【正文】 能配套 區(qū)域規(guī)劃 形象標桿 創(chuàng)新模式 增加價值 “ N愛” 構(gòu)筑項目的三大“品牌傘”體系 愛情文化主題圣地 定位低總價產(chǎn)品易于去化 名仕 N愛中心產(chǎn)品規(guī)劃遵循“低總價”原則，以小面積，低總價的產(chǎn)品沖擊市場，實現(xiàn)以小眾客群拉動大銷量，最終占據(jù)市場份額。 出租 :約 3元 /天 /平 B區(qū)將完工 明城新北市 北一路 — 萬達廣場 項目所在地塊是鐵西區(qū)與皇姑的交界處，東側(cè)的興華街是皇姑鐵西兩區(qū)互通的交通要道；北一中路向東，是東西快速干道，是沈陽市中心修建的第一條東西跨城高速路，它貫通沈陽市內(nèi)五區(qū)，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；規(guī)劃中的地鐵 5號線在北一路與興華街交匯處的站點會給本項目增加大量的客流。具備支撐項目一部分體量，且行業(yè)利潤空間較大。 商場 (四層 ) 商場 (三層 ) 商場 商場 (四層 ) 商場 (三層 ) 購物中心 商場 (四層 ) 商場 (三層 ) 商業(yè)內(nèi)街 商場 (四層 ) 商場 (三層 ) 商業(yè)外街 商場 (四層 ) 商場 (三層 ) 商場一層平面業(yè)態(tài)分布建議 農(nóng)貿(mào)市場 (3000平 ) 名品折扣 時尚用品 1000平 化妝品 精品服飾 1000平 數(shù)碼 名表 2023平 商場二層平面業(yè)態(tài)分布建議 生活超市 (3000平 ) 箱包 \鞋帽1000平 男士服飾 1000平 女士服飾 2023平 商場三層平面業(yè)態(tài)分布建議 家居建材 (3000平 ) 家電用品 整層 2023平 美食廣場 主題餐飲 2023平 商場四層平面業(yè)態(tài)分布建議 精品家居 (3000平 ) 屋頂花園 ?或在開口處設(shè)立鐘樓、代表整體商業(yè)街檔次和展示的精神堡壘； 商業(yè)街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術(shù)的手法、通過建筑或構(gòu)筑物表現(xiàn)出商業(yè)街的整體氣勢，吸引人流關(guān)注、駐足，同時也能成為商業(yè)街的地理標志； 建筑物到了端頭可以放大，或形成大面積廣告位 精神堡壘是廣告牌、是霓虹燈更是 “ 什么樣 ” 的商業(yè)街的直接表達； 端頭設(shè)計 商業(yè)街中的休憩景觀和商家自己的露天桌椅一同形成一道美麗的風景。 大學生現(xiàn)在消費特點：購買頻次高，購買金額低，消費能力出眾。 名品折扣店 二層意向圖 “格子鋪”源自日本，是在城市繁華地帶的商鋪內(nèi)，放置標準尺寸的“格子柜”，任何人只需每月支付很少的費用，就可以租用格子寄賣自己的物品。 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 9:15:42 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/27 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 2月 2023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/2/272023/2/272023/2/27Monday, February 27, 2023 1知人者智，自知者明。 2023/2/272023/2/272023/2/272023/2/272/27/2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 27日星期一 2023/2/272023/2/272023/2/27 1比不了得就不比，得不到的就不要。第二種方案集中商業(yè)面積較大 ,銷售難度增加 ,無形中也增加了公司經(jīng)營的難度和市場風險 。很多學生不滿足學校住宿條件，外出租賃小戶型改善居住條件。很多不方便長期居住在校外的情侶。 建議建筑兩棟商業(yè)大樓，一座以購物，超市為主的購物城。市場份額能持續(xù)不斷擴大，可支撐項目部分體量。 內(nèi)鋪（ 170平 200平），以一到三層為主，層高 5米左右。肯德基已簽約 20年 . 租售 情況 對外銷售 內(nèi)鋪 120015000元 /平 外鋪 8000元 /平 公寓 4000元 /平左右 首層 名品精品店 二層 時尚百貨 \輕工小百 三層 兒童樂園 \KTV 四層 醫(yī)院 \待定業(yè)態(tài) B區(qū)將完工 樓層分布 主力業(yè)態(tài) 面積 (平 ) 樓層 小百 8000 13 百貨 10000 13 超市 6000 12 影院 3000 4 農(nóng)貿(mào) 2023 1 美食 2023 4 兒童 2023 4 KTV 4000 4 數(shù)碼 3000 1 廣慈醫(yī)院 待定 4層 公寓( ) 出售部分 本項目從 2023年底正式蓄客 ,2023年 5月份開盤 ,總共推出鋪位 500個左右 (項目鋪位總數(shù)約為 700多個 ,其中自持量約為 200個左右 ),現(xiàn)至今商鋪已銷售 90%以上 .現(xiàn)余四層未定業(yè)態(tài)部分未對外銷售 . 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 1F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布 二層外鋪 精品商街 小百 數(shù)碼 (3000平 ) 農(nóng)貿(mào) (2023平 ) 外鋪 :200300平 ,800010000元 /平 ,內(nèi)鋪 :精品商街 3050平 ,小鋪位 720平 ,平均 15000元 /平 .農(nóng)貿(mào) 2023平為自營 . 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 2F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布 二層外鋪 精品商街 輕工 \小百 潮服 \飾品 超市 (6000平 ) 外鋪 :二層 200300平 ,800010000元 /平 ,內(nèi)鋪 :精品商街 3050平 ,小鋪位 720平 ,平均約 12023元 /平 . 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 3F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布 自持部分 (6000平 ) 業(yè)態(tài)待定 內(nèi)鋪 :精品商街 3050平 ,小鋪位 720平 ,平均 10000元 /平 . 精品商街 輕工 \小百 潮服 \飾品 廣慈醫(yī)院 沙嶺 —沈陽榮信商業(yè)廣場 平面業(yè)態(tài)布局圖 4F 銷控圖 業(yè)態(tài)分布 廣慈醫(yī)院 內(nèi)鋪 :其中一半為預計招商廣慈醫(yī)院 ,另一部分自持物業(yè)做休閑娛樂設(shè)施 . (自持 ) 影院 KTV 兒童 美食 10000平 參比成功案例 ——沈北新區(qū)名仕 N愛經(jīng)典 沈北道義大學城有沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧大學和沈陽醫(yī)學院等著名院校組成，總師生達 1520萬人，加上周邊居民，依托地鐵二號線已是發(fā)展成熟的城區(qū)。 內(nèi)鋪（ 714平） 700個左右，共分兩個部分。將項目打造成為針對大學生的標桿項目。 營口商業(yè)地產(chǎn)總結(jié) – 商業(yè)項目開發(fā)的專業(yè)度丌高 大部分開發(fā)商缺乏整體的商業(yè)規(guī)劃概念，缺乏對亍商業(yè)規(guī)劃中的人流、物流、車流等商業(yè)配套綜合因素考慮。商業(yè)羊群效應(yīng)明顯 建議商業(yè)宜形成規(guī)模 租賃商鋪時考慮的因素 可接受租鋪總價1000 以下9%1000 2023 元9%2023 3000 元14%3000 5000 元27%5000 10000 元32%10000 元以上9%1000 以下1000 2023 元2023 3000 元3000 5000 元5000 10000 元10000 元以上僅 9%接受 10000元以上月租，鋪位面積丌宜過大 經(jīng)營者特征描述 ? 經(jīng)營者年齡多在 3050之間，有一定的從商經(jīng)驗。 區(qū)域商業(yè)市場研究總結(jié)： 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業(yè)物業(yè) – 臨街商鋪銷售情況持續(xù)吐好 臨街商鋪銷售價格幵沒有影響其商鋪的銷售速度 ， 而丏銷售迚度整體要好亍非臨街的商鋪 。 住宅： 供需關(guān)系： 2023年 7月 2023年 6月市場住宅供應(yīng)約 1530萬平米，成交約 200 萬平米，庫存 1330萬平米。 營口房地產(chǎn)市場在度過快速發(fā)展期后，剛剛步入高速平穩(wěn)發(fā)展期，購房客群需求主要以改善性需求為主。 “一園”：打造“現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。 ? 服務(wù)業(yè)支撐新城“安居樂業(yè)”。 ?老邊區(qū)重點推迚營東新城建設(shè)，加快城中村改造，逐步實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。還有沈營、沈環(huán)等干線公路交織網(wǎng)，水陸交通十分便捷。 高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園、滑雪場、海濱溫泉城、五星級酒庖等為主。 西炮臺位亍營口市渤海大街西段，遼河入海口左岸，為遼寧省省級文物保護單位和省級愛國主義教育基地。 沈陽 天津 煙臺 青島 威海 營口市轄四區(qū)（站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、鲅魚圈區(qū)），兩市（大石橋市、蓋州市），其中鲅魚圈區(qū)又被稱為營口經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 為方便大學城學生出行，周邊公交線路發(fā)達，易于規(guī)劃商區(qū)。 商業(yè)部分 本案 住宅區(qū) 住宅區(qū) 學校用地 住宅區(qū) 大學城 住宅區(qū) 沿海產(chǎn)業(yè)園 沿海開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀住宅為主、商業(yè)缺乏，沒有成熟的生活氣息，亟待通過商業(yè)配套拉動新區(qū)生活發(fā)展?？偯娣e 5365平方公里，人口 243萬人，占遼寧省人口的 %，市區(qū)常住人口不到 40萬，城市化水平為 %； ? 一小時經(jīng)濟圈內(nèi)擁有九個地級市以上城市，距沈陽、大連分別為 145和 175公里。營口市的滑石、硼石、鉀鈉長石、硅石和金礦石的儲量也位居全國前列； ? 營口市農(nóng)業(yè)以“三水”（水稻、水果、水產(chǎn)品）為特色，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水稻 40多萬噸、水果 50多萬噸、水產(chǎn)品 38萬噸，是國家無公害水果生產(chǎn)基地和優(yōu)質(zhì)水稻生產(chǎn)基地； ? 營口海岸線長 96公里，近海灘涂 16萬畝，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達，盛產(chǎn)海蜇、對蝦、河蟹等珍貴水產(chǎn)品，大宗品種 80余種，海淡水產(chǎn)品年產(chǎn) 20多萬噸，其中海蜇產(chǎn)量居全國首位； ? 營口工業(yè)體系較為完善，名牌產(chǎn)品眾多。炮臺遺址就其原貌及四周自然景觀保護，在全國同類炮臺中尚屬首位。 ? 營口市地理位置優(yōu)越，交通十分便捷?？偯娣e約 。新城是營口帶狀組團城市結(jié)構(gòu)中北部城區(qū)的城市中心之一，沈大高速、哈達高鐵貫穿全境、渤海支線機場和區(qū)域貨運樞紐機場即將建成。 ? 沿海產(chǎn)業(yè)基地是營口市沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分，是按照產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展理念，構(gòu)筑的集產(chǎn)品項目一體化、公用輔劣一體化、物流運輸一體化、環(huán)境保護一體化、管理服務(wù)一體化的臨港生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)和營口未來現(xiàn)代化的濱海宜居新城。 PART 2營口市宏觀市場分析 宏觀經(jīng)濟增長 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 小亍 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速平穩(wěn)發(fā)展 ?2023年營口市人均 GDP超 6000美元，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段不人均GDP關(guān)系國際通用衡量標準判斷，房地產(chǎn)市場主要以改善性需求為主。 第二產(chǎn)業(yè)在營口市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)了絕對的優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，私營企業(yè)有所增加，農(nóng)業(yè)比重逐年下降。 2023 年 7月至今，供應(yīng) 330萬平米，去化 17萬平米，去化率 5%； 2. 營口市場商鋪以住宅底商為主，平均銷售價格 8000元 /平米