【正文】 視對講防盜門、 24 小時、電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。廚房鋁合金扣板吊頂。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn) “以人為本 ”的設(shè)計理念。 ? ? ? ：占地 80 畝，建筑面積為 18 萬平米，臨湖而建，以商城樓為主，底層 15 層為商場， 主要為商業(yè)休閑場所和購物商城?；诖蜇詭X村欲建第三代批發(fā)市場，黃興鎮(zhèn)初步規(guī)劃以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 5000 畝現(xiàn)代市場群將要打造第三代批發(fā)市場黃興市場集群地初步規(guī)劃設(shè)在打卦嶺村，此處西連長沙武廣客 運新站、東臨黃花國際機(jī)場，緊靠長沙繞城高速（東南段）和長株高速。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。 ? 戶型選擇：主力戶型以 155 平米三房為主占到 百分之 50，二房以 90——110 平米為主 ? 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表 戶 型 分 配 表 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（ ㎡ ） 數(shù)量（套） 1 A 三室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽臺 4 180 2 B 兩室兩廳一廚兩衛(wèi)一陽臺 6 105 3 C 兩室兩廳一廚一衛(wèi)一陽臺 9 86 4 D 兩室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺 75 5 E 一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺 60 ? 二 . 技術(shù)設(shè)備條件 ? 1) 室外 ? ：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。 ? ：戶外窗用彩鋁窗。 ? 、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。 ? 5）人性化設(shè)施 ? ：入口處有寬廣的地下停車場 ? ：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權(quán)等，實物出資必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估作價，并在資本金中不能超過一定比例。但預(yù)售樓宇通常是有條件的，一般規(guī)定，開發(fā)商投入的建設(shè)資金（不含土地費用）達(dá)到或超過地上物預(yù)計總投資的 25％以后，方可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。 ? 4）融資風(fēng)險分析。至 保技巧，可能消費者最耳熟能詳?shù)木褪牵? 提前還貸別忘了去退這種住房抵押貸款綜合保險。一是財產(chǎn)損失保險，當(dāng)?shù)盅旱姆慨a(chǎn)出現(xiàn)規(guī)定范圍內(nèi) 的財產(chǎn)損失，例如火災(zāi)、暴風(fēng)雨、坍塌等，保險公司將承擔(dān)該損失；另一項是還貸保證責(zé)任險，當(dāng)購房人因人身意外或失業(yè)，以致無法償還購房貸款時，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據(jù)一席之地。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制 勝之道。從消費者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人們的收入也不斷增 長，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。有普通住房適合大部分人群，也有獨立別墅，適合高檔消費人群。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。 第九章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機(jī)構(gòu) 和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件 。 采購部 ：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 B 辦理開工報告。 營銷部 ：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理 。 2. 為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量 完成工程，本項目決定采取平行施工方式。住宅容積率為 。 ㈡開發(fā)間接費 ⑴管理費：包括公司經(jīng)費、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞帳損失、報廢損失及其他管理費用。 一 .項目敏感性分析 表敏感性分析表 序號 不確定因素 變化率（ %） 內(nèi)部收益率（ %） 變化幅度（ %） 敏感系數(shù) 基本方案 1 產(chǎn)品價格 10% 56 741 741 10% 8 9259 259 2 建設(shè)投資 10% 8 9259 9259 10% 38 741 0741 二．定性分析 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點。 通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。 ⑷其他費用：包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預(yù)算和標(biāo)底編制費、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費、招標(biāo)管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、開發(fā)管 理費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200元計算，共拆除房屋面積 2800平方 米共計 56萬人 民幣。 用 款計劃 項目建設(shè)資金為自籌資金和銀行貸款 ,自籌資金共計10000萬元 ,銀行貸款共 17000萬元。 本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令 ,只是參謀作用。 二 .現(xiàn)場工程管理 1. 前期階段的部分工作： A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。 4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。 負(fù)責(zé) 內(nèi)部員工管理 :對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理 。 (4)施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。讓我們期待錦華世紀(jì)新城給我們帶來的驚喜。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機(jī)場 8 公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。初步測算， 16 月，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，為近六個季度來的最高增速。 ? 總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計好，有較大的休閑活動空間；間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開敞的空間和視野；完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在整個項目 開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠 道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。 一、未來發(fā)展趨勢 ? 一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時代，房地產(chǎn)市 場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養(yǎng)與利用。 ? 華泰財產(chǎn)保險公司的常務(wù)副總經(jīng)理張嘉麟解釋，住房抵押貸款綜合險首先保障的是銀行的利益，并且它的保額是根據(jù)貸款金額的大小，并不是通常意義上投保的金額越高、保額也越高。匯率風(fēng)險是指國際金融市場外匯交易結(jié)算產(chǎn)生的風(fēng)險，包括人民幣對外幣的比價變動風(fēng)險和外幣之間比價變動的風(fēng)險，利用外資數(shù)額較大的項目必須估測匯率變動對項目造成的風(fēng)險和損失。融資結(jié)構(gòu)分析主要分析項目融資方案中的資本金與債務(wù)資金比例、股本結(jié)構(gòu)比例和債務(wù)結(jié)構(gòu)比例，并分析其實現(xiàn)條 件。債券償付方式有三種：①償還，通常是到期一次償還本息；②轉(zhuǎn)期，即用一種到期較晚的債券來替換到期較早的在發(fā)債券，也可以說是以舊換新；③轉(zhuǎn)換，即債券在有效期內(nèi)，只需支付利息，債券持有人有權(quán)按照約定將債券轉(zhuǎn)化成公司的普通股。 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 附表 ： 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 總建筑面積 萬 ㎡ 18 筑面積 萬 ㎡ 積 萬 ㎡ 住宅平均 層 20 層數(shù) 容積率 綠地率 % 45 用 地 平 衡 表 用 地 平 衡 表 項 目 單 位 數(shù) 量 規(guī)劃用地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 地 萬 ㎡ 其他用地 萬 ㎡ 第四章 融資方案 一、融資形式 ? 1）既有項目法人融資形式是依托現(xiàn)有法人進(jìn)行的融資活動。 ? ：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及 花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。 ? ：廳、房為乳膠漆。 ? 第三章 產(chǎn)品開發(fā)方案 ? 一 . 戶型選擇 ：本項目規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 二、項目概況 ： ? ：打卦嶺與雙橋村之間，北臨黃興大道。黃興市場集群區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，距黃花國際機(jī)場 8公里、星沙 10 公里，與武廣新長沙站一河相隔，臨近已開工的地鐵 2 號線終點站，經(jīng)黃江公路、長沙繞城高速（東南段）、黃興大道進(jìn)入城區(qū)十分方便。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營宏觀環(huán)境的分析 ? 打卦嶺村 5000畝現(xiàn)代化市場集群必定帶動