【正文】 聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。 良好的項目管理是重要的保證。獲得 的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣極可能避免不必要因素的影響。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。該項 目控制風(fēng)險的方式包括三項措施： 開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。 三．投資風(fēng)險的控制 及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。包括：市場供求 風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi) 風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。 二 .流動資金估算 序號 項 最 周 計算期 目 低周轉(zhuǎn)天數(shù) 轉(zhuǎn)次數(shù) 20xx 20xx2 20xx 20xx 1 流動資產(chǎn) 154253 應(yīng)收賬款 0 存貨 原材料 在產(chǎn)品 三 .投資估算表 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建設(shè)工程費 建筑工程費 安裝工程費 3 其他投資費 4 項目管理費 5 不可預(yù)見費 6 建設(shè)期利息 7 項目投資總額 第 十二 章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的分析 為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對 錦華世紀(jì)新城項目投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。 ⑸不可預(yù)見費：根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費用的 3%~7%估算。 ⑶財務(wù)費：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費 融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。管理費可 按項目 投資或前述 4項直接費用的一個百分比計算，一般為1%~3%。 ⑶城市建設(shè)配套費：城市建設(shè)配套費是因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施 ⑷房屋開發(fā)費：包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。 c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和 2%計算，共計 。 具體構(gòu)成如下： ㈠開發(fā)直接費 該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費和土地批租費）為： ⑴ 拆遷安置費：項目用地范圍內(nèi)拆遷安置費主要分為： a. 居民安置費： 200戶居民每戶 13萬元計算共計 2600萬人民幣。東西面為休閑娛樂為一體的小廣場。商場上面為 7棟獨立的小高層住宅，西南角兩棟連體式小高層為通程國際大酒店。建設(shè)期第一年投入17163萬元 ,自籌資金 10000萬元；第二年投入 26941萬元 ,全部來自銷售收入 ,第三年的建設(shè)資金全部來自銷售收入。 本項目 工程 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排 ，如下表所示 第 十一 章 投資估算 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容： 總 體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等； 小區(qū)內(nèi)全部土建和建筑物外立面裝修； 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 可行性 研究 項目審 批 規(guī)劃設(shè)計 主體工程一期 主體工程二期 綠化工程 土地出讓金按 200元 /平方米計； 投資估算 經(jīng)估算 ,本項目建設(shè)投資總計為 萬元 (含土地費用 83900萬元 ,前期費 53850萬元 ,基礎(chǔ)設(shè)施 費 135540萬元 ,建筑安裝工程費用為 261560 萬元 , 不可預(yù)見費27400萬元 )。 二 .項目實施進(jìn)度表 20xx. 2— 項目實施進(jìn)度計劃表 時 間 任 務(wù) 20xx年 2月至20xx年 11月 20xx年 12月至20xx年 11月 20xx年12月至 5月 為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。 二．勞動定員 部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計 總經(jīng)理辦公室 其中：總經(jīng)理 副總經(jīng)理 1 3 1 3 行政管理 其中：辦公室 人事部 財務(wù)部 3 6 15 3 6 15 運營管理 其中：保安部 采購部 工程部 5 10 20 2 10 5 7 10 35 銷售管理 其中：營銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部 2 1 5 2 20 3 6 27 5 7 合計 31 5 22 61 119 第十章 項目進(jìn)度安排 一 .建設(shè)工期與進(jìn)度安排 1.工期：從2011 年2 月2014年 5月，共計 3年 3個月。這一組織形式既能及時指揮 ,統(tǒng)一命令 ,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長 ,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間 ,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中 的各種矛盾。 物業(yè)管理部 ： 負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。 E 做好工程決算及項目移交 。 B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理） 2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。 E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。 C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。 4. 其它準(zhǔn)備 ： A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。 5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 工程部 ： 一 .工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1)審核施工圖紙。 保安部 ：負(fù)責(zé) 巡 察 報告 、物資保護(hù)、 停車場管理 工作。 人事部 ：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的 考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。 組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會 監(jiān)理會 總經(jīng)理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè) 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 一 .管理機(jī)構(gòu)組織方案及體系 ? 二 .勞動者大概數(shù)量及技能要求 辦公室 ： 負(fù)責(zé) 公司文檔管理 :可對公司的文檔進(jìn)行分類管理 。在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減 少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 三同時 ，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此