【正文】 衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售 ? 倉庫式陳列 ? 自選銷售 ? 程度較高 ? ，并實行會員制客戶管理 便利店 ? 地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū) ? 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 ? 100平方米左右 ? 食品 ? 小百貨 ? 有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點 ? 自選銷售 ? 結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進行 ? 營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目 ? 程度較高 34 小結(jié) 發(fā)展階段 我國深度開放階段：零售業(yè)進一步開放 發(fā)展階梯 順德屬于第一階梯：零售業(yè)發(fā)展較快 商業(yè)成熟度 第三階段：新興業(yè)態(tài)外資零售商進駐 商業(yè)形態(tài) 多種商業(yè)形態(tài)已出現(xiàn) 順德已出現(xiàn)有多種商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，吸引了新興業(yè)態(tài)外資零售商進駐，該區(qū)域消費力已達到國內(nèi)一級城市水平，但消費觀念需要進一步加強，應(yīng)增加引導(dǎo)性消費，提高該區(qū)域的消費層次。 ? 隨著眾多國際知名賣場和購物中心形式的出現(xiàn)，越來越多的國際潮流品牌和中檔品牌隨之入駐順德，消費外流的情況在逐漸改善。 44 大良商圈代表商業(yè) ——新世界中心 項目 新世界中心 地址 順德大良清暉路 148號 商業(yè)面積（平方米） 28,000 開業(yè)時間 1998年 樓層 13層 商業(yè)定位 集飲食、娛樂、購物于一體 租金 1層：￥ 100－ 300 /m2/月 2層：￥ 150－ 250 /m2/月 3層：￥ 80－ 120 /m2/月 主力店 /代表品牌 李寧、 NIKE、 PUMA 彪馬、TAYOHTA、 DISNEY、 Adidas、周大福、安莉芳、 711便利店、萬寧 ? 新世界中心首層為國內(nèi)外名牌店集中地，二層為設(shè)計新穎獨特的“室內(nèi)步行街”，三層有美食廣場及其他大型娛樂設(shè)施等； ? 順德新世界中心商場與順德萬怡酒店、會景閣三位一體，相輔相成，與興建于明代的廣東四大名園之一 清暉園相對。 ? 順德大良店是 TESCO在華南第一家以 TESCO命名的門店。本地消費者在購買中高檔的服飾等商品時，往往前往香港，檔次較高，品類較多，并且交通也比較便利； ? 而隨著沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、易初蓮花等國際知名賣場的進駐，順德市民的日常基本生活需求已經(jīng)可以得到滿足，這些賣場主要集中于大良老城區(qū)，預(yù)計未來的競爭也將日益激烈。 本項目應(yīng)遵循商業(yè)市場發(fā)展趨勢，增強業(yè)態(tài)豐富度和自身特色。其它區(qū)域的餐飲比較分散。 順德休閑娛樂市場概況 代表休閑娛樂商家 名稱 伊麗莎白 位置 順德區(qū)大良文秀路嘉信廣 場 經(jīng)營類別 美容、美體、健身、教育 營業(yè)面積 約 500m2 客單價 年卡： 1600元 名稱 喜瑪拉雅 SPA國際健身會 位置 順德環(huán)市東路新德業(yè)商務(wù)中心 (蘇寧電器 )正對面大圍村 6街 18巷 1號 經(jīng)營類別 SPA，健身 營業(yè)面積 約 4000m2 客單價 年卡： 2600元 代表休閑娛樂商家 名稱 順德嘉信電影城 位置 順德新城區(qū)興順路嘉信城 市廣場四樓西 經(jīng)營類別 電影院 營業(yè)面積 約 2736m2 座位數(shù) 555個 客單價 50100元 名稱 大地數(shù)字影院 位置 順德容桂鎮(zhèn)桂洲大道中天 佑城 3樓 經(jīng)營類別 電影院 營業(yè)面積 約 2023m2 座位數(shù) 約 500個 客單價 50100元 代表休閑娛樂商家 名稱 NEWAY 位置 佛山市南海區(qū)桂城桂瀾路 家天下 經(jīng)營類別 KTV 營業(yè)面積 約 2023m2 客單價 5080元 順德休閑娛樂市場小結(jié) 經(jīng)營類型和集中區(qū)域： 市場現(xiàn)狀 經(jīng)營狀況 ? 順德的休閑娛樂市場主要有美容 SPA、運動健身、 KTV和影院幾種類型的商家； ? KTV、 SPA、電影院等休閑娛樂項目主要集中在大良和容桂商圈。 ? 根據(jù)順德市房屋局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，由于本月順德區(qū)沒有新增供應(yīng)量進入市場，講明本月市場主要消化各項目前期剩余貨量為主，所以本月成交價格出現(xiàn)小調(diào)較為合理。 蘭喬圣菲 開發(fā)商 萬科地產(chǎn) 項目地址 新城區(qū)欣榮路 規(guī)模 占地： 16萬 ㎡ 物業(yè)類型 聯(lián)排別墅、小高層和高層 價格 品墅： 100000 主推單位 主力銷售品墅組團，洋房及別墅全部售罄 主力戶型（套內(nèi)） 復(fù)式： 200280 推廣主題 新城之央 別墅之巔 銷售情況 剩余貨量不多，現(xiàn)時整體消化較為緩慢 ?知名發(fā)展商、 ?法式園林，以園林和水景特色打造特色濱水社區(qū) ； ?產(chǎn)品豐富，每戶均有入戶大花園和南向大陽臺 品墅組團 一層 二層 三層 套內(nèi)面積：約 280㎡ 戶型：五房四廳七衛(wèi) 順德雅居樂 開發(fā)商 雅居樂地產(chǎn) 項目地址 環(huán)市南路與延年路交匯處 規(guī)模 占地： 21萬 ㎡ 總建： 58萬 ㎡ 物業(yè)類型 約 30棟 18層小高層 價格 前一批洋房裝修約： 8300 新一期洋房：價格未定 主推單位 蘭亭水岸組團接受登記 主力戶型（套內(nèi)） 洋房： 70100 ㎡ 推廣主題 鑒定一個城市的高度 銷售情況 先處于內(nèi)部登記階段，登記者可獲 99*99折，新一批洋房預(yù)計 6月中旬推出 ?知名發(fā)展商、 ?產(chǎn)品豐富， 270度景觀飄窗、客廳房間均朝南、超大陽臺 ?超大現(xiàn)代園林。 ?該項目板式設(shè)計，一線德勝河江景。上述樣本特征符合消費者調(diào)研采樣的準(zhǔn)則。 1. 4000元以下 2. 4001－ 6000 3. 6001－ 8000 4. 8001－ 10000 5. 10001－ 15000 6. 15000以上 1. 6000以下 2. 6001－ 8000 3. 8001－ 12023 4. 12023－ 18000 5. 18000以上 注：個人收入不足 2023元 /月的樣本作為無效樣本 95 項目周邊居民月消費支出最多的是購物和飲食 ?在對消費者月消費支出的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大良居民每月的消費支出大都側(cè)重在購物與飲食方面，各占 36％和 25％。 99 消費者消費時間約 1－ 2小時，對消費場所較滿意 ?從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，大良當(dāng)?shù)叵M者平均每次光臨消費場所消費時間為 1－ 2小時的占58%，說明大良的消費者每次的消費時間并不長。而購物成為大良人最喜愛的休閑方式，占到 29％。消費者比較關(guān)注商場的種類是否齊全。 ?優(yōu)勢 ?劣勢 主要對比商業(yè)項目 ——嘉信城市廣場優(yōu)劣勢分析 項目 天佑城 地址 順德區(qū)容桂紅星桂洲大道中 63號 商業(yè)面積（平方米） 99,000 開業(yè)時間 2023年 12月 樓層 B1層至 5層 商業(yè)定位 以文化為主題，匯聚購物、娛樂、飲食、文化、運動于一體的綜合性shopping mall 租金 1層： ￥ 150200 /m2/月 2層： ￥ 100120/m2/月 主力店 /代表品牌 TESCO、蘇寧電器、冰之驕子真冰滑冰場、大地影院、屈臣士、ESPRIT、 DHC、時間廊、 TISSOT、麥當(dāng)勞、 KFC、味千拉面、大禾壽司、新領(lǐng)地 KTV ? 順德容桂天佑城傲踞容桂黃金商業(yè)核心領(lǐng)地，是一個匯聚購物、 飲食、娛樂、運動、文化五大元素于一體的大型時尚 Shopping Mall ； ? 天佑城設(shè)計上獨家引入全長 450米國內(nèi)罕有全天候室內(nèi)天幕步行街，弧線設(shè)計貫穿全場形成歐陸風(fēng)情和時尚簡約風(fēng)格的完美結(jié)合。 106 競爭分析 可輻射區(qū)域消費需求研究 現(xiàn)有及未來競爭項目分析 107 項目周邊商業(yè)項目 永旺購物中心商業(yè)面積： 44,000㎡ 新世界中心 商業(yè)面積：約 13,500m2 新一城購物廣場 商業(yè)面積： 約 72,000m2 項目名稱 商業(yè)類型 新世界中心 綜合體 新一城購物廣場 購物中心 永旺購物中心 購物中心 108 主要對比商業(yè)項目 新世界中心 新一城購物廣場 永旺購物中心商業(yè) 項目 嘉信城市廣場 地址 順德區(qū)大良新區(qū)祥和路 商業(yè)面積（平方米） 100,000 開業(yè)時間 2023年 10月 樓層 14層 商業(yè)定位 全區(qū)規(guī)模最大，功能最齊全的 綜合型商城 租金 1層：￥ 80120/m2/月 2層：￥ 6080/m2/月 ? 嘉信城市廣場一期是集美食餐飲、娛樂購物、文化休閑、商務(wù)金融等功能為一體的綜合商業(yè)中心； ? 嘉信城市廣場二期總建筑面積超過 4 萬平方米，由 5 棟獨立建筑物組合而成，每棟由行人天橋相連，既獨立又互通。 105 消費者研究總結(jié) 大良地區(qū)消費者受教育程度尚可，收入水平一般。數(shù)據(jù)顯示，大良居民每周外出就餐次數(shù)較少，而人均消費水平較低。聚餐和娛樂方面亦占到 19％。這說明在目前階段，項目周邊的主要商業(yè)輻射其他區(qū)域的能力較弱，而主要針對附近的居民和工作人群。 ％ 350 50 50 n 2 2 187。 ?低密度項目 ?超大現(xiàn)代歐式園林。 ?優(yōu)秀的地段價值； ?完善的商業(yè)、教育配套 ?配置有商業(yè)辦公 ?酒店式公寓、星級酒店管理 明日華府 約 40 ㎡ 單身公寓 嘉信城市花園 5期 —— 帝苑 開發(fā)商 佛山市順德嘉信置業(yè)發(fā)展有限公司 項目地址 大良新城區(qū)興順路嘉信城市廣場東區(qū) 規(guī)模 5期占地面積約： 8萬 ㎡ 物業(yè)類型 由 23棟小高層、高層組團 價格 首批尾貨 9500元（毛坯） 五一新貨預(yù)計 12023元（毛坯） 開盤時間 首批 09年 12月 12棟預(yù)計五一開盤 主力戶型 （套內(nèi)） 74㎡ 二房二廳 180㎡ 四房二廳 推廣主題 世界城市豪宅新標(biāo)桿 銷售情況 剩余十幾套，該組團雖然基本售罄，但其消化速度遠(yuǎn)低于該項目四期大戶型產(chǎn)品。但本項目區(qū)域及今后商務(wù)區(qū)的發(fā)展缺乏大型高檔中餐品牌餐飲。 ? 順德餐飲將打響“美食順德”的國際品牌，順德知名的餐飲品牌，特別在大良區(qū)域的品牌餐飲經(jīng)營狀況良好，如順峰山莊營業(yè)額達 4000萬元，因此具有特色的大型高檔餐飲在順德具有較大的消費需求。 ； ?2023年 大良的餐飲營業(yè)額占順德區(qū)餐飲營業(yè)額的 %左右， 占大良本地生產(chǎn)總值的 10％， 餐飲消費營業(yè)額較高，顯示大良居民的餐飲消費能力較強 。三家零售巨頭均占地上萬平方米以上，停車場等配套設(shè)施齊全。容桂商圈是該區(qū)南部的商業(yè)中心形象，以現(xiàn)代工業(yè)尤其是家電產(chǎn)業(yè)為依托。西山上筑購物中心 地址 西山上筑位于順德大良環(huán)市東路 商業(yè)面積（平方米） 18,000 開業(yè)時間 2023 樓層 3F 商業(yè)定位 社區(qū)配套賣場 租金 ￥ 20￥ 30/m2/月 主力店 /代表品牌 TESCO,真功夫 ? 東城 現(xiàn)有眾多國際知名品牌零售商，如沃爾瑪、吉之島、樂購等。本地消費者在購買中高檔的服飾等商品時，往往前往香港，檔次較高，品類較多，并且交通也比較便利； ? 而隨著沃爾瑪、大潤發(fā)、樂購、易初蓮花等國際知名賣場的進駐，順德區(qū)民的日?；旧钚枨笠呀?jīng)可以得到滿足，這些賣場主要集中于大良老城區(qū)，預(yù)計未來的競爭也將日益激烈。加大力度建設(shè)容桂佛山九橫快速路聯(lián)系杏壇 C園區(qū)，加強中心組團南部與西南各鎮(zhèn)的聯(lián)系。 本項目位于 新城和老城中心的過渡帶 23 項目宏觀背景研究 順德區(qū)經(jīng)濟指標(biāo) 項目所在區(qū)域分析及發(fā)展規(guī)劃 項目宏觀背景研究小結(jié) 24 對于本項目的意義： 宏觀經(jīng)濟小結(jié) 順德人均收入高，具有強大的消費能力 第二產(chǎn)業(yè)是順德的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然人均可支配收入已達到國內(nèi)一線城市水平，但第三產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)零售業(yè)發(fā)展相對滯后，餐飲行業(yè)例外。 人均可支配收入￥ 28417元甚至超過國內(nèi)主要一線城市 2023 2023 2023 2023 2023 2023%%%%%%%%人均可支配收入（元）增長率城市 人均可支配收入 北京 26738 上海 28838 廣州 (2023) 25317 深圳 (2023) 26729 順德 28417 18 順德私家車每百戶保有量 44臺，超過廣州、上海 27323744 44051015202530354045502023 2023 2023 2023 2023每百戶汽車擁有量一線城市與順德對比 （ 2023年） 城市 每百戶擁有量 上海 14 廣州 16 順德 44 ?私家車是順德區(qū)民出行的主要交通工具， 2023年順德每百戶私家車擁有量達