【正文】 ?傳統(tǒng)商業(yè) ?繁華熱鬧的大街、雜亂林立的店鋪 ?熙來(lái)攘往的人群、車水馬龍 ?霓虹閃爍、燈紅酒綠、紙醉金迷的氣氛 ?快節(jié)奏、高效率、繁忙的生活 ?匆忙、勞累的逛街購(gòu)物 華強(qiáng)北 、東門 華僑城 深圳 中華路、大西門 世紀(jì)新城 貴陽(yáng) 案例借鑒一 61 通過(guò)案例啟示和對(duì)標(biāo)分析，找到了本項(xiàng)目的成功之道 —— 以“世紀(jì)新城模式”來(lái)打造“貴陽(yáng)都市生活另一極” 相對(duì)獨(dú)立于核心城區(qū)之外，自成體系，形成獨(dú)有的特色 與城市聯(lián)系緊密，是城市核心區(qū)的一部分 與城市的關(guān)系 對(duì)公共交通的依賴較弱 對(duì)公共交通和生活配套依賴性強(qiáng)，要求高 對(duì)公共交通的依賴 與核心區(qū)商業(yè)差異化，以獨(dú)有的商業(yè)功能和特色吸引消費(fèi)者 大規(guī)模、商業(yè)聚集、一站式購(gòu)物、公共交通便利 核心競(jìng)爭(zhēng)要素 滿足對(duì)生活要求更高的人、實(shí)現(xiàn)生活方式的轉(zhuǎn)換 體現(xiàn)傳統(tǒng)型商業(yè)生活方式 生活方式 遠(yuǎn)離都市喧囂、享受健康的休閑生活 城市的繁華、熱鬧 形象定位 主要滿足餐飲、休閑、娛樂(lè)需求，以及部分就近消費(fèi)需求 主要滿足各類購(gòu)物需求 功能定位 非傳統(tǒng)、差異化的區(qū)域商業(yè)中心 傳統(tǒng)的城市核心區(qū)商業(yè) 整體定位 —— 都市休閑主義 “ 世紀(jì)新城模式” 傳統(tǒng)商業(yè) 差異化 62 以二維分析法，進(jìn)一步研究案例的規(guī)律 與城市核心區(qū)距離 近 遠(yuǎn) 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模 小 大 貴陽(yáng) 新添商業(yè)街 深圳 花園城中心 貴陽(yáng) 宅吉小區(qū) 深圳 華僑城商圈 案例借鑒二 63 案例研究總結(jié)（二） ?區(qū)域商業(yè)中心要依靠主力商家（主要是大型超市和家居 /家電專業(yè)店）對(duì)消費(fèi)者的巨大吸引力來(lái)實(shí)現(xiàn)自我中心化，形成對(duì)周邊的有效輻射力。 9月 15日 ,錦繡花園 ?翡翠郡發(fā)售，當(dāng)日銷售過(guò)億元。 華僑城商圈 57 商業(yè)發(fā)展與住宅開(kāi)發(fā)的關(guān)系：隨著華僑城片區(qū)住宅的開(kāi)發(fā)及人口入住，商業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為從民生社區(qū)需求為原點(diǎn)，逐漸發(fā)展為品質(zhì)需求、目標(biāo)性購(gòu)買；同時(shí)餐飲與娛樂(lè)的輻射力得到進(jìn)一步強(qiáng)化 商業(yè) 住宅 世界花園 ㎡ 錦繡花園 ㎡ 海景花園 世界花園 45萬(wàn)㎡ 美加廣場(chǎng) ㎡ 錦繡苑 假日灣 金海燕 ㎡ 錦繡花園二期 ㎡ 天鵝堡 ㎡ 純水岸 ㎡ 碧海云天一期 10萬(wàn)㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 碧海云天二期 ㎡ 錦繡花園三期 ㎡ 天鵝堡 Ⅱ 區(qū) 純水岸四期 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪超市 生態(tài)廣場(chǎng)酒吧 街開(kāi)業(yè) 西部市場(chǎng) 海景美食街 海景酒店 （四星） 海景足浴休閑 海景美容美發(fā) 銅鑼灣百貨 一致藥業(yè) 易家儂家居 威尼斯酒店 （五星） 百佳超市 2023年 洲際大酒店 （五星） 順電 人 口 ?2023年 6月 10日，華僑城房地產(chǎn)在錦繡花園舉行 ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證頒證暨 錦繡花園二期開(kāi)盤儀式。 ? 2023年 4月 8日 ,華僑城銅鑼灣廣場(chǎng) 正式招商新聞發(fā)布會(huì)品牌進(jìn)駐簽約儀式在華僑城舉行。 ?商業(yè)概況： 核心購(gòu)物區(qū) 方米，包括銅鑼灣百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、易家儂家具廣場(chǎng)、銅鑼灣步行街、西部市場(chǎng)、印尼海鮮等休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)項(xiàng)目。 ?城區(qū)功能： 是深圳市相對(duì)獨(dú)立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)。由于中華路餐飲缺乏，宅吉作為補(bǔ)缺者吸引了大量中心城區(qū)客戶。其購(gòu)物功能以生活配套為主，餐飲比例高，輻射范圍廣 宅吉小區(qū)案例 宅吉小區(qū)商業(yè)功能比例57%30%13%購(gòu)物餐飲休閑娛樂(lè)90s2023年 80年代初 2023年 2023年 80s90s 2023年 2023年北京 華聯(lián)開(kāi)業(yè) 開(kāi)始開(kāi)發(fā) 商業(yè)自發(fā) 形成 99年老凱里 酸湯魚開(kāi)業(yè) 豪享來(lái)西 餐廳開(kāi)業(yè) 商業(yè)紛紛 進(jìn)駐 2023年獲全國(guó) 社區(qū)商業(yè)示范 單位 ?租金范圍為 60200元 /平 主要以街鋪為主，大部分鋪位陳舊，衛(wèi)生條件差，休閑娛樂(lè)入口窄小，昭示性差，但經(jīng)營(yíng)狀況好。 主要水中高檔消費(fèi)群體。均價(jià) /平。與對(duì)面的新天購(gòu)物中心共同形成了烏當(dāng)區(qū)的區(qū)域商業(yè)中心 ?仁恒商業(yè)街遠(yuǎn)離城市中心，交通不便，消費(fèi)者到市區(qū)購(gòu)物出行成本高，因此大多數(shù)選擇就近購(gòu)物。 二樓 獨(dú)立鋪面，所有一層鋪面均設(shè)有 的架空走廊，設(shè)有獨(dú)立樓梯和商業(yè)街相通 。 樓層 布局 主要業(yè)態(tài) 一樓 采用騎樓結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。是一條統(tǒng)一規(guī)劃，富有熱帶風(fēng)情的商業(yè)街。 2023年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 沃爾瑪開(kāi)業(yè) 百安居開(kāi)業(yè) 2023年 紫荊城百貨 迪卡儂， 洲立影院 整體開(kāi)業(yè) 花園城中心有 餐飲 25家，約占總建面的 23%，包括高檔粵菜、品牌咖啡、面包、美食廣場(chǎng)、中西式快餐等。 ?沃爾瑪在整個(gè)蛇口片區(qū)產(chǎn)生了強(qiáng)烈的積聚作用。車行 15分鐘內(nèi)輻射人口為 160萬(wàn) 。在未來(lái) 10年中，包括本項(xiàng)目在內(nèi)，本區(qū)域估計(jì)總開(kāi)發(fā)量將達(dá)到 ～ 平米。 ? 大南門商圈 ： 以荔星名店為中心形成的大南門商圈是城市新興商業(yè)區(qū)域，以中高檔消費(fèi)為主。輻射范圍為全省，是城市級(jí)商業(yè)中心。 單中心城市發(fā)展格局的特點(diǎn) 區(qū)位 33 未來(lái)土地供應(yīng)仍集中在金陽(yáng)區(qū)，花溪、白云區(qū)也有一定規(guī)模的土地供應(yīng) 1 2 3 5 4 6 8 興隆常青藤 花城南岸 40萬(wàn) 臥龍山莊 18萬(wàn) 點(diǎn)城國(guó)際 30萬(wàn) 君臨天下 16萬(wàn) 9平方公里中天項(xiàng)目 世紀(jì)金元 800畝 1 2 3 6 7 福建開(kāi)發(fā)商 500畝 9 香港開(kāi)發(fā)商 500畝 8 9 7 檀溪谷 21萬(wàn) 10 10 元龍 70萬(wàn) 11 北京開(kāi)發(fā)商 5000畝 12 成都遠(yuǎn)大 13 11 12 13 5 14 中天南湖 14 15 鐵五建項(xiàng)目 15 區(qū)位 34 金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)城市未來(lái)的發(fā)展方向， 下一個(gè)可能成型的城市級(jí)商業(yè)中心最有可能出現(xiàn)在金陽(yáng)，而 本項(xiàng)目不在城市的主要發(fā)展方向上 ?貴陽(yáng)市以中心區(qū)為依托，形成多層次的城市空間布局 ?總體發(fā)展方向：形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu) ?各片區(qū)依托中心區(qū)形成“眾星捧月”的空間布局形態(tài) ?形成城區(qū)、城鎮(zhèn)圈、城鎮(zhèn)外圍地區(qū)三層次布局 ?金陽(yáng)新區(qū)是貴陽(yáng)市完善城市布局，謀求快速發(fā)展而開(kāi)發(fā)的城市新區(qū) ?貴陽(yáng)市劃轄六區(qū)（云巖區(qū)、南明區(qū)、白云區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、小河區(qū)）、一市（清鎮(zhèn)市）、三縣（修文縣、開(kāi)陽(yáng)縣、息烽縣） 白云 金陽(yáng) 城區(qū) 烏當(dāng) 小河 花溪 區(qū)位 35 本項(xiàng)目不是規(guī)劃中的商業(yè)中心，位臵處于云巖、南明、烏當(dāng)三區(qū)的交界處，政府方面的支持將會(huì)較小 新添片區(qū)（區(qū)域商業(yè)中心） 在貴開(kāi)路、火炬大道沿線區(qū)域形成商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)中心 中華路、延安路、中山路、小十字一帶 。 ?一般來(lái)說(shuō)，規(guī)模合理的社區(qū)商業(yè)主要服務(wù)于本社區(qū)內(nèi)部的居住人口，面臨的競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)較少。 20 中天提出的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)與限制性條件 ? 商業(yè)部分資金壓力很小，幾乎沒(méi)有； ? 中心商業(yè)留下來(lái)；四組團(tuán)高層裙樓商業(yè)銷售；三組團(tuán)考慮賣一部分，留一部分。 區(qū)域?qū)用? 項(xiàng)目位于中心城市邊緣 ， 所在區(qū)域不在城市發(fā)展上 ， 且分屬三個(gè)區(qū)政府管轄 。大部分鋪位面積集中在 100300㎡ 之間 1F 2F 3F 總建筑面積 236819 計(jì)容面積 207722 住宅 168852 商業(yè) 38870 戶數(shù) 900戶 停車數(shù)量 1790輛 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 ? 鋪位呈長(zhǎng)條狀排布，擴(kuò)大了臨河面的長(zhǎng)度，充分利用了項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 14 五組團(tuán)：項(xiàng)目中心商業(yè)原規(guī)劃指標(biāo) —— 商業(yè)部分計(jì)容積率面積為 34130㎡ 一層 超市： 1056 餐飲： 1054 辦公： 420 運(yùn)動(dòng)城： 4028 影院 : 2100 二層 影城： 800 餐飲： 1100 商鋪： 3302 冰場(chǎng)： 3170 三層 文化城： 3170 教育培訓(xùn)： 4170 商鋪： 1302 餐飲： 1020 地下 超市： 4597 ?購(gòu)物所占面積比例最高，達(dá) 46%。 ?項(xiàng)目周邊配套不完善。 ?項(xiàng)目出入口較偏僻，且環(huán)境差。 ? 目前從城區(qū)通往武當(dāng)區(qū)的主要道路是新添大道。 ?輻射層指存在于貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃確定的城市規(guī)劃區(qū)之外的、受城市規(guī)劃區(qū)商業(yè)輻射作用的貴陽(yáng)市一市三縣和貴陽(yáng)市周邊市縣。南明河存在一定污染。 清鎮(zhèn)市 修文縣 開(kāi)陽(yáng)縣 息烽縣 烏當(dāng)區(qū) 白云區(qū) 金陽(yáng)新區(qū) 花溪區(qū) 云巖區(qū) 南明區(qū) 廣西省 四川省 云南省 重慶市 湖南省 貴陽(yáng)市 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 6 貴陽(yáng)市歷年人均GD P980510962126831493417025050001000015000202302023 2023 2023 2023 2023人均G D P 對(duì)比0100002023030000400005000060000貴陽(yáng) 成都 南寧 昆明 杭州 合肥貴陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，在西南省會(huì)城市中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等水平 。 ?貴陽(yáng)城區(qū)面積約 495平方公里，城區(qū)人口約 150萬(wàn)，人口密度大，建成區(qū)約 /平方公里?？λ固氐孛泊罅糠植?。 ?支柱產(chǎn)業(yè)：化學(xué)工業(yè) 、有色冶金工業(yè)、食品工業(yè) 、機(jī)械制造工業(yè)、新材料工業(yè)、現(xiàn)代中藥工業(yè)。 ?項(xiàng)目地處環(huán)城林業(yè)帶，周邊環(huán)山，附近是貴陽(yáng)的母親河 ——南明河。 ? 擴(kuò)散層指存在于貴陽(yáng)市城區(qū)各分片區(qū)（白云片區(qū)、烏當(dāng)片區(qū)、三橋馬王廟片區(qū)、龍洞堡片區(qū)、二戈寨片區(qū)、花溪片區(qū)、小河片區(qū)和金陽(yáng)新區(qū)）的層次。對(duì)消費(fèi)者的概念測(cè)試顯示大部分消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域陌生，可達(dá)性差。 ?政府計(jì)劃水東路 2023年下半年通車，樂(lè)觀估計(jì)也要到2023年才能通車。周邊開(kāi)發(fā)樓盤多為中高檔住宅區(qū)，未來(lái)居住人群的消費(fèi)能力很強(qiáng) ?周邊開(kāi)發(fā)樓盤為中高檔項(xiàng)目，世紀(jì)新城的大部分客戶是企業(yè)老板，泛公務(wù)員階層及高級(jí)白領(lǐng)，潛在消費(fèi)能力強(qiáng)。商業(yè)配套的建設(shè)有望改善區(qū)域配套情況。 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 業(yè)態(tài)比例圖購(gòu)物46%餐飲10%文教25%影院9%冰場(chǎng)10%15 三組團(tuán)：商鋪共三層，總商業(yè)面積 38870平方米。 計(jì)連鋪之后的面積分布情況1735104 7 2 205101520253035401 00 平方米以下1 00 2 002 00 3 003 00 4 004 00 5 005 00 1 00 01 00 0以上單鋪面積分布情況33 329 7 72 2051015202530351 00 平方米以下1 00 2 002 00 3 003 00 4 004 00 5 005 00 1 00 01 00 0以上16 四組團(tuán)商業(yè)總面積 13903㎡ ，為高層底商，共三層，局部二層 總建筑面積 228906 計(jì)容面積 186475 住宅 169701 商業(yè) 13903 地下室面積 42431 戶數(shù) 1308戶 電梯數(shù)量 4臺(tái) 樓梯數(shù)量 12處 停車數(shù)量 953輛 城市 區(qū)域 項(xiàng)目 樓層 商業(yè)面積 一層 二層 4612 三層 四組團(tuán)建筑指標(biāo) 17 項(xiàng)目屬性界定 城市層面 貴陽(yáng)地處川渝經(jīng)濟(jì)圈邊緣 ， 是內(nèi)地三線城市 ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后 ，