜合我司一直以來對廣州市商業(yè)市場的了解和操作經(jīng)驗 ， 我司初步建議對本項目進(jìn)行以下的定位 ： 從本項目的地理位置以及物業(yè)的自身情況分析，我司建議本項 目的 經(jīng)營業(yè)態(tài)可以確定為： 主題型專業(yè)批發(fā)市場 27 ⑴ 本項目位于廣州市郊 ， 遠(yuǎn)離市中心 ， 而且周邊缺乏經(jīng)常性居住人口 ， 因此在經(jīng)營業(yè)態(tài)上 ， 我們考慮對周邊消費(fèi)市場依賴較少的 “ 專業(yè)市場 ” 業(yè)態(tài)； ⑵ 所謂 “ 主題型 ” 就是指在一個大的經(jīng)營類別中 ， 精選出一個小的類別進(jìn) 行集中經(jīng)營 。 由于本項目的總面積較小 ， 如果經(jīng)營類別的外延太大 ， 必然產(chǎn)生分散效應(yīng) ， 難以產(chǎn)生專業(yè)規(guī)模效應(yīng) 。 因此 ， 我們必須采用以 集中戰(zhàn) 略 ， 以獲得市場優(yōu)勢 。 ● 定位說明及依據(jù)： 28 在充分研究了廣州市商業(yè)狀況和發(fā)展態(tài)勢 ， 以及芳村區(qū)未來幾年的商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ， 再結(jié)合本項目的實(shí)際情況 ， 我司建議將本項目的主營目標(biāo)行業(yè)確定為： 玩具禮品批零 ： 29 ⑴ 廣州的玩具禮品批零市場目前集中在一德路一帶 ， 該地段交通擁擠 ， 經(jīng)營 環(huán)境較差 ， 再加上目前的租金價格高昂 ， 很多商家已經(jīng)難以負(fù)擔(dān) 。 ⑵ 本項目以廣佛都市圈為背景 ， 擁有交通 ， 物流等優(yōu)勢 ， 再加上本區(qū)的租金 價格相對較低 。 必然可以
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