【正文】 。 ?中高檔餐飲： 主要分布在小南門至大南門的南明河南岸一線，景觀資源好。 月 ?商圈內的街鋪租金水平跨度較大，反應出各街道的不同功能及其輻射能力 050100150200250300350400450500中華路 瑞金路 延安路 富水中路 黔靈路 鹽務街 東山路400450 250280 150200 150180 2025 300350 200250 從上圖可以看出本項目所處的東山路租金水平最低，同時也說明了項目商業(yè)成熟還有待時日。 ?距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較近的區(qū)域商業(yè)中心一般與傳統(tǒng)商業(yè)中心的功能業(yè)態(tài)具有差異化，餐飲、休閑、娛樂等商業(yè)功能所占比例較高；而距離傳統(tǒng)城市核心區(qū)較遠的區(qū)域商業(yè)中心購物功能所占比例較高，商業(yè)功能比例與城市商業(yè)中心相近。 ?2023年 11月 18日， 波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆 。主力店銅鑼灣百貨，更以“海洋文化 +生態(tài)景觀”的主題定位。 租金分布圖 主力商家名稱 面積 華聯(lián)超市 20230m2 麗都酒家 5000m2 汴氏菜根香 3400m2 吉奧洗浴中心 4000m2 豪享來西餐廳 225m2 宅吉餐飲類型 ①大型中式餐飲 ②粵式酒樓 ③火鍋 ④西式快餐 ⑤特色餐飲 ⑥路邊攤 北京 華聯(lián) 54 華僑城在 2023年還處于深圳主城區(qū)邊緣，華僑城商圈目前已成為深圳著名的區(qū)域商業(yè)中心。 ? 宅吉小區(qū)是貴陽最早的商品房小區(qū)之一，周邊有商專，貴州醫(yī)科大學及附屬醫(yī)院，試驗二小等，為項目帶來了穩(wěn)定的消費群體。 ? 商業(yè)街對進駐商家有嚴格要求，休閑娛樂主要分布于商業(yè)街二層，生意一般。與三樓組合銷售。到中心城區(qū)距離較遠 仁恒商業(yè)街案例 ?項目由新加坡仁恒地產投資 ，采用騎樓結構設計，與景觀步道相結合，具有濃厚的熱帶風情。 ?周邊不斷有新盤開發(fā)，帶來了固定的客源。 ?相對獨立的區(qū)域和巨大房地產開發(fā)量帶來的居住人口，使本項目有條件形成區(qū)域商業(yè)中心 路程約 周邊項目名稱 估計開發(fā)規(guī)模（㎡） 預計開發(fā)時間 本項目 900， 000 20232023 保利溫泉新城 700， 000 20232023 金士旗 9平方公里 6， 000， 000～ 7， 000， 000 20232023 TOTOL 7， 600， 000～ 8， 600， 000 20232023 本項目 ㎡ 組團 商業(yè)建面（㎡） 3 38869 4 13902 5 34130 TOTOL 86901 項目商業(yè)體量 43 適合本項目商業(yè)的發(fā)展方向是： 區(qū)域商業(yè)中心 相對城市核心區(qū)獨立的區(qū)域 未來大規(guī)模的居住人口 本項目 本項目發(fā)展方向 區(qū)域商業(yè)中心 44 為實現(xiàn)本項目目標，我們的唯一出路就是：跳出與傳統(tǒng)核心商圈的競爭，打造 差異化 的區(qū)域商業(yè)中心 如何通過創(chuàng)新的模式來實現(xiàn)本項目的差異化競爭，成為富于競爭力的區(qū)域商業(yè)中心 ？ 與城市核心區(qū)商業(yè)差異化 核心區(qū)商業(yè)的補缺者 主動中心化 立足本區(qū)域、輻射全城 通過案例研究，來尋找適合本項目的發(fā)展模式 45 貴陽新添商業(yè)街 貴陽宅吉小區(qū) 深圳華僑城商圈 深圳花園城中心 第三部分 案例研究 46 研究目的 —— 主城區(qū)邊緣的區(qū)域商業(yè)中心發(fā)展規(guī)律 案例研究對象 —— 案例選取原則 —— 早期較為陌生、配套不成熟的大規(guī)模居住區(qū)域 與傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)域距離較遠 具有較大的商業(yè)規(guī)模 后期商業(yè)經營成功，確立了區(qū)域商業(yè)中心的地位 案例研究 深圳花園城中心、貴陽仁恒商業(yè)街 貴陽宅吉小區(qū)、深圳華僑城商圈 47 區(qū)域商業(yè)中心的四種類型 與城市核心區(qū)距離 近 遠 項目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽新添商業(yè)街 深圳花園城中心 貴陽宅吉小區(qū) 深圳華僑城商圈 48 花園城距城市商業(yè)核心較遠，總建面 70500m2，是集購物，餐飲，休閑，娛樂于一體的區(qū)域商業(yè)中心。 ? 小十字商圈 ： 緊挨中華路，部分商場走差異化經營路線，如娃娃國，動漫城。 ?那么，如果本項目商業(yè)作為社區(qū)商業(yè)，能否支撐其㎡的體量呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ？ ？ ？ 28 如果作為社區(qū)商業(yè)，能否支持本項目商業(yè)體量？ ?按照 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》 所規(guī)定的人均商業(yè)服務建筑面積標準，本項目人口可以支撐的商業(yè)體量在21000到 27300㎡ 之間，不足以支撐 ㎡的商業(yè)體量 一般城市居住區(qū)商業(yè)設施指標 類 別 居 住 指 標 人均商業(yè)服務建筑面積 合理服務半徑 8001000m —— 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》 本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量 2100027300m2 人均商業(yè)服務建筑面積 規(guī)劃居住人口 30000人左右 [中天世紀新城 ] 占地 1400畝，建設規(guī)模 100萬平方米，居住 8000戶，常住人口 3萬人。 項目層面 商業(yè)體量大 ， 具備強勢景觀資源 。 ?另有 10%的餐飲。北面臨菜市場。是核心層和擴散層的輻射地帶，其商業(yè)結構及發(fā)展均受城區(qū)商業(yè)形態(tài)和結構發(fā)展的影響。與東部和中部省會城市相比，差距較大 城市G D P 對比01000202330004000貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽市歷年 G D P1 4 . 7 0 %1 4 . 6 0 %1 1 . 3 0 %1 1 . 2 0 %13%1 3 . 7 0 %01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G d p ( 億） g d p 增長率 城市 區(qū)域 項目 7 項目位于南明，云巖，烏當三個區(qū)交界處，所在區(qū)域距離核心城區(qū)較遠，且不處在城市的主要發(fā)展方向上。中天世紀新城項目 商業(yè)定位報告 2 項目研究工作的階段劃分 項目整體定位及規(guī)劃 方案的市場論證 ?項目整體定位 ?規(guī)劃調整建議 第一階段 第二階段 工作內容 提交成果 研究方法與內容 ?商業(yè)規(guī)模的確定 ?功能業(yè)態(tài)定位 ?客戶定位 ?形象定位 ?規(guī)劃建議 市場調查與研究 ?項目背景研究 ?項目屬性研究 ?市場競爭研究 ?消費者研究 ?經營者研究 ?投資者研究 營銷戰(zhàn)略與策略 第三階段 營銷環(huán)境研究 營銷戰(zhàn)略與策略的研究 ? 項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略 3 報告結構 第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析 第二部分 項目發(fā)展方向研判 第三部分 案例研究 第四部分 市場機會挖掘與項目定位 第五部分 規(guī)劃調整建議 第六部分 經濟測算 4 項目屬性界定 問題結構化分析 第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析 城市屬性 區(qū)域屬性 項目屬性 5 貴陽市位于川渝經濟圈邊緣，經濟發(fā)展相對落后，無強勢產業(yè)，屬于內地三線城市 ?貴陽市位于貴州省中部偏北，地處云貴高原的東斜坡上，地勢起伏較大。 城市 區(qū)域 項目 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構 ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽新區(qū)是貴陽市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開陽縣、息烽縣） 白云 金陽 城區(qū) 烏當 小河 花溪 城市發(fā)展方向 8 項目周邊區(qū)域衛(wèi)生條件差，配套不完善，消費者認知程度低，心里距離遠 ?項目所在區(qū)域以前是化工廠，制革產，豬鬃廠，在市民心目中屬于較差的地方。 城市 區(qū)域 項目 核心層 擴散層 輻射層 10 世紀新城項目是 90萬規(guī)模大盤，分為 12個組團，零散開發(fā)之后，目前以 4組團（共約 30萬㎡）重新啟動 4組團 3組團 學校 5組團 中心商業(yè) 6組團 10組團 12組團 4組團 3組團 組團 用地（ ㎡） 建面（ ㎡） 容積率 1 84000 52023 2 53000 92023 3 166017 172811 4 69877 126269 5 66965 90000 6 75485 79240 10 92947 164780 11 49618 91708 12 8829 14200 SCHOOL 46995 1730 TOTOL 713733 900308 城市 區(qū)域 項目 11 5組團為大型集中商業(yè)將在項目末期開發(fā)， 4組團也有部分商業(yè) 4組團 3組團 學校 5組團 中心商業(yè) 6組團 10組團 1 12組團 城市 區(qū)域 項目 12 水東路 北入口：東山路 南入口：觀水路 通往烏當（接保利溫泉新城） 通往水果采摘場及公墓（貴陽市民季節(jié)性周末度假的去處） 項目交通條件 —— 地塊周邊正在修建水東路，政府計劃 2023年下半年通車，將成為市區(qū)通往烏當區(qū)及周邊度假區(qū)等的主要干道 城市 區(qū)域 項目 ?項目周邊目前僅兩路公交車到達，且周邊道路狀況通行狀況差，經常堵車，到市區(qū)非常不便。 13 項目靠山臨河，景觀資源豐富。 ?電影院和真冰溜冰場占到 19%。 項目屬性 = 內地三線城市 主城邊緣 強勢景觀資源 大規(guī)模商業(yè) 18 項目屬性界定 問題結構化分析 第一部分 項目屬性界定與問題結構化分析 19 S：情境（ situation） —— 項目背景事實 1. 位于主城區(qū)邊緣 2. 商業(yè)規(guī)模大 3. 本項目及周邊有大規(guī)模的住宅開發(fā) 4. 有較強勢的山水資源 5. 區(qū)域不成熟，尚待開發(fā) ?位于主城區(qū)邊緣 ?規(guī)模較大 ?本項目有大規(guī)模的住宅開發(fā) ?周邊有正在開發(fā)的保利溫泉新城和規(guī)劃中的 9平方公里旅游度假區(qū) ?有較強勢的山水資源 ?通往項目的兩條主要道路：東山路為四車道，但兩旁占道經營嚴重，短期內難以改觀；水東路尚在修建中，計劃 08年底通車，但是預計 09年內完工都相當有難度。 ——貴陽市志辦 《 貴陽市住宅區(qū)建設規(guī)劃 》 29 如果僅定位于社區(qū)商業(yè)，將無法支撐本項目的商業(yè)體量 ?本項目人口不足以支撐 國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標：商業(yè)規(guī)模比 ： 1 （商業(yè)面積：住宅面積） —— ： 《 鄰里住區(qū)理論 》 本項目社區(qū)可以支撐的商業(yè)體量約為 ㎡ 商業(yè)規(guī)模比 :1 規(guī)劃住宅建筑面積 80萬㎡左右 組團 1 2 3 4 5 6 10 11 12 SCHOOL TOTOL 用地（㎡） 84000 53000 166017 69877 66965 75485 92947 49618 8829 46995 713733 總建面（㎡） 52023 92023 172811 126269 84166 79240 164780 91708 14200 17300 900308 住宅建面 52023 92023 133942 112367 50036 79240 164780 91708 14200 17300 807573 容積率 “人均商業(yè)服務建筑面積”和“商業(yè)規(guī)模比”兩個指標來看，作為社區(qū)商業(yè)，都不能支持本項目商業(yè)體量 30 本項目商業(yè)不能僅作為社區(qū)商業(yè)，那有沒有可能成為 城市級的商業(yè)中心 呢？ 城市商業(yè)中心 區(qū)域商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè) ？ ? 31 形成新城市商業(yè)中心的 KPI體系 區(qū)位 交通 體量 競爭 形成新的城市商業(yè)中心 32 貴陽市正處于單中心城市發(fā)展階段，以云巖、南明區(qū)為核心的城市中心區(qū)形成了高密度的人口集聚和經濟集聚 ?貴陽市現(xiàn)階段處于單中心城市擴張階段；