【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 際 （ 30萬平米住宅） 青島財(cái)富廣場(chǎng) （ 30萬平米綜合） 濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城 （ 300萬平米住宅） 濟(jì)南天鴻萬象新天 （ 360萬平米住宅） 策劃執(zhí)行 —— 林鶴松（事業(yè)部總監(jiān)） 哈爾濱師范大學(xué) 中文 學(xué)士學(xué)位 六年房地產(chǎn)營銷工作，有著豐富的市場(chǎng)營銷經(jīng)驗(yàn)，熟悉市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，有敏銳的判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力。曾操作過多個(gè)前期策劃定位項(xiàng)目與后期銷售項(xiàng)目，擅長(zhǎng)高端與快消的住宅產(chǎn)品營銷，曾主持過多個(gè)大型樓盤的開盤。 主要操作項(xiàng)目 濟(jì)南黃金 99 （ 100萬平米住宅） 濟(jì)南黃金時(shí)代廣場(chǎng) （ 40萬平米綜合） 濟(jì)南恒生伴山 （ 20萬平米住宅） 濟(jì)南銀豐花園 （ 30萬平米住宅） 青島匯豪景苑 （ 30萬平米住宅） 濰坊世貿(mào)中心 （ 48萬平米綜合） 團(tuán)隊(duì)核心成員介紹 策劃執(zhí)行 —— 王勇（策劃經(jīng)理） 山東師范大學(xué) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 學(xué)士學(xué)位 四年房地產(chǎn)營銷工作經(jīng)驗(yàn)，有著豐富的操盤策劃經(jīng)驗(yàn)，熟悉市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，有敏銳的判斷力和較強(qiáng)的控制執(zhí)行力。曾操作過多個(gè)前期策劃定位項(xiàng)目和營銷項(xiàng)目，操盤項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)客戶解籌率達(dá) 80%以上。 主要操作項(xiàng)目 濟(jì)南普利青城雅居 （ 15萬平米住宅） 臺(tái)兒莊迎賓館 （ 20萬㎡綜合） 濟(jì)南翡翠郡 （ 68萬㎡住宅） 濟(jì)南翡翠東郡 （ 50萬㎡住宅） 濟(jì)南尚品清河 （ 30萬㎡住宅） 中建大觀天下 （ 200萬㎡住宅） 濟(jì)南凱旋新城東區(qū) （ 20萬㎡住宅） 鑫苑名家 （ 70萬㎡住宅） 策劃執(zhí)行 —— 楊林（策劃經(jīng)理） 山東大學(xué) 六年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗(yàn)，有著豐富的項(xiàng)目營銷策劃經(jīng)驗(yàn)，熟悉項(xiàng)目操作運(yùn)營各個(gè)流程，有著極強(qiáng)的項(xiàng)目溝通協(xié)調(diào)能力，主要操作商業(yè)項(xiàng)目及綜合體項(xiàng)目為主，監(jiān)督各個(gè)流程的服務(wù)工作。 主要服務(wù)項(xiàng)目 （ ） （ 30萬平米商業(yè)） （ 10萬平米綜合商業(yè)） （ 30萬平米度假型別墅） （ 20萬平米綜合） 99 具有四年從事房地產(chǎn)營銷工作經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)歷不同類型物業(yè)營銷磨煉，具有敏銳的市場(chǎng)判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力，擅長(zhǎng)城市大盤和快消的住宅產(chǎn)品營銷，并對(duì)項(xiàng)目后期營銷執(zhí)行具有獨(dú)到的理解，曾主持過多個(gè)大型營銷活動(dòng)， 主要服務(wù)項(xiàng)目 ?天鴻 萬象新天 （ 120萬平米住宅） ?鑫苑名家 （ 70萬平米住宅） ?黃金 99 （ 100萬平米住宅） ?黃金時(shí)代廣場(chǎng) （ 40萬平米綜合體） ?凱旋新城 （ 40萬平米住宅） ?盛龍國際 （ 20萬平米住宅） 策劃執(zhí)行 —— 司敬彬（高級(jí)策劃師） 吳光輝 中原集團(tuán) 二級(jí)市場(chǎng) 事業(yè)二部 銷售 經(jīng)理 工作經(jīng)歷 ?大學(xué)專科學(xué)歷，先后任職于 新龍集團(tuán)銷售主管、信立怡高（世聯(lián)怡高）銷售經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、事業(yè)部經(jīng)理 ?2023年底 加入山東中原，任職于項(xiàng)目二部、事業(yè)二部（恒生 伴山項(xiàng)目組）銷售經(jīng)理 ?地產(chǎn)行業(yè) 8年二三級(jí)市場(chǎng)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從基層銷售崗位做起，擅長(zhǎng)地產(chǎn)銷售管理，曾先后操作過多個(gè)大型項(xiàng)目，在項(xiàng)目操盤及地產(chǎn)銷售管理方面，具備豐富經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)特見解，特別對(duì)于住宅項(xiàng)目，有豐富的銷售管理經(jīng)驗(yàn)。 曾服務(wù)的客戶 先后參與代表項(xiàng)目 ? 新龍集團(tuán) ? 新龍家園 、 幸福苑 ? 信立怡高 ? 重汽 彼岸新都 、 長(zhǎng)青：明珠新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng) ? 世聯(lián)怡高 （ 原信立怡高 ） ? 鄭州：思達(dá) 數(shù)碼國際公寓 、 青島：湛園 ? 世聯(lián)怡高 三級(jí)市場(chǎng) ? 怡高行不動(dòng)產(chǎn)品牌運(yùn)營 前 言 ?此次項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入市場(chǎng)的調(diào)研和項(xiàng)目分析，基于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和項(xiàng)目的深入了解與分析，書寫此次競(jìng)標(biāo)報(bào)告。 ?我司認(rèn)為項(xiàng)目承載了魯商臵業(yè)在菏澤地區(qū)成功開發(fā)大規(guī)模綜合體積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，搶占三四線城市中的市場(chǎng)占有率，在助推地方經(jīng)濟(jì)時(shí)，同時(shí)為魯商臵業(yè)提供穩(wěn)健的現(xiàn)金流和品牌價(jià)值。 操作項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)： 如何定位。在經(jīng)濟(jì)薄弱的地區(qū)建一個(gè)大體量，中高端商業(yè)綜合體，如何找到一個(gè)市場(chǎng)切合點(diǎn)，找到項(xiàng)目的發(fā)展位臵至關(guān)重要，從城市、從區(qū)域、從地塊、客戶的需求找到突破。 物業(yè)發(fā)展建議：市場(chǎng)在變化，如何把控好產(chǎn)品切合目前需求，同時(shí)能夠在未來一段時(shí)期內(nèi)保持產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先，規(guī)避市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 目標(biāo)客群的精準(zhǔn)定位：要把客群定位精準(zhǔn)，結(jié)合目標(biāo)客戶展開針對(duì)性的推廣組織和營銷渠道組織，實(shí)現(xiàn)快速蓄客，其中對(duì)目標(biāo)客戶的把握在操盤過程中尤為重要。 現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)的提升：現(xiàn)場(chǎng)展示如何提升，傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值，拉升消費(fèi)者心理價(jià)位，增強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的臵業(yè)信心。 本報(bào)告解決的主要問題為：營銷目標(biāo)下的項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展建議、營銷策略、推廣策略、客戶積累、價(jià)格制定和推售策略等。 1 目標(biāo)界定 銀座商城、統(tǒng)一銀座、銀座汽車、銀座家居等 福 瑞 達(dá) 醫(yī) 藥 集 團(tuán) 魯商置業(yè) 山東銀座旅游集團(tuán) 山東商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院、銀座幼兒園等 魯商傳媒集團(tuán)有限公司 山東永興集團(tuán)有限公司、山東省林工商總公司等 ?魯商集團(tuán) —— 一個(gè)擁有 15萬多員工，年?duì)I業(yè)收入 370億，年利稅 32億的超級(jí) 國企航母 ，山東省 領(lǐng)軍企業(yè) ?魯商集團(tuán) —— 一個(gè)以零售業(yè)為主，以制藥和房地產(chǎn)為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，涉足教育、酒店、傳媒投資等 多個(gè)領(lǐng)域多元化集團(tuán) ?魯商集團(tuán) —— 一個(gè)擁有“魯商”、“銀座”、“福瑞達(dá)”等 多個(gè)知名品牌的明星企業(yè) 魯商菏澤綜合體承載著魯商在菏澤地區(qū)： 實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)購物中心！ 實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)商務(wù)旗艦標(biāo)桿！ 實(shí)現(xiàn)地區(qū)級(jí)豪宅標(biāo)桿！ 城市新標(biāo)桿！ 戰(zhàn)略目標(biāo) 項(xiàng)目目標(biāo) 銷售目標(biāo) 打造城市商務(wù)旗艦，推動(dòng)地區(qū)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展； 以商業(yè)為 驅(qū)動(dòng)，四種物業(yè)類型的系統(tǒng)盤活； 跳出 菏澤，突破現(xiàn)有市場(chǎng)現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)高度銷售 ； 2 基礎(chǔ)研究 一、菏澤城市研究 二、政策研判 三、房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)研究 四、項(xiàng)目客戶研究 基礎(chǔ)研究 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) 菏澤城市概況 菏澤市位于山東省西南部，為山東省的一個(gè)地級(jí)市?？?cè)丝跀?shù)為 881萬其中城鎮(zhèn)人口為 ， 總面積 。 菏澤市轄八縣一區(qū)，另有一開發(fā)區(qū)分為牡丹區(qū)、曹縣、定陶、成武、單縣、巨野、鄆城、鄄城 東明縣，城市交通更便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯，京九鐵路與新亞歐大陸橋（日照 — 新鄉(xiāng)鐵路）在菏澤呈“十”字交匯，全市交通事業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐和保障。 菏澤市是我國著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng) 。被稱為“三鄉(xiāng)一城”。 菏澤轄一區(qū)八縣，擁有 180萬城鎮(zhèn)人口，是著名的牡丹城、書畫之鄉(xiāng)、戲曲之鄉(xiāng)和武術(shù)之鄉(xiāng)。 菏澤為魯蘇豫皖四省交界處的商貿(mào)流通基地 , 占據(jù) 京九鐵路與新亞歐大陸橋 的 十字交匯 處 ，坐擁交通樞紐，整體區(qū)域位臵優(yōu)越，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁。 ?菏澤市位于山東、江蘇、河南、安徽四省交界處，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯 ?京九鐵路與新亞歐大陸橋在這里十字交匯，依托鐵路樞紐優(yōu)勢(shì)，加速城市發(fā)展 ?山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市 周邊城市群的服務(wù)功能（物流、金融、信息、研發(fā)、旅游、工業(yè)帶動(dòng)等）盤活菏澤，與周邊城市聯(lián)合發(fā)展；交通改善、城界消失將加速菏澤人口與財(cái)富的流動(dòng)。 城市發(fā)展地位 目前菏澤市區(qū)的整體規(guī)劃以“向東為主，向南為輔，完善北部，控制西部”的總體格局 城市規(guī)劃概況 ?老城區(qū)： 是菏澤市發(fā)展較早的中心，有比較成熟的商業(yè)中心，現(xiàn)在為政府機(jī)關(guān)單位的所在地 ?趙王河板塊： 是菏澤市目前的城市中心，景觀資源豐富，現(xiàn)代化氣息濃郁，代表了菏澤全新的城市形象。 ?東部開發(fā)區(qū)域： 是城市東拓的輔助發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。 是規(guī)劃中城市發(fā)展的方向，是菏澤最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。 趙王河板塊 東部區(qū)域 老城區(qū) 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) ?根據(jù)菏澤市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布信息，十五期間，菏澤市 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅度提升 ，會(huì)帶動(dòng)菏澤市民收入的不斷增長(zhǎng)，城市居民購買力、消費(fèi)欲望也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)，需求得到進(jìn)一步的鞏固；經(jīng)濟(jì)的助推及需求拉動(dòng)必將帶動(dòng)菏澤房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。 20232023年菏澤市宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)圖 菏澤地區(qū)生產(chǎn)總值增速分別為 %、 %、 %、 ％和 14..3% 菏澤市 GDP發(fā)展水平 0200400600800100012001400024681012141618地區(qū)生產(chǎn)總值 5 5 6 . 7 3 6 9 4 . 3 7 8 4 2 . 1 3 9 5 7 . 3 1 1 1 5 1 . 5 8增長(zhǎng)速度 1 7 . 1 1 7 . 1 1 5 . 6 1 4 . 3 1 4 . 32023 2023 2023 2023 2023 去年底，菏澤 GDP實(shí)現(xiàn) 1151億元，年平均漲幅 15%，相對(duì)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，但其增速強(qiáng)勁，未來前景看好，目前城市發(fā)展受經(jīng)濟(jì)水平影響較大。 注：數(shù)據(jù)來源：菏澤國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 菏澤市財(cái)政收入 2023年實(shí)現(xiàn) ，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，金融機(jī)構(gòu)貸款額為1092億元，增長(zhǎng)較快，年貸款余額 803億元，也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；整體來講，購買力充足，但消費(fèi)意識(shí)相對(duì)保守，有待激發(fā)其消費(fèi)潛力。 菏澤市財(cái)政收入及金額機(jī)構(gòu)存貸款情況 020040060080010001200菏澤市地方財(cái)政收入（億元） 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 貸款余額（億元）菏澤市地方財(cái)政收入（億元） 30 42 金融機(jī)構(gòu)存款余額（億元） 572 704 900 貸款余額（億元） 397 403 484 2023 2023 2023 2023 2023數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) ?其中 2023年菏澤市政府財(cái)政收入增幅居全省第一位。 ?菏澤市政府一直致力于開展項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)年、提升年活動(dòng)，招商引資和大項(xiàng)目建設(shè)實(shí)現(xiàn)新突破大力推進(jìn)“ 1655” 企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃，加快工業(yè)化進(jìn)程 。 ?深入實(shí)施城建三年綱要，城鎮(zhèn)化建設(shè)邁出重大步伐，全市城鎮(zhèn)化程度達(dá)到 35%。 ?菏澤市著力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)， 2023年開工基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 335個(gè)，其中市區(qū) 71個(gè)；完成拆遷面積 386萬平方米，開工房地產(chǎn)面積 1650萬平方米，竣工 1100萬平方米，其中市區(qū)開工 680萬平方米，竣工 405萬平方米 。 ?菏澤市穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。 城市研究 政策研判 細(xì)分市場(chǎng) 客戶研究 菏澤概況 菏澤經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)分析 人均收入 房產(chǎn)市場(chǎng) ?第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)的比重逐漸增加，第二產(chǎn)業(yè)的比重最大，這表明菏澤還處于城市發(fā)展的初期，而這個(gè)階段正是城市快速發(fā)展期。 ?菏澤市的第二、三產(chǎn)業(yè)國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年增長(zhǎng)，但第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展明顯滯后于第二產(chǎn)業(yè)，有待于優(yōu)化，隸屬于第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)有較為廣闊的發(fā)展空間。 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 菏澤第二產(chǎn)業(yè)比重為 52%，仍占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)占比 29%，相對(duì)薄弱。 數(shù)據(jù)來源：菏澤市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) %%%%%%