【正文】 性商業(yè)網(wǎng)點物業(yè)價值差距大 ?對貴陽市商業(yè)經(jīng)營狀況和租金水平的調(diào)查研究顯示： ?受地理條件限制貴陽的商業(yè)網(wǎng)點緊湊、密集， 租金峰值位于噴水池商圈和大小十字商圈，其租金水平在 200~350元 /㎡ 70 貴陽的五個主要城市核心商圈都是沿中華路分布 大西門商圈 大 十 字 + 噴 水 池 商 圈 小十字商圈 大南門商圈 旱碼頭商圈 總體市場 —購物 71 噴水池及大十字是貴陽歷史最悠久、最為繁華的商圈，大型集中商業(yè)非常集中 新大陸數(shù)碼廣場 百盛鮮花店 智誠名店 時代廣場南樓 百盛龍港店 國貿(mào)廣場 國美電器噴水池店 蘇寧電器噴水池店 搜秀商城 星力百貨中華店 星力星天地 智誠百貨大樓 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 ? 噴水池與大十字的百貨出現(xiàn)市場細分。 11 11 大十字商業(yè)功能比例%% %購物餐飲休閑噴水池商業(yè)功能比例94%1%3%2%購物餐飲休閑娛樂體量 競爭 12 12 總體市場 —購物 72 噴水池及大十字商圈是貴陽消費者購物的首選場所，其消費者主要以公交車為交通工具，因此非常關注交通便利程度 噴水池及大十字商圈消費者出行方式70%17%10% 2%公交車 步行 自駕車 其他方式消費者到中華路購物的頻率31%51%18%大于或等于每周一次每周2次小于或等于每月一次消費者最喜歡的購物地點30%34%5%30%0%1%A噴水池商圈 B大十字商圈 C小十字商圈D市西路商圈 E 旱碼頭商圈 F大南門商圈消費者選擇購物地點的敏感性因素排序393837212055080 10 20 30 40 50A 交通便利B 購物環(huán)境好C 商品齊全D 商品檔次符合要求E 價格適中F 離家近G 服務好H 停車方便I 人多熱鬧總體市場 —購物 73 小十字以潮流百貨為主，主要滿足年輕人追求時尚和個性的消費需求，經(jīng)營情況良好 世紀新天地 娃娃國 義禾麗人名店 白馬服裝城 動漫城 1 2 3 4 5 1 4 2 3 5 小十字商業(yè)功能比例%%%%購物 餐飲 休閑 娛樂小十字主要包括：中山路一段、富水中路，正新街 小十字零售業(yè)態(tài)比例%%%百貨超市專業(yè)店體量 競爭 集中商業(yè)人流量統(tǒng)計（人/mi n）28364005101520253035404550國貿(mào)廣場 荔星名店沃爾瑪百盛龍崗店 世紀新天地國晨百貨女人大世界總體市場 —購物 74 大西門商圈以市西路和星力百貨為中心。且臨近南明區(qū)政府，商務，政務消費頻繁。中低檔休閑娛樂分布集中，競爭激烈。 銅鑼灣夜總會 ?演藝 DISCO廣場 ?紅館慢搖吧 ?88間包房 黔靈西路 合群路 陜西路 中低檔酒吧，休閑。 星力百貨對面臨時搭出來的小店 瑞金路上人車流洶涌，街鋪前停滿車輛導致道路擁擠不堪。餐飲、休閑、娛樂則尚處于發(fā)展階段，具有很大的市場空間 萌芽階段 起步階段 發(fā)展階段 ?少量，以路邊攤為主。消費者要求商品提供多種選擇。享受購物過程，追求文化體驗。 ?基本沒有 ?基本沒有 ?少量，以身心的放松，朋友同事的聚會為主。 ?市場全面細分，滿足消費者對不同生活方式的體驗的需要。 ? 大十字，噴水池，小十字作為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，人流量大，商業(yè)價值高，由此產(chǎn)生的高昂租金價格，只有單店面積較小，租金承受能力強的服裝專賣店、百貨商場等業(yè)態(tài)能夠承受，因此購物功能所占比例非常高。 大十字商業(yè)功能比例%%%噴水池商業(yè)功能比例94%1%3%2%大南門商業(yè)功能比例%%%%小十字商業(yè)功能比例%% %%大西門商業(yè)功能比例%%%%旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%旱碼頭商業(yè)功能比例%%%%%購物 餐飲 休閑 娛樂 專業(yè)市場84 本項目商業(yè)功能比例建議 功能業(yè)態(tài) 餐飲 以大型超市、家電專業(yè)店、家居專業(yè)店為核心，輔以小型百貨和精品專賣店 休閑娛樂 購物 教育培訓 社區(qū)配套 30% 40% 20% 10% 定位中高檔次餐飲，中式正餐所占比例最高，其中，又以粵菜和黔菜為主；兼顧餐飲檔次、類型的多元化 以中高檔茶樓、健身康體、 SPA為主體，包含酒吧、咖啡、美容、美體、洗浴等一系列休閑娛樂設施 包含從胎教到 MBA教育各個層次的教育培訓機構 85 本項目各商業(yè)功能的相互關系 餐飲 購物 休閑 娛樂 共享 人流 ?鎖定周邊客戶 ?實現(xiàn)自我中心化 ?作為周邊住宅區(qū)的配套 ?項目利潤實現(xiàn)的關鍵 ?項目 吸引力的核心 ?打造項目的文化和特色 ?定義項目檔次 ?建立項目的標志性 86 總體商業(yè)市場 餐飲 休閑娛樂 購物 第四部分 市場機會挖掘與項目定位 項目定位 87 百貨集中分布于中華路及其延伸區(qū)域，積聚效應明顯，競爭激烈 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 11 12 13 16 14 15 17 18 19 20 21 22 新大陸數(shù)碼廣場 百盛鮮花店 智誠名店 時代廣場南樓 百盛龍港店 國貿(mào)廣場 國美電器噴水池店 蘇寧電器噴水池店 搜秀商城 星力百貨中華店 星力星天地 智誠百貨大樓 世紀新天地 娃娃國 義禾麗人名店 白馬服裝城 動漫城 星力百貨（瑞金店） 星力百貨（中山店） 國晨百貨 星力百貨荔星名店 王府井百貨 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 ?貴陽的百貨非常集中，大多位于城市商業(yè)核心區(qū) ——中華路及其延伸區(qū)域 ?聚集于核心商圈的這一百貨業(yè)態(tài)的分布格局，一方面使服飾、化妝品等百貨類商品的消費非常集中，帶來大量的人流，商業(yè)集聚效應 明顯，同時也加劇了各商家之間的競爭。 消費者在選購服飾等商品的時候，更愿意到商業(yè)集中的地方購物。 ?交通便利、品類齊全等本項目不具備的因素是吸引消費者前來購物的關鍵因素，這一點也不利于本項目發(fā)展百貨業(yè)態(tài)。 ? 大南門是新興商圈，餐飲業(yè)發(fā)達，沿南明河分布有部分高檔餐飲娛樂。設施較簡陋。 ?關注功能的復合性，對服務，環(huán)境關注度高，在環(huán)境和服務好的情況下愿意去很遠的地方消費。對環(huán)境和服務關注，要求有停車位?？蛇x擇類型少。 購物 餐飲 ?大量商品出現(xiàn)，消費者可以選擇不僅關注價格，也關注質(zhì)量，對性價比要求高。 品牌餐飲與低檔餐飲 混雜在一起。人均單次消費金額低。 銅鑼灣夜總會 波特蘭 代表商家 經(jīng)營特點 波特蘭 ?88個 KTV包房和一個跳舞大廳 ?包房的定位有兩中風格， 4層是普通 KTV包房； 5樓的 VIP商務套房，定位于高端市場。 ?低檔餐飲： 夜市主要分布于陜西路，黔靈路和合群路，大多以路邊攤占道經(jīng)營為主，普遍利潤較薄，但生意好。必勝客僅有國貿(mào)一家店，肯德基目前有四家店，生意均很好。星力星天地則主要針對年輕時尚一族。 月以上的水平 ?黔靈西路靠近中華路的租金水平與噴水池核心商圈的租金水平相當，說明黔靈西路的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)承租能力強 ?核心商業(yè)網(wǎng)點與邊緣性商業(yè)網(wǎng)點物業(yè)價值差距大， 以鹽務街北京華聯(lián)超市為代表的區(qū)域商業(yè)租金為 150~200元 /㎡ 案例借鑒二 64 打造都市休閑商業(yè) —— “ 世紀新城模式”的四大關鍵舉措 關鍵舉措二：以主力商家聚集人氣 ?引進具有很強吸引力的大型超市以及專業(yè)店 ?百貨規(guī)模不宜太大，在區(qū)域較為成熟后開業(yè) ?引進有吸引力的高檔大型餐飲、休閑、娛樂商家 關鍵舉措一：與城市核心區(qū)商業(yè)差異化的功能 ?餐飲所占比例最高 ?擁有較高比例的休閑、娛樂 ?購物所占比例較低 關鍵舉措 四：通過建筑裝飾符號語言、營銷活動等，營造都市休閑生活文化 ?倡導從容、優(yōu)雅的都市休閑生活 ?以鋪裝、構件、裝飾、小品來營造豐富、有趣的文化氛圍 關鍵舉措 三：打造體現(xiàn)水岸休閑都市生活的建筑和園林景觀 ?大量的開放空間、灰空間作為駐留、休閑區(qū)域 ?以過渡空間、木棧道等拉近與水面的距離，營造親水空間 ?展現(xiàn)都市水岸休閑風情的園林景觀 65 總體商業(yè)市場 餐飲 休閑娛樂 購物 第四部分 市場機會挖掘與項目定位 項目定位 66 從 GDP和社會消費品零售總額的坐標體系來研判貴陽的城市地位，貴陽處于第五梯隊 宏觀經(jīng)濟層面 ?第一梯隊： 上海、北京 ?第二梯隊： 廣州、深圳 ?第三梯隊： 蘇州、天津 、重慶 、 杭州、無錫、青島、寧波、南京、 成都 、 大連、沈陽、 武漢 ?第四梯隊： 東莞、唐山、濟南、石家莊、哈爾濱、 鄭州、長沙 、 福州、淄博、常州、 西安 ?第五梯隊： 昆明 、 廈門、南昌、太原、 合肥、 南寧、廊坊 、 宜昌 、 烏魯木齊、蘭州、桂林、貴陽、柳州、遵義、玉溪、宜賓 、 吉安 、 ?？? 紅色為東部城市 蘭色為西部城市 綠色為中部城市 各城市GDP和社零 位置分布05001000150020232500300035000 2023 4000 6000 8000 10000第一梯隊 第二梯隊 第三梯隊 第四梯隊 第五梯隊 貴陽 福州 杭州 廣州 北京 GDP 社零 67 貴陽的城市化率較高，汽車保有量較低， 2023年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)達到 38%，高于全國水平 2 0 0 5 年城市化率010203040506070貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥汽車保有量（萬輛）對比020406080100120140貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥恩格爾系數(shù) : ? 59%以上為貧困 ? 5059%為溫飽 ? 4050%為小康 ? 3040%為富裕 ? 30%為最富裕 宏觀經(jīng)濟層面 2023年我國城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為% 68 貴陽人均可支配收入6909 7306798589899928112220202340006000800010000120232023 2023 2023 2023 2023 2023人均可支配收入對比05000100001500020230貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽市居民人均可支配收入較低，但人均消費性支出高居西南城市之首，反映貴陽消費者具備很強消費傾向 人均消費性支出對比020234000600080001000012023貴陽 成都 南寧 昆明 杭州 合肥?貴陽的人均可支配收入近年增長迅速，從 6909增長到了 11222，接近翻了一番。 59 案例研究總結（一）：本項目商業(yè)規(guī)模較大，與城市核心商業(yè)區(qū)的距離不遠，與深圳華僑城商圈的情況最為相似 ?標桿案例： 深圳華僑城商圈 ?輔助案例 : 與城市核心區(qū)距離 近 遠 項目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽 新添商業(yè)街 深圳 花園城中心 貴陽 宅吉小區(qū) 深圳 華僑城商圈 案例借鑒一 本項目與華僑城商圈的相似之處： ?商業(yè)規(guī)模相似 ?未來周邊聚集大量高消費力人群 ?有一定的景觀資源 ?周邊有大規(guī)模旅游 /度假區(qū) 本項目與華僑城商圈的不同之處： ?華僑城有大型主題公園的拉動 ?深圳與貴陽的城市屬性有所差別 貴陽新添商業(yè)街 深圳花園城中心 貴陽宅吉小區(qū) 60 截然不同的兩極：傳統(tǒng)商業(yè)與都市休閑主義 ?都市休閑主義 ?清幽閑適的環(huán)境 ?休閑、優(yōu)雅、緩緩而行的人們 ?在隨處可見的大片的整潔草地、森林和彌漫內(nèi)斂情緒的河水 ,有時你分不清這是城市還是鄉(xiāng)間 ?從容淡定、怡然自得的生活